Dettling Toni · Ständerat · 2002-11-26

Wortprotokoll

Faktum ist zunächst, dass der Neuerwerber einer Liegenschaft von Gesetzes wegen die bestehenden Mietverhältnisse übernehmen muss. Bereits nach dem geltenden Recht kann der Neuerwerber einer Liegenschaft jedoch gestützt auf die Handänderung eine Mietzinsanpassung vornehmen. Die geltende Praxis billigt dem Neuerwerber nämlich das Recht zu, den Mietzins nach der so genannten absoluten Methode anzupassen. Für ihn besteht nach geltendem Recht bloss die Schranke des übersetzten Kaufpreises, welche er bei der Anpassung zu beachten hat. Diese Regelung hat sich im heutigen Recht bewährt und wird sogar in der Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten" der Mieter ausdrücklich vorgesehen, notabene ein unverdächtiges Zeugnis dafür, dass dieser Erhöhungstatbestand an sich über alle Meinungsdifferenzen hinweg als relativ unbestritten gilt. Denn in der Tat braucht es diese Möglichkeit, ansonsten der Handel mit Grundstücken und damit letztlich auch die Investitionsmotivation in Immobilien erheblich beeinträchtigt würden. Kommt hinzu, dass andernfalls dem neuen Vermieter keine andere Möglichkeit verbliebe, als zur Kündigung zu greifen, um den drohenden Verlust abzuwenden. Gerade eine solche Tendenz würde zulasten des Mieters gehen, was einem zweckmässigen Mieterschutz diametral entgegenstünde.

In Erkenntnis dieser Tatsache sah der indirekte Gegenvorschlag des Bundesrates, wie ihn übrigens auch der Nationalrat in seiner ersten Beschlussfassung guthiess, in Artikel 269e Absatz 4 ausdrücklich vor, dass Mietzinserhöhungen gestützt auf eine Handänderung zu staffeln seien, soweit sie 20 Prozent des bisherigen Mietzinses übersteigen. Sowohl der Bundesrat als auch der Nationalrat gingen in ihrer ersten Lesung ganz klar davon aus, dass auch nach neuem Recht dem Erwerber einer Liegenschaft gestattet werden soll, gestützt auf die Handänderung den Mietzins nach absoluten Kriterien der Vergleichsmiete anzupassen.

So ist auch etwa dem Votum von Nationalrat Cina anlässlich der Nationalratsdebatte - Herr Cina hat ja diesen Vorschlag massgeblich mitgeprägt - deutlich zu entnehmen, dass eine Handänderung auch eine ausserordentliche Anpassung des Mietzinses an die Vergleichsmiete ermöglichen müsse. Davon scheint auch das Bundesamt für Wohnungswesen auszugehen. Seiner Stellungnahme zu meinem Fragenkatalog ist nämlich zu entnehmen, eine Handänderung rechtfertige auch nach neuem Recht eine Mietzinsanpassung nach absoluter Methode, also eine Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit bzw. an die Vergleichsmiete.

Zum Schutz des Mieters - das möchte ich hier ganz klar festhalten - sind im neuen Recht sodann zwei Mechanismen eingebaut. So kann der Mieter die Erhöhung im Anfechtungsverfahren auf ihre Missbräuchlichkeit hin überprüfen lassen. Um überhöhte Aufschläge zu verhindern, wird im Gegensatz zum geltenden Recht eine Erhöhung zudem auf jährlich maximal 20 Prozent des bestehenden Mietzinses beschränkt. Aus unbegreiflichen Gründen hat sich eine hauchdünne Zufallsmehrheit des Nationalrates, nämlich mit 77 zu 75 Stimmen, gegen diese bisher unbestrittene Anpassungsmöglichkeit des Neuerwerbers ausgesprochen. Offensichtlich hat man dabei nicht beachtet, dass mit der [PAGE 968] Streichung der ständerätlichen Lösung auch der Vorschlag von Nationalrat Cina für Handänderungen als indirekten Erhöhungsgrund dahingefallen ist.

Aberkennt man jedoch dem Erwerber einer Liegenschaft die Berechtigung zur Anpassung der bestehenden Mietzinse bei Handänderung, so wird dem Vermieter faktisch ein weiterer wesentlicher Teil seines Eigentumsrechtes entzogen, nämlich das Recht, seine Liegenschaft zu einem marktkonformen Preis zu veräussern. Denn es ist ohne weiteres ersichtlich, dass der Verkehrswert einer Liegenschaft erheblich beeinträchtigt wird, wenn der Erwerber der Liegenschaft auf absehbare Zeit an ungenügende Mieten gebunden wäre.

Aus all diesen Gründen ersuche ich Sie dringend, am Beschluss des Ständerates, der übrigens letztmals mit komfortabler Mehrheit erfolgt ist, festzuhalten. Andernfalls wird ein wesentliches Element aus dem mühsam erarbeiteten Kompromiss herausgebrochen. Dies zulasten der Vermieter, worunter sich ja übrigens auch gerade sehr viele KMU befinden, dies aber auch zulasten der Mieter, die mit vermehrten Kündigungen konfrontiert sein könnten. So gesehen möchte ich nicht zuletzt auch an Sie appellieren, diesem Vorschlag, der eigentlich die ganze Mietrechtsdebatte bisher geprägt hat, zuzustimmen und die Handänderung, so wie es der Ständerat vorgesehen hat, als Erhöhungsgrund - mit den Einschränkungen zugunsten des Mieters - im Gesetz zu verankern.