Bauer Philippe · Ständerat · 2023-09-18

Wortprotokoll

Voilà, nous arrivons au terme du troisième débat législatif en matière de droit du bail de cet après-midi.

Il s'agit cette fois de la mise en oeuvre de l'initiative parlementaire Merlini, déposée le 12 décembre 2018, "Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure". Cette initiative a été reprise par Mme Markwalder.

Le 14 novembre 2019, la Commission des affaires juridiques du Conseil national a décidé d'y donner suite. Votre commission en a fait de même le 10 août 2020.

L'initiative parlementaire vise à modifier le code des obligations et/ou le code de procédure civile de manière à raccourcir les procédures lorsqu'un bailleur fait valoir un besoin de la chose louée qu'il a par exemple achetée il y a peu. L'initiative parlementaire vise aussi à assouplir les critères de l'urgence du besoin que connaît aujourd'hui le code des obligations et à raccourcir les procédures en la matière. En effet, et c'est bien connu des praticiens, quand quelqu'un acquiert un bien immobilier, que ce soit un appartement, une villa ou un immeuble commercial, il ne peut souvent pas en jouir avant de longues années, non seulement en raison des[NB]critères[NB]de[NB]fond,[NB]ce[NB]besoin[NB]urgent du bailleur, mais souvent aussi de par la procédure, même si la légitimité du besoin est avérée.

La Commission des affaires juridiques du Conseil national a décidé de regrouper les trois - respectivement quatre - propositions, d'élaborer plusieurs projets, de les mettre en une seule fois en consultation et finalement de proposer à son conseil et au Conseil des Etats - aujourd'hui - trois actes séparés. Le 20 août 2021, la procédure de consultation a démarré.

Comme le rappelle la Commission des affaires juridiques du Conseil national, l'article 261 du code des obligations prévoit que le transfert de la propriété de la chose entraîne également - cela était une nouveauté de la dernière grande révision du droit du bail - le transfert du bail. Le nouveau bailleur peut résilier à condition de démontrer un besoin urgent de la chose ainsi que le Tribunal fédéral le rappelle fréquemment - vous me permettrez de citer le rapport de la Commission des affaires juridiques du Conseil national: "Le Tribunal fédéral admet le besoin propre urgent prévu à l'article 271a alinéa 3 lettre a du code des obligations, lorsque l'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou autres, exiger du bailleur qu'il renonce à utiliser l'appartement ou la maison loués. Toutes les circonstances du cas doivent être évaluées dans le cadre de la prise de décision. La notion d'urgence est temporelle, mais aussi matérielle, en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance."

De l'avis de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, ces critères sont aujourd'hui trop stricts, d'autant plus que ce besoin urgent du bailleur peut malgré tout justifier une demande et l'admission d'une prolongation du bail en vigueur, et que durant toute la procédure, qui peut durer de trois à quatre ans selon les situations, le bail reste en vigueur. Ceci signifie, toujours de l'avis de la commission du Conseil national, que cette résiliation extraordinaire pour le besoin urgent du bailleur est vidée de son sens.

La Commission des affaires juridiques du Conseil national, suivie par le Conseil national, n'a toutefois pas souhaité modifier les dispositions de procédure et n'est notamment pas entrée en matière sur une demande visant à soumettre dorénavant les procédures liées à une résiliation extraordinaire pour un besoin urgent du bailleur à la procédure sommaire, partant du principe qu'il convenait de garder une certaine unité dans la procédure. Par contre, elle a souhaité modifier le droit du bail en remplaçant ce besoin urgent par un besoin important et actuel déterminé - et c'est ce qui est important - sur la base d'une évaluation objective. Cette notion est sans aucun doute relativement indéterminée et devra être précisée par le Tribunal fédéral. Néanmoins, elle se veut beaucoup plus générale et moins liée au temps que la notion de besoin urgent.

Les résultats de la procédure de consultation ont été très partagés, et ces différences se retrouvent aujourd'hui aussi dans nos délibérations avec la proposition de minorité. Vous me permettrez peut-être d'aborder directement le fond, dans la mesure où il n'y a pas d'autres propositions de minorité que celle portant sur l'entrée en matière.

Aujourd'hui, votre commission vous propose de suivre le Conseil national et d'adopter trois modifications du code des obligations. La première est relative à l'article 261, qui prévoit la résiliation extraordinaire après un transfert de la chose louée. La deuxième vise à modifier l'article 271a, qui porte sur l'annulabilité des congés du bailleur, notamment en ce qui concerne l'alinéa 1 et les lettres d et e. La troisième concerne l'article 272, traitant de la prolongation de bail.

Le but de ces modifications est de faciliter l'utilisation et la jouissance par un nouveau propriétaire de sa chose lorsqu'il a besoin objectivement de l'utiliser. La situation que l'on peut connaître - je l'ai déjà décrite -, dans laquelle on achète un immeuble et qu'il faut attendre trois ou quatre ans avant de pouvoir l'utiliser, n'est en effet guère acceptable, simplement à cause de cette notion de besoin urgent - qui, au bout de trois ans, vous en conviendrez, est un peu moins avéré.

Le Conseil fédéral propose, aujourd'hui, de ne pas entrer en matière. Le Conseil national, au printemps 2023, est entré en matière et a adopté le projet de loi qui vous est soumis, par 114 voix contre 79 et 1 abstention. La Commission des affaires juridiques de votre conseil, sans beaucoup de discussions, est également entrée en matière et a accepté le [PAGE 774] projet par 8 voix contre 3. La minorité Mazzone vous propose de ne pas entrer en matière aujourd'hui.

Je ne peux que, au nom de la commission, vous encourager à entrer en matière et à accepter le projet.