Brenzikofer Florence · Nationalrat · 2023-09-25

Wortprotokoll

Zuerst zur Ausgangslage: Im Bauwesen sind zahlreiche Akteure beteiligt, darunter Unternehmerinnen, Subunternehmer, Lieferantinnen, Architekten und Planerinnen, die oft in einem komplexen Vertragsverhältnis involviert sind. Ein und derselbe Akteur kann Dienstleistungen sowohl empfangen als auch erbringen, und oft gibt es eine Übertragung von Investorinnen zu privaten Endnutzern während des Bauprozesses. Die rechtlichen Beziehungen der an der Erstellung oder Übertragung einer Neubaute beteiligten Parteien werden hauptsächlich durch das Vertragsrecht oder das Grundstückskaufvertragsrecht bestimmt. Mängel an den Bauwerken müssen nach der aktuellen Gesetzeslage unverzüglich nach Prüfung gerügt werden, und selbst versteckte Mängel müssen sofort nach der Entdeckung gemeldet werden. Das ist ein Prinzip, das im Kaufvertragsrecht und im Werkvertragsrecht Anwendung findet. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtes wird eine Rüge innerhalb von sieben Tagen als angemessen angesehen, wobei bei Mängeln, die zu grösseren Schäden führen könnten, eine kürzere Frist erforderlich sein kann.

Die heutige Rechtslage ist für Bauherren, aber auch für Käuferinnen und Käufer von Immobilien sehr nachteilig und problematisch. Die entdeckten Mängel müssen sie unverzüglich, also in einer äusserst kurzen Frist, rügen. Verpassen sie diese kurze Frist, dann trifft sie eine äusserst strenge Rechtsfolge. Sie verlieren nämlich sämtliche Mängelrechte. Juristisch ausgedrückt heisst das, eine unterlassene, verspätete oder nicht genügend substanziierte Mängelrüge führt zur Verwirkung der Mängelrechte.

Nun zur Stellung des Bundesrates, geschätzte Frau Bundesrätin: Das Parlament hat diese unbefriedigende Rechtslage erkannt und den Bundesrat aufgefordert, ihm Vorschläge für eine Anpassung der Vertragsrechte im Bauwesen zu unterbreiten. Mit seiner Botschaft vom 19. Oktober 2022 präsentierte der Bundesrat einen Vorschlag zur Änderung des Obligationenrechts in Bezug auf Baumängel. Die vorgeschlagenen Änderungen umfassen die Verlängerung der Frist zur Meldung von Mängeln und das Verbot der vertraglichen Ausschliessung des Rechts zur Mängelbeseitigung in bestimmten Fällen. Die Revision konzentriert sich auf konkrete, praxisrelevante Probleme und beinhaltet keine umfassende Überarbeitung des Vertragsrechts, was in der Vernehmlassung grundsätzlich positiv aufgenommen wurde.

Die Revision befasst sich auch mit den gesetzlichen Hypothekenrechten von Handwerkern und Bauunternehmern und schlägt eine Begrenzung der Laufzeit der Zinsabdeckung für Ersatzsicherheiten vor. Ein Kernpunkt des Entwurfes des Bundesrates ist es, die Mängelmeldefrist von sieben Tagen auf 60 Tage zu verlängern, um sowohl privaten als auch professionellen Bauherren Erleichterung zu bieten. Das separate Problem des Doppelzahlungsrisikos für Bauherren wird in einem separaten Bericht behandelt.

Nun zur Kommissionsberatung: Die Kommission für Rechtsfragen führte an ihrer Januarsitzung zunächst Anhörungen durch, die aufzeigten, dass ein Handlungsbedarf klar bejaht wird. Entsprechend trat die Kommission an ihrer Februarsitzung ohne Gegenstimme auf das Geschäft ein. Die Kommission hat die in der Anhörung geäusserten Vorbehalte gegenüber den zu zögerlichen Vorschlägen des Bundesrates aufgenommen. Sie hat prüfen lassen, inwiefern eine längere Rügefrist oder sogar ein grundlegender Systemwechsel mit einem Verzicht auf die Rügefristen in Betracht gezogen werden sollte. Zudem stellte sich die Kommission folgende grundlegenden Fragen:

1.[NB]Soll der Systemwechsel nur für Bauwerke und Bauverträge oder allgemein für alle Arten von Werken gelten?

2.[NB]Soll der Systemwechsel nur das Werkvertragsrecht oder, wenn es relevante Bezüge gibt, auch das Kaufvertragsrecht betreffen?

Da der Kommission der bundesrätliche Entwurf zu wenig weit ging, liess sie verschiedene Varianten erarbeiten, die einen Verzicht auf die Wirkungsfolgen bei verspäteten oder unterlassenen Mängelrügen bei Baumängeln vorsahen. Im Juli dieses Jahres wurde die Detailberatung fortgesetzt, und die Verwaltung präsentierte die von der Kommission geforderten Alternativkonzepte.

Aufgrund der Antworten hinsichtlich der Abklärungen der Verwaltung erarbeitete die Kommission ein Konzept mit folgenden Grundpfeilern: Die Kommission schlägt mit 16 zu 8 Stimmen einen Systemwechsel vor, der die Verwirkungsfolge für verspätete Mängelrügen bei Bauwerkverträgen ganz abschaffen soll. Dies würde bedeuten, dass Mängel jederzeit innerhalb der Verjährungsfrist gemeldet werden könnten, wenn eine Immobilie gekauft oder erstellt wird. Als Ausgleich für den Verzicht auf die Verwirkungsfolge beschloss die Kommission die Aufnahme des Prinzips der Schadensminderungspflicht für den Bauherrn oder Käufer. Es bleibt damit ein Anreiz bestehen, allfällige Mängel möglichst schnell zu melden.

Mit 19 zu 4 Stimmen bei 1 Enthaltung stimmte die Kommission zudem dafür, die Verjährungsfrist beim Grundstückskauf und der Erstellung eines unbeweglichen Werkes von heute fünf auf zehn Jahre anzuheben. Die vorgeschlagene Regelung soll nicht nur für unbewegliche Werke und Grundstücke gelten, sondern auch für die gesamte Baustelle, einschliesslich gelieferter Teile und Planwerke der Architekten und Ingenieure. Diese Erweiterung ist aufgrund der erheblichen Abweichung von der aktuellen Regelung notwendig. Die neue Regelung soll innerhalb der Schranken des Obligationenrechtes grundsätzlich dispositiv sein, so wie das auch der Bundesrat forderte.

Weiter hat sich die Kommission mit 22 zu 2 Stimmen dafür ausgesprochen, dass sämtliche Vertragsparteien ein [PAGE 1906] Nachbesserungsrecht vereinbaren können. Dies gilt für alle Immobilien und ist entgegen dem Entwurf des Bundesrates nicht darauf beschränkt, dass die Immobilie für den persönlichen oder familiären Bereich bestimmt ist. Das Konzept der Minderheit spricht sich ebenfalls für den Systemwechsel aus, möchte es allerdings auf verdeckte Mängel beschränken; zudem soll die Verjährungsfrist bei fünf Jahren belassen werden. Neu können mit der hier vorliegenden Lösung Baumängel gerügt werden, die erst nach mehreren Jahren auftreten und nicht zwangsläufig absichtlich verdeckt wurden.

Mit 21 zu 0 Stimmen bei 4 Enthaltungen nahm die Kommission für Rechtsfragen den abgeänderten Vorschlag in dieser Form an.

Die Kommission für Rechtsfragen schlägt Ihnen ein neues, einfacheres System vor, in welchem die Situation von Bauherren verbessert und insgesamt Rechtssicherheit geschaffen werden kann. Vielen Dank, wenn Sie den Anträgen Ihrer Kommission folgen.