AB 327376

Wortprotokoll

L'objectif du projet qui vous est soumis consiste à renforcer les droits des maîtres d'ouvrage et des acheteurs d'immeubles confrontés à des défauts de construction. Personne ne contestera que la situation actuelle n'est pas satisfaisante, surtout pour les particuliers. Les adaptations ponctuelles proposées par le Conseil fédéral contribuent donc à y remédier.

A l'instar de votre commission à l'unanimité, je vous propose d'entrer en matière sur le projet.

Le projet du Conseil fédéral vise donc à améliorer la situation des particuliers qui font construire leur logement, le rénovent ou achètent un immeuble avec une construction neuve. Pour autant, le projet du Conseil fédéral ne provoque pas de dégradation majeure de la situation des entreprises et des vendeurs.

Il convient toutefois de relever que la majorité de votre commission, comme elle l'a indiqué tout à l'heure, propose de modifier substantiellement le projet. Certaines des adaptations proposées, qui ont pour objectif de protéger les maîtres d'ouvrage et les acheteurs vont loin, même très loin, et dépassent même, de l'avis du Conseil fédéral, les objectifs visés. En effet, il est utile de préciser que, du côté des entreprises de construction, on trouve souvent des PME et des travailleurs indépendants. Or, face à ces derniers peuvent se trouver de grandes sociétés immobilières, de maîtres d'ouvrage ou d'acheteurs. Les maîtres d'ouvrage ou les acheteurs ne sont donc pas systématiquement dans la position du plus faible, avec un besoin de protection.

Il faut donc veiller à trouver des solutions équilibrées, sans oublier que ce sont fréquemment aussi des particuliers qui vendent des immeubles. Il n'est pas question de créer des règles qui les toucheraient durement, voire plus durement encore que le droit en vigueur.

Selon le Conseil fédéral, certaines propositions de votre commission ne prennent pas suffisamment en considération ces réflexions ou ces réalités. C'est le cas de diverses propositions qui ne sont contestées par aucune minorité, sur lesquelles je ne m'exprimerai également pas, notamment le droit impératif à la réfection en cas de vente d'immeuble et relatif à certains contrats d'entreprise. De l'avis du Conseil fédéral, il serait important, ou pour le moins apprécié, que le Conseil des Etats, par sa commission, réexamine la question en veillant à rétablir l'équilibre initial du projet.

J'en viens plus précisément aux éléments discutés. Au sujet du délai d'avis, la mesure phare du projet du Conseil fédéral est donc le passage du délai d'avis des défauts à 60 jours, tant pour la vente d'immeubles que pour les contrats d'entreprise portant sur des ouvrages immobiliers. La majorité de votre commission propose d'éliminer complètement la péremption des droits de garantie en tant que conséquence d'un avis tardif. Elle demande que les défauts puissent être signalés en tout temps jusqu'à l'échéance du délai de prescription. En contrepartie, elle veut que l'acheteur ou le maître assume des dommages qu'un avis sans délai aurait permis d'éviter.

Aux yeux du Conseil fédéral, cette modification va trop loin, surtout, si comme le propose la majorité de la commission, le délai de prescription est, lui aussi, porté à dix ans. On peut changer ces éléments, mais il s'agirait d'un véritable changement de paradigme. Il est problématique à différents égards. Premièrement, la proposition ne s'appliquerait qu'au secteur de la construction et au secteur immobilier. La question de la cohérence se pose, car, dans d'autres domaines, la réglementation en vigueur peut poser des problèmes, par exemple celui des grandes installations et des machines industrielles. On peut également penser à des bateaux ou à certains grands véhicules.

Deuxièmement, la proposition de la commission ne se limite pas aux contrats conclus avec des particuliers. Il en résulte que des maîtres d'ouvrage et des acheteurs, professionnels du secteur immobilier pourraient également bénéficier de ce traitement privilégié. Voilà qui posera problème aux vendeurs et aux entreprises, d'autant que ces règles étendues concernent les différents défauts manifestes. Ils auront à craindre, durant dix ans, qu'un défaut leur soit encore signalé, alors que l'incertitude règne souvent dans la pratique quant à l'existence effective d'un défaut. Tout cela nuira à la sécurité du droit. A l'inverse, la fiction du droit en vigueur, selon laquelle l'ouvrage ou l'immeuble est considéré comme accepté à moins qu'un avis des défauts ne soit formulé immédiatement, est source de sécurité juridique.

Le Conseil fédéral a inscrit dans son projet un délai d'avis beaucoup plus long qu'actuellement. Celui-ci est de nature à améliorer considérablement la situation des maîtres d'ouvrage et des acheteurs d'immeubles, sans mettre à mal la sécurité du droit requise par les vendeurs et les entreprises.

Die Minderheit I (Flach) schlägt die gleiche Lösung vor wie die Mehrheit, jedoch nur für den Fall versteckter Mängel. Demnach würde bei offenen Mängeln nach wie vor die sofortige Rüge gelten. Die nach geltendem Recht sehr kurze Rügefrist kann bei offenen Mängeln aber vor allem für private Bauherren und Hauskäuferinnen problematisch sein. Diese haben in der Regel keine Erfahrung damit. Daher braucht es auch eine gesetzliche Lösung und Verbesserungen bei offenen Mängeln.

La proposition du Conseil fédéral en faveur d'une prolongation du délai d'avis à 60 jours est donc équilibrée. Elle améliore le statut des particuliers dans les situations problématiques. En même temps, elle ne dégrade pas inutilement la situation des entreprises et des vendeurs.

La minorité II (Kamerzin) reprend la proposition du Conseil fédéral. Je vous prie de la suivre et de vous rallier au projet initial du Conseil fédéral sur ce point.

La majorité de votre commission souhaite modifier le délai de prescription des prétentions résultant des défauts. Elle souhaite le faire passer à dix ans pour la vente d'immeuble, pour les contrats d'entreprise qui portent sur des ouvrages immobiliers ou sur des ouvrages mobiliers intégrés dans un ouvrage immobilier. Le délai de prescription est actuellement de cinq ans dans ces cas. Le Conseil fédéral avait renoncé à dessein à mettre en oeuvre les propositions visant à prolonger le délai de prescription dans ce projet. Pour rappel, les délais de prescription en droit de la garantie ont été modifiés en 2011 et le droit de la prescription entièrement révisé est entré en vigueur en 2020. Un délai de prescription plus long pour les défauts de construction des immeubles ne paraît donc pas totalement injustifié, car le délai actuel de cinq ans diverge du délai général de prescription, qui est de dix ans. Mais l'augmenter et, en même temps, supprimer la péremption des droits de garantie semblent problématiques et excessifs, en particulier lorsqu'il s'agit de défauts manifestes. Vouloir modifier deux paramètres à la fois, c'est mettre en péril l'équilibre du projet initial. Je vous prie donc de tenir compte de ces éléments et de renoncer à adapter le délai de prescription.

La majorité de la commission propose également de rendre le délai de prescription impératif en cas de vente d'immeuble. Il s'agit, là aussi, d'un changement fondamental qui, de l'avis du Conseil fédéral, n'a pas lieu d'être. En revanche, la commission ne fait pas de proposition en ce sens pour les contrats d'entreprise.

Cela crée une distorsion notamment pour les contrats d'entreprise qui portent sur des ouvrages immobiliers ou sur des ouvrages mobiliers intégrés dans un ouvrage immobilier. Il faut donc uniformiser les délais de prescription pour tous les objets visés par ces types de contrat et que tous ces délais soient impératifs pour éviter l'éparpillement et conserver la sécurité du droit requise par les maîtres d'ouvrage, les acheteurs, les entreprises et les vendeurs concernés.

Je vous prie donc, sur ce sujet, de ne pas suivre la majorité de votre commission, mais de vous rallier là aussi à la minorité I (Flach) et de conserver le délai de prescription en vigueur.

En résumé, pour le premier vote sur l'article 201 alinéa 4 et les autres dispositions concernées, je vous invite - et vous remercie - de suivre la minorité II (Kamerzin) et le Conseil fédéral. Pour le second vote, sur les articles 219a alinéa 3 et 371 alinéas 1 et 2, je vous prie et je vous remercie de suivre la minorité I (Flach). [PAGE 1912]

Monsieur le conseiller national Lüscher, j'ai pris bonne note qu'il s'agissait de votre dernière intervention. J'ai vu le sourire des représentants de l'Office fédéral de la justice, non pas parce que vous partez, mais quand vous leur avez fait une petite séquence compliments; je ne pense pas être téméraire en vous rendant les compliments. Je sais que régulièrement ils sont honorés d'avoir à répondre à vos questions et je vous félicite pour votre carrière, tout simplement.