Dandrès Christian · Nationalrat · 2024-03-12

Wortprotokoll

J'annonce mes liens d'intérêts: je suis membre du comité de l'Asloca Suisse, et salarié de l'Asloca Genève. Nous avons régulièrement parlé durant cette session de la question des loyers et du fait que l'avenir était très sombre pour les locataires, avec l'augmentation du coût de la vie, qui est un motif de majoration de loyer, mais également avec l'augmentation des taux de référence, qui sont liés aux taux d'intérêt et permettent encore des majorations de loyer. Mais il y a aussi un aspect que nous n'avons pas abordé et qu'il est indispensable de traiter: c'est l'impact de l'augmentation des prix des immeubles de rendement sur les locataires. Cela entrave l'un des mécanismes de protection des locataires, qui est la contestation du loyer initial, fondée avec le calcul de rendement.

Je donne un élément d'explication: la Constitution prévoit que la Confédération doit prendre des mesures pour lutter contre les abus dans le domaine locatif. L'Assemblée fédérale l'a fait, à la suite de grandes pressions des associations de défense des locataires et des syndicats. Le principe est simple: le bailleur ne peut pas obtenir un rendement supérieur à un certain niveau, qui a été modifié récemment par le Tribunal fédéral. Le point déterminant est les montants que le propriétaire investit dans l'immeuble. Or, ces dernières années, il y a eu une augmentation massive des prix d'acquisition des immeubles de rendement, donc des immeubles locatifs. Pourquoi? Parce qu'il y avait des taux d'intérêt négatifs auprès de la Banque nationale suisse (BNS), mais aussi des obligations de la Confédération, avec des rendements nuls, voire négatifs. Il y a donc eu une ruée vers l'immobilier.

Les statistiques de la BNS ont montré qu'il y a eu presque 30 pour cent d'augmentation des prix de ces immeubles en 30 ans. On est hors proportions par rapport au rendement réel de ces immeubles. Cela crée un point de tension fondamental, parce que le propriétaire qui voit ses rendements diminuer va chercher à les rétablir, voire à les accroître. Il le fait en mettant une pression considérable sur les locataires en place et en majorant les loyers à chaque changement de locataire, ce qui induit des congés économiques, mais aussi un certain nombre d'autres pathologies du droit du bail, qui amènent les locataires à devoir quitter leur logement prématurément.

Aujourd'hui, une disposition du code des obligations permet de corriger les prix d'acquisition surfaits et la capacité à les répercuter sur les locataires. Mais dans les faits, cette règle ne permet de lutter que contre des prix individuels, des situations tout à fait exceptionnelles. Mais lorsqu'une situation qui, concerne une tendance générale du marché, cette règle est tout à fait inefficace. Il faut donc pouvoir la corriger, parce que sans cela, les loyers vont continuer à augmenter, du fait de ces prix d'acquisition d'immeubles trop élevés. Les locataires vont devoir passer à la caisse, sans possibilité de résoudre le problème en contestant le loyer initial.

On doit donc prendre une mesure pour lutter contre un phénomène de spéculation, parce que ces immeubles sont plus chers, mais ces immeubles ne sont pas de meilleure qualité. Au départ, avant la vente, l'immeuble est exactement le même que celui après la vente, pourtant le bailleur pourra majorer les loyers du fait de ces prix spéculatifs que l'on connaît aujourd'hui, principalement dans les grandes villes de Suisse.

J'en appelle donc à l'Assemblée fédérale, en demandant des mesures qui permettront justement de réguler ce marché et qui permettront également de limiter, de manière plus générale, les prix de ces immeubles de rendement.