Hurni Baptiste · Ständerat · 2024-06-12

Wortprotokoll

J'aimerais vous inviter à suivre les propositions Häberli-Koller pour un certain nombre de raisons qu'elle a déjà citées, mais aussi pour des raisons avant tout pratiques.

Vous le savez peut-être: je suis avocat, et le droit dans lequel j'exprime le plus souvent mon art - si j'ose le dire ainsi - est le droit de la construction. La situation actuelle - cela a été dit - est particulièrement injuste pour le propriétaire, parce qu'elle est assez peu conforme à l'esprit helvétique. Je m'explique: quand vous construisez quelque chose et qu'il y a un problème de construction, l'esprit helvétique veut plutôt que l'on essaie d'abord de discuter; on ne commence pas par envoyer un courrier recommandé en disant qu'il y a un défaut de construction. La situation actuelle est assez simple: si vous n'envoyez pas ce courrier recommandé dans un délai de 7 à 10 jours, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, s'applique ce qu'on appelle la péremption - cela a été rappelé -, c'est-à-dire que vous perdez tous vos droits pour[NB]refaire[NB]simplement[NB]l'ouvrage. Je ne compte plus le nombre de personnes que j'ai reçu dans mon étude qui ont essayé de parler avec l'entrepreneur avec lequel il y avait un problème et qui ont attendu, discuté pendant un mois, voire deux mois, mais l'entrepreneur n'a pas voulu obtempérer. Quand ils arrivent chez moi, je n'ai qu'une chose à leur dire: c'est qu'ils peuvent repayer leur toit, repayer leurs fenêtres ou même l'ensemble de la construction, puisqu'ils n'ont plus aucun droit. Cela donne des situations d'injustice qui sont à mon avis assez insoutenables.

La proposition du Conseil fédéral, dont le concept est repris par la commission, améliore les choses, puisque le délai passe à 60 jours - et plus de 7 à 10 jours. Fondamentalement, le problème reste le même, c'est-à-dire que la plupart des propriétaires, en tout cas les plus petits d'entre eux qui font des travaux, ne commencent pas par ouvrir la loi et ne sont simplement pas conscients qu'elle indique qu'il est de 60 jours. Je vous annonce d'ores et déjà que, si cette proposition de la commission devait être suivie, le problème qu'il y aurait, c'est que toute une série d'entrepreneurs joueront la montre jusqu'au 61e jour et que le même problème de péremption se posera.

La situation est d'autant plus délicate que deux régimes en Suisse s'affrontent: le régime légal, que l'on s'apprête à changer de toute façon, et le régime de la SIA - cela a été rappelé par notre collègue Fässler -, qui s'applique dans toute une série de cas. Là aussi, la plupart des petits propriétaires en Suisse ne commencent pas par regarder si, sur leur contrat, il est écrit "soumis aux normes SIA" ou "non soumis aux normes SIA", alors que le régime change complètement. Si, par bonheur, votre contrat est soumis aux normes SIA, alors vous avez 2 ans pour annoncer en tout temps le défaut, le dommage, qui, dans ce cas-là, est réparable. C'est assez problématique, puisque la majorité ou en tous cas la moitié des contrats sont soumis aux normes SIA, mais absolument pas tous.

La solution que vous propose le Conseil national est finalement relativement simple et s'inspire d'un autre droit dans lequel il y a exactement la même chose: c'est le droit du bail. En matière de droit du bail, le locataire, s'il y a un défaut dans son logement, peut évidemment l'annoncer en tout temps et assume néanmoins, s'il l'annonce trop tard, les dégâts subséquents. A mon avis, il n'y a aucune raison - et c'est un membre du comité suisse de l'Asloca qui vous le dit - de mettre le propriétaire dans une situation moins bonne que le locataire en matière de défaut.

Je vous invite donc vraiment à suivre ce concept du Conseil national.

Il y a un deuxième point sur lequel j'aimerais attirer votre attention, c'est la question de l'impossibilité d'exclure la garantie quand il s'agit uniquement d'usages personnels ou [PAGE 566] familiaux. Pourquoi le projet du Conseil fédéral est-il problématique - même si en quelque sorte, je peux vous être reconnaissant, car vous me créez mes cas de demain? Parce qu'il y aura énormément de litiges autour de cette question. Je m'explique. Beaucoup de bâtiments ont des usages mixtes: vous pouvez avoir votre logement au deuxième étage, votre cabinet d'avocat ou d'architecte au rez-de-chaussée et louer le troisième étage à quelqu'un. Il faudra, pour chaque cas, analyser si, majoritairement, le bien est dévolu à un usage familial et personnel ou s'il est dévolu majoritairement à un usage professionnel. Et, en plus, cela peut changer en cours de route. Que se passe-t-il si, dans votre immeuble, vous aviez deux locataires et que, tout d'un coup, vous en perdez un? Alors l'immeuble ne sera plus à usage professionnel mais familial. Nous allons créer toute une série de cas extrêmement complexes, alors que la distinction, à mon sens, n'a pas lieu d'être. Là aussi, je pense que la solution du Conseil national est plus simple et évite de futurs litiges.

Le troisième point sur lequel j'aimerais attirer votre attention, c'est la question de la garantie en cas d'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs. Toute personne qui pratique le droit sait que l'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs, c'est un peu l'arme ultime dans un procès, parce que vous l'inscrivez à titre provisoire ou superprovisoire, et, une fois que vous l'avez inscrite à ce titre, la banque - car il y a souvent une banque - s'énerve beaucoup. En fait, vous forcez le propriétaire à accepter en tout cas une partie de la facture de l'entrepreneur. Au fond, la situation actuelle où l'on ne peut pas mettre en garantie un montant suffisant est problématique, parce qu'elle permet d'utiliser l'hypothèque légale comme arme stratégique en procédure.

La solution du Conseil fédéral prévoyant de couvrir dix ans d'intérêts pour avoir une garantie suffisante nous paraît, elle aussi, excessive. Pourquoi? Parce qu'en moyenne un procès d'inscription définitive d'hypothèque légale dure plutôt cinq ans que dix ans. Une durée de dix ans pour un tel procès est vraiment extrêmement longue.

Pour l'ensemble de ces raisons, je vous invite à suivre les propositions Häberli-Koller, qui sont à notre avis frappées au coin du bon sens et garantissent une facilité d'application.