Jans Beat · Bundesrat · 2024-12-17

Wortprotokoll

Es verbleibt eine Differenz beim Nachbesserungsrecht bei Artikel 219a Absatz 2. Sie haben es gehört, es gibt den Minderheitsantrag Flach, und es gibt den Antrag der Mehrheit der Kommission. Es geht hier um die Frage, in welchen Fällen von Grundstückkäufen der Käufer gegenüber seinem Verkäufer in Zukunft ein zwingendes Nachbesserungsrecht haben soll. Ihr Rat hat hier einen vom Entwurf des Bundesrates und vom Beschluss des Ständerates abweichenden Beschluss gefasst. Ihre Kommission beantragt Ihnen auch jetzt Festhalten, das zwingende Nachbesserungsrecht soll erheblich ausgedehnt werden. Dieses soll nicht nur bei Neubauten, sondern auch für schon länger bestehende Bauten gelten, an denen umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Zudem soll das zeitliche Kriterium für die Definition von Neubauten von einem auf zwei Jahre ausgedehnt werden.

Aus Sicht des Bundesrates ist diese Ausdehnung des zwingenden Nachbesserungsrechts doppelt problematisch. Problematisch ist vor allem die Ausdehnung auf Bauten, an denen umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Damit würden nicht nur Verkäufer von Neubauten, sondern auch Verkäufer von schon lange bestehenden Bauten unter Umständen zwingend nachbesserungspflichtig. Das wären vor allem private Hauseigentümer, die ihr Eigenheim verkaufen, nachdem sie daran im Jahr vor dem Verkauf umfangreiche Renovierungsarbeiten vorgenommen haben. Es bestünde kein Anreiz mehr, Gebäude vor einem Verkauf zu sanieren.

Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihr Eigenheim, nachdem Sie im letzten Jahr noch eine neue, vielleicht effizientere und umweltfreundlichere Heizung eingebaut und das Gebäude besser isoliert haben. Gilt das nun als umfangreiche Renovierungsarbeit bzw. als "importante rénovation"? Sie müssten befürchten, deswegen für mögliche Mängel nachbesserungspflichtig zu werden. Das kann zum Beispiel ein älteres Ehepaar treffen, das vom Eigenheim in eine kleinere Mietwohnung oder in das Altersheim umzieht, das Eigenheim [PAGE 2434] verkaufen will oder muss und vorher noch solche umfangreichen Renovierungsarbeiten durchgeführt hat. Wenn das Ehepaar Glück hat, kann es auf das Bauunternehmen zurückgreifen. Es muss aber sozusagen an zwei Fronten kämpfen: gegen die Käufer, die Nachbesserung verlangen, und gegen den Bauunternehmer, der die Renovationsarbeiten vorgenommen hat. Und wenn es Pech hat, ist der Bauunternehmer in der Zwischenzeit in Konkurs gegangen, und dann muss dieses Ehepaar selber für die Kosten aufkommen.

Es kann nicht das Ziel dieser Vorlage sein, private Eigenheimbesitzer mit einer solchen Rechtslage zu konfrontieren und damit den privaten Verkauf von bestehenden Liegenschaften entsprechend zu regulieren. Der Grund für die Regelung eines zwingenden Nachbesserungsrechts beim Grundstückverkauf waren die stossenden Beispiele beim Kauf von noch zu erstellenden oder zum Verkauf erstellten Neubauten unter Ausschluss sämtlicher Gewährleistungsrechte. Auch weil der Begriff der umfangreichen Renovierungsarbeiten unklar und somit stark auslegungsbedürftig ist, ist diese Ausdehnung aus Sicht des Bundesrates sehr riskant und schiesst über das Ziel der Vorlage hinaus.

Die Minderheit Flach beantragt, dass auf die Ausdehnung des Nachbesserungsrechts auf umfangreiche Renovierungsarbeiten verzichtet wird. Demgegenüber wie auch nach dem Antrag der Mehrheit sollen Bauten als Neubauten gelten, die innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf erstellt wurden. Auch nach dem Antrag der Minderheit Flach soll das zwingende Nachbesserungsrecht somit gegenüber dem Entwurf des Bundesrates und dem Beschluss des Ständerates ausgedehnt werden.

Grundsätzlich erachtet der Bundesrat auch die Frist von einem Jahr für Neubauten als angemessener. Damit wird die Regelung nämlich effektiv auf die erwähnten stossenden Fälle zugeschnitten. Umgekehrt wird damit vermieden, dass insbesondere private Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine erst kürzlich neu erstellte Immobilie kurzfristig wieder verkaufen müssen, nachbesserungspflichtig werden.

Der Antrag der Minderheit Flach hat deutlich weniger Nachteile und Auswirkungen als der Antrag der Kommissionsmehrheit. Er stellt aus unserer Sicht einen gangbaren Kompromiss zwischen der Haltung des Ständerates und Ihrer bisherigen Haltung dar, und er ist sinnvoll.

Wir empfehlen deshalb, eher der Minderheit Flach als der Kommissionsmehrheit zu folgen. Aber Sie werden diese Differenz so oder so noch mit dem Ständerat ausfechten müssen.