AB 354469

Wortprotokoll

Il ne se passe pas un mois sans que les médias ne révèlent un congé de masse adressé à des dizaines, voire à des centaines de locataires, au motif d'une nécessaire libération complète des immeubles pour réaliser des travaux de rénovation ou d'assainissement. En décembre 2024, la résiliation de masse des contrats de bail [PAGE 251] de 105 locataires de trois immeubles "Sugus" à la Neugasse à Zurich, au motif d'un assainissement énergétique des bâtiments, a fait grand bruit. Depuis lors, cela s'est répété à plusieurs reprises. Par exemple, le 20 décembre 2024, ce sont 58 locataires au Uetliberg, à Zurich-Wiedikon, qui recevaient une lettre de congé pour le même motif. Le 12 mars, c'est-à-dire il y a quelques jours encore, ce ne sont pas moins de 284 locataires du quartier Vita à Langnau am Albis qui recevaient le même genre de lettre de résiliation, pour ensuite amener à ce que les immeubles soient totalement vides.

Ces résiliations de masse touchent toutes les régions et surtout les agglomérations. Des dizaines de milliers de locataires ont déjà perdu leur logement à loyer modéré par le biais de ces résiliations de masse. Une étude de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich a montré qu'entre 2014 et 2018, rien que dans le canton de Zurich, près de 13[NB]000 personnes avaient dû quitter leur logement pour permettre la rénovation ou la démolition-reconstruction de l'immeuble dans lequel ils vivaient. Une autre étude, bien plus récente, publiée en novembre dernier par la Banque cantonale de Zurich, montre qu'entre 2018 et 2022 ce sont 10[NB]000 logements touchant 30[NB]000 personnes qui ont fait l'objet de résiliations collectives, afin de vider les immeubles, cela rien que dans le canton de Zurich également. L'étude de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich a également révélé, ce qui est très intéressant, que les locataires qui sont entrés dans les logements rénovés ou reconstruits avaient un revenu mensuel supérieur de 3600 francs par mois par rapport aux anciens locataires.

Derrière les congés de masse, il y a une éviction de masse des locataires à bas et moyens revenus dans le but d'augmenter les loyers et donc le rendement du capital. Dès lors que l'assainissement des bâtiments est une composante importante de la stratégie énergétique 2050, les projets d'assainissement vont se multiplier et, avec eux, les résiliations de masse, si rien n'est entrepris. Ce sont donc des centaines de milliers de locataires dans tout le pays qui sont menacés d'expulsion ces toutes prochaines années. Cette dynamique aux conséquences sociales délétères est aggravée par le fait qu'elle se produit à un moment où la pénurie de logements est forte et s'accentuera encore ces prochaines années, malgré le plan d'action du Conseil fédéral, cela en raison de l'augmentation démographique, de la diminution de la taille des ménages et de l'augmentation de l'espace individuel utilisé. Ce processus de résiliation de masse se produit non seulement au moment où il est devenu quasiment impossible de trouver un nouveau logement, mais aussi au moment où les loyers des logements offerts à la location explosent. Cette tension sur le marché du logement a fait que l'indice suisse des loyers a subi une hausse de 38 pour cent entre 2000 et 2024, soit nettement en dessus de l'augmentation des salaires ou de l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation.

Et d'ailleurs, il est intéressant de montrer que les loyers ont ainsi augmenté nettement plus fortement. Ce n'est pas seulement indiqué par l'Office fédéral de la statistique, mais cela est très bien expliqué dans le rapport "Evolution des loyers et pénurie de logements en Suisse" établi par le Conseil fédéral en réponse aux postulats 22.4289 et 22.4290 déposés par notre collègue Damian Müller. Ce rapport a été publié il y a quelques mois.

En raison de ces résiliations de masse, des centaines de locataires devront subir non seulement la rupture avec leur cadre social, devant se reloger ailleurs, mais aussi une augmentation de la charge locative importante au moment de la conclusion du nouveau bail.

Je prends note que, dans sa réponse écrite, le Conseil fédéral reconnaît le problème et indique qu'il est souhaitable, pour maintenir des logements à loyer modéré, que les assainissements énergétiques aient lieu alors que les logements sont habités. Toutefois, il s'oppose à la solution proposée par la motion du contrôle préalable des congés de masse pour vérifier le bien-fondé et la nécessité de la libération des immeubles pour réaliser les travaux. Cette conclusion est incompréhensible vu la nature spéculative de la plupart des résiliations de masse et l'inefficacité des outils juridiques actuels de défense individuelle des locataires prévus au titre huitième du code des obligations sur le contrat de bail. Les divers experts immobiliers qui se sont exprimés dans la presse sur le cas particulier de la résiliation de[NB]masse[NB]des[NB]immeubles[NB]"Sugus" ont clairement indiqué que l'opération visait uniquement l'augmentation du rendement locatif.

Le Conseil fédéral indique que la procédure administrative d'un contrôle préalable serait très lourde. C'est une supputation qui ne trouve aucun fondement dans la pratique. Je signale que, dans le canton de Genève, l'autorisation pour les travaux de rénovation n'est accordée que si tous les locataires sont relogés. Dans la mesure où, en raison de la pénurie de logements qui sévit depuis des décennies, le propriétaire ne peut procéder au relogement des locataires, il adapte systématiquement le projet de rénovation pour procéder aux travaux d'assainissement en maintenant les locataires en place, avec, par exemple, des systèmes de rotation des locataires, ce qui a l'avantage d'aboutir à une augmentation nettement moins importante des loyers après les travaux. En effet, en cours de bail, même après les rénovations, le loyer ne peut être augmenté au niveau des loyers usuels du quartier ou des loyers du marché.

Le Conseil fédéral met en avant le fait que la défense individuelle du locataire rend la motion inopérante.

Toutefois, il faut relever que le droit du bail n'introduit pas un instrument qui permet de contester les travaux qui sont proposés, ni en ce qui concerne la nature des travaux ni en ce qui concerne le maintien des locataires sur place. La seule possibilité pour le locataire de contester le congé, et qui peut aboutir à son annulation, c'est si le locataire peut démontrer que le propriétaire agit de mauvaise foi. Or, le propriétaire peut simplement et rapidement alléguer que les travaux sont plus faciles à réaliser sans le locataire en place pour que le congé soit validé. Le locataire ne pourra donc bénéficier que d'une prolongation de bail selon l'article 122 du code des obligations afin d'avoir le temps de se reloger.

En résumé, vu le nombre de résiliations en masse, leur augmentation à l'avenir, les difficultés des locataires congédiés à retrouver un logement, l'explosion des loyers après l'opération de congé-rénovation, la proposition d'une autorisation préalable pour les congés de masse est totalement justifiée. Ne pas agir est socialement irresponsable. La réponse politique des locataires s'est clairement exprimée le 24 novembre. A n'en pas douter, sans mesures fortes en leur faveur, elle s'exprimera à nouveau, spontanément, par exemple lors de la votation sur l'initiative populaire "Pas de Suisse à 10 millions! (initiative pour la durabilité)".

Je vous invite donc à adopter ma motion.