Schwaab Jean Jacques · Nationalrat · 2000-12-05

Wortprotokoll

Comme on l'a déjà relevé et comme on l'a vu au fil des votes, le camp des défenseurs des locataires s'est singulièrement réduit non seulement au fil des années, mais aussi au fil de ce débat. A quelques exceptions près, il se résume à la gauche du Parlement. Mais il est plus étonnant encore que même les locataires de locaux commerciaux, parmi lesquels on trouve un grand nombre de petits artisans et de commerçants indépendants, ne trouvent plus de défenseurs parmi les membres des partis qui prétendent défendre la libre entreprise et les petites et moyennes entreprises.

Selon le Conseil fédéral, il suffirait de présenter trois objets comparables pour établir qu'un loyer n'est pas abusif et qu'en conséquence, il peut être augmenté non seulement selon l'évolution des prix, mais également sur la base des loyers usuels dans le quartier. Ce critère est tout à fait insuffisant pour quatre raisons au moins.

1. Trois objets n'ont aucune valeur démonstrative d'un loyer usuel. Ce nombre est manifestement trop faible sur le plan mathématique et statistique. Le Tribunal fédéral, dans sa jurisprudence sur le droit actuel, a fixé à au minimum cinq le nombre d'objets comparables pour valider une statistique ou une comparaison.

2. Le plus souvent, il est très facile pour un propriétaire de trouver trois locaux situés dans le même quartier dont le loyer est extrêmement ou excessivement cher pour toutes sortes de raisons: par exemple, parce qu'ils ont été loués à une période de haute conjoncture ou qu'ils sont particulièrement bien situés, ou encore parce que l'activité ou le commerce exercés dans ces locaux procurent des marges très élevées.

3. Le prix des loyers commerciaux dépend non seulement de la comparaison des locaux eux-mêmes, mais également de la durée du bail, de même que d'autres facteurs comme notamment le chiffre d'affaires, ce qui diminue bien évidemment la pertinence du critère comparatif.

4. Le critère comparatif n'est acceptable que s'il existe effectivement d'autres locaux comparables. S'il n'y en a pas, on doit considérer que ce critère n'est pas applicable et il faut donc y renoncer. A défaut, on risque de condamner à la fermeture, voire à la faillite tel ou tel commerçant dont la marge brute ne lui permet tout simplement plus de payer le même loyer que son voisin - ou que ses trois voisins, puisqu'il faudrait trouver trois loyers comparables.

Il en va non seulement de la protection des locataires de locaux commerciaux, mais aussi de la protection des consommateurs. En effet, vous le savez bien, le loyer constitue, selon les commerces ou les entreprises, un élément très important des charges et donc de la formation des prix.

Pour garantir un prix du marché, il convient de se fonder sur un échantillon comparatif suffisamment large et à cet égard trois objets sont insuffisants, cinq constituent un minimum. Si vous deviez rejeter la proposition de minorité I (de Dardel) qui demande d'en rester au droit actuel, il faudrait alors modifier l'article 269 alinéa 2 et introduire le chiffre de cinq objets.

Puisque j'ai la parole, je profite de faire la même proposition s'agissant des dispositions transitoires jusqu'à l'établissement des statistiques. Il faudrait, là aussi, si les autres propositions de minorité n'étaient pas acceptées, fixer à au moins cinq le nombre de loyers de comparables pour déterminer si oui ou non un loyer peut être augmenté.

Enfin, je ferai une remarque sur la proposition Steiner à l'article 269 alinéa 1er, qui me paraît être le comble de l'arrogance des milieux immobiliers et qui démontre bien que ceux-ci défendent ici leurs profits, et non pas les intérêts de l'économie en général ni ceux de leurs locataires en particulier. Ils veulent le beurre et l'argent du beurre, c'est-à-dire pouvoir augmenter un loyer lorsque celui-ci est inférieur de 15 pour cent au loyer statistique, mais également en invoquant le critère actuel du rendement brut. Cette proposition n'est pas acceptable non plus.