preparatory:AB 8576

Wortprotokoll

Il s'agit ici de définir les loyers abusifs. Ils le sont dans le droit actuel lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix [PAGE 1399] d'achat manifestement exagéré. La détermination du rendement excessif est compliquée, la jurisprudence est incertaine. Il y a des incertitudes aussi pour les parties, notamment pour le locataire ignorant les valeurs nécessaires pour les calculations, dans le cas de logements anciens dont le prix d'achat est indisponible, etc.

La suppression du taux hypothécaire de référence rend encore plus difficile la détermination des frais de capital. Le système est donc modifié par le projet du Conseil fédéral. A l'article 269 alinéa 1er, il prévoit désormais qu'un loyer est désormais abusif s'il dépasse de plus de 15 pour cent le niveau des loyers comparatifs.

A l'alinéa 2, deux méthodes de comparaison sont introduites. Pour les locaux commerciaux, il s'agit du critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier par présentation de trois objets comparables. En ce qui concerne les loyers d'habitation, le loyer est abusif lorsqu'il dépasse les loyers comparatifs selon une statistique des loyers ou un instrument d'estimation comparable.

La Confédération établit ces éléments appropriés devant être régulièrement actualisés, c'est la teneur de l'alinéa 3.

Enfin, à l'alinéa 4, il y a détermination des éléments déterminants de comparaison. Nous y reviendrons dans la suite du débat.

Au plan fondamental, il y a évidemment changement de système aujourd'hui. Comme cela a été dit au sein de la commission, on conteste plutôt les hausses de loyer que le loyer de base. Dans le nouveau système - Geiger ou LUV - utilisé déjà par l'Office fédéral du logement pour examiner les demandes de financement, on voit que les différentes combinaisons formées par le nombre de pièces, l'âge du logement, la durée du bail, déterminent les différents types de logement pour chacun desquels on obtient une droite des loyers usuels du marché, en mettant en corrélation la qualité du lieu d'habitation et le loyer réel effectivement payé par le locataire. Il ressort que le degré de précision et d'exactitude dépend du nombre de caractéristiques relevées: plus leur nombre en est important, plus le résultat est fiable; on le conçoit aisément. On emploie aujourd'hui les données de base utilisées par l'Office fédéral de la statistique. Elles se sont avérées très sûres jusqu'ici. Y aurait-il un doute depuis de récentes révélations, que l'on pourrait suggérer que les propriétaires remplissent soigneusement des questionnaires servant à calculer les loyers usuels du marché.

Des analyses complémentaires, réclamées par la Commission des affaires juridiques, on peut relever ce qui suit. Qu'il s'agisse de l'offre actuelle en logements ou des baux effectifs, le modèle Geiger calcule les augmentations ou les diminutions de loyer qui résultent des changements découlant des caractéristiques du logement ou du lieu d'habitation, ce qui représente la condition essentielle pour son utilisation par les organes de conciliation.

A l'alinéa 1er, la majorité de la commission suit le projet du Conseil fédéral, soit la prise en compte des 15 pour cent de dépassement, pour parler de loyers abusifs. La minorité II considère les loyers comme abusifs s'ils dépassent le loyer statistique. Il faut, aux yeux de la majorité, repousser cette proposition car elle aboutirait rapidement à un prix unique des logements, ce qui irait contre l'intérêt bien compris des locataires, plus personne ne voulant construire de logements ou les entretenir. C'est par 13 voix contre 8 et avec 1 abstention que la majorité vous demande de refuser la proposition de minorité II.

La minorité IIIa, pour sa part, accepte le projet du Conseil fédéral, mais fixe à plus de 20 pour cent le dépassement qui serait considéré comme abus. Par 13 voix contre 7 et avec 1 abstention, la Commission des affaires juridiques vous propose également de repousser cette proposition de minorité IIIa. Avec le Conseil fédéral, la majorité estime en effet qu'aller jusqu'à 20 pour cent revient à enlever pratiquement toute limite. Il n'y aurait plus, dès lors, de protection réelle pour les locataires, car quasiment plus de loyers abusifs ou dits abusifs.

Concernant enfin la proposition de minorité IV, qui désire maintenir l'élément de rendement brut permettant de couvrir les coûts et au-delà duquel il y aurait abus, la majorité de la commission propose, par 13 voix contre 8, de la rejeter. Elle estime que l'introduction d'un troisième critère qui plus est, à disposition d'une seule des parties, n'est pas acceptable. On a l'impression d'avoir affaire à une sorte de système au choix ou à la carte. Il faudrait, de plus, fixer avec force précision la notion de rendement brut.

Pour en venir à l'alinéa 2, le projet permet aux parties de dépasser la référence des 15 pour cent pour définir l'abus dans les cas où des conditions spécifiques à la chose louée existent. Cette réserve dont fait usage le bailleur doit pouvoir être démontrée par le bailleur. Il s'agit d'un élément de souplesse que nous vous demandons de maintenir, contrairement à la proposition de minorité II. Celle-ci a été battue en commission, par 14 voix contre 8 et avec 1 abstention.

Concernant les propositions individuelles déposées ici, nous pouvons être très réticents puisque, s'agissant des unes et des autres, elles n'ont généralement pas été discutées au sein de la commission.

Concernant la proposition Studer Heiner, elle correspond à une proposition étudiée par l'administration de différencier selon la date de construction les loyers dits abusifs, ou en tout cas les pourcentages dont il est tenu compte pour fixer ces loyers abusifs. Nous vous demandons de refuser cette proposition que la commission n'a pas voulu reprendre pour elle-même.

La proposition Robbiani n'a pas été traitée, mais sa teneur nous amène à penser qu'elle aurait été rejetée en commission.

La proposition Steiner est à repousser, elle aussi, comme la commission a repoussé la possibilité de prendre en compte le rendement brut permettant de couvrir les coûts, par 13 voix contre 8; c'est la proposition de minorité IV dont nous avons déjà parlé.

Concernant les propositions subsidiaires Schwaab et Thanei à l'article 269 alinéa 2, la commission ne les a pas traitées et elle vous propose également de les rejeter.

En revanche, à titre personnel, je pense qu'il peut y avoir dans le vote à titre préliminaire prévu, notamment entre la proposition Studer Heiner et la proposition subsidiaire Robbiani, une préférence pour la proposition Studer Heiner, qui semble plus proche de la volonté de la majorité de la commission.