Wortprotokoll

Das ist, ich habe es eingangs gesagt, sicher einer der beiden zentralen Punkte der heutigen Diskussion. Bei dieser Bestimmung geht es um das mietrechtliche Verfahren, das den Nationalrat sehr stark beschäftigt hat. Der Nationalrat will mit dieser Bestimmung die Sonderregelung von Artikel 274g OR tel quel in die ZPO überführen. Ihre Kommission ist einstimmig der Auffassung, dass wir an unserem Beschluss und damit am Entwurf des Bundesrates festhalten sollten. Da dies eine der beiden grossen Differenzen ist, hole ich hier etwas aus. Wir haben zu diesem Punkt auch noch einen Antrag Hess.

Artikel 274g OR regelt, dass die Schlichtungsbehörde die Kündigungsanfechtung bzw. das Erstreckungsgesuch des Mieters an den Ausweisungsrichter zu überweisen hat, wenn der Vermieter bei diesem ein Ausweisungsgesuch gestellt hat oder nachträglich stellt. Damit soll verhindert werden, dass unberechtigte Kündigungsanfechtungen und Erstreckungsgesuche die Ausweisung in die Länge ziehen. Auch der Bundesrat und unser Rat, der Erstrat ist, wollen natürlich nicht, dass unberechtigte Kündigungsanfechtungen und Erstreckungsgesuche das Ausweisungsverfahren verlängern. Diese spezifische mietrechtliche Regelung soll jedoch durch eine allgemeine ersetzt werden, die auch für alle anderen Materien gilt.

Die erwähnten Streitigkeiten sollen in klaren Fällen neu im Rahmen des schnellen Rechtsschutzes nach Artikel 253 ZPO behandelt werden. Mietrechtliche Streitigkeiten sollen eigentlich immer über die sachverständigen und sehr erfolgreich arbeitenden mietrechtlichen Schlichtungsstellen laufen. Dieser Grundsatz gilt bereits heute, wird von Artikel 274g OR jedoch durchbrochen, indem die Schlichtungsbehörde übersprungen werden kann, wenn es um eine Ausweisung infolge einer ausserordentlichen Kündigung geht. Das leuchtet ohne Weiteres ein, wenn evident ist oder liquide bewiesen werden kann, dass eine ausserordentliche Kündigung berechtigt ist, beispielsweise bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug, Konkurs oder schwerer Pflichtverletzung. In solchen Fällen ist nach Artikel 272a OR eine Erstreckung des Mietverhältnisses gesetzlich ausgeschlossen. Der Umweg über die Schlichtungsbehörde wäre für den Vermieter ein unnötiger Zeitverlust. Entsprechend muss hier eine Spezialregel greifen. Über Artikel 253 räumt die ZPO in diesen Fällen den direkten Weg zum Ausweisungsrichter ein.

Der Rechtsschutz in klaren Fällen ist ein neues Institut, das es bereits in verschiedenen Kantonen gibt. Es handelt sich um ein typisches Summarverfahren, das aber materielle Rechtskraft zeitigt. Damit gelingt es auch, den verfahrensmässigen Widerspruch von Artikel 274g OR zu vermeiden. Bei Artikel 274g OR wird nämlich ein klassisches Summarverfahren, eben das Ausweisungsverfahren, mit einer Frage kombiniert, die in einem einlässlichen Prozess zu klären ist, nämlich die Frage, ob eine ausserordentliche Kündigung gültig ist oder nicht. Die neue allgemeine Regelung der ZPO geht noch einen Schritt weiter, und zwar zugunsten der Vermieter. Diese können neu auch nach einer ordentlichen Kündigung diesen schnellen Weg immer beanspruchen, wenn die Mieter eine Kündigung nicht fristgerecht anfechten oder ihre Wohnung sonst nicht verlassen. Nach geltendem OR wären die Vermieter in diesen Fällen gezwungen, zunächst über die Schlichtungsbehörde zu gehen. Das macht aber ebenfalls keinen Sinn.

Auf der anderen Seite gibt es auch ausserordentliche Kündigungen, deren Berechtigung nicht evident ist, beispielsweise Kündigungen aus wichtigen Gründen nach Artikel 266g OR. Bei der Prüfung der Frage, ob ein wichtiger Grund vorliegt oder nicht, hat das Gericht grossen Auslegungsspielraum. Es muss auch die Frage der Erstreckung des Mietverhältnisses prüfen. Das ist eigentlich ein typischer Fall, der vor die sachverständige Schlichtungsbehörde gehört. Der Vermieter kann ja auch nicht fristlos kündigen, sondern hat eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. In diesem Fall einer ausserordentlichen Kündigung ist der vom OR heute eingeräumte Weg zum Ausweisungsrichter nicht sehr plausibel.

Wir wollen also die bisherige Regelung durch eine ersetzen, die nicht zwischen ordentlicher und ausserordentlicher Kündigung unterscheidet, sondern danach differenziert, ob die Sach- und Rechtslage klar ist oder nicht. Immer wenn sie klar ist, steht der Weg über ein rasches Summarverfahren nach Artikel 253 ZPO offen; wenn sie es nicht ist, greift das ordentliche Verfahren, das bei der Schlichtungsbehörde beginnt. Diese Differenzierung nach der Liquidität der Sach- und Rechtslage ist viel sachgerechter als die Unterscheidung zwischen ordentlicher und ausserordentlicher Kündigung.

Mit dem Bundesrat ist Ihre Kommission daher dezidiert der Meinung, dass man mit Artikel 253 einen konsequenten Systemwechsel vornehmen sollte. Dieses allgemeingültige Rechtsinstitut ist eine ausgewogene Lösung, die beiden Seiten dient. Es gibt Konstellationen, bei denen der Vermieter mit der neuen Regelung rascher zu seinem liquiden Recht kommt. Umgekehrt gibt es auch Fälle, in denen der Vermieter über die Schlichtungsstelle gehen muss, was durchaus im Sinne der Mieterseite ist.

Wir beantragen Ihnen deshalb Festhalten und somit die Streichung von Absatz 2.