Art. 38a Pigione commisurata ai costi Questo nuovo articolo crea una base giuridica chiara per l’applicazione del nuovo modello di pigione commisurata ai costi nel caso specifico delle misure di promozione indiretta secondo la sezione 4 della legge. Vengono presi in considerazione tutti gli strumenti di promozione nella misura in cui il loro impiego sostiene la costruzione o l’acquisto di abitazioni da affittare a pigioni moderate (art. 35 segg. LPrA). Sono quindi interessati in particolare gli alloggi di committenti della costruzione di utilità pubblica che hanno ricevuto un mutuo dal fondo di rotazione o che sono stati parzialmente finanziati con l’aiuto di un prestito della CCA. Sono considerati di utilità pubblica i committenti che soddisfano le condizioni previste all’articolo 37 OPrA e che, secondo i loro statuti, perseguono in particolare lo scopo di fornire alloggi a pigioni e prezzi moderati, limitano la distribuzione di dividendi, vietano il versamento di tantièmes e assegnano al suddetto scopo la parte restante del patrimonio. Sebbene la pigione commisurata ai costi corrisponda alla prassi generale, nel caso degli aiuti federali indiretti ha dovuto finora essere desunta dalla LPrA e dalla Carta statutaria dei committenti di abitazioni di utilità pubblica in Svizzera10. Senza una modifica della legge, la pigione commisurata ai costi rimarrebbe priva di una base giuridica sufficientemente solida e, soprattutto, il nuovo modello non potrebbe essere utilizzato in modo efficace. Il capoverso 1 della nuova disposizione consolida il principio secondo cui le pigioni di alloggi che sono oggetto di misure di promozione indiretta ai sensi della LPrA devono essere calcolate in base ai costi. L’applicazione delle disposizioni del Codice delle obbligazioni (CO)11 sulla contestazione delle pigioni abusive è in gran parte esclusa. In linea di principio entra in considerazione soltanto l’articolo 269 CO

7 AS Stadt Zürich 841.150 8 FF 2024 525 9 FF 2024 526 10 www.bwo.admin.ch > Promozione dell’alloggio > Aiuti federali secondo la LPrA (dal 2003) > Promozione della costruzione di abitazioni di utilità pubblica > Documenti 11 RS 220 7/10

relativo al reddito sproporzionato per quanto riguarda la determinazione delle pigioni di questo tipo di abitazioni (cfr. art. 253b cpv. 3 CO in combinato disposto con l’art. 2 cpv. 2 OLAL). Il riferimento all’articolo 269 CO va inteso in senso generale, in quanto volto unicamente a consolidare la determinazione delle pigioni in base ai costi, senza considerare la situazione del mercato. Si vuole così sancire un elemento centrale della protezione contro le pigioni abusive iscritta nella Costituzione federale (art. 109 cpv. 1 Cost.) anche per il settore che beneficia del sostegno dello Stato. Ciò non significa tuttavia che i committenti della costruzione di utilità pubblica o l’UFAB, nel calcolo delle pigioni degli alloggi che sono oggetto di aiuti federali indiretti, debbano tenere conto, oltre che delle prescrizioni di diritto pubblico della LPrA, anche di quelle del CO relative al reddito sproporzionato. Un tale doppio calcolo (e controllo) delle pigioni non servirebbe a garantire la certezza del diritto e non risponderebbe neppure al requisito dell’economia delle procedure. La formulazione scelta sottolinea la responsabilità dei committenti della costruzione di utilità pubblica nel fissare le pigioni. Il compito primario di queste organizzazioni è quello di calcolare le pigioni in base ai costi. Non è previsto che la pigione sia fissata e decretata dall’UFAB all’inizio dell’aiuto. Durante le misure di promozione l’UFAB procede alla verifica delle pigioni in primo luogo su richiesta dei locatari (art. 54 cpv. 2 LPrA). L’applicazione della pigione commisurata ai costi si estende in particolare agli alloggi che beneficiano di misure di promozione. Tuttavia, considerato che normalmente tutti i locali d’abitazione di un immobile beneficiano di un aiuto, la pigione commisurata ai costi deve essere perlopiù rispettata per tutti gli alloggi dell’immobile. In virtù dell’articolo 253a capoverso 1 CO, si applica anche alle cose concesse in uso con questi locali, come ad esempio garage, locali per il bricolage e cantine. Per contro, in determinate situazioni l’applicazione della pigione commisurata ai costi secondo la LPrA è esclusa. Da un lato, nel caso di locali commerciali situati all’interno di immobili comprendenti alloggi che beneficiano di misure di promozione; poiché la LPrA non prevede aiuti per i locali commerciali, l’applicazione della pigione commisurata ai costi secondo la stessa legge sarebbe in contrasto con l’articolo 253b capoverso 3 CO. Dall’altro, nel caso di certi alloggi che non rispondono ai criteri richiesti e per i quali non possono quindi essere accordati aiuti indiretti (p. es. attici troppo grandi). La determinazione delle pigioni dei locali esclusi è retta dalle disposizioni del CO relative alla contestazione delle pigioni abusive conformemente all’articolo 253b capoverso 3 CO ed è di competenza delle istanze giudiziarie civili. Lo stesso vale per oggetti quali garage, locali per il bricolage o cantine affittati a terzi indipendentemente dal rapporto di locazione per un alloggio che beneficia di misure di promozione. Il capoverso 2 conferisce al Consiglio federale la competenza di stabilire le modalità di attuazione della pigione commisurata ai costi conformemente alla LPrA nel quadro delle misure di promozione indiretta. Questa norma di delega crea la base necessaria per l’introduzione e la definizione del nuovo modello a livello di ordinanza. Si tratta di fissare i costi immobiliari e i tassi forfettari computabili. Allo stesso tempo, devono essere disciplinate anche altre modalità strettamente legate alla pigione commisurata ai costi e al modello, come i requisiti materiali e formali per gli adeguamenti delle pigioni durante l’aiuto. La nozione di costi immobiliari è utilizzata in considerazione del fatto che la contabilità dei committenti della costruzione di utilità pubblica presenta solitamente i costi per immobile e non per alloggio.

Art. 54 cpv. 1 L’articolo 54 capoverso 1 LPrA è completato con la precisazione esplicita che l’UFAB controlla anche le pigioni degli alloggi che beneficiano di misure di promozione indiretta secondo la sezione 4 della legge. La legge garantisce così in modo trasparente che le organizzazioni di utilità pubblica attive nella costruzione di abitazioni applichino correttamente il nuovo modello di pigione commisurata ai costi e assicura nel contempo l’armonizzazione dell’attività di controllo dell’UFAB affinché venga attuata secondo gli stessi criteri per tutti gli alloggi, indipendentemente dal tipo di aiuto indiretto. Finora il controllo derivava dalle disposizioni sulle misure di promozione diretta e si concentrava principalmente sugli immobili che beneficiavano di mutui del fondo di rotazione. Lo Stato non controllava gli alloggi 8/10

che ricevevano un finanziamento della CCA o fideiussioni della hbg garantite da fideiussioni al regresso della Confederazione, a meno che non fosse stata conclusa con l’UFAB una particolare convenzione. L’assunzione del controllo delle pigioni da parte dell’UFAB appare adeguata e ragionevole. In quanto unità amministrativa incaricata dell’esecuzione della LPrA, l’UFAB dispone delle conoscenze tecniche necessarie e di un’esperienza di lunga data in materia. La valutazione delle pigioni degli alloggi che sono oggetto di misure di promozione secondo la sezione 4 della legge viene inoltre effettuata in conformità con le disposizioni di diritto pubblico della LPrA e dell’OPrA. Per contro, l’applicazione delle disposizioni di diritto privato del CO sulla contestazione delle pigioni abusive è esclusa se, come nella fattispecie, gli alloggi beneficiano di misure di promozione da parte dei poteri pubblici e le pigioni sono sottoposte al controllo di un’autorità. Di conseguenza, le autorità di conciliazione in materia di locazione e i tribunali civili non sono competenti per la valutazione delle pigioni degli alloggi promossi ai sensi della LPrA (art. 253b cpv. 3 CO). Come per l’applicazione della pigione commisurata ai costi (cfr. art. 38a LPrA), il controllo delle pigioni nel quadro dell’aiuto indiretto si estende sia agli alloggi che sono oggetto di misure di promozione sia alle cose concesse in uso con questi locali. Il controllo è però escluso qualora non venga applicata la pigione commisurata ai costi, ad esempio nel caso di locali commerciali e di certi locali d’abitazione che non soddisfano i criteri di ammissibilità e per i quali non è stato quindi accordato alcun aiuto indiretto.

4 Ripercussioni

4.1 Ripercussioni per la Confederazione In relazione all’aiuto federale indiretto, il progetto implica una maggiore trasparenza e una semplificazione nell’ambito della determinazione delle pigioni. Non vi è da attendersi un forte aumento delle domande di sostegno; l’attrattiva delle misure di promozione indiretta dipende anche da altri fattori, come l’andamento generale del mercato, le condizioni di prestito o i requisiti in campo edilizio. L’introduzione di un modello semplificato di pigioni commisurate ai costi dovrebbe rendere più efficiente il controllo delle pigioni, perlomeno nella procedura di conciliazione. L’adozione di misure di comunicazione come un promemoria o uno strumento online di facile utilizzo (calcolatore della pigione) potrebbe perfino prevenire un certo numero di contestazioni. Con l’estensione del controllo a tutti gli alloggi che beneficiano di misure di promozione indiretta, il numero di abitazioni sottoposte al controllo delle pigioni da parte dell’UFAB è destinato a raddoppiare, per cui anche le potenziali contestazioni aumenteranno considerevolmente. È difficile stimare in che misura i guadagni di efficienza compenseranno il potenziale aumento delle contestazioni. Sulla base dell’attuale volume di contestazioni e tenendo conto dei guadagni di efficienza attesi, si prevede un fabbisogno supplementare di personale pari a un massimo di uno o due equivalenti a tempo pieno.

4.2 Ripercussioni per i Cantoni e i Comuni, per le Città, gli agglomerati e le regioni di montagna Il ruolo svolto dall’edilizia abitativa di utilità pubblica nell’offerta di alloggi a pigioni e prezzi moderati è importante, soprattutto in mercati dell’alloggio particolarmente tesi come quelli dei centri urbani o dei Comuni turistici di montagna. Il progetto non ha tuttavia conseguenze rilevanti per i Cantoni, i Comuni, le Città, gli agglomerati e le regioni di montagna. È possibile che le istanze giudiziarie cantonali siano leggermente sgravate dal momento che in futuro la competenza per tutte le contestazioni di pigioni di alloggi che beneficiano di misure di promozione indiretta spetterà all’UFAB. Poiché la promozione dell’alloggio è una competenza parallela di Confederazione e Cantoni, questi ultimi restano liberi di sviluppare la propria legislazione in materia di aiuti in funzione delle esigenze locali, come del resto alcuni di essi hanno già fatto.

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4.3 Ripercussioni sull’economia, sulla società e sull’ambiente A livello nazionale l’edilizia abitativa di utilità pubblica rappresenta una quota di mercato limitata; appena l’8 per cento delle abitazioni in locazione è di proprietà di committenti della costruzione di utilità pubblica. Tuttavia, l’offerta di alloggi a pigioni moderate contribuisce alla coesione sociale ed è importante anche per lo sviluppo economico. Il nuovo modello di pigione commisurata ai costi nell’ambito dell’aiuto indiretto è introdotto a scopo di semplificazione, certezza del diritto e trasparenza. Le ripercussioni sull’economia, sulla società e sull’ambiente sono quindi minime.

5 Aspetti giuridici

5.1 Costituzionalità Garantire in tutta la Svizzera la soddisfazione di un bisogno fondamentale come quello dell’alloggio è un obiettivo sociale sancito dalla Costituzione. La Confederazione ha il mandato di agire affinché ognuno possa trovare, per sé stesso e per la sua famiglia, un’abitazione adeguata e a condizioni sopportabili (art. 41 cpv. 1 lett. e Cost.). La Costituzione federale precisa questo obiettivo conferendo tra l’altro alla Confederazione la competenza di promuovere la costruzione d’abitazioni e l’accesso alla proprietà (art. 108 cpv. 1 Cost.). Questa competenza in materia di aiuti rappresenta per la Confederazione un mandato vincolante, che essa ha adempiuto adottando la LPrA.

5.2 Compatibilità con gli impegni internazionali della Svizzera La Svizzera non ha assunto alcun impegno internazionale che limiti il suo margine di manovra interno in materia di promozione dell’alloggio. La modifica della legge è pertanto conforme alle norme di diritto internazionale vincolanti per la Svizzera.

5.3 Forma dell’atto Il progetto prevede disposizioni importanti contenenti norme di diritto che in virtù dell’articolo 164 capoverso 1 Cost. vanno emanate sotto forma di legge federale. L’atto sottostà a referendum facoltativo.

5.4 Delega di competenze legislative In virtù dell’articolo 38a capoverso 2 LPrA, il Consiglio federale può stabilire le modalità di attuazione della pigione commisurata ai costi nel quadro dell’aiuto indiretto (v. sopra). Per il resto, il progetto non prevede altre deleghe di competenze legislative al Consiglio federale.

5.5 Subordinazione al freno alle spese Il progetto non comporta né nuove disposizioni in materia di sussidi né nuovi crediti d’impegno o limiti di spesa. Non sottostà pertanto al freno alle spese (art. 159 cpv. 3 lett. b Cost.).

5.6 Protezione dei dati La presente modifica della LPrA non ha alcuna incidenza per quanto riguarda il trattamento dei dati personali.

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