00.100.785

1. Gegenstand des Gesuchs ist die Ausweisung der Gesuchsgegnerin aus dem Mietobjekt an der Bahnhofstrasse 94 in 5000 Aarau, bestehend aus drei Räumen im 3. OG Süd, einem Archivraum im 1. UG und zwei Parkplätzen im 3. UG im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO. Örtlich und sachlich zuständig für das vorliegende Begehren ist das Präsidium des Zivilgerichts Aarau (Art. 33 ZPO, Art. 257 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 6 Abs. 1 lit. b EG ZPO). Es findet das summarische Verfahren Anwendung, weshalb kein vorgängiges Schlichtungsverfahren durchzuführen ist (Art. 248 lit. b ZPO, Art. 198 lit. a ZPO).

2.

2.1. Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren gemäss Art. 257 ZPO, wenn sowohl der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar als auch die Rechtslage klar ist und die Angelegenheit nicht dem Offizialgrundsatz unterliegt (Art. 257 Abs. 1 und 2 ZPO).

Ein unbestrittener Sachverhalt liegt vor, wenn die beklagte Partei die anspruchsbegründenden Behauptungen der klagenden Partei nicht bestreitet bzw. sich gar nicht äussert oder säumig ist. Eine bloss allgemeine, pauschale Bestreitung der anspruchsbegründenden Behauptung ist irrelevant. Bestreitet die beklagte Partei den Sachverhalt, so kann der Rechtsschutz nur gewährt werden, wenn die klagende Partei den Sachverhalt sofort zu beweisen vermag. Sofort beweisbar ist ein Sachverhalt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann (Hofmann, in: Spühler/ Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar ZPO, 4. Auflage, Basel 2025, N 10 f. zu Art. 257 ZPO m.w.H. [nachfolgend: Autor, BSK ZPO, N … zu Art. …]).

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine klare Rechtslage gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (Hofmann, BSK ZPO, N 11 zu Art. 257). Andererseits ist eine klare Rechtslage dann zu verneinen, wenn es an einer einschlägigen Gerichtspraxis fehlt, die Lehrmeinungen kontrovers sind oder wenn Rechtssätze anzuwenden sind, die dem Richter ein Ermessen einräumen, insbesondere Treu und Glauben oder wichtige Gründe zu berücksichtigen sind (Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zürich 2010, S. 374; BGE 118 II 302 E. 3).

Die im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen zulässigen Beweismittel sind gemäss Art. 254 ZPO beschränkt. So ist der Beweis demnach primär durch Urkunden zu erbringen (Abs. 1). Andere Beweismittel sind nur zulässig, wenn sie das Verfahren nicht wesentlich verzögern (Abs.

2). Die gesuchstellende Person hat für die von ihr zu beweisenden Tatsachen den strikten Beweis zu erbringen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).

2.2. Vorliegend ist die Rechtslage im Zusammenhang mit der Kündigung gemäss Art. 257d OR klar und der Sachverhalt unbestritten. Auf das Gesuch ist demnach einzutreten.

3.

3.1. Die Parteien schlossen am 1. Juni 2020 einen Mietvertrag über das Mietobjekt an der Bahnhofstrasse 94 in 5000 Aarau, bestehend aus drei Räumen im 3. OG Süd, einem Archivraum im 1. UG und zwei Parkplätzen im 3. UG ab.

3.2. Gemäss Art. 257d OR kann der Vermieter bei Zahlungsrückstand des Mieters diesem schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 10 Tagen bzw. bei Wohn- und Geschäftsräumen von mindestens 30 Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Abs. 1). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter fristlos bzw. bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Abs. 2).

Die Gesuchstellerin mahnte die Gesuchsgegnerin erstmals mit Schreiben vom 7. Januar 2026 (Datum Postaufgabe, Sendungsverfolgung Nr. 98.00.503600.02635131 (Gesuchsbeilage [GB] 4)) für ausstehende Mietzinsen und setzte ihr gleichzeitig eine Zahlungsfrist von 30 Tagen an, verbunden mit der Androhung, bei unbenütztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis gekündigt. Dieses Schreiben wurde am 8. Januar 2026 zur Abholung gemeldet, von der Gesuchsgegnerin jedoch in der Folge nicht abgeholt (vgl. Sendungsverfolgung Nr. 98.00.503600.02635131 (GB 4)). Am 3. Februar 2026 mahnte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin für den ausstehenden Mietzins für den Monat Februar 2026 und verwies dabei auf das Schreiben vom 7. Januar 2026. Dieses Schreiben wurde am 4. Februar 2026 zur Abholung gemeldet, von der Gesuchsgegnerin jedoch in der Folge nicht abgeholt (vgl. Sendungsverfolgung Nr. 98.00.503600.04338816 (GB 5)). Aufgrund der ausbleibenden Mietzinszahlungen sprach die Gesuchstellerin am 6. Februar 2026 die Kündigung aus (GB 6). Auch dieses Schreiben wurde von der Gesuchsgegnerin nicht abgeholt (GB 6). Diese Kündigung erfolgte jedoch vor Ablauf der 30-tägigen Frist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR, weshalb die ausgesprochene Kündigung vom 6. Februar 2026 ungültig ist. Am 3. März 2026 mahnte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin ebenfalls mit Verweis auf das Schreiben vom 7. Januar 2026 wegen des ausstehenden Mietzinses für März 2026. Dieses Schreiben wurde am 4. März 2026 zur Abholung gemeldet, von der Gesuchsgegnerin jedoch in der Folge ebenfalls nicht abgeholt (vgl. Sendungsverfolgung Nr. 98.00.500001.11275026 (GB 7)). Gestützt auf die Zustellfiktion, wonach eine nicht abgeholte Sendung am letzten Tag der siebentägigen Abholungsfrist als zugestellt gilt, wurde der Gesuchsgegnerin die Kündigungsandrohung vom 7. Januar 2026 am 15. Januar 2026 zugestellt und die Zahlungsaufforderung vom 3. März 2026

am 11. März 2026 zugestellt (eingeschränkte Empfangstheorie; BGE 4A_656/2010 E. 3.1.3; Mietrecht für die Praxis/Brändli, 10. Auflage, Zürich 2022, N 27.2.5.1, S. 809 [nachfolgend: Mietrecht für die Praxis/KapitelautorIn, a.a.O., N …, S. …]) und die gesetzliche Mindestzahlungsfrist eingehalten (Art. 257d Abs. 1 OR).

Nicht entscheidend ist, dass die Gesuchsgegnerin die Kündigung vom 5. Mai 2026 nicht abholte, denn eine eingeschriebene oder an das Postfach adressierte Kündigung gilt abweichend von der Regelung bei der Zahlungsaufforderung an dem Tag als zugestellt, an dem es dem Empfänger nach dem üblichen Lauf der Dinge zuzumuten ist, die Sendung abzuholen (absolute Empfangstheorie). Dies ist in der Regel der Tag nach Einwurf des Abholzettels in den Briefkasten oder des Briefes in das Postfach (BGE 4A_656/2010 E. 3.1.2; Mietrecht für die Praxis/Oeschger, a.a.O., N 25.9.1, S. 776 und Mietrecht für die Praxis/Thanei, a.a.O., 26.3.3, S. 793). Demnach ist die Kündigung spätestens am 8. Mai 2026 als zugegangen zu betrachten, wurde diese doch am 6. Mai 2026 eingeschrieben abgesandt (GB 8). Die Kündigungsfrist wurde somit eingehalten.

4. Die Kündigung ist somit unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften ausgesprochen worden. Ein Nichtigkeitsgrund ist aus den Akten nicht ersichtlich. Unter diesen Umständen ist die Gesuchsgegnerin aus dem Mietobjekt auszuweisen.

5.

5.1. Geht es in einem Ausweisungsverfahren nur um die Frage der Ausweisung und nicht auch um die Kündigung bzw. handelt es sich beim Mietobjekt nicht um einen Wohn- oder Geschäftsraum, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht (BGE 4A_72/2007 E. 2.2,4A_107/2007 E. 2.3). Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Verfahrensdauer von sechs Monaten auszugehen. Der Streitwert beträgt folglich sechs Monatsmietzinse (BGE 144 III 346 E. 1.2.1).

5.2. Vorliegend beträgt der monatliche Mietzins Fr. 2'700.00 (GB 3). Der Streitwert beträgt somit Fr. 16'200.00 und liegt demnach über Fr. 10'000.00. Nachdem der vorliegende Entscheid somit der Berufung unterliegt (Art. 308 Abs. 2 ZPO), hat die Gesuchsgegnerin das Mietobjekt nach Eintritt der Vollstreckbarkeit, das heisst spätestens am Tag nach dem unbenutzten Ablauf der Berufungsfrist (Art. 315 Abs. 1 ZPO), vollständig zu räumen und zu verlassen. Im Weigerungsfall der Gesuchsgegnerin, das Mietobjekt innert der gesetzten Frist zu verlassen, ist die polizeiliche Ausweisung anzuordnen (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO).

6.

6.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Gesuchsgegnerin kostenpflichtig (Art. 106 ZPO). Sie hat die Gerichtskosten zu bezahlen und der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung

auszurichten (Art. 105 ZPO). Die Entscheidgebühr wird gestützt auf § 8 des Gebührendekrets (GebührD; SAR 662.110) auf Fr. 1'000.00 festgesetzt.

6.2. Die Parteientschädigung wird unter Berücksichtigung von § 3 Abs. 2 des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte (AnwT; SAR 291.150) richterlich auf Fr. 1'653.10 festgesetzt.