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A.

Am 28. Mai 1993 erwarb A. die Parzelle Nr. nn, Grundbuch (GB) B. , mit einer Fläche von 1’981 m2. für Fr. 270'000.--. Auf dem Grundstück befand sich das landwirtschaftliche Ökonomiegebäude, welches dem Bauunternehmen von A. (Einzelunternehmen) als Magazin diente.

Ab 1994 plante der Pflichtige auf der Parzelle Nr. nn, GB B. , eine Überbauung mit zwei Wohnungs- Einbauten in das bestehende Ökonomiegebäude (Projekt «C. ») und zusätzlichen vier Reiheneinfamilienhäusern (Projekt «D. »). Die Um- und Ausbauten wurden sowohl von Drittunternehmungen als auch durch die A. Bauunternehmung und später durch die A. GmbH vorgenommen.

Am 22. Juli 2002 wurden 595 m2. (Hofraum, Garten) der Parzelle Nr. nn, GB B. , veräussert. Die Restfläche der Parzelle Nr. nn, GB B. , betrug noch 1'386 m2, wovon 161 m2. auf das Ökonomiegebäude (neu: X. strasse 8) entfiel.

Per 12. Januar 2011 wurde die Parzelle Nr. nn, GB B. , (1'365 m2. ) aufgeteilt in die Parzellen Nr. nn, GB B. , (886 m2. ), Nr. oo, GB B. , (337 m2. ), und Nr. pp, GB B. , (163 m2 ). Das Ökonomiegebäude befand sich je zur Hälfte (je 81 m2. ) auf den Parzellen Nr. oo, GB B. , und Nr. pp, GB B. . Nachträglich wurde die Hausnummer 8a der Parzelle Nr. pp, GB B. , zugeteilt und die Hausnummer 8 bei der Parzelle Nr. oo, GB B. , belassen.

Mit Schreiben vom 20. Dezember 2011 hat das Bauinspektorat nochmals festgestellt, dass die Reiheneinfamilienhäuser 1 - 4 (Projekt «D. ») nicht mehr erstellt werden dürfen. Dies sei bereits im September 2007 kommuniziert worden.

Am 10. April 2017 wurde die Parzelle Nr. nn, GB B. , (886 m2. ) weiter aufgeteilt in die Parzellen Nr. nn, GB B. , (240 m2. ), Nr. qq, GB B. , (227 m2. ), Nr. rr, GB B. , (125 m2. ), Nr. ss, GB B. , (131 m2. ), und Nr. tt, GB B. , (164 m2. ). Mit Grundbuchdatum vom 21. Juli 2017 wurde auf der Parzelle Nr. oo, GB B. , (337 m2. ) Stockwerkeigentum hinsichtlich einer 4 ½ Zimmer-Maisonette- Wohnung W1 (Parzelle Nr. uu, GB B. , zu 75/100 Miteigentumsanteil) und einer Heizzentrale W2 (Parzelle Nr. vv, GB B. , zu 25/100 Miteigentumsanteil) begründet.

Die 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung an der X. strasse 8 (Parzelle Nr. uu, GB B. ) wurde am 1. Februar 2018 für Fr. 680'000.-- veräussert. Mit Veranlagungsverfügung Grundstückgewinnsteuer Nr. ww vom 1. Februar 2019 wurden die Gestehungskosten auf Fr. 198'013.-- und damit der steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 481'987.-- festgesetzt.

Das Einfamilienhaus an der X. strasse 8a (Parzelle Nr. pp, GB B. ) wurde am 1. November 2018 für Fr. 710'000.-- veräussert. Mit Veranlagungsverfügung Grundstückgewinnsteuer Nr. xx vom 7.

Oktober 2019 wurden die Gestehungskosten auf Fr. 561'698.-- und somit der steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 148'302.-- festgesetzt.

B.

Mit Schreiben vom 18. Februar 2019 erhob der Pflichtige Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung Grundstückgewinnsteuer Nr. ww vom 1. Februar 2019. Im Bauprojekt seien die Doppelhaushälften Y. strasse 8 und 8a gleichzeitig erstellt und somit auch die Buchführung für beide Häuser gemeinsam geführt worden. Deswegen sei eine Aufteilung der Buchführung für eine Haushälfte nicht sinnvoll und unangemessen aufwendig. Weiter fügte er an, dass er eine Fristverlängerung für die Einreichung des Meldeformulars für die Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer betreffend das Verfahren Nr. xx erhalten habe. Bis dann würden auch die Angaben für das Meldeformular im Verfahren Nr. ww zur Verfügung stehen.

Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 setzte die Steuerverwaltung dem Pflichtigen eine Nachfrist, um die erforderlichen Unterlagen und Belege im Verfahren Nr. ww nachzureichen. Gleichzeitig gewährte sie dem Pflichtigen im Verfahren Nr. xx eine Fristerstreckung zur Einreichung des Meldeformulars.

Die Steuerverwaltung stellte mit Schreiben vom 16. Oktober 2019 fest, dass die im Verfahren Nr. xx eingereichten Unterlagen fälschlicherweise nicht in die Berechnung der Veranlagungsverfügung vom 7. Oktober 2019 miteingeflossen seien. Gleichentags stellte sie einen Revisionsantrag zur Buchprüfung der Grundstückgewinnsteuerveranlagungen Nr. ww sowie Nr. xx.

Im (internem) Revisionsbericht Nr. yy vom 27. Mai 2020 wurde der steuerbare Grundstückgewinn für die veräusserten Parzellen Nr. uu, GB B. , und Nr. pp, GB B. , von gesamthaft Fr. 630'289.-- auf Fr. 380'478.-- reduziert. Aufgrund der eingereichten Meldeformulare und Baukostennebenabrechnungen, je einzeln für eine Parzelle erstellt, hätten nun die effektiven Gestehungskosten berechnet werden können. Abzüglich Gestehungskosten von Fr. 538'643.-- resultiere im Verfahren Nr. ww ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 141'357.--. Im Verfahren Nr. xx resultiere nach Abzug der Gestehungskosten von Fr. 470'880.-- ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 239'120.--.

Hinsichtlich des Erwerbspreises sei festzustellen, dass das ursprüngliche Ökonomiegebäude, welches sich auf der Parzelle Nr. nn, GB B. , befand, im Laufe der Jahre bis auf die Grundmauern ausgehöhlt worden sei, sodass neu ein Doppeleinfamilienhaus entstanden sei. Aufwendungen für Bauten, die im Handänderungszeitpunkt nicht mehr vorhanden seien, könnten nicht den Anlagekosten zugerechnet werden. Aus diesem Grund sei nicht auf die Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren zurückgreifen, sondern es sei der tatsächlich bezahlte Kaufpreis zu berücksichtigen. Zudem sei davon auszugehen, dass das Ökonomiegebäude im Handänderungszeitpunkt keinen Wert mehr besässen habe. Folglich würde der im Jahr 1993 bezahlte Kaufpreis für die Parzelle Nr. nn, GB B. , von Fr.

270'000.-- auf die veräusserten Parzellen Nr. uu, GB B. , und Nr. pp, GB B. , in Höhe von (indexiert) Fr. 36'891.-- resp. Fr. 23'772.-- entfallen.

Insgesamt habe der Pflichtige Erwerbs- und Verkaufsunkosten von Fr. 294'950.25.-- und wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 1'436'898.80.-- geltend gemacht. Jedoch seien die Umresp. Neubauten zwischen 1998 und 2018 durchgeführt worden. Aufgrund des nicht realisierten Projekts «D. » seien gewisse Kosten nicht nur für die verkauften Parzellen Nr. uu, GB B. , und Nr. pp, GB B. , angefallen, sondern auch für die nicht verkauften Parzellen Nr. nn, GB B. , Nr. qq, GB B. , Nr. rr, GB B. , Nr. ss, GB B. , und Nr. tt, GB B. . Aus diesem Grund seien die Kosten für die verkauften zwei Parzellen nur anteilsmässig berücksichtigt worden.

Letztlich sei der Pflichtige als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler zu qualifizieren, da die Überbauung in enger Zusammenarbeit mit der A. GmbH resp. A. Baugeschäft erstellt worden sei, die entsprechenden Abparzellierungen und Renovationen in Hinblick auf die Überbauung mit sechs Reiheneinfamilienhäusern vorgenommen und die Parzellen nicht vom Einzelunternehmen in die GmbH überführt worden seien. Daraus resultiere ein Einkommen von Fr. 350'527.--, welches in der Bundessteuer 2018 berücksichtigt werden müsse.

Mit Schreiben vom 7. August 2020 nahm der Pflichtige, vertreten durch die Anwaltskanzlei E. , Stellung zum Revisionsbericht Nr. yy. Die Vertreterin hielt im Wesentlichen fest, dass bei der Neufestsetzung der Grundstückgewinnsteuer diverse Aufwendungen fälschlicherweise auf die ursprünglich projektierten vier Reiheneinfamilienhäuser (Projekt «D. ») aufgeteilt und einige Positionen zu Unrecht nicht in Abzug gebracht worden seien.

Das Ökonomiegebäude müsse in die Berechnung des Verkehrswertes miteinbezogen werden, da dieses nicht abgerissen, sondern unter Beibehaltung der Bausubstanz umfassend renoviert worden sei. Weiter könnten die Gestehungskosten, die eindeutig dem bewilligten Objekt «C. » zuzuordnen seien, nicht auf Parzellen aufgeteilt werden, deren Bebauung weder erfolgt noch genehmigt worden sei und bei welchen folglich keine Wertsteigerung (Gestehung) eingetreten sei. Nahezu sämtliche Positionen seien nur für den Bau der beiden verkauften Häuser 8 und/oder 8a angefallen und seien damit zu Unrecht auch auf die anderen Parzellen aufgeschlüsselt worden.

Unter dem Titel der Erwerbsunkosten seien lediglich die beim Kauf im Jahr 1993 angefallene Handänderungssteuer anteilmässig berücksichtigt worden, nicht aber die Kosten des Notars und die Grundbuchgebühren.

Nur der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt und nicht die ursprünglich geplante Vorgehensweise seien für die Berechnung der Gestehungskosten massgeblich. So sei bereits mit Schreiben des Bauinspektorats vom 20. Dezember 2011 der Bau des Projekts «D. » ausdrücklich untersagt worden und gemäss einer ersten Kostenschätzung aus dem Jahr 1994 habe das Gesamtprojekt die finanziellen

Möglichkeiten des Pflichtigen überstiegen. Deshalb habe er sich auf den Bau der Häuser 8 und 8a konzentriert. Vor diesem Hintergrund müssten auch die diversen Regiearbeiten und Teilrechnungen verstanden werden. Dass auch künftig allenfalls zu realisierende Projekte von diesen Aufwendungen kostenmässig profitieren würden, dürfte nicht zu einer pauschalen Verteilung der Gestehungskosten auf die verschiedenen noch unbebauten Parzellen führen.

Schliesslich äusserte sich die Vertreterin zur Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler. Der Pflichtige habe im Jahr 1993 die Parzelle Nr. nn, GB B. , erworben, um sein Magazin im darauf befindlichen Ökonomiegebäude errichten zu können. Deshalb sei das Grundstück in das Geschäftsvermögen integriert worden. Die spätere Überführung des Einzel-unternehmens in eine GmbH sei lediglich aufgrund der Scheidung des Rekurrenten erfolgt. Zudem fehle die Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterveräussern zu wollen. So hätten auch die langen Ruhephasen, der ständige Projektwechsel und der späte Verkauf der Liegenschaften kein planmässiges und systematisches Vorgehen begründet. Die Zusammenarbeit mit der A. GmbH ergebe sich aus dem Umstand, dass mit den Arbeiten an der Baute die Auslastung der Arbeitskräfte abgesichert worden sei.

Im definitiven Revisionsbericht Nr. zz vom 10. Dezember 2020 erfolgte eine Reduktion des steuerbaren Grundstückgewinns von Fr. 380'478.-- auf Fr. 321'749.-- und eine Erhöhung der Aufrechnungen von Fr. 509'937.-- auf Fr. 663'599.--, mit der Begründung, dass einzelne Verbuchungen bereits im Einzelunternehmen A. Baugeschäfte vorgenommen worden seien. Die Bausubstanz des Ökonomiegebäudes sei grösstenteils verändert resp. abgebrochen worden. Die Aushöhlung bis auf die Grundmauern werde im vorliegenden Fall einem Abbruch gleichgestellt. Zudem existiere die Mehrheit des Ökonomiegebäudes (Ställe, Scheune, Jauchegrube usw.) heute nicht mehr. Aus diesem Grund sei das Gebäude bei der Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren nicht berücksichtigt worden. Hinsichtlich der Erwerbsunkosten hielt das Revisorat fest, dass mit Ausnahme der Handänderungssteuern keine Rechnungs- und Zahlungsbelege eingegangen seien. Ohne Belege und Zahlungsnachweise könnten die in der Stellungnahme vom 7. August 2020 zusätzlich verlangten Kosten nicht berücksichtigt werden. Bei der quotenmässigen Aufteilung der Gestehungskosten gelte es u.a. folgende Punkte zu berücksichtigen: Erstens könnten die Kosten der Parzelle Nr. oo, GB B. , (Haus 8) nur im Verhältnis 75/100 für die verkaufte Parzelle Nr. uu, GB B. , berücksichtigt werden, denn die Parzelle Nr. vv, GB B. , (Heizzentrale mit Miteigentumsanteil [25/100]) sei beim Pflichtigen verblieben. Zweitens müsse sich die Grundstückgewinnermittlung auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Kosten für Planung usw. auch von nicht realisierten Projekten könnten berücksichtigt werden, sofern diese einen Mehrwert bei den Parzellen bewirkt hätten. Da das Projekt «D. » nicht die im Jahr 2018 verkauften Parzellen betreffe, könnten diese Kosten bei den verkauften Parzellen nicht berücksichtigt werden. Drittens sei bis mindestens 10. September 2007 ein Projekt mit zusätzlichen vier Reiheneinfamilienhäusern geplant und bewilligt gewesen. Somit würden die

Projektierungskosten bis mindestens zu diesem Zeitpunkt auch die zusätzlichen Reihenhäuser betreffen. Man könne sogar noch weitergehen, denn der Pflichtige habe vom Projekt «D. » erst mit abgeänderter Baubewilligung vom 16. Februar 2012 abgesehen. Viertens entspreche es nicht den Tatsachen, dass sämtliche Planungs- und Regiekosten lediglich für die verkauften Parzellen angefallen seien. Diverse Rechnungen aus der Regierechnung des Baugeschäfts A. zeigten dies, indem sie den Vermerk «Überbauung D. B. » tragen würden. Vielmehr erscheine es so, als habe der Pflichtige mit dem Verkauf der Häuser 8 und 8a die Finanzierung des übrigen Projekts sicherstellen wollen. Zudem gehe aus diversen Rechnungen hervor, dass auch nach dem Entzug der Baubewilligung nach wie vor mehrere Häuser in Planung gewesen seien.

Gestützt auf den Revisionsbericht Nr. zz vom 10. Dezember 2020 erliess die Steuerverwaltung die Veranlagungsverfügungen Nr. ww (ersetzt Verfügung vom 1. Februar 2019) vom 17. Dezember 2020 und Nr. xx (ersetzt Verfügung vom 7. Oktober 2019) vom 17. Dezember 2020. Im Verfahren Nr. ww legte sie den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 115'776.-- sowie die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 28'944.-- und im Verfahren Nr. xx auf Fr. 205'973.-- resp. Fr. 51'493.-- fest.

C.

Dagegen erhob die Vertreterin mit Eingabe vom 31. März 2021 Einsprache und begehrte, es seien die Veranlagungsverfügung Nr. ww vom 17. Dezember 2020 und die Veranlagungsverfügung Nr. xx vom 17. Dezember 2020 aufzuheben und die Steuerfolgen betreffend den Verkauf der Stockwerkeigentümerparzelle Nr. uu, GB B. , und der Liegenschaftsparzelle Nr. pp, GB B. , unter o/e Kostenfolge neu zu beurteilen.

Im Wesentlichen machte sie geltend, dass gewisse Aufwendungen bis zum 10. September 2007 das Gesamtprojekt betroffen hätten. Jedoch könne die Steuerverwaltung bei genauem Studium der einzelnen Belege erkennen, dass die Arbeiten zum grossen Teil lediglich bei den Parzellen Nr. oo, GB

B. , und Nr. pp, GB B. , zu einer Wertsteigerung geführt hätten. Zudem könnten Aufwendungen nur dann auf ein unbebautes Grundstück umgelegt werden, wenn dieses durch die Aufwendungen eine tatsächliche Wertsteigerung erfahren hätten. Aber im Dezember 2020 sei dem Pflichtigen bestätigt worden, dass sich die Parzellen Nr. nn, GB B. , Nr. qq, GB B. , Nr. rr, GB B. , Nr. ss, GB B. , und Nr. tt, GB B. , zu nahe am anliegenden Friedhof befinden würden und deswegen sei eine Bebauung gar nicht möglich; es dränge sich sogar eine Auszonung an. Vor diesem Hintergrund sei das Argument, dass allfällige künftige Projekte von den bereits getätigten Investitionen profitieren könnten, haltlos.

Darüber hinaus sei die Steuerverwaltung auch von einer falschen Gewichtung für die Aufteilung der Gestehungskosten ausgegangen. Richtigerweise wäre zwischen solchen Gestehungskosten zu unterscheiden, die den Bodenwerten einerseits und solchen, die den Erstellungskosten des Bauwerks

andererseits zuzuordnen seien. Daraus folge, dass die Gestehungskosten, die die Erstellungskosten des Bauwerks betreffen würden, höher zu gewichten seien.

Mit Entscheid vom 16. März 2021 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache teilweise gut. Zur Begründung verwies sie grundsätzlich auf den Revisionsbericht Nr. zz vom 10. Dezember 2020 und u.a. hielt sie fest, dass vom Pflichtigen keine konkreten Rechnungen benannt worden seien, bei denen eine Wertsteigerung einzig bei den verkauften Parzellen Nr. oo, GB B. , und Nr. nn, GB B. , eingetreten sei. Ausserdem handle es sich bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung um Massenverfügungen, weswegen nicht jeder Einzelfall gesondert berücksichtigt werden könne. Somit sei die Gewichtung der Gestehungskosten nach Parzellen nicht zu beanstanden.

Neu würden folgende wertvermehrende Positionen berücksichtigt: Fr. 46'061.85.-- Nr. 5 Regiearbeiten zu 1/6 bei der Grundstückgewinnsteuer-Verfügung Nr. xx und 1/8 bei der Grundstückgewinnsteuer- Verfügung Nr. ww; Fr. 118'375.-- Nr. 20 Regiearbeiten zu 5/12 bei der Grundstückgewinnsteuer- Verfügung Nr. xx und 4/12 bei der Grundstückgewinnsteuer-Verfügung Nr. ww; Fr. 2'014.55.-- Nr. 20 Regiearbeiten zu 2/3 bei der Grundstückgewinnsteuer-Verfügung Nr. xx sowie gesamthaft Fr. 57'936.95.-- Wasseranschlussgebühren zu 1/1 bei den Grundstückgewinnsteuer-Verfügungen Nr. xx und Nr. ww.

Häufig könne eine einzelne bauliche Massnahme oder Anschaffung nicht als Ganzes entweder den werterhaltenden oder den wertvermehrenden Aufwendungen zugeteilt werden, da sie Elemente beider Kategorien umfassen würden. In diesen Fällen müssten die Kosten zerlegt werden. Bspw. sollte der Carport der Parzelle Nr. nn, GB B. , ausschliesslich dem Haus 8a dienen. Die Aussenwände und der Platz auf dem Dach des massiv gebauten Carports könnten jedoch auch durch den Eigentümer der Parzelle Nr. tt, GB B. , genutzt werden und sei deshalb nicht ausschliesslich für das Haus 8a gedacht.

Dem Argument der Vertreterin vom 17. Dezember 2020, die Fremdfinanzierung habe unter 80 % und im üblichen Rahmen für ein zu überbauendes Grundstück gelegen, sei entgegenzuhalten, dass auch eine Fremdfinanzierung unter 80 % den Einsatz erheblicher Mittel nicht ausschliesse. Zudem habe die Vertreterin in der Einsprache vom 31. März 2021 eingeräumt, der Pflichtige habe systematisch ein Grundstück auf Vorrat angekauft, um bei Auftragsflaute die Mitarbeiter seiner Gesellschaft beschäftigen zu können. Somit liege steuerbarer gewerbsmässiger Liegenschaftshandel vor, sodass die Sozialversicherungsabzüge korrekt seien.

D.

Mit Schreiben vom 16. Juli 2021 erhebt der Pflichtige Rekurs gegen den Entscheid der Steuerverwaltung und begehrt sinngemäss, (1) es sei die Zuteilung der entstandenen Kosten auf die verkauften Parzellen Nr. uu, GB B. , und Nr. pp, GB B. , gemäss Revisionsbericht Nr. zz vom 10.

Dezember 2020 sowie Einspracheentscheid vom 15. Juni 2021 wegen sachlicher Unrichtigkeit und unter Einhaltung der Steuergesetze zu korrigieren und die Veranlagungsverfügungen Grundstückgewinnsteuer Nr. ww und Nr. xx entsprechend anzupassen, (2) es sei dem Pflichtigen der Abzug seiner Verluste und der spätere Abzug beim Verkauf der angrenzenden Liegenschaften zu gewähren und (3) es sei davon abzusehen, den Pflichtigen als Liegenschaftshändler zu qualifizieren.

In Ergänzung zu seinen bisherigen Ausführungen macht er geltend, dass es beim Haus 8 (Parzelle Nr. oo, GB B. ) zwei Stockwerkeigentumseinheiten gebe, welche sich im Verhältnis 75/25 teilen würden. Das halbe Untergeschoss und ein Quadratmeter Land seien beim Pflichtigen verblieben. Aber dessen Gestehungskosten würden keine Wertkotierung von 75/25 rechtfertigen und wären mit Quadratmeterpreisen und umbautem Raum leicht zu ermitteln. Die hohe Kotierung resultiere aus dem enormen Preis der Hackschnitzelanlage, zugehörig zum Heizungskeller. Die Kosten der Anlage habe er nicht angegeben, weil diese in seinem Besitz verblieben sei. Es sei von der Behörde ungerechtfertigt, die auf die Liegenschaft anfallenden Gestehungskosten im Verhältnis 75/25 aufzuteilen, ohne vorher die Kosten der Hackschnitzelanlage in Abzug zu bringen.

Schliesslich hätten die Verkaufspreise den Gestehungskosten entsprochen und er habe Verluste verbuchen müssen. Dass er bei einem deutlichen Überhang an Schulden noch Gewinnsteuern zahlen müsse, gehe nicht auf.

Mit Vernehmlassung vom 13. September 2021 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des Rekurses. Grundsätzlich verweist sie auf die Ausführungen im einlässlich begründeten Einspracheentscheid vom 15. Juni 2021 sowie auf den ausführlichen Revisionsbericht Nr. zz vom 10. Dezember 2020. Ergänzend hält sie in ihrer Begründung u.a. fest, dass der Pflichtige im Rekursschreiben Beanstandungen sehr allgemeiner Art macht und er zu Beginn des Veranlagungsverfahrens zwei Ordner voller Belege in ungeordneter Form eingereicht habe. Eine Aufteilung oder Zuweisung auf das realisierte Projekt «C. » und das nicht realisierte Projekt «D. » habe der Rekurrent nicht vorgenommen. Die Steuerverwaltung habe versucht nach bestem Wissen und Gewissen die Kosten gemäss dem Kongruenzprinzip zuzuordnen. Gemäss der im Steuerrecht geltenden Beweislastverteilung obliege jedoch der Nachweis für steuerbegründende oder steuererhöhende Tatsachen der Steuerbehörde und der Nachweis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen der steuerpflichtigen Person. Diese habe die entsprechenden Tatsachen also nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen. Die Beweislosigkeit wirke sich dabei zu Ungunsten jener Partei aus, welche die Beweislast trage. Aufgrund der nicht eindeutigen Zuweisbarkeit dieser Kosten sei eine gewisse Pauschalisierung und damit einhergehende ermessensweise Scheingenauigkeit unvermeidbar. Vom Pflichtigen sei geltend gemacht worden, dass eine quotale Aufteilung insbesondere der Regiearbeiten Nr. 5 vom 5. Mai 1997 und Nr. 20 vom 26. August 2003 falsch sei und auf das Haus 8 und Haus 8a hälftig bzw. die Regiearbeiten Nr. 20 allein auf das Haus 8a

entfallen würden. Jedoch würden bei der Betrachtung der Regiearbeiten zwei Dinge auffallen: Es handle sich bei der ausführenden Firma um die eigene Firma des Rekurrenten und als Baustelle werde auf beiden Regierapporten immer «D. » angegeben, obwohl nun vorliegend geltend gemacht werde, es handle sich dabei allein um Kosten für den Bau «C. ». Vor diesem Hintergrund sei die vorgenommene quotale Aufteilung nicht zu beanstanden.

Mit Eingabe vom 19. Oktober 2021 nimmt die Vertreterin, F. , Stellung zur Kostenaufteilung im Rekursverfahren. Während im Vorprojekt noch Kosten geschätzt würden, gehe es in der nächsten Phase, dem Bauprojekt, um konkrete Baukosten. Dabei seien die Kosten der geplanten Teilverkäufe nach den Kostenvoranschlägen auf die Wohnungen umzulegen. Würden die tatsächlich anfallenden Kosten ermittelt werden, könnten sich einige Wohnungen nicht verkaufen lassen. Bspw. müssten Wohnungen im Erdgeschoss die Kosten der dicken Stützwände mittragen, wohingegen eine Dachgeschosswohnung über relativ dünne Wände und Decken verfüge. Die Dachgeschosswohnung, welche den höchsten Verkaufserlös erziele, hätte bautechnisch bedingt die geringsten Gestehungskosten und würde dementsprechend hoch besteuert werden. An diesem Beispiel werde deutlich, dass Baukosten und Wertermittlung nicht zwingend mit den Gestehungskosten einhergehen würden. Der Aufwand, die anteiligen tatsächlichen anfallenden Kosten nach Rechnungen aufzuschlüsseln, wäre zudem baupraktisch unverhältnismässig hoch und ohne Nutzen. Es genüge, wenn die Summe der Gestehungskosten ermittelt werde. Diese stehe dem Verkaufserlös gegenüber und daraus könne die Steuerverwaltung die konforme Steuer ermitteln. Zudem gehe aus den nachgereichten Unterlagen vor, dass die Parzelle Nr. vv, GB B. , (Heizzentrale) nicht in den Ansatz der Gestehungskosten eingeflossen sei, weil sie nicht verkauft worden sei. Die Rechnung der Heizzentrale, die einen massgebenden Anteil in der Bewertung ausmache, sei nicht vorgelegt worden. Letztlich zeige das Baugesuch von 1999 die unterschiedliche Geometrie der Häuser und Grundstücke, die keine pauschale Aufteilung nach Quoten erlaube.

An der heutigen Verhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest.