510 24 66

A.

Mit Kaufvertrag vom 14. November 2022 veräusserte der Pflichtige die Parzelle Nr. xx, Grundbuch [GB]

B. , zum Preis von CHF 2'150’000.–. Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 28. Juli 2024 setzte die Steuerverwaltung die Grundstückgewinnsteuer des Pflichtigen auf CHF 328’552.– fest, ausgehend von einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 1'314’210.–. Zur Ermittlung der Gestehungskosten berücksichtigte die Steuerverwaltung den Verkehrswert vor 20 Jahren mit einem Bodenpreis von CHF 410.–/mVgl. Entscheid des Steuergerichts (StGE) vom 14. November 2014, 510 14 50, E. 3b; § 1 der Verordnung vom 16. Juni 1981 zum Gesetz über die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ESchStV; SGS 334.11)..

B.

Mit Schreiben vom 6. Juli 2024 erhob H. Schweizer als Vertreter des Pflichtigen Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 28. Juli 2024, mit den Rechtsbegehren, es sei der Verkehrswert vor 20 Jahren mit CHF 810'000.– zu berücksichtigen und es sei die Verkaufscourtage von CHF 78’729.– vollumfänglich zum Abzug zuzulassen. Zur Begründung führte er unter anderem aus, dass die Berechnungsgrundlage für den Verkehrswert vor 20 Jahren unbrauchbar sei und sich auf Land in C. beziehe, jedoch keinen Bezug zur Baulandparzelle in B. habe. Die der Veranlagungsverfügung beigelegte, von E. AG erstellte, Schatzung habe den korrekten Verkehrswert für das Jahr 2002 für diese Parzelle in B. mit CHF 810'000.– ermittelt. Ausserdem habe die mit dem Verkauf beauftragte Firma ihre zahlreichen Umtriebe berechnet, welche mit einer Courtage von 3 % nicht vollständig abgedeckt werden könnten.

Mit Einspracheentscheid vom 17. September 2024 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass praxisgemäss lediglich 3 % des grundstücksgewinnsteuerpflichtigen Liegenschaftswertes als Mäklerprovision akzeptiert würden, sodass vorliegend von der bezahlten Courtage in Höhe von CHF 78'729.– nur CHF 69'467.– abzugsberechtigt seien. Hinsichtlich von Gewerbeland werde praxisgemäss auf die Werte des Amts für Daten und Statistik «Quadratmeterpreis Bauland in Fr. nach Zonen seit 1979/1981», gefiltert nach Bezirken, Spalte «Gewerbezone», abgestellt. Vorliegend sei also der Bezirk D. massgebend, indem sich B. befände. Da im vorliegenden Fall der Pflichtige die Parzelle Nr. xx, GB B. , im

Jahr 2022 veräussert habe, gelte für die Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren jener aus dem Jahr 2002. Es sei kein Nachweis eines höheren Erwerbspreises erbracht worden, somit sei der Verkehrswert vor 20 Jahren praxisgemäss aufgrund des durchschnittlichen flächengewichteten Quadratmeterpreis zu bestimmen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis, gewichtet nach der Fläche, betrage CHF 402.–/m2 . Somit wäre ein Bodenpreis von CHF 402.–/m2 anstelle des bisherigen von CHF 410.–/m2 zu berücksichtigen. Die Steuerverwaltung verzichte indes auf eine reformatio in peius. Gleichzeitig könne auch keine Verkehrswertschätzung von E. AG akzeptiert werden, die offenbar andere Bewertungskriterien, wie etwa die Ertragswertberechnung beinhalte, die praxisgemäss nicht berücksichtigt würden.

C.

Mit Schreiben vom 18. Oktober 2022 erhebt der neue Vertreter des Pflichtigen, RA Pascal Riedo, Rekurs und beantragt, es seien (1) der Entscheid der Steuerverwaltung vom 17. September 2024 sowie die zugrundeliegende Steuerveranlagung vom 28. Juni 2024 aufzuheben und insofern anzupassen, als ein Verkehrswert in Höhe von CHF 810'000.– als Einstandswert zu berücksichtigen sei. (2.) Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. (3.) Unter o/e Kostenfolge. Zudem beantragt er den Beizug der Vorakten der Steuerverwaltung, insbesondere auch der Einspracheunterlagen. Für den weiteren Gang des Verfahrens beantrage er ein Replikrecht zu einer Stellungnahme der Steuerverwaltung. Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, dass festzuhalten sei, dass die statistische Methode nicht frei von Kritik sei, wie dies auch bereits vom Steuergericht explizit so festgehalten worden sei. So könne es Konstellationen geben, in denen das alleinige Abstellen auf den flächengewichteten Durchschnittspreis zu einem stossenden Ergebnis führe und eine differenziertere Betrachtung angezeigt sei. Weiter stehe die mit einer tiefen Anzahl Handänderungen einhergehende grosse Unschärfe dem Grundsatz entgegen, Gleiches mit Gleichem zu vergleichen. Zwar sei nachvollziehbar, dass diese Methode bei Wohnbauten angewandt werde, da es sich um ein Massengeschäft handle. Jedoch könne dieser Massstab nicht von vornherein automatisch auch für den wesentlich selteneren Handel von Geschäftsliegenschaften Anwendung finden. lm Gegensatz zum Raster, welches für Wohnzonen herangezogen werde und bei welchem die Durchschnittspreise konkret je Gemeinde berechnet würden, stelle man im vorliegenden Fall auf die durchschnittlichen Kosten für einen ganzen Bezirk ab. Der bereits im Grundsatz wesentlich seltenere Handel von Geschäftsliegenschaften werde also mit einem wesentlich gröberen Raster erfasst, was die Unschärfe erheblich erhöhe. Mit dem Abstellen auf einen Bezirk werde auch ausser Acht gelassen, dass es in den einzelnen Gemeinden grosse Unterschiede geben könne. So seien die Gewerbezonen in den verschiedenen Gemeinden bekanntermassen sehr unterschiedlich ausgestaltet und dementsprechend auch die Preise nicht einfach gemeindeübergreifend vergleichbar. Die im konkreten Fall angewandte Methode sei demnach zu unscharf und ungenau, um eine überzeugende Berechnung

des Einstandswerts zu gewährleisten. Im vorliegenden Fall sei eigens eine konkrete Bewertung

eingeholt worden. Das Verkehrswertgutachten der E. AG vom 11. Januar 2023 habe ergeben, dass der Wert des Grundstücks im Jahre 2002 für die konkrete Gemeinde B. auf CHF 810'000.– zu veranschlagen sei. Es sei daher nicht ersichtlich, weshalb vorliegend auf ein Raster, in welchem der Durchschnittswert pro Bezirk ermittelt werde und damit eine grosse Ungenauigkeit aufweise, anstatt auf das für die in casu zu schätzende Parzelle erstellte Gutachten abgestellt werde. Aus den zum Verkehrswertgutachten ergänzenden Erläuterungen der E. AG gehe hervor, dass sich ihre Kalkulation auf die Residualwertmethode stütze, die eine gängige Schätzungsmethode sei, wobei die angewandte Methode auch durch statistische Werte gespiesen werde. Überdies gehe aus den zusätzlichen Ausführungen der E. AG hervor, dass die Landwerte im Bezirk D. je nach Gemeinde deutliche Differenzen aufweise.

Mit Vernehmlassung vom 21. November 2024 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des Rekurses. Da der Erwerb mehr als 20 Jahre zurückliege, sei der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zu bestimmen und da die Gestehungskosten (Erwerbspreis) zu den steuermindernden Tatsachen gehörten, sei hier grundsätzlich der Rekurrent beweisbelastet. Er habe folglich nachzuweisen, dass er selbst – und nicht etwa Nachbarn, Verwandte oder andere Personen – konkret einen höheren Gestehungswert gehabt habe als der von der Steuerbehörde von Amtes wegen ermittelte Ersatzwert. Dabei gebe es keine Mischform zwischen diesen zwei Beweisarten. Entweder würden alle tatsächlich getragenen Gestehungskosten nachgewiesen oder es würde ersatzweise auf eine amtliche, d. h. statistische Verkehrswertschätzung von vor 20 Jahren abgestellt. Der Verkehrswert einer Liegenschaft sei ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches beziehe und nicht von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers abhänge. Bei der Verkehrswertbestimmung einer Liegenschaft vor 20 Jahren werde der objektive Landwert im Kanton Basel-Landschaft gemäss jahrzehntelanger Praxis nach der statistischen Methode gemäss der amtlichen Bodenpreisstatistik ermittelt Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode seien die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu seien Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar könnten dabei Handänderungen gelten, welche Grundstücke beträfen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt würden. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt seien, könnten nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwicklung Auskunft geben könnten. Als vergleichbar könnten Handänderungen an Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzobjekt gleich oder ähnlich seien. Bei dieser rein statistischen Betrachtung werde jedoch die Mikrolage nicht berücksichtigt, was das Bundesgericht in einem seiner Entscheide so geschützt habe. Dieser Entscheid behandle einen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden Fall durchaus vergleichbar sei. Es müsse deshalb allein auf die ermittelten

statistischen Durchschnittswerte abgestellt werden. Dies sei im vorliegenden Fall mithilfe des Amts für Daten und Statistik auch so vorgenommen worden und sei daher nicht zu beanstanden. Zudem sei die

von der beauftragten E. AG vorgenommene Schätzung nicht kompatibel mit der basellandschaftlichen Steuer-praxis, da einerseits dort wegen mangelnder Vergleichspreisen auf die sog. «Residualwertmethode» abgestellt bzw. ausgewichen werde. Dabei werde ein fiktiver Ertragswert bei zukünftig maximaler Bebauung der Parzelle prognostiziert und sodann bei der Schätzung berücksichtigt. Andererseits werde dabei fälschlicherweise das erst im Jahr 2014 eingetragene Grenzbaurecht zur Nachbarsparzelle mitberücksichtigt. Auszugehen sei jedoch vom Zustand bzw. vom Wert im Jahr 2002, also noch ohne Grenzbaurecht und ohne erhöhte Bebauungsmöglichkeit. Ferner sei von der beauftragten E. AG später auf Nachfrage hin in einer E-Mail zugestanden worden, dass bei der Bezirksbetrachtung gemäss amtlicher Statistik die Gemeinden C. und F. tendenziell höhere Preise aufwiesen als die konkret betroffene Gemeinde B. . Der statistische «Bezirkswert» werde dadurch eher angehoben, als wenn nur die Baulandpreise in der Gemeinde B. berücksichtigt würden. Beim herangezogenen statistischen Wert wirke sich dies im Ergebnis somit eher zugunsten des Rekurrenten aus.

Der Vertreter repliziert mit Eingabe vom 17. Januar 2025 auf die Vernehmlassung der Steuerverwaltung und führt ergänzend zur Rekurseingabe aus, dass der Sachverhalt der zitierten Urteile des Kantonsgerichts und des Bundesgerichts nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar sei: So gehe aus dem Urteil des Kantonsgerichts hervor, dass die Steuerverwaltung von den Daten des Statistischen Amtes ausgegangen sei, welche für das Jahr 2000 von insgesamt 23 Verkäufen in der Gemeinde selbst ausgegangen sei, im vorliegenden Fall sei die Steuerverwaltung aber eben nicht von Durchschnittspreisen einer einzigen Gemeinde, sondern eines ganzen Bezirkes ausgegangen. Es liege somit ein deutlich ungenaueres Raster vor. Auch liste sie im Gegensatz zum zitierten Fall keine konkrete Anzahl von Vergleichsobjekten und Vergleichspreisen auf. Dies führe zu einer erheblichen Unschärfe im Vergleich zu den zitierten Entscheiden. Weiter fordere der Beschwerdeführer in den vorgebrachten Entscheiden den Höchstpreis der festgestellten Bandbreite der Quadratmeterpreise, wohingegen hier nicht der höchste Betrag pro Quadratmeter, sondern eine auf einer spezifischen Verkehrswertschätzung beruhende Summe eingesetzt werde, welche von einer Expertin ermittelt worden sei. Wenn die Steuerverwaltung zudem vortrage, dass das zitierte Urteil des Kantonsgerichts durch das Bundesgericht so geschützt worden sei, müsse der Vollständigkeit halber angemerkt werden, dass die bundesgerichtliche Kognition im Gegensatz zur steuergerichtlichen auf Willkür beschränkt sei. Entsprechend dem Ausgeführten könne die Steuerverwaltung aus den vorgebrachten Urteilen nichts zu ihren Gunsten ableiten. Entscheidend sei für den vorliegenden Fall, dass eine Geschäftsliegenschaft zur Diskussion stehe und hierfür eben keine Masse an Vergleichsobjekten vorliege. Der Vorteil der statistischen Vorgehensweise sei, dass sich die Richtigkeit des Durchschnittwertes durch die Masse an Zahlen rechtfertige. Das Argument des Massengeschäfts rechtfertige es somit nicht, von der konkret eingeholten Verkehrswertschätzung abzuweichen. Wenn Pflichtige indes im Sinne der Mitwirkungspflicht resp. des Mitwirkungsrechts eine konkrete und plausible Verkehrswertschätzung

vorlegen würden, könne nicht mit dem Argument des Massengeschäfts auf eine zwingende Anwendung von Vergleichszahlen verwiesen werden, welche eben gerade nicht aus einem Massengeschäft resultierten und daher nicht einmal gemeindescharf erfasst werden könnten. Aus der E-Mail der E. AG vom 6. Januar 2025 gehe hervor, dass die Residualwertmethode eine in der Immobilienökonomie seit vielen Jahren etablierte und gängige Bewertungsmethode sei. Die Ausführungen der Steuerverwaltung gingen fehl, wonach in der Schätzung der E. AG das erst im Jahr 2014 eingetragene Grenzbaurecht zur Nachbarszelle fälschlicherweise mitberücksichtigt worden sei, da vom Zustand bzw. vom Wert im Jahr 2002 auszugehen sei, also noch ohne Grenzbaurecht und ohne erhöhte Bebauungsmöglichkeit. Das Grenzbaurecht sei in der Wertermittlung per 2002 überdies berücksichtigt worden, da zusammen mit der Errichtung des Grenzbaurechts 2014 eine Landabtretung stattgefunden habe. lm Ergebnis sei die heutige und damalige Ausnutzung bei gleichbleibender Bauzone identisch.

An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest.