510 24 75

A.

Die Rekurrenten erwarben mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 20. Juni 2018 von der C. AG, mit Sitz in D. , eine Liegenschaft an der X. strasse 10A in E. (Parz. Nrn. yy und zz, Grundbuch [GB] E. ).

Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 6. April 2020 setzte die Steuerverwaltung die Grundstückgewinnsteuer zu Lasten der Veräusserin C. AG mit CHF 228'416.– fest.

Am 16. Juli 2020 liess die Steuerverwaltung auf dieser Liegenschaft ein gesetzliches Grundpfand im Grundbuch eintragen.

Nachdem die Bemühungen der Steuerverwaltung zur Erhältlichmachung der von der C. AG aufgrund der Veräusserung der genannten Liegenschaft geschuldeten Grundstückgewinnsteuer gescheitert waren, wurde mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer (Geltendmachung des gesetzlichen Grundpfandrechtes) vom 22. August 2024 gegenüber A.B. und B.B. , (als gegenwärtige Eigentümer der Liegenschaft) unter Geltendmachung des gesetzlichen Grundpfandrechtes eine Grundstückgewinnsteuer in Höhe von CHF 213'485.65 eingefordert.

B.

Mit Einsprache vom 5. September 2024 erhob der Vertreter der Pflichtigen, RA Dr. Stefan Suter, Einsprache und beantragte, es sei die angefochtene Veranlagung aufzuheben und es sei von einer Steuerforderung gegen die Pflichtigen abzusehen. Im Wesentlichen führte der Vertreter zur Begründung aus, dass das gesetzliche Pfandrecht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrundeliegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren nach der Entstehung, eingetragen werden müsse. Nach der verbindlichen Mitteilung der Steuerverwaltung mittels Schreiben vom 5. Oktober 2020 sei damals das Grundpfandrecht nicht eingetragen gewesen. Obwohl mit Schreiben vom 16. Juli 2020 mitgeteilt worden sei, man habe die Eintragung des Grundpfandrechts veranlasst. Der Kaufvertrag datiere vom 20. Juni 2018. Die Grundstückgewinnsteuern seien sofort zur Zahlung fällig, womit die gesetzliche Frist von zwei Jahren nicht eingehalten worden sei. Die Grundstückgewinnsteuer

werde mit dem Verkauf der Liegenschaft fällig. Die Verjährungsfrist betrage fünf Jahre, weshalb offensichtlich sei, dass die Verjährung eingetreten sei. Die verspätete Eintragung des Grundpfandrechts könne nicht zu einem Vorteil der Steuergläubigerin führen. Dies gelte umso mehr, als die Steuerverwaltung den Pflichtigen während Jahren jegliche Informationen über die Veranlagung und allfällige Rechtsbehelfe und Rechtsmittel dagegen vorenthalten habe. Die Pflichtigen hätten sich nach Treu und Glauben gutgläubig verhalten. Sie hätten mehrfach bei der Steuerverwaltung nachgefragt und keine vernünftige Antwort erhalten. Insbesondere die Antwort auf die wesentliche Frage sei verweigert worden, ob die Steuerverwaltung Basel-Landschaft rechtzeitig im Konkursverfahren die Forderung eingegeben habe. Die Haltung der Steuerverwaltung mit einer totalen Informationssperre verletze den Anspruch auf Treu und Glauben. Die Vorgehensweise der Steuerverwaltung sei deswegen willkürlich, da die Pflichtigen keine Möglichkeit gehabt hätten, sich in das Konkursverfahren der Verkäuferin einzuschalten, um sich z.B. Forderungen oder Prozesse abtreten zu lassen.

Die Steuerverwaltung hiess die Einsprache mit Entscheid vom 13. November 2024 teilweise gut. Zur Begründung führte sie unter anderem aus, dass mit Schreiben vom 5. Oktober 2020 den Pflichtigen die generellen Voraussetzungen ihrer Parteistellung im Verfahren klar und unmissverständlich kommuniziert worden seien. Über die rechtzeitige vorherige Eintragung des Grundpfandrechtes seien die Pflichtigen bereits mit Schreiben vom 16. Juli 2020 gehörig informiert worden, obwohl kein Anspruch auf eine derartige Information seitens der Steuerbehörden bestehe. Hieraus lasse sich also nichts zugunsten der Pflichtigen ableiten. Die Fälligkeit der Grundstücksgewinnsteuer entstehe erst durch Zustellung der Verfügung oder Rechnung, nicht mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Die angefochtene Grundstückgewinnsteuer-Verfügung sei am 6. April 2020 veranlagt worden. Somit sei die Eintragung des Grundpfandrechts rechtzeitig erfolgt. Die Verjährungsfrist betreffe lediglich die ursprüngliche Veranlagung.

Mit der Zustellung der Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer (Geltendmachung des gesetzlichen Grundpfandrechtes) vom 22. August 2024 stünden den Pflichtigen nunmehr die vollen Parteirechte zu, sodass keine Benachteiligung bestände. Zuvor seien ihnen mangels Parteistellung und mangels persönlicher Betroffenheit keine derartigen Rechte zugekommen, sodass diese zurecht verweigert worden seien. Es sei den Pflichtigen jederzeit freigestanden, an das Konkursamt F. zu gelangen um sich Forderungen abtreten zu lassen, wie es in einem Parallelverfahren durch den Vertreter erfolgreich umgesetzt worden sei. Dahingehend sei es an den Pflichtigen, entsprechend tätig zu werden.

Kosten für Bauten, Umbauten, Bodenmeliorationen und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, könnten als Aufwendungen bei den Gestehungskosten berücksichtigt werden. Die von den Pflichtigen geltend gemachten Aufwendungen seien nochmals geprüft worden, ob sie als vermehrende Aufwendungen zum Abzug zuzulassen seien. Zufolge erfolgter

Aktivierung seien die Beträge von CHF 384'000.– (Aufwendungen G. AG), CHF 430'002.– (Aufwendungen G. AG) und CHF 7'875.40 (Architekturhonorar) nun vollständig statt nur zu einem Drittel zu berücksichtigen.

C.

Mit Eingabe vom 26. November 2024 erhebt der Vertreter Rekurs gegen den Einspracheentscheid und begehrt, (1) es sei der angefochtene Einspracheentscheid vom 13.11.24 aufzuheben und es sei von einer Steuerforderung betreffend Grundstückgewinn (Liegenschaft X. strasse 10A, E. , Parzellen Nr. yy und zz und ME-Anteil yy etc.), abzusehen. (2.) Unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung hält er an seinen Ausführungen in der Einsprache fest und führt ergänzend aus, dass bereits mit Schreiben vom 23. September 2020 die Steuerverwaltung angefragt worden sei, wo sich das Einspracheverfahren der Schuldnerin befinde. Am 5. Oktober 2020 habe die Steuerverwaltung mitgeteilt, man könne aufgrund des Datenschutzes keine Auskunft geben, insbesondere, solange das Grundpfandrecht nicht eingetragen sei. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2021 sei bei der Steuerverwaltung nochmals um Akteneinsicht ersucht worden, wobei die Steuerverwaltung am 29. Oktober 2021 mitgeteilt habe, dass das Einspracheverfahren abgeschlossen und das Grundpfandrecht nicht geltend gemacht worden sei. Akteneinsicht sei zurzeit nicht möglich. Am 8. November 2021 habe der Vertreter um Mitteilung ersucht, ob die Steuerverwaltung die Forderung im Konkursverfahren rechtzeitig eingegeben habe und um welchen Betrag es sich handle. Weiter werde um Mitteilung ersucht, ob das Einspracheverfahren in Rechtskraft erwachsen sei. Mit Schreiben vom 8. November 2021 habe die Steuerverwaltung mitgeteilt, es gebe mangels Geltendmachung des Grundpfandrechts keine Verfügung. Die Frage, ob die Steuerverwaltung die Forderung im Konkursverfahren rechtzeitig eingegeben habe und um welchen Betrag es sich handle, sei nicht beantwortet worden. Am 9. September 2022 sei nach Ablauf einer weiteren Jahresfrist um Mitteilung ersucht worden, ob Akteneinsicht möglich sei, wobei die Steuerverwaltung am 12. September 2022 mitgeteilt habe, dass die Geltendmachung des Grundpfandrechts noch nicht erfolgt sei, weswegen es auch keine Akteneinsicht gäbe. Die Vorinstanz habe somit offensichtlich während Jahren die von Gesetzes wegen bestehende Akteneinsicht verweigert und falsche Auskünfte erteilt. Es sei sogar behauptet worden, es gebe keine Verfügung, was nicht den Tatsachen entspreche. Im angefochtenen Entscheid anerkenne die Steuerverwaltung, dass nach dem Grundsatz von Treu und Glauben vorzugehen sei. Erforderlich sei ein bestimmter Staatsakt,

der beim Bürger eine bestimmte Erwartung wecke. Genau dies habe die Steuerverwaltung über Jahre mit den Rekurrenten getan. Sie habe jegliche Akteneinsicht verweigert und Falschauskünfte erteilt.

Die Vorinstanz liste im angefochtenen Entscheid verschiedene Voraussetzungen auf, welche bei einer falschen Auskunft kumulativ erfüllt sein müssten. Alle diese Kriterien seien in concreto erfüllt. Selbstverständlich sei die Steuerverwaltung für die entsprechenden Auskünfte zuständig gewesen und darauf hätte man vertrauen dürfen. Da die Rekurrenten noch nicht von einer sie betreffenden direkten

Steuerveranlagung betroffen gewesen seien, habe es keinen Anlass gegeben, zu Rechtsmitteln oder Rechtsbehelfen zu greifen. Die Rekurrenten hätten während mehrerer Jahre keinerlei Möglichkeit gehabt, auf das Verfahren Einfluss zu nehmen. Sie hätten somit auch nichts von der Forderungseingabe der Steuerverwaltung gewusst und hätten sich eine Forderung auch nicht abtreten lassen könne, da die Steuerverwaltung jegliche Auskunft verweigert habe. Der Grundstücksgewinn hänge von der Besitzesdauer und von anderen Faktoren ab, auf die die Rekurrenten keinen Einfluss gehabt hätten.

Die Grundstücksgewinnsteuer werde mit dem Verkauf der Liegenschaft fällig. Die Verjährungsfrist betrage fünf Jahre. Die Steuerverwaltung halte im angefochtenen Entscheid dafür, dass die Verjährungsfrist lediglich die ursprüngliche Veranlagung vom 6. April 2020 betreffe. Das sei unrichtig. Der Kanton erhebe eine Grundstücksgewinnsteuer, basierend auf einem Grundstücksgewinn, welcher aus einem Verkauf resultiere. Wenn ein Pflichtiger nicht bezahle, halte sich der Kanton stossenderweise am Käufer schadlos. Das bedeute aber nicht, dass die Verjährungsfrist neu zu laufen beginne, ansonsten die Steuerverwaltung durch den Konkurs eines Pflichtigen profitieren würde, da sich dadurch die Verjährungsfrist massgeblich verlängere. Das habe umso mehr zu gelten, als durch das treuwidrige Verhalten die Steuerverwaltung jahrelang den Rekurrenten jegliche Informationen, insbesondere die ursprüngliche Veranlagung vorenthielt und damit jegliche Rechtsbehelfe und Rechtsmittel vereitelt habe. Es gehe nicht an, gutgläubige Personen bis zum Ablauf der Verjährungsfrist jegliche Einsprache- und Mitwirkungsrechte zu entziehen und dann nachträglich geltend zu machen, die Verjährung beginne erneut zu laufen. Es sei davon auszugehen, dass die Steuerverwaltung von allem Anfang anerkannt habe, dass in diesem Fall ersatzweise auf die Käuferschaft zugegriffen werden müsse. Ab dem Zeitpunkt des Erkennens hätten die Rekurrenten sofort ins Verfahren einbezogen werden müssen. Ähnlich verhalte es sich, wenn bei zwei Miteigentümern ein Steuerpflichtiger wegen Zahlungsunfähigkeit ausfalle. Auch dort könne sich die Steuerverwaltung nicht jahrelang um den möglicherweise konkursiten Schuldner kümmern, ohne die andere Partei rechtzeitig einzubeziehen. Gemäss Art. 836 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) entstehe der Anspruch auf ein Pfandrecht mit dem Eintrag ins Grundbuch. Gemäss Art. 836 Abs. 2 ZGB könnten verspätete Eintragungen Dritten, die sich im guten Glauben verlassen hätten, nicht mehr entgegengehalten werden. Diese Frist sei eindeutig abgelaufen. Die Gutgläubigkeit sei bewiesen. Schliesslich sei der in der Veranlagung erwähnte Erlös von CHF 14'929.35 nicht nachvollziehbar.

Mit Vernehmlassung vom 17. Dezember 2024 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des Rekurses. Zur Begründung verweist sie auf den einlässlich begründeten Einspracheentscheid vom 13. November 2024 und führt ergänzend unter anderem aus, dass die Rekurrenten die streitbetroffene Liegenschaft von der C. AG mit Sitz in D. erworben hätten. Gemäss dem Handelsregisterauszug des Kantons F. sei am 29. Juli 2022 über die C. AG der Konkurs eröffnet worden. Das Konkursverfahren sei mit Entscheid vom 26. April 2024 des Bezirksgerichts H.

als geschlossen erklärt worden. Die Gesellschaft sei sodann am 29. April 2024 von Amtes wegen gelöscht worden. Da die damals grundstückgewinnsteuerpflichtige Veräusserin die geschuldete Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt habe, habe andererseits das gesetzliche Grundpfandrecht bei den Erwerbern, d. h. den Rekurrenten beansprucht werden müssen: Die Veranlagungsverfügung an die

C. AG sei am 6. April 2020 eröffnet worden, sodann sei die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts am 16. Juli 2020 erfolgt und im Anschluss sei die Veranlagungsverfügung vom 22. August 2024 an die nunmehr beanspruchten Rekurrenten eröffnet worden.

Gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag hätten die Rekurrenten ausdrücklich auf die Einsetzung einer Zahl und Treuhandstelle für die Abwicklung des Kaufvertrages verzichtet. Dabei seien sie vom instrumentierenden Notar explizit auf die Bedeutung und den Verzicht im Zusammenhang mit dem gesetzlichen Grundpfandrecht des Kantons für die geschuldeten Immobiliensteuern aufmerksam gemacht worden. Der Verzicht auf eine solche durchaus gängige Zahl- und Treuhandstelle habe denn auch zum vorliegenden «Malheur» geführt, sodass die ansonsten nicht grundstückgewinnsteuerpflichtigen Erwerber jetzt «zur Kasse gebeten» würden. Die mittels Grundpfand geschuldete Grundstückgewinnsteuer reduziere sich gemäss dem angefochtenen Einspracheentscheid aufgrund der nunmehr im Einsprache-Verfahren vollumfänglich gewährten wertvermehrenden Aufwendungen (Abgleich der Aktivierungen bei der damaligen C. AG). Seit der Beanspruchung des gesetzlichen Grundpfandrechts seien den Rekurrenten die dazu nötigen und diesbezüglich uneingeschränkten Parteirechte eingeräumt sowie das rechtliche Gehör gewährt worden.

An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest.