Ausweisung

1.

Formelles

1.1

Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einer Wohnung und weiteren Mietobjekten und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE ZB.2024.29 vom 25. Juli 2024 E. 1 mit Hinweis). Das Zivilgericht ist vorliegend zu Recht davon ausgegangen, dass der Mietwert für drei Jahre CHF 10'000.– übersteigt (angefochtener Entscheid, E. 3 und Rechtsmittelbelehrung). Der Entscheid des Zivilgerichts vom 23. Januar 2025 ist daher mit Berufung anfechtbar.

1.2

Die Berufung ist rechtzeitig innert zehn Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids des Zivilgerichts erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 248 lit. b ZPO). Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

1.3

Die Berufung ist gemäss den vorstehenden Erwägungen form- und fristgerecht erhoben worden, weshalb auf sie grundsätzlich einzutreten ist. Der Mieter beantragt, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten und die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der diesem zugrundeliegenden Kündigung(en) festzustellen. Er begründet den Antrag, wonach auf das Gesuch um Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eingetreten werden könne, damit, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft weder partei- noch prozessfähig sei (Berufung, Rz. 11–21), womit es an einer Prozessvoraussetzung fehle. Sodann seien weder die Stockwerkeigentümergemeinschaft noch die Verwaltung als deren Vertreterin postulationsfähig (Berufung, Rz. 22–32). Schliesslich seien die Voraussetzungen für die Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen nicht erfüllt (Berufung, Rz. 33–61).

Wenn die Voraussetzungen für die Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen nicht erfüllt sind, ergeht ein Nichteintretensentscheid (Art. 257 Abs. 3 ZPO; Lötscher, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Auflage, Basel 2025, Art. 257 N 31). Dies ist auch der Fall, wenn Prozessvoraussetzungen für ein Eintreten auf das Gesuch nicht erfüllt sind. In beiden Fällen erfolgt keine materielle Prüfung. Es handelt sich ausschliesslich um einen Prozessentscheid (Lötscher, a.a.O., Art. 257 N 31). Dementsprechend wird vom Mieter auch in der Berufung ein Nichteintreten auf das Gesuch beantragt. Mit diesem Antrag bzw. der Bestimmung von Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht vereinbar ist der gleichzeitig gestellte Antrag, es sei die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der dem Gesuch zugrundeliegenden Kündigung(en) festzustellen. Auf dieses Rechtsbegehren kann somit nicht eingetreten werden.

1.4

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft wurde im Berufungsverfahren mehrfach darauf hingewiesen, dass die berufsmässige Vertretung bei Gericht in Basel-Stadt Anwältinnen und Anwälten vorbehalten ist, die nach dem Anwaltsgesetz berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen Gerichten zu vertreten (Art. 68 Abs. 2 ZPO). Nach Eingang der Stellungnahme vom 27. März 2025, die ausschliesslich von der Verwaltung unterzeichnet war, wurde der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Nachfrist gesetzt zur Nachreichung einer von der Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst unterzeichneten Eingabe. Innert Frist ging keine solchermassen unterzeichnete Fassung der Eingabe vom 27. März 2025 ein. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft macht nicht geltend gemacht und es ist auch nicht ersichtlich, dass zwischen ihr und der Verwaltung eine besondere Beziehungsnähe besteht. Daher ist von einer berufsmässigen und damit im Gerichtsverfahren unzulässigen Vertretung durch die Verwaltung auszugehen (AGE BEZ.2018.45 vom 2. November 2018 E. 2.3). Da seitens der Stockwerk-eigentümergemeinschaft trotz entsprechendem Hinweis keine von ihr bzw. von unterschriftsberechtigten Mitgliedern unterzeichnete Fassung der Eingabe vom 27. März 2025 nachgereicht worden ist, ist diese Eingabe nicht zu beachten.

2.

Partei- und Prozessfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft

2.1

Das Zivilgericht erwog, dass als Gesuchstellerin die Stockwerkeigentümergemeinschaft auftrete. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft sei gemäss Art. 712l Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) vermögensfähig und in diesem Rahmen auch partei- und prozessfähig, insbesondere für Ansprüche der Gemeinschaft, die sich auf die Abwehr ungerechtfertigter Eingriff auf die gemeinschaftliche Liegenschaft beziehen würden (z.B. Art. 641 Abs. 2 ZGB). Vorliegend habe sich der Mieter nicht vernehmen lassen und insbesondere nicht in Abrede gestellt, dass die von ihm genutzten Mietobjekte im Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft und nicht etwa im Eigentum nur einzelner Stockwerkeigentümer ständen und daher ihm gegenüber (wie in den Kündigungsformularen und auf dem Ausweisungsgesuch angegeben) die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft als Vermieterin auftrete und nicht etwa einzelne Stockwerkeigentümer. Daher sei die Stockwerkeigentümergemeinschaft partei- und prozessfähig (Zivilgerichtsentscheid, E. 1.1).

2.2

Der Mieter macht in seiner Berufung geltend, dass die Liegenschaft [...] nicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehöre, sondern den einzelnen Stockwerkeigentümern. Die vom Mieter gemietete Wohnung gehöre gemäss Grundbuchauszug D____, wobei E____ das lebenslängliche Nutzniessungsrecht geniesse. Der vom Mieter gemietete Bastelraum gehöre gemäss Grundbuchauszug F____. Es handle sich damit bei einer Kündigung dieser Mietobjekte und bei einem späteren Ausweisungsgesuch hinsichtlich dieser Mietobjekte nicht um die Verwaltung von gemeinschaftlichen Teilen, da sich die fraglichen Mietobjekte im Sonderrecht der besagten Stockwerkeigentümer befänden. Die einer Stockwerkeigentümergemeinschaft beschränkt zufallende Partei- und Prozessfähigkeit sei vorliegend nicht betroffen. Damit fehle eine Prozessvoraussetzung, womit das Zivilgericht, das die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen zu überprüfen habe, auf das Ausweisungsgesuch nicht hätte eintreten dürfen. Der ohne Weiteres im Internet abrufbaren Eigentumsauskunft zur Liegenschaft [...] sei zu entnehmen, dass auf dem Grundstück Stockwerkeigentum bestehe, gefolgt von einer Auflistung aller Stockwerkeigentümer. Indem das Zivilgericht dennoch auf das Gesuch eingetreten sei, habe es das Recht unrichtig angewandt. Gleichzeitig habe es aufgrund der Nichtbeachtung der aus dem öffentlichen Grundbuch offenkundig ersichtlichen Stockwerkeigentumsverhältnisse und Eigentümerinformationen den Sachverhalt unrichtig festgestellt (Berufung, Rz. 11–21). Da die Stockwerkeigentümergemeinschaft im vorliegenden Verfahren nicht prozessfähig sei, könne sie sich im Prozess auch nicht vertreten lassen. Die berufsmässige Vertretung durch die Verwaltung sei zudem unzulässig. Die Frage der Postulationsfähigkeit sei formeller Natur und bilde eine Prozessvoraussetzung, die von Amtes wegen zu prüfen sei und bei deren Nichtvorliegen auf ein Gesuch nicht einzutreten sei (Berufung, Rz. 22–32). Schliesslich seien auch die Voraussetzungen für die Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen nicht erfüllt (Berufung, Rz. 33–61).

2.3

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann gemäss Art. 712l Abs. 2 ZGB unter ihrem Namen klagen sowie beklagt werden. Ihre Partei- und Prozessfähigkeit ist jedoch auf die gemeinschaftliche Verwaltungstätigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft beschränkt (Gäumann/Bösch, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2023, Art. 712l ZGB N 11). Aus den vom Mieter im Berufungsverfahren eingereichten Belegen geht hervor, dass die vom Ausweisungsgesuch betroffene 4,5-Zimmerwohnung und der Bastelraum im Sinn von Art. 712b ZGB dem Sonderrecht zugeschieden sind. Die Annahme des Zivilgerichts, dass es sich bei diesen Räumlichkeiten um gemeinschaftliche Räumlichkeiten im Sinn von Art. 712b Abs. 2 oder 3 ZGB handle, trifft somit nicht zu. Entgegen den Ausführungen des Mieters in der Berufung ist diese Tatsache aber aus den im Internet ohne Weiteres zugänglichen Grundbuchinformationen nicht zwingend erkennbar. Es ist zwar richtig, dass sich daraus ergibt, dass auf dem Grundstück Stockwerkeigentum besteht. Die Stockwerkeigentümer können aber gemäss Art. 712b Abs. 3 ZGB auch Bestandteile des Gebäudes, die gemäss Abs. 1 zu Sonderecht zugeschieden werden können, als gemeinschaftlich erklären. Dies kann sich auf Wohnungen, aber auch auf andere Räumlichkeiten beziehen. Zu denken ist etwa an Hauswartswohnungen, Autoeinstellhallen, Bastel- und Spielräume (Gäumann/Bösch, a.a.O., Art. 712b ZGB N 14). Entgegen den Ausführungen des Mieters war es somit aufgrund der ohne Weiteres zugänglichen Grundbuchinformationen nicht erkennbar, dass das beim Zivilgericht eingereichte Gesuch keinen (Abwehr-)Anspruch aus der gemeinschaftlichen Verwaltung betraf. Es kann offenbleiben, ob das Zivilgericht im vorliegenden Fall, in dem bereits aufgrund der Parteibezeichnung erkennbar war, dass bei der vom Gesuch betroffenen Liegenschaft Stockwerkeigentum besteht, aufgrund der hier anzuwendenden eingeschränkten Untersuchungsmaxime (Art. 60 ZPO, vgl. dazu eingehend AGE ZB.2024.43 vom 9. April 2025 E. 1.4.1) auch ohne entsprechende Hinweise des Mieters als Gesuchsgegner hätte weiter abklären müssen, ob die vom Gesuch betroffenen Räumlichkeiten tatsächlich zu den gemeinschaftlichen Räumlichkeiten gehören oder nicht. Die vom Mieter vorgebrachten Tatsachenbehauptungen und Beweismittel, die gegen die Partei- und Prozessfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft sprechen, können gemäss der Rechtsprechung auch berücksichtigt werden, wenn sie entgegen der Novenschranke von Art. 317 ZPO erstmals im Berufungsverfahren vorgebracht werden (vgl. AGE ZB.2024.43 vom 9. April 2025 E. 1.6.2, mit weiteren Hinweisen), weil das Fehlen einer Prozessvoraussetzung grundsätzlich in jedem Prozessstadium von Amtes wegen zu berücksichtigen ist (BGer 4A_489/2024 vom 25. November 2024 E. 1.2.1).

Die fehlende Partei- und Prozessfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgrund der Ausscheidung von Sonderrechten ist daher auch vorliegend im Berufungsverfahren zu berücksichtigen. Diese betrifft allerdings ausschliesslich die 4,5-Zimmerwohnung und den Bastelraum. Dass auch die Autoeinstellplätze und die Weinkellerabteile zu Sonderrecht zugeschieden sind und es damit bei diesen nicht um gemeinschaftliche Teile handelt, macht der Mieter nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Dazu ist aber zu beachten, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft im Verfahren vor dem Zivilgericht durch die Verwaltung vertreten wurde und dass diese Vertretung auch im vorinstanzlichen Verfahren nicht zulässig war (siehe E. 1.4). Mangels Postulationsfähigkeit der Verwaltung waren die Prozessvoraussetzungen somit auch in Bezug auf die Autoeinstellplätze und die Weinkellerabteile nicht erfüllt.

Aus diesen Gründen ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und auf das Gesuch vom 2. Januar 2025 um Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einzutreten. Die Prüfung der weiteren Vorbringen des Mieters, die nach dessen Ansicht ebenfalls dazu führen müssten, dass auf das Gesuch nicht hätte eingetreten werden dürfen, erübrigt sich mithin.

3.

Berufungsentscheid

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass der angefochtene Entscheid aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten ist. Auf das Begehren, es sei die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung(en) vom 19. November 2024 festzustellen, ist nicht einzutreten.

Damit ist über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens neu zu entscheiden. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt, wobei bei Nichteintreten die gesuchstellende Partei als unterliegend gilt. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 600.– werden demzufolge der Stockwerkeigentümergemeinschaft auferlegt. Der Mieter wurde erst nach ergangenem Entscheid des Zivilgerichts anwaltlich vertreten. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft schuldet daher für das erstinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigung.

Bei der Verteilung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens ist zu berücksichtigen, dass die Berufung in Bezug auf den beantragten Nichteintretensentscheid gutgeheissen wird. Nicht eingetreten wird hingegen auf das kumulativ gestellte Feststellungsbegehren. Der Hauptantrag, es sei auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten, ist gegenüber dem Feststellungsbegehren als deutlich bedeutsamer zu qualifizieren. Dies ergibt sich auch aus der Länge der entsprechenden Ausführungen in der Berufung. Es ist daher von einem Obsiegen des Mieters im Berufungsverfahren im Umfang von 5/6 auszugehen.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden in Anwendung von § 10 Abs. 2 Ziffer 11 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements (SG 154.810) auf CHF 600.– festgesetzt. Diese werden zu CHF 500.– der Stockwerkeigentümergemeinschaft und zu CHF 100.– dem Mieter auferlegt (vgl. Art. 106 Abs. 2 ZPO).

Die Parteientschädigung für den im Berufungsverfahren anwaltlich vertretenen Mieter bestimmt sich nach dem Honorarreglement (HoR, SG 291.400). Im Berufungsverfahren bemisst sich das Honorar nach den gleichen Grundsätzen wie im erstinstanzlichen Verfahren. Es beträgt in der Regel die Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche Verfahren (§ 12 Abs. 1 HoR). Bei einem Streitwert von über CHF 10'000.– beträgt das Grundhonorar für Ausweisungen im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.– bis CHF 3'000.– (§ 7 Abs. 3 HoR). Die sich stellenden Fragen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht sind nicht überdurchschnittlich komplex. Der Streitwert des vorliegenden Ausweisungsgesuchs übersteigt die Streitwertgrenze von CHF 10'000.– deutlich. Unter diesen Umständen ist der Maximalansatz für das Grundhonorar anzuwenden und davon für das Berufungsverfahren ein Drittel in Abzug zu bringen. Damit beträgt das Grundhonorar CHF 2'000.–. Es sind weder Zuschläge noch Abzüge nach § 8 HoR zu machen. In Anwendung von § 23 Abs. 1 HoR wird eine Auslagenpauschale von CHF 60.– berücksichtigt. Entsprechend dem teilweisen Obsiegen im Umfang von 5/6 hat der Mieter einen Anspruch auf eine Entschädigung von 5/6 der eigenen Parteikosten, d.h. von CHF 1'716.65 einschliesslich Auslagen und zuzüglich Mehrwertsteuer. Eine Parteientschädigung an die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist mangels zulässiger berufsmässiger Vertretung nicht geschuldet.