ACJC/1524/2020

A.

Par jugement JTPI/6819/2020 rendu le 4 juin 2020, notifié aux parties le 9 juin 2020, le Tribunal de première instance a débouté A______ SA de ses conclusions en mainlevée provisoire (chiffre 1 du dispositif), arrêté les frais judicaires à 1'500 fr., compensés avec l'avance fournie par A______ SA et mis à la charge de celle-ci (ch. 2 et 3) et condamné A______ SA à verser à B______ 1'000 fr. TTC à titre de dépens (ch. 4).

B.

a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 19 juin 2020, A______ SA a formé recours contre ce jugement et sollicité son annulation. Cela fait, elle a conclu à ce que la Cour prononce la mainlevée provisoire de l'opposition formée par B______ au commandement de payer, poursuite n° 1______, à concurrence de 4'529'000 fr., plus intérêts à 5% dès le 30 septembre 2015, subsidiairement, à ce que la Cour renvoie la cause au Tribunal pour nouvelle décision, sous suite de frais et dépens.

b. B______ a conclu au rejet du recours de A______ SA, sous suite de frais et dépens.

c. A______ SA a répliqué et persisté dans ses conclusions.

Elle a produit des pièces nouvelles.

d. B______ a dupliqué et persisté dans ses conclusions.

Elle a produit une pièce nouvelle.

e. Par avis du 6 août 2020, la Cour a informé les parties de ce que la cause était gardée à juger.

f. Par réplique spontanée du 7 août 2020, A______ SA a persisté dans ses conclusions.

g. Par nouvelle écriture du 10 août 2020, B______ a, à son tour, répliqué spontanément et persisté dans ses conclusions.

h. Chacune des parties a encore répliqué à une reprise, les 12 et 19 août 2020 respectivement, et persisté dans ses conclusions.

i. La Cour a expédié le dernier courrier de A______ SA à B______. Celle-ci n'a pas réagi.

C.

Les faits pertinents suivants résultent du dossier : a. A______ SA, dont le siège est Genève, a pour but social les investigations et enquêtes nationales et internationales, notamment commerciales et financières, dans le domaine de la lutte contre le blanchiment d'argent, les contrefaçons, les marchés parallèles, la criminalité économique et/ou informatique; surveillance et protection des individus et des entreprises, gestion de crise et de risques, recherches patrimoniales, due-diligence, audit; prise et gestion de participations dans toute entreprise à l'exclusion de toute participation immobilière en Suisse.

b. B______, société sise à Genève jusqu'au ______ 2018 et depuis cette date à D______ (VD), a pour but toutes opérations immobilières, soit notamment l'achat, la vente, la construction, la location, la gestion et la mise en valeur de tous biens immobiliers ainsi que l'exploitation de chambres d'hôtes et de "bed and breakfast".

c. B______ est propriétaire des parcelles n° 2______ (dont une partie est devenue - après morcellement - la parcelle n° 3______) et n° 4______ sises sur la commune de E______ [VD].

Une villa dont la construction et la transformation sont l'objet du litige se trouve sur la parcelle n° 2______.

d. Après avoir conclu des promesses de vente notariées, concernant les deux parcelles susmentionnées, avec F______ et G______ - lesquels s'étaient réservés la possibilité de céder leur droit d'achat à une personne morale tierce - en tant que promettant-acheteurs, B______ a conclu le 30 avril 2015 deux actes de vente à terme avec les prénommés (cf. attendu d.a. ci-après) et avec H______ SA (dont F______ et G______ étaient les seuls actionnaires; cf. attendu d.b. ci-après).

d.a. Selon un premier acte de vente à terme enregistré sous la minute n° 4'342 du notaire I______ (ci-après : le notaire), B______ (venderesse) déclarait vendre à F______ et G______ (acheteurs) la parcelle n° 2______ d'une surface de 2'000 m2 sur laquelle était érigée une villa qu'elle s'engageait à transformer en deux appartements (y compris les aménagements extérieurs).

Le prix de vente a été arrêté à 7'900'000 fr. à payer à concurrence de 2'000'000 fr. sous la forme d'acomptes versés par les acheteurs au notaire, de 939'000 fr. par un versement directement effectué auprès de la venderesse et par le versement du solde de 4'961'000 fr. en mains du notaire le jour de la signature de la réquisition de transfert. Ce solde - sous réserve éventuelle de la retenue que pourrait arrêter l'expert mandaté au sens de l'art. 10 de l'acte de vente pour les défauts non réparables, respectivement à réparer - serait versé à la venderesse une fois le transfert inscrit au journal du Registre foncier.

Les acomptes à raison de 2'939'000 fr ont été versés par les acheteurs.

Aux termes de l'art. 10 de l'acte de vente, intitulé "exécution des travaux - garanties", les parties ont notamment prévu de mandater un expert commun pour constater le complet achèvement des travaux de la villa - dont la responsabilité incombait à la venderesse -, en particulier l'aménagement et la construction des deux appartements, ainsi que les aménagements extérieurs, déterminer les éventuels défauts majeurs rédhibitoires au sens de l'art. 161 de la norme SIA 118 (édition 2013), fixer le montant d'une éventuelle retenue sur le prix de vente pour garantir les moins-values éventuelles liées à l'existence de défauts irréparables et fixer le montant d'une éventuelle retenue sur le prix de vente pour garantir le coût de réfection d'éventuels défauts réparables.

L'art. 12 intitulé "fin des travaux - signature de la réquisition de transfert - échéance - mise en demeure - caducité" a la teneur suivante : "l'échéance de la vente est fixée au jour où, selon le rapport de l'expert, la construction de la villa, respectivement des deux appartements, et des autres bâtiments et aménagements extérieurs seront entièrement terminés et que les bâtiments ne présentent pas de défaut majeur au sens de la norme SIA 118 (art. 161), soit un défaut qui rend la maison inhabitable ou crée, pour les utilisateurs, un danger grave. La réquisition de transfert de propriété sera alors signée à la requête de la partie la plus diligente moyennant un délai d'avertissement de 20 jours. Il est précisé que la construction de la villa et des autres bâtiments et les aménagements extérieurs devront être entièrement terminés au 30 septembre 2015 au plus tard. Passé ce délai, la présente vente sera caduque et les acomptes versés entièrement remboursés aux acheteurs, sans intérêts".

L'art. 13 stipule une peine conventionnelle de 790'000 fr. en cas d'inexécution totale ou partielle des obligations prises. Constituent une inexécution le refus de signer la réquisition de transfert pour le Registre foncier, alors que l'expert mentionné au chiffre 10 a rendu un rapport favorable au transfert, tout retard dans la construction ou les finitions constatées par l'expert le 30 septembre 2015 ou la persistance de défaut(s) majeur(s) au sens de l'art. 12 constaté(s) par l'expert le 30 septembre 2015 au plus tard.

d.b. Selon un deuxième acte de vente à terme, enregistré sous la minute n° 4'343 du notaire, B______ a déclaré vendre à H______ SA les parcelles n° 3______ (solde de la parcelle n° 2______ faisant l'objet de la vente évoquée à l'attendu d.a ci-dessus) et n° 4______ d'une surface totale de 6'218 m2 de jardin et forêt. Le prix a été fixé à 4'000'000 fr. L'acheteuse a versé un acompte de 400'000 fr., le solde de 3'600'000 fr. devant être payé en mains du notaire le jour de la signature de la réquisition de transfert (art. 5).

Cette vente, liée à la précédente, ne pouvait être exécutée indépendamment. Ainsi, si la réquisition de transfert de la parcelle n° 2______ n'était pas signée le 30 septembre 2015 au plus tard et qu'aucun constat de carence n'était demandé dans ce même délai, la vente serait caduque et l'acompte versé restitué à l'acheteuse (art. 9 de l'acte).

Une peine conventionnelle d'un montant de 400'000 fr. était prévue en cas d'inexécution totale ou partielle des obligations prévues par le contrat (art. 10 de l'acte).

e. Le 30 septembre 2015, un rapport d'expertise a été établi par J______, architecte HES - CSEA, désigné par les parties, lequel a constaté qu'aucune entreprise n'était présente et que l'ensemble des travaux montrait un aspect terminé et nettoyé. Il restait à réaliser des compléments et autres travaux décidés récemment, mais qui auraient dû néanmoins être terminés le jour de l'expertise, ainsi que les finitions mentionnées dans les rapports de réception des 25 et 28 septembre 2015 et autres listes de travaux. L'ouvrage présentait deux défauts majeurs au sens de l'art. 161 de la norme SIA 118, à savoir la rampe d'accès au garage pour les véhicules et les piétons à la villa et le revêtement de sol de l'appartement du 1er étage.

L'architecte affirmait qu'en raison de son aspect général, la rampe n'était pas recevable et non conforme avec ce qui avait été prévu. Il émettait ainsi des doutes sérieux quant à la bienfacture de la réalisation quand bien même il précisait qu'elle restait utilisable. Cette installation faisait l'objet d'une expertise en cours, confiée à un ingénieur, qui devait se déterminer sur la qualité du travail dans les prochains jours. Par ailleurs, bien qu'il permette d'évoluer sans problème, le revêtement de sol de l'appartement du 1er étage, réalisé en chape de béton ciré, n'était pas recevable et devait faire l'objet de réparations et de mise en conformité. Un expert devrait aussi être mis en œuvre pour déterminer ce qu'il était possible de faire.

L'architecte estimait qu'un montant de l'ordre de 800'000 fr. devait être retenu sur le prix de vente afin de pallier les différents inconvénients mis en exergue et résumés ci-dessus (coût de travaux de finitions, de réfections, moins-values sur certaines réalisations, les réfections liées à la rampe et au revêtement du sol du 1er étage, les risques d'hypothèques légales, l'indisponibilité de la villa à compter du 1er octobre 2015 pendant plusieurs mois).

f. Suite au rapport de l'expert J______, les parties ont requis, le même jour, deux constats de carence auprès du notaire.

Dans le constat minute n° 4'414, B______ a considéré que la villa et les aménagements extérieurs étaient terminés et exempts de défaut majeur. Elle a accepté qu'un montant de 800'000 fr. soit prélevé sur le solde du prix dû par les acheteurs, afin de garantir les travaux de réfection, jusqu'à droit jugé sur cette question. Cependant, B______ a fait constater que les acheteurs n'avaient pas versé sur le compte du notaire le solde des prix, soit 4'961'000 fr. pour la parcelle n° 2______ et 3'600'000 fr. pour les parcelles n° 3______ et 4______. Les ventes n'avaient pas pu être exécutées.

Dans le constat minute n° 4'415, F______, G______ et H______ SA se sont référés au rapport de l'expert (cf. attendu e. supra) et ont fait valoir que le prix de vente n'était pas exigible tant que la venderesse n'avait pas exécuté ses propres obligations. Ils ont ainsi fait constater qu'ils considéraient que la venderesse ne pouvait pas exécuter les actes de vente et que le solde du prix n'était donc pas dû.

g. Deux rapports complémentaires ont été requis concernant les défauts relevés par l'expert le 30 septembre 2015.

Selon le rapport établi par K______ le 5 octobre 2015, sur mandat de J______, la rampe d'accès présentait des défauts (l'aspect de la surface ne correspondait pas à ce que l'on pouvait attendre d'un accès à une villa haut de gamme et l'armature de la rampe était insuffisante pour assurer une ouverture des fissures inférieures aux exigences des normes SIA), mais ceux-ci n'empêchaient pas à l'ouvrage de remplir sa fonction. Avant de procéder à d'éventuelles modifications ou réparations, il paraissait utile d'observer le comportement de l'ouvrage pendant les deux à trois saisons hivernales.

Quant au rapport établi par L______, ingénieur EPFL-SIA, le 13 octobre 2015 à la demande de B______, il en ressort que seul le sol de la salle de bains présentait un défaut qualifié de mineur (au sens de la norme SIA 118). Il s'agissait d'un défaut esthétique qui n'empêchait pas son utilisation que ce soit sous l'angle de l'art. 160 SIA 118 ou de l'art. 368 CO, de sorte que sa réception ne pouvait pas être refusée.

h. Par cessions de créances écrites, F______ a, le 20 novembre 2015, cédé tous ses droits en lien avec les acquisitions susmentionnées à G______. H______ SA en liquidation en a fait de même le 29 décembre 2017.

i. Le 22 janvier 2018, un commandement de payer, poursuite n° 1______, a été notifié à B______, à la requête de G______, pour les sommes de 2'939'000 fr. au titre de "remboursement des acomptes payés dans le cadre du contrat de vente à terme du 30.04.2015 (n° minute 4342)", 790'000 fr. au titre de "peine conventionnelle en raison de l'inexécution du contrat de vente à terme", 400'000 fr. au titre de "remboursement de l'acompte payé dans le cadre du contrat de vente à terme", 400'000 fr. au titre de "peine conventionnelle en raison de l'inexécution du contrat de vente à terme", 195'000 fr. au titre de "dommage subi en raison de la rupture du contrat de vente à terme du 30.04.2015", toutes sommes plus intérêts à 5% l'an dès le 30 septembre 2019.

Le même jour, B______ a formé opposition.

j. Par convention écrite du 19 juillet 2018, G______ a cédé à A______ SA toute ses créances contre B______, en particulier celles en remboursement des acomptes, paiement des intérêts, peines conventionnelles et dommages découlant de l'inexécution des ventes à terme litigieuses.

Les cessions ont été portées à la connaissance de B______.

k. Par requête expédiée au greffe du Tribunal de première instance le 10 août 2018, A______ SA a conclu au prononcé de la mainlevée provisoire de l'opposition formée par B______ au commandement de payer, poursuite n° 1______, à concurrence de 4'529'000 fr., sous suite de frais judiciaires et dépens.

La mainlevée provisoire de l'opposition au poste de 195'000 fr. concernant le "dommage subi en raison de la rupture du contrat de vente à terme du 30.04.2015" n'a pas été requise.

l. Lors de l'audience du 19 novembre 2018, le Tribunal a entendu les parties.

A______ SA a persisté dans ses conclusions.

B______ s'est opposée à la requête.

m. Par jugement du 22 février 2019, le Tribunal a débouté A______ SA de ses conclusions considérant que celle-ci n'avait produit aucune pièce valant reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP.

n. Statuant sur recours de A______ SA, la Cour de justice a renvoyé la cause au Tribunal pour nouvelle décision au motif de la violation du droit d'être entendu.

o. Sur renvoi, le Tribunal a entendu les parties à l'audience du 17 février 2020 à laquelle seule A______ SA s'est présentée, persistant dans ses conclusions.

La cause a été gardée à juger à l'issue de cette audience.

D.

Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que l'art. 12 de l'acte de vente enregistré sous la minute n° 4'342 n'était pas précis s'agissant de la notion de fin des travaux, à savoir si celle-ci comprenait la réalisation de travaux complémentaires décidés après la conclusion du contrat, de travaux de réfection en cas de défaut réparable ou de travaux de finition. Ainsi, le rapport d'architecte du 30 septembre 2015, qui soulignait l'aspect terminé des travaux, tout en relevant que des travaux complémentaires ou de finition n'étaient pas terminés, ne déterminait pas si, au sens du contrat, le chantier était ou non terminé. Les pièces produites ne permettaient pas de savoir si les parties entendaient soumettre les travaux complémentaires au même délai du 30 septembre 2015, ni si les conséquences prévues à l'art. 12 du contrat s'appliquaient à ces mêmes travaux. Il fallait recourir à une interprétation subjective du contrat, tâche qui n'incombait pas au juge de la mainlevée. Par ailleurs, les deux défauts majeurs relevés par l'expert ne présentaient pas un caractère rédhibitoire, rendant la villa inhabitable ou dangereuse. L'expert avait d'ailleurs proposé d'appliquer les conséquences prévues à l'art. 10 du contrat, soit une retenue sur le prix de vente pour garantir les coûts de réfection. En outre, les deux rapports d'ingénieurs infirmaient la conclusion de A______ SA. Les défauts apparaissaient mineurs, voire n'empêchaient pas l'ouvrage de remplir sa fonction. Ainsi, le constat de carence ne permettait pas de déterminer si B______ ne s'était pas exécutée, puisqu'il se fondait sur le rapport de l'architecte. Les titres produits ne valaient donc pas reconnaissance de dette pour les remboursements des acomptes versés dans le cadre des deux actes de vente, qui étaient interdépendants. S'agissant des peines conventionnelles, il fallait ici encore procéder à une interprétation des conditions prévues dans le contrat. En effet, soit la peine conventionnelle était due lorsqu'une des parties refusait de signer la réquisition de transfert, malgré un rapport favorable de l'expert, soit elle était due en raison du retard dans la construction ou les finitions ou en raison de la persistance d'un défaut majeur. Or, la lecture du rapport de l'architecte ne permettait pas de retenir que celui-ci n'était pas favorable au transfert, puisqu'il ne

s'était prononcé que sur une réduction du prix de vente.