ACJC/346/2025

A.

Par jugement JTBL/203/2024 du 19 février 2024, le Tribunal des baux et loyers a réduit le loyer net du restaurant de 161 m2 situé au rez-de-chaussée et du dépôt de 116 m2 situé au 1er sous-sol de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève de 10% du 27 novembre 2018 au 9 janvier 2019 et du 20 au 31 mars 2019 et de 100% du 1er avril 2019 au 31 mars 2023 (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ AG à verser à C______ SA et E______ la somme de 2'409'205 fr. 50, avec intérêts à 5% l’an dès le 17 décembre 2019 sur un montant de 459'205 fr. 50 et dès le 1er août 2021 (date moyenne) sur un montant de 1'950'000 fr. (ch. 2), a condamné A______ AG à verser à C______ SA et E______ la somme de 11'000 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 11 août 2022 (ch. 3), a validé la consignation de loyer, compte 14L2019 2______ auprès des Services financiers du Pouvoir judiciaire (ch. 4), a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés en faveur de C______ SA et E______, ces sommes venant compenser le montant dû sous chiffre 2 du dispositif à titre de réduction de loyer (ch. 5), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 7).

En substance, les premiers juges ont admis l’existence de plusieurs défauts ayant perduré jusqu’à leur élimination dans le cadre de divers travaux effectués dans le bâtiment. Le loyer devait être réduit en conséquence, pendant la période entachée par les défauts, en fonction de leur nature et de leur gravité, à savoir de 10% du 27 novembre 2018 au 9 janvier 2019 et du 20 au 31 mars 2019, ainsi que de 100% du 1er avril 2019 au 31 mars 2023.

B.

a. Par acte déposé le 15 avril 2024 auprès du greffe de la Cour, A______ AG a formé appel contre ce jugement. Elle en a sollicité l'annulation et a conclu, principalement, au déboutement de C______ SA et E______ de l’entier de leurs conclusions.

b. Par acte du 17 mai 2024, C______ SA et E______ ont conclu à la confirmation du jugement entrepris.

c. Le 21 juin 2024, A______ AG a répliqué et persisté dans ses conclusions d’appel.

d. Le 26 août 2024, C______ SA et E______ ont dupliqué et persisté dans leurs conclusions.

e. Les parties ont été avisées le 17 septembre 2024 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a. F______ SA était propriétaire de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, dont l’arcade située au rez-de-chaussée était exploitée comme restaurant.

b. Par courriel du 5 juin 2014, G______ a fait part à F______ SA de son intérêt à reprendre le bail relatif aux locaux abritant le restaurant précité par le biais d’un groupe d’investisseurs, composé notamment de E______. Les repreneurs potentiels avaient pris note du projet de rénovation de l’ensemble du bâtiment que la propriétaire avait prévu de réaliser en 2017. Souhaitant débuter leur activité au plus vite, pour éviter une discontinuité trop importante d’activité après le départ du locataire en place, les repreneurs entendaient limiter leurs investissements dans l’immédiat et les effectuer au moment de l’exécution, par la propriétaire, de ses travaux de transformation. Les repreneurs étaient disposés à reprendre les locaux en l’état et à prendre à leur charge les travaux d’aménagement et de réfection nécessaires à leur bonne exploitation.

c. Trois réunions se sont tenues entre juin et septembre 2014 entre F______ SA et les futurs investisseurs. Il ressort des procès-verbaux de ces réunions que l’objectif du projet du nouveau restaurant était de s’installer au plus vite dans les locaux en l’état avec un simple rafraîchissement de la cuisine afin d’éviter le dépôt d’une autorisation de construire auprès des autorités. G______ attendait la signature du bail et de la convention pour consulter les autorités responsables afin de connaître leurs exigences pour exploiter les locaux en l’état. La rénovation complète du restaurant était prévue, mais pas encore planifiée, par les futurs locataires.

d. En date du 16 octobre 2014, F______ SA, alors propriétaire, et C______ SA et E______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un restaurant de 161 m2 situé au rez-de-chaussée et d’un dépôt de 116 m2 situé au 1er sous-sol de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève.

Le contrat a été conclu pour une durée déterminée de dix ans, du 1er décembre 2014 au 30 novembre 2024. Les locataires disposaient de deux options de renouvellement de cinq ans chacune.

Le loyer annuel, charges de 6'000 fr. non comprises, a été fixé par le contrat à 600'000 fr.

Le loyer net s’entendait pour des locaux bruts, c’est-à-dire non aménagés. Les frais d’aménagement engagés par C______ SA et E______, ainsi que les coûts induits par l’entretien et le remplacement de tous les aménagements, installations et équipements qu’ils allaient mettre en place étaient intégralement et exclusivement à leur charge. Si, à l’entrée, il existait déjà des aménagements partiels ou complets (revêtements de sol, murs de séparation, plafonds suspendus, éclairage, etc.) réalisés par la bailleresse ou le locataire précédent, de tels aménagements étaient laissés en l’état et à l’usage des locataires conformément à l’état des lieux d’entrée, sans frais ni effet sur le montant du loyer, toute garantie étant exclue. L’entretien et le remplacement des aménagements existants, ainsi que les installations supplémentaires, étaient intégralement et exclusivement à la charge des locataires.

F______ SA avait l’obligation de maintenir l’objet loué (sauf les aménagements des locataires) en état d’usage. Les nettoyages, réparations et améliorations (appelés petit entretien) que nécessitait l’usage courant de l’objet loué incombaient aux locataires. Les frais engagés par ces derniers ainsi que l’entretien et le remplacement de tous les aménagements, installations et équipements qu’ils allaient mettre en place étaient expressément et exclusivement à leur charge.

e. Dans le but d’assurer une bonne coordination entre les travaux que les locataires entendaient réaliser et ceux qui le seraient ultérieurement par F______ SA et de s’assurer que les locataires renonceraient à entraver la bonne marche et la bonne exécution des travaux de rénovation/transformation, les parties ont ajouté des dispositions complémentaires au bail, à savoir que :

- les locaux étaient loués en l’état, tels que laissés par le précédent exploitant;

- les locataires étaient parfaitement conscients que les locaux qu’ils destinaient à l’exploitation d’un restaurant devaient impérativement faire l’objet de certains travaux de mise aux normes, de rafraîchissement et de rénovation avant l’ouverture au public. Ces travaux concernaient entre autres l’installation de la ventilation du monte-charge entre le rez-de-chaussée et le premier étage et de toute autre intervention nécessaire à l’activité projetée. Le coût de l’ensemble des travaux visés serait intégralement pris en charge par les seuls locataires. De son côté, F______ SA procéderait avant l’ouverture du restaurant à quelques travaux nécessaires, soit en tout état au remplacement des conduites sanitaires de l’immeuble qui transitaient par les locaux loués;

- les parties ont admis que certains travaux nécessaires à la mise en exploitation du restaurant n’avaient pas encore été définis au jour de la signature du bail avec une précision suffisante et surtout qu’il n’avait pas été défini par qui ils devaient être pris en charge financièrement. En conséquence, la répartition de ces travaux devait encore faire l’objet d’un accord écrit ultérieur entre les parties;

- C______ SA et E______ étaient également parfaitement informés du fait que F______ SA entendait d’ici à fin 2015 environ débuter de très importants travaux de transformation/rénovation et aménagement des combles et de réfection de l’ensemble de la barre d’immeubles dont elle était propriétaire et renonçaient d’ores et déjà à exiger une quelconque indemnisation.

f. Les parties ont également signé le 16 octobre 2014 un document intitulé « clauses techniques annexées au contrat de bail » contenant un descriptif précisant la répartition des travaux de construction et équipements entre propriétaire et locataires.

Sous la rubrique « Gros œuvre 1, 211 maçonnerie et planchers bois » figurait à la charge de F______ SA « Au sous-sol (dépôts) : Charge utile = 10 kN/m2 (1'000 kg/m2), Selon SIA : selon besoins; Au rez (salle du restaurant) : Charge utile

Sous la rubrique « fenêtre, portes extérieures », les modifications des vitrines du restaurant (soumises à l’accord du Service des monuments et sites, SMS) seraient exécutées par F______ SA.

Tous les éléments figurant sous la rubrique « électricité » étaient à la charge des locataires, sous réserve de l’alimentation de 63 A existante à disposition du restaurant au sous-sol, des installations d’éclairage dans les communs menant à la surface louée et du raccordement radio-télévision de l’immeuble existant, lesquels étaient à la charge de F______ SA.

Sous la rubrique « distribution de chaleur », figuraient à la charge de F______ SA les points suivants : « Chauffage statique de base, température ambiance hiver : 21°C jusqu’à -5°C extérieur. Pas de compteur de chaleur sur les radiateurs, humidification non contrôlée; Après les travaux du propriétaire, à disposition au sous-sol dans la surface louée, une boucle d’eau de chauffage (50°C / 40°C) pour l’alimentation du monobloc de ventilation ».

Sous la rubrique « tuyauterie sanitaires », les écoulements de la surface louée étaient mis à la charge des locataires.

Sous la rubrique « aménagements intérieurs 2 », les chapes/faux-planchers, les revêtements de sols, les revêtements de murs et les faux-plafonds étaient à la charge des locataires, alors que les caissons en bois et les plafonds plâtres des fauxplafonds étaient à la charge de F______ SA.

g. F______ SA a été radiée le ______ 2019, suite à la reprise par A______ AG de ses actifs et passifs. Les droits et obligations du contrat de bail du 16 octobre 2014 ont été transférés à cette dernière.

h. Une séance technique s’est tenue entre les parties le 27 avril 2017. Il ressort du procès-verbal de cette séance que A______ AG avait décidé de remplacer les verres de la vitrine de la cuisine et de réparer/rénover les autres vitrines existantes. Le remplacement des verres des autres vitrines serait planifié quand le restaurant fermerait pour travaux de remise aux normes par les locataires.

i. Par courriel du 8 février 2018 en réponse à la régie en charge de la gestion de l’immeuble (ci-après : la régie), qui leur demandait s’ils étaient toujours intéressés à remplacer la vitrine de la cuisine, les locataires ont, par le biais de H______, indiqué avoir réparé eux-mêmes la vitre de la cuisine et ne pas avoir besoin d’intervention de la part du bureau d’architecte.

j. Lors d’une séance, le 26 juin 2018, C______ SA et E______ ont indiqué ne pas souhaiter remplacer les vitrines existantes.

k. Une séance s’est tenue le 29 août 2018 entre les parties, lors de laquelle il a été mentionné que le restaurant devrait fermer quatre semaines l’été suivant afin de permettre aux locataires de réaliser des travaux dans la cuisine et au niveau du bar : à la demande du Service d’hygiène, les dalles du rez-de-chaussée devaient être étanches par rapport au sous-sol et un faux-plafond devait être posé au sous-sol. La régie a demandé aux locataires de lui transmettre un courrier expliquant les raisons, le coût et les dates de ces travaux. Cette demande a été rappelée lors de la séance du 3 octobre 2018.

l. Au cours de l’automne 2018, de mauvaises odeurs sont apparues dans l’établissement. Ces odeurs étaient fortes et persistantes. Il s’agissait en particulier d’odeurs d’égouts et de matières fécales, qui survenaient de manière récurrente, surtout dans la partie avant du restaurant, côté rue 1______, plus marquées autour du bar et à proximité des WC dans l’arrière de la première salle. Les clients s’en plaignaient et quittaient le restaurant à cause d’elles.

I______, gestionnaire technique auprès de H______, est intervenu pour le compte des locataires pour s’occuper du problème lié aux odeurs et en a déterminé la source, à savoir le collecteur des eaux usées de l’immeuble, soit un tuyau passant entre le rez-de-chaussée et le restaurant, ainsi que dans la cuisine, sous une trappe. Au lieu d’être remplacé, car il était vieux, il avait simplement été coupé. Les odeurs ont duré plus de deux mois.

m. Lors d’une séance entre les parties qui s’est tenue le 27 novembre 2018, la fermeture du restaurant durant quatre semaines l’été suivant a été rappelée. Sous réserve de la convention et du bail, une participation de A______ AG était possible pour les travaux de remise aux normes du restaurant. Par ailleurs, la précitée avait mandaté J______ pour contrôler avec l’entreprise K______ l’écoulement derrière le vestiaire de la salle du restaurant et planifier son remplacement, les locataires supposant que les problèmes d’odeurs provenaient de ce conduit défectueux.

n. Par courriel du 4 décembre 2018, la régie a fait suite au problème d’odeurs mentionné lors de la séance du 27 novembre 2018 et a confirmé que la conduite défectueuse dans le vestiaire serait assainie et prise en charge par A______ AG. Une société devait intervenir le 10 ou le 11 décembre 2018.

o. Par courriel du 6 décembre 2018, J______ a ajouté, en complément au procèsverbal de la séance du 27 novembre 2018, qu’une canalisation sanitaire vétuste avait été découverte dans la surface louée et pouvait être une des raisons du problème d’odeurs. Un point serait fait après l’intervention de l’entreprise K______ à programmer rapidement, afin de voir si les odeurs étaient supprimées.

p. Le 9 janvier 2019, une séance a eu lieu entre les représentants des parties, lors de laquelle il a été acté que le problème d’odeurs d’égouts était résolu ensuite de l’intervention sur le conduit identifié dans le vestiaire. La régie attendait par ailleurs la demande des locataires concernant les travaux qu’ils souhaitaient effectuer dans la cuisine pendant la fermeture estivale 2019, notamment la réfection du carrelage au sol (étanchéité), voire la chape. Cas échéant, étaient envisagés l’assainissement des conduites sanitaires et des écoulements, l’étanchéité des tuyaux et grilles de sols. Une participation de A______ AG serait alors à étudier et à déterminer le cas échéant.

q. Par pli du 13 février 2019, C______ SA et E______ ont informé la régie que l’exploitation du restaurant était toujours aussi difficile. Ils avaient décidé de procéder à la fermeture du restaurant le 31 mars suivant, dans la mesure où leur partenaire, L______, considérait que l’état des locaux était catastrophique et qu’il était indispensable d’y réaliser des travaux de réhabilitation importants. Une réouverture n’était pas envisagée dans le meilleur des cas avant l’automne. La fermeture serait une bonne occasion pour la bailleresse de procéder aux travaux de réhabilitation importants qu’elle aurait envisagés.

r. A l’époque, les locataires avaient identifié un important problème d’isolation du sol, en ce sens qu’il était poreux et que, lorsque les locataires nettoyaient le restaurant, l’eau s’infiltrait et inondait le sous-sol où se trouvaient un local de production et la cave, ce qui créait des problèmes d’hygiène. Le local était en outre doté de vitrages simples, non-isolants et non étanches à l’air, l’afflux d’air était perceptible, de sorte qu’il faisait froid en hiver et que les tables proches des vitrines ne pouvaient pas être utilisées, une grande baie vitrée se trouvant côté rue 1______. En été, il faisait chaud et la climatisation ne fonctionnait pas. Le chauffage n’était enfin pas suffisant pour l’ensemble du restaurant et très inégal : certaines parties étaient trop chaudes et d’autres trop froides. Enfin, il y avait à nouveau un problème d’odeurs.

s. En mars 2019, M______, architecte mandaté par les locataires, a effectué un constat de l’état du plancher suite à des infiltrations d’eau au sous-sol par le plancher du rez-de-chaussée. Depuis le sous-sol, le plafond laissait apparaître les poutraisons du plancher du rez-de-chaussée qui n’étaient pas en bon état. Il avait alors eu des craintes pour la stabilité de ce plancher et avait demandé qu’un ingénieur civil examine la statique du plancher.

t. Une séance s’est tenue le 20 mars 2019 entre les parties, à laquelle M______ a participé. Un contrôle des tuyauteries CVS traversant le restaurant, notamment des écoulements EU, était demandé, car des odeurs étaient parfois perçues. Les deux vitrines existantes côté rue 1______ et la vitrine côté rue 3______, équipées de simple vitrage avec une ouverture à guillotine côté rue 1______, laissaient passer l’air, ce qui rendait l’utilisation des tables proches des façades difficile (sensation de froid pour les clients). Le sol de la cuisine était en mauvais état et les locataires ont réclamé des travaux de rénovation. Le représentant de J______ a indiqué que le radiateur côté rue 3______ ne fonctionnait pas, mais que la réparation aurait lieu rapidement, car la cause du problème avait été décelée.

u. Le restaurant a fermé le 31 mars 2019.

v. A______ AG a mandaté N______, ingénieur, pour donner son avis quant à l’état du plancher de sol du restaurant et de sa zone cuisine et quant à la possibilité d’aménager la salle et de créer une nouvelle cuisine professionnelle avec équipement lourd.

Lors de la visite de la salle du restaurant, l’aspect « peau de tambour » du sol de la salle a amené l’ingénieur à établir une campagne de sondages.

w. Une séance s’est tenue le 24 avril 2019 entre les parties. La demande de contrôle des tuyauteries CVS était maintenue en raison des odeurs perçues. Selon le représentant de J______, les tubes et le système de chauffage étaient vétustes, mais fonctionnaient pour l’instant. Une possibilité de chauffage au sol par serpentins pouvait être envisagée. En fonction du bail technique, il convenait d’analyser les travaux à charge du propriétaire et ceux à charge du locataire. Des sondages dans les planchers bois, y compris sol (chape, carrelage), devaient être effectués pour établir un bilan de l’état de la structure, notamment le « plancher sur sous-sol ». Des problèmes d’étanchéité des sols, notamment dans la zone cuisine et bar, ont été rappelés par M______.

x. Selon le rapport du 6 mai 2019 de l’ingénieur N______, la structure relevée en l’état affichait une situation non conforme aux normes en vigueur. La charge utile restante n’était que de 145 kg/m2 pour la zone cuisine et quasi nulle pour la salle de restaurant dans son ensemble, alors que la norme SIA en vigueur requérait pour ce genre de locaux 500 kg/m2 de charge utile. Trois variantes pour le renforcement de la structure ont été étudiées, dont le choix devait être déterminé suite à la vérification par le charpentier de l’état du bois.

N______ a transmis son rapport par courriel à A______ AG.

Il l’a également transmis à M______ par courriel du 21 novembre 2019.

y. Après avoir pris connaissance de ce rapport, M______ avait averti C______ SA et E______ qu’il existait un risque d’affaissement, voire de rupture selon les circonstances, les livraisons de marchandises pour le restaurant se faisant en outre par la salle du restaurant, notamment au moyen de diables.

z. A______ AG a mandaté O______, architecte, qui a établi un compte-rendu en cours d’études le 15 mai 2019, remis aux parties le 16 mai 2019.

L’architecte a relevé que, s’agissant de la structure, la charge utile de la salle du restaurant due par A______ AG aux locataires était de 200 kg/m2, selon le bail technique. Une étude était en cours pour déterminer la capacité de ce dernier. Un charpentier devait encore faire un bilan de santé des solives en bois.

Concernant le chauffage, le restaurant était chauffé par trois radiateurs et des tubes en fonte passaient sous les banquettes le long des murs. Ce système, même rénové, poserait des problèmes de régulation et n’assurerait pas un confort optimal aux clients du restaurant. L’ingénieur CVS avait fait part de son souci au sujet de ce système vétuste. Si le plancher était rénové, une solution de chauffage par le sol était fortement conseillée et donnerait satisfaction à l’usage et au fonctionnement.

S’agissant des vitrines existantes, une rénovation de ces dernières était possible Les verres simples seraient changés et remplacés par des doubles vitrages isolants. Il conviendrait également d’améliorer fortement l’étanchéité à l’air. Cela était à l’étude et semblait possible. Le changement de vitrine donnant dans la cuisine était à l’étude.

L’architecte a établi une liste des travaux à réaliser dans les trois à six mois pendant la fermeture du restaurant, laquelle comprenait notamment la rénovation du plancher « dalle sur sous-sol » sur toute la surface du restaurant y compris la cuisine, l’exécution d’une chape flottante avec incorporation du chauffage de sol par serpentins noyés en chape, l’adaptation du circuit de chauffage pour permettre le raccordement du chauffage de sol du restaurant, l’exécution d’étanchéité dans la cuisine du restaurant et la rénovation des trois vitrines du restaurant afin de les rendre étanches à l’air, la vitrine côté rue 1______ devant être changée courant 2020-2021.

aa. Par pli du 3 octobre 2019, les locataires ont rappelé à la régie que le restaurant ne pouvait plus être exploité, situation qui durait depuis plusieurs mois en raison des importantes carences d’hygiène relevées par le Service de consommation et des affaires vétérinaires (ci-après : SCAV). Des travaux d’assainissement devaient ainsi être impérativement entrepris par A______ AG, afin que l’exploitation du restaurant puisse reprendre dans les meilleurs délais. La bailleresse était mise en demeure de procéder auxdits travaux d’assainissement d’ici au 31 octobre 2019, faute de quoi les loyers seraient consignés.

bb. La régie a indiqué aux locataires le 24 octobre 2019 que, conformément à l’article 12 du contrat de bail, les aménagements et installations étaient laissés en l’état à l’usage des locataires et que leur entretien et leur remplacement étaient à leur charge. De ce fait, A______ AG n’entendait pas procéder aux travaux, lesquels incombaient aux locataires.

cc. Les locataires ont consigné le loyer dès le mois de novembre 2019 (compte

dd. Par requête déposée le 29 novembre 2019 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, transmise à A______ AG le 17 décembre 2019, les locataires ont assigné cette dernière en validation de la consignation de loyer, exécution de travaux et réduction de loyer.

ee. Le 15 mai 2020, A______ AG a déposé une demande d’autorisation de construire portant sur la rénovation partielle du plancher du rez-de-chaussée (dalle sur sous-sol) des locaux litigieux, autorisation qui a été octroyée le 16 novembre 2020.

ff. Par pli du 22 juillet 2020, les locataires ont informé A______ AG que leur volonté d’exploiter le restaurant était toujours intacte. L’établissement avait été provisoirement fermé le 31 mars 2019 en raison des graves défauts mettant en péril la sécurité des usagers. Or, quinze mois après cette fermeture, lesdits défauts n'avaient toujours pas été éliminés; le plancher n’avait notamment pas été renforcé, interdisant toute exploitation du restaurant. Il en allait de même des autres défauts entravant l’exploitation des locaux, notamment l’adaptation du chauffage central et l’assainissement des écoulements désaffectés d’eaux usées. Afin de minimiser leur dommage, C______ SA et E______ se voyaient contraints d’annoncer au Service de police compétent la cessation d’activité du restaurant, ce qu’ils ont fait par pli du même jour.

gg. Par courriel du 3 décembre 2020, A______ AG a confirmé à C______ SA et E______ avoir obtenu l’autorisation de construire relative à la rénovation partielle du plancher et les a informés qu’elle entendait effectuer ces travaux, sans que cela ne puisse toutefois être compris comme une reconnaissance d’un droit des locataires à y prétendre.

hh. Les locataires ont fait interdiction à A______ AG le 11 décembre 2020 de procéder à des travaux dans le restaurant tant que le manque de résistance du sol du restaurant ne serait pas admis par la bailleresse, relevant que les travaux projetés par celle-ci feraient disparaître la preuve d’un défaut qu’elle contestait. C______ SA et E______ déploraient de devoir procéder de la sorte, ce d’autant plus qu’ils avaient élaboré un nouveau concept commercial et souhaitaient rouvrir le restaurant à brève échéance.

ii. Par courrier du 21 décembre 2020, A______ AG a pris acte de ladite interdiction et a invité C______ SA et E______ à reprendre l’exploitation du restaurant.

jj. Le chantier, dont l’exécution avait été planifiée à compter de janvier 2021 n’a pas débuté à la date prévue.

kk. Non conciliée le 25 juin 2020, l’affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 26 août 2020. C______ SA et E______ ont pris les conclusions suivantes :

- Constater la validité de la consignation des loyers;

- Condamner A______ AG à procéder à la remise en état de la chose louée en effectuant les travaux suivants dans un délai de 90 jours à compter de l’entrée enforce de la décision émise à l’issue de la procédure :

o Mise aux normes du plancher sur sous-sol sur toute la surface du restaurant y compris dans la cuisine;

o Mise aux normes des vitrines côté de la rue 1______ et côté rue 3______;

o Étanchement des sols dans la cuisine et derrière le bar du restaurant;

o Adaptation du chauffage central afin qu’un chauffage au sol puisse être installé dans la surface louée;

o Assainissement des écoulements d’eaux usées désaffectés dans les locaux loués;

o Remise en état de tous les éléments dans les locaux loués touchés par les travaux précités;

- Les autoriser à exécuter les travaux précités si ceux-ci n’avaient pas été réalisés dans le délai imparti;

- Réduire le loyer brut de 25% du 30 novembre 2014 au 31 décembre 2017 et, en conséquence, condamner A______ AG à leur verser la somme de 462'500 fr. avec intérêts à 5% à compter du 29 novembre 2019;

- Réduire le loyer brut de 40% du 1er janvier 2018 au 14 janvier 2019 et, en conséquence, condamner A______ AG à leur verser la somme de 250’000 fr. avec intérêts à 5% à compter du 29 novembre 2019;

- Réduire le loyer brut de 25% du 15 janvier 2019 au 31 mars 2019 et, en conséquence, condamner A______ AG à leur verser la somme de 35’000 fr. avec intérêts à 5% à compter du 29 novembre 2019;

- Réduire le loyer brut de 100% du 1er avril 2019 et jusqu’à exécution complète des travaux précités. Condamner par conséquent A______ AG à leur verser le trop- perçu de loyer s’élevant, au jour du dépôt de la demande, à 850’000 fr. avec intérêts à 5% à compter du 29 novembre 2019.

Les locataires ont allégué que, l’état des locaux ayant été jugé « catastrophique » par L______, il était nécessaire d’y réaliser des travaux de réhabilitation importants. En particulier, les locataires ont fait valoir les défauts suivants :

- La structure n’était pas conforme aux normes en vigueur, la charge utile étant de 145 kg/m2 pour la zone cuisine et quasi nulle pour la salle de restaurant dans son ensemble. Ce défaut, qui empêchait toute exploitation du restaurant, justifiait une réduction de loyer de 100% dès le 1er avril 2019;

- La vétusté du sol de la cuisine et derrière le bar provoquait des infiltrations d’eau entre le rez-de-chaussée et le sous-sol lors du lavage des sols et durant l’exploitation du restaurant. Ces infiltrations avaient pour effet un écoulement goutte à goutte d’eau sale dans une zone du sous-sol destinée aux préparations froides, ce qui avait été constaté par le SCAV qui avait relevé la nécessité d’entreprendre des travaux. Ces problèmes justifiaient une réduction de loyer de 15% dès la prise de possession des locaux;

- Les vitrages étaient simples et non étanches à l’air;

- Le chauffage était vétuste et, même rénové, poserait des problèmes de régulation et ne permettrait pas d’assurer un confort optimal aux clients. Seule une installation de chauffage au sol pouvait être raisonnablement envisagée, ce qui nécessitait un chauffage central délivrant de l’eau de chauffage. Les problèmes de chauffage et de défaut d’étanchéité des vitrages simples avaient réduit la possibilité d’exploiter pleinement la salle du restaurant et justifiaient une réduction de loyer de 10%;

- Les odeurs malodorantes avaient été perceptibles durant toute l’année 2018 dans l’ensemble de la salle du restaurant. Elles avaient eu un impact négatif important sur l’exploitation de celui-ci, les clients repartant sans commander de repas les jours où l’odeur avait été trop forte. Ce problème avait été provisoirement résolu par les travaux effectués en janvier 2019. Toutefois, de nouvelles fortes odeurs étaient apparues en mars et avril 2019. Les installations techniques de la bailleresse traversant le restaurant restaient défectueuses. Ces problèmes justifiaient une réduction de loyer de 10% du 1er janvier 2018 au 14 janvier 2019.

Suite aux différentes réunions de chantier qui avaient eu lieu, notamment entre mars et mai 2019, A______ AG avait dressé un tableau intitulé « liste des travaux et intervenants » listant les travaux indispensables à la reprise de l’exploitation. Il en ressortait que la bailleresse a reconnu que certains travaux lui incombaient (remplacement des vitrines, modernisation du chauffage, assainissement des anciennes conduites d’eaux usées et surtout rénovation du plancher sur sous-sol).

ll. Dans sa réponse du 19 novembre 2020, A______ AG a conclu au rejet de la demande et à la libération immédiate en sa faveur des loyers consignés.

Elle a relevé que C______ SA et E______ avaient exploité le restaurant de fin 2014 à fin 2018 sans émettre la moindre réserve sur l’état des locaux qui ne pouvaient donc qu’être conformes à l’usage convenu. L’état catastrophique du restaurant était contesté, de même que l’impossibilité d’exploiter le restaurant en son état actuel. Les locaux avaient été acceptés par C______ SA et E______ en leur état actuel, soit tels qu’ils avaient été laissés par le précédent exploitant. Les locataires avaient décidé de fermer le restaurant en mars 2019 pour des questions liées au marché de la restauration.

A______ AG a contesté l’existence de chacun des défauts allégués par C______ SA

- La charge n’était qu’indicative et il n’existait aucun risque que le plancher ne s’écroule, ni aucun risque pour la sécurité des utilisateurs de nature à compromettre l’exploitation du restaurant. C______ SA et E______ n’ayant eu aucune réelle intention de reprendre l’exploitation du restaurant, A______ AG avait sollicité et obtenu, en vue d’une future relocation des locaux, une autorisation partielle de rénover le plancher au rez-de-chaussée (dalle sur sous-sol), rénovation qui pourrait être prochainement effectuée puisque le restaurant n’était pas exploité;

- La bailleresse avait toujours été disposée à effectuer le remplacement des vitrines, mais il avait été reporté à la demande des locataires. En outre, aucune doléance antérieure au 20 mars 2019 ne ressortait des pièces produites. La pose des verres des trois vitrines du restaurant (deux vitrines côté rue 1______ et une vitrine côté rue 3______) avait été terminée le 24 septembre 2020. La pose définitive de la vitrine de la cuisine était planifiée pour le 15 décembre 2020;

- Les radiateurs existants fonctionnaient, sous réserve de celui côté rue 3______ qui ne fonctionnait pas le 20 mars 2019, la situation ayant été rapidement réglée. Si un système de chauffage au sol pouvait être envisagé avec l’accord de A______ AG, une telle installation relèverait du confort personnel des locataires et de leurs clients; elle serait donc à la charge de ceux-là. Seul était à la charge de la bailleresse un chauffage statique de base, lequel fonctionnait;

- Le problème des odeurs survenu en novembre 2018 avait été rapidement réglé et n’avait constitué qu’une entrave mineure.

La « liste des travaux et intervenants » dont faisaient état C______ SA et E______ n’était que le reflet de différentes discussions entre les parties et avait été refusée par les locataires. Cette liste n’était donc plus d’aucun effet.

Enfin, les conditions de la consignation des loyers n’étaient pas réunies, car la menace de consignation ne détaillait pas les défauts dont A______ AG était tenue pour responsable et le délai imparti n’était pas suffisant.

mm. Il ressort de l’audition des parties les éléments suivants :

P______, administrateur de C______ SA, a déclaré que les odeurs étaient apparues en automne 2018 et qu’il avait été difficile d’en trouver l’origine. Ces odeurs apparaissaient de manière ponctuelle, mais constante, et provoquaient notamment des départs de clients. Au bout de deux ou trois mois, il était finalement apparu que ces odeurs provenaient de la zone vestiaire, les eaux usées du bâtiment restant dans les colonnes de chutes désaffectées et non purgées. Cette problématique avait été résolue par une intervention sur les colonnes de chutes. Le chauffage passait par le biais de convecteurs sous les banquettes du restaurant, lesquels n’étaient sans doute pas dimensionnés pour la taille du restaurant. À cela s’ajoutait la problématique du vitrage simple impliquant qu’en période hivernale les tables à proximité de la rue 1______ et côté rue 3______ étaient inexploitables. Le restaurant avait en outre été interpellé par le SCAV en raison du manque d’étanchéité du sol de la cuisine et du secteur bar qui créait des infiltrations dans le sous-sol où était situé le local de préparation des repas depuis octobre 2018. La pose d’un carrelage spécifique ainsi que la pose d’un plastique au plafond du sous-sol, n’avaient pas permis de remédier au problème. Par la suite, les investigations complémentaires avaient mis en lumière la problématique de résistance des planchers découverte début 2019.

Le conseil des locataires a ajouté que ses mandants avaient été informés du problème de résistance des planchers courant février 2019 et qu’il s’agissait de la raison essentielle pour laquelle L______ n’avait plus été en mesure de continuer l’exploitation du restaurant.

Q______, représentant de A______ AG, a exposé qu’il n’y avait pas de problème lié au plancher, car un locataire précédent n’avait jamais fait état de cette problématique. Ceci avait été évoqué après la fermeture du restaurant de L______.

nn. Par ordonnance du 30 juin 2021, le Tribunal a ordonné une expertise aux fins de déterminer la résistance du plancher des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux et l’étanchéité du sol de la cuisine. Un délai au 30 septembre 2021 a été imparti à l’expert R______ pour dresser son rapport d’expertise.

oo. R______, expert, a rendu son rapport le 28 septembre 2021.

Il en ressort que six zones statiquement différentes pouvaient être distinguées s’agissant du plancher sur sous-sol qui supportait le restaurant et ses locaux annexes, dont les zones 3, 4 et 5 correspondaient à la totalité de la salle du restaurant. Les charges utiles admissibles sur le plancher du rez-de-chaussée étaient de 380 kg/m2 dans la zone 1 (monte-charge), 155 kg/m2 dans la zone 2, 96 kg/m2 dans la zone 3, 36 kg/m2 dans la zone 4, 32 kg/m2 dans la zone 6. La charge utile pour un restaurant (incluant tables, chaises, bancs, finitions et charges des personnes) étant de 500 kg/m2, la capacité portant du solivage n’était donc pas conforme à la norme actuelle. Les locaux ne permettaient ainsi pas de recevoir tout type d’équipement pour l’exploitation d’un restaurant. La rupture théorique des solives était susceptible de se produire pour des charges effectives supérieures de 35 à 50% à celles relevées pour les différentes zones. Si l’exploitation du restaurant nécessitait une charge utile de 500 kg/m2 (ce qui n’était effectivement jamais ou rarement le cas), le risque de rupture existait. Seules trois poutres avaient été moisées, l’expert estimant que ce renforcement n’était pas le plus efficace. Une étanchéité avait été révélée par sondages dans les zones 1, 2 (cuisine) et 4. Dans la partie cuisine, elle était visiblement endommagée, provoquant des infiltrations à travers le plancher lors du lavage du sol, ce qui était révélé par des taches d’humidité visibles dans le plafond entre les poutres. Le sous-sol étant utilisé pour des préparations du restaurant, ces infiltrations d’eau de lavage à travers le plancher dans la zone cuisine ou de poussière dans la zone restaurant avaient vraisemblablement limité l’exploitation du local.

pp. S______, représentant de A______ AG, a déclaré que cette dernière était prête à faire les travaux « bailleur » tels que stipulés dans le dossier technique. La rénovation du plancher faisait partie des travaux du bailleur. Un appel d’offres avait été effectué, de même qu’une présentation des travaux à faire qui serait soumise aux locataires. Un premier rendez-vous avait eu lieu avec E______ en janvier ou février 2019 lors duquel la bailleresse disposait déjà d’un projet de rénovation des locaux. A______ AG avait toutefois constaté que les locataires n’avaient pas prévu de prendre à leur charge les coûts de rénovation. Ces derniers avaient par la suite cessé l’exploitation du restaurant, puis consigné leur loyer. A______ AG avait ainsi estimé que, vu les circonstances, elle pouvait profiter de rénover le local afin de repositionner l’arcade pour un nouveau locataire étant persuadée que les locataires ne pourraient pas payer les loyers très longtemps. Si les locaux étaient rénovés sans locataires, la bailleresse faisait le maximum à sa charge, mais si les travaux étaient prévus avec un bail en cours, elle se conformait au contrat de bail pour la répartition des frais entre bailleur et locataires. Les résultats des études relatant une portance basse, la décision avait été prise de refaire le plancher.

qq. Les parties divergeaient sur l’état des locaux, la qualification de la nature des travaux à entreprendre dans les locaux et leur prise en charge par l’une ou l’autre des parties. Elles se sont néanmoins entendues sur la nécessité d’effectuer des travaux, listés dans un tableau « 5017 REPARTITION DES TRAVAUX / PROPRIETAIRE – LOCATAIRE » du 25 juin 2021 et estimés par A______ AG à 592'500 fr.

rr. Le 5 juillet 2022, les parties ont conclu une convention. Celle-ci permettait notamment, en vue de sa réalisation, l’accès aux locaux loués à A______ AG, afin qu’elle fasse exécuter les travaux convenus.

À la convention était joint sous annexe 1 le tableau précité. À teneur de ladite annexe :

- A______ AG s’est engagée à réaliser tous les travaux mentionnés dans le tableau précité, les locataires l’autorisant à les faire exécuter et à pouvoir accéder aux locaux;

- les locataires se sont engagés à effectuer une avance en mains de A______ AG d’un montant forfaitaire de 243'198 fr., l’avance de cette somme ne constituant toutefois pas une reconnaissance par les locataires de la répartition des coûts figurant dans ledit tableau;

- A______ AG s’est engagée à prendre en charge le solde du coût des travaux, sous réserve des travaux supplémentaires expressément requis par écrit par les locataires et du dépassement des montants figurant dans la colonne « part locataire » en raison de matériaux choisis par les locataires;

- les parties ont convenu de requérir du Tribunal qu’il détermine à quelle partie incombaient les travaux dont le coût était mentionné dans la colonne « part locataire » du tableau des travaux;

- l’autorisation d’exécuter les travaux donnée par les locataires à A______ AG ne devrait pas être interprétée comme une renonciation à requérir une réduction de loyer s’il était jugé par les Tribunaux que les locaux étaient affectés de défauts; de même, l’exécution des travaux ne saurait être interprétée comme une reconnaissance par A______ AG d’un défaut des locaux loués selon le bail du 17 octobre 2014.

ss. À teneur du tableau « 5017 REPARTITION DES TRAVAUX / PROPRIETAIRE-LOCATAIRE », A______ AG a mis à la charge des locataires les postes suivants :

- Dépose des agencements classés & matériel d’exploitation :

o Évacuation et mise en dépôt des chaises et tables

Évacuation et mise en dépôt des appareils cuisine (100%) : 4'500 fr.

o Évacuation et mise en dépôt des appareils du bar (machine café / glaçon, etc.)

Évacuation du matériel d’exploitation du restaurant et mise en dépôt (100%) : 4'600 fr.

o Frais de location de l’espace de stockage pour mobilier et appareillage cuisine + resto (50% de 6'000 fr.) : 3'000 fr.

- Installation de chantier :

o Mise en place de protection Permafix + Pavatex contre boiserie murale

Mise en place de protection sur les 3 vitrines – vitrine rénovée à ce jour (50% de 9'150 fr.) : 4'575 fr.

- Chape flottante et finition sur plancher :

o Exécution d’une étanchéité bicouche y compris raccord sur naissance dans cuisine

Exécution d’une chape fluide ép. 50 mm dans salle resto et ép. 70 mm dans cuisine y compris 20 mm isol.

Mise en place des serpentins de chauffage dans la chape y compris régulation, pompe, etc. (100%) : 23'000 fr.

o Exécution d’une résine d’étanchéité à froid au sol de la cuisine y compris relevé et raccord sur naissance (100%) : 8'889 fr.

o Fourniture et pose de carrelage format 60/60 à 60 fr. HT /m2 (100%) : 21'500 fr.

- Travaux concernant la cuisine restaurant :

o Piquage du carrelage des murs de la cuisine

Démolition et évacuation du faux-plafond de la cuisine et de la partie « accès au fond de la cuisine »

Fourniture et pose de carrelage format 20/20 blanc sur toute la hauteur dans la cuisine (100%) : 7'000 fr.

o Fourniture et pose d’un faux-plafond métallique dans la cuisine et la partie arrière cuisine (100%) : 9'000 fr.

- Installation sanitaire :

Écoulement et grille sol de la cuisine à mettre en place dans sol (remise en place grille et racc.) (100%) : 2'500 fr.

Écoulement et alim. des appareils de la cuisine et du bar (remise en service/modification/adaptation) (100%) : 13'100 fr.

- Installation électrique :

o Dépose de l’installation existante en fonction des travaux de rénovation

Rénovation de l’installation électrique en fonction des besoins, cuisine, salle restaurant, bar, etc.

Contrôle OIBT, bilan de puissance, etc. (installation à neuf 100% restaurant 75'000 fr. 30% estimé à reprendre); total de 111'500 fr. : 82'500 fr.

- Nettoyage :

o Nettoyage de fin de chantier – pré-réception (50% de 3'000 fr.) : 1'500 fr.

- Repose matériel d’exploitation :

o Remontage et mise en place des appareils de cuisine (100%) : 9'500 fr.

o Remontage et mise en place des appareils du bar

Mise en place des chaises et tables

Mise en place du matériel d’exploitation du restaurant (100%) : 3'400 fr.

À ces montants étaient ajoutés 4'664 fr. de divers et imprévu environ 2.4% sur montant TTC (sur un total de 11'464 fr.) et 39'970 fr. 30 d’honoraires et frais divers (sur un total de 98'800 fr.), soit un total de 243'198 fr.

Les postes « rénovation du plancher sur sous-sol » (comprenant notamment la dépose des planchers détériorés qui ne pouvaient être conservés, le moisage de solives détériorées ne supportant plus les charges, la pose d’un plancher en bois massif et l’exécution d’une dalle collaborant épaisseur 8-10 cm), « installation de ventilation », « rénovation des vitrines », « travaux intérieurs » et « repose des agencements » étaient entièrement à la charge de A______ AG.

tt. C______ SA a versé à A______ AG le 11 août 2022 un montant de 243'198 fr.

uu. Les locataires ont complété leurs conclusions le 5 septembre 2022, concluant à ce que A______ AG soit condamnée à leur payer la somme de 243'198 fr. avec intérêts à 5% à compter du 11 août 2022.

Ils ont produit un planning prévisionnel des travaux à teneur duquel les travaux devaient s’achever à la fin février 2023.

vv. A______ AG a conclu le 13 octobre 2022 au rejet des nouvelles conclusions en paiement formulées par les locataires.

ww. Depuis le 1er janvier 2023, le loyer annuel des locaux a été augmenté à 621'796 fr. 20.

xx. Considérant que les travaux de réfection du plancher et des autres défauts affectant la chose louée avaient été définitivement achevés à la fin du mois de mars 2023, les locataires ont mis un terme à la consignation des loyers dès le 1er avril 2023, les loyers consignés jusqu’au 31 mars 2023 le restant jusqu’à droit jugé dans la présente procédure.

yy. Lors de l’audience qui s’est tenue le 25 avril 2023, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience.