ACJC/516/2025

A.

Par jugement JTBL/782/2024 du 24 juillet 2024, reçu par les parties le 14 août 2024, le Tribunal des baux et loyers a déclaré efficace et valable le congé notifié le 1er mars 2023 par COOPERATIVE B______ à A______ concernant l’atelier d’une surface de 149 m² situé dans la halle sud du bâtiment « B______ » sis chemin 1______ no. ______ à C______ [GE] (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).

B.

a. Par acte déposé le 16 septembre 2024 à la Cour de justice, A______ (ciaprès : la locataire ou l’appelante) a formé appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, cela fait, à ce que la Cour déclare inefficace la résiliation de bail du 1er mars 2023 notifiée pour le 30 novembre 2023. b. Dans sa réponse du 15 octobre 2024, COOPERATIVE B______ (ci-après : la bailleresse ou l’intimée) conclut à ce que A______ soit déboutée de toutes ses conclusions. c. A______ a répliqué le 20 novembre 2024, persistant dans ses conclusions. d. Les parties ont été avisées le 13 janvier 2025 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. COOPERATIVE B______ est une société dont le but est notamment la gestion et l’administration des unités locatives du site B______, ainsi que la maintenance et la revalorisation de ses bâtiments et la mise à disposition à des coopérateurs exerçant des activités industrielles et/ou artisanales compatibles avec le but poursuivi par la Fondation D______. b. COOPERATIVE B______ est au bénéfice d’un droit de superficie distinct et permanent sur les parcelles no 2______ et 3______ de la commune de E______ [GE], propriété de la Fondation D______, lesquelles sont situées en zone industrielle et artisanale. Le contrat de superficie conclu en 2003 prévoit notamment que les locataires de l’immeuble doivent exercer une activité compatible avec le but de la Fondation D______, à savoir des activités industrielles ou artisanales. Toutefois, lors de la signature du contrat, la Fondation D______ a demandé que les activités déjà présentes dans les locaux soient maintenues, quand bien même elles ne respectaient pas le type d’activités dans la zone. c. Le 24 mars 2021, COOPERATIVE B______, en qualité de bailleresse, et F______ et A______, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un atelier d’une surface de 149 m² situé dans la halle sud du bâtiment « B______ » sis chemin 1______ no. ______ à C______.

Le loyer annuel a été initialement fixé à 29’799 fr., hors charges, soit 2’483 fr. 30 par mois. Il devait ensuite être échelonné régulièrement jusqu’à atteindre un loyer annuel de 37’249 fr. 80 dès le 1er avril 2026. d. F______ est une entreprise individuelle inscrite au Registre du commerce de Genève, avec siège à G______ [GE], dont A______ est titulaire. Elle a pour but la mise en place d’ateliers de tricotage, de couture artisanale africaine et d’atelier audio-visuel en vue de favoriser les échanges de compétences autour des ateliers. e. Les locaux ont été loués à destination de l’exercice de ces activités. f. Le 1er septembre 2021, une demande a été déposée au nom de F______ auprès de l’Office des autorisations de construire, en vue de l’aménagement d’ateliers de couture. g. Le ______ octobre 2021, le département a octroyé une autorisation de construire en ce sens. h. Par courrier du 22 décembre 2022, la bailleresse a rappelé à la locataire que cette autorisation de construire était valable deux ans. Il lui incombait d’obtenir l’avis d’ouverture et de fermeture du chantier, tout en respectant les plans et conditions de l’autorisation de construire. Elle la rendait attentive quant au strict respect de ces démarches, afin que son local soit considéré comme conforme à la réglementation en vigueur et aux normes dictées par le Département du territoire. i. Le chantier n’a toutefois jamais été ouvert. j. Mi-février 2023, la bailleresse a découvert, à la suite de la plainte d’un autre locataire de l’immeuble, que la locataire utilisait son local, dans lequel étaient installées environ 80 chaises, pour l’organisation de réunions, notamment de cultes religieux. k. Par avis officiel du 1er mars 2023, COOPERATIVE B______ a résilié le bail pour le 30 novembre 2023, pour justes motifs. Dans le courrier accompagnant cet avis, elle a rappelé que les locaux avaient été loués en vue de l’exploitation d’un atelier de tricotage, voire de couture, une autorisation expresse ayant été obtenue dans ce sens. Or, elle avait constaté que les locaux avaient été transformés en salle de réunions, ce qui n’était pas conforme au but envisagé par le bail et comportait des risques, notamment au vu du nombre de personnes fréquentant les locaux, qui ne devait pas dépasser seize personnes. l. Le 5 avril 2023, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

m. Vu l'échec de la tentative de conciliation, une autorisation de procéder lui a été délivrée le 19 juin 2023. n. Par courrier du 3 juillet 2023 adressé à la bailleresse, la Fondation D______ a pris note du fait que la locataire utilisait les locaux loués pour y organiser diverses réunions et activités de cultes religieux. Elle a confirmé que les locaux loués étaient situés en zone industrielle et artisanale et que les activités qui s’y déployaient devaient être conformes à cette affectation, sous réserve de dérogations expresses et exceptionnelles. Le contrat de bail visait à permettre à la locataire d’utiliser les locaux pour ses activités de « mise en place des ateliers de tricotage, de couture artisanale africaine, atelier audio-visuel, dans le but de favoriser les échanges des compétences des personnes autour des ateliers », activités jugées conformes à la zone par la Fondation D______ au sens de l’article 3 al. 1 let. c RZIAM. En revanche, l’utilisation actuelle des locaux n’était pas permise car, d’une part, une demande d’autorisation de construire aurait dû être déposée pour modifier la destination des locaux et, d’autre part, la tenue de réunions associatives et celle de cultes religieux n’entrait pas dans le champ des activités industrielles et artisanales et n’était pas conforme à la zone. La Fondation D______ n’entendait pas octroyer de dérogation à cet égard. Dès lors, ces activités devaient cesser immédiatement, étant précisé qu’une occupation des locaux par plus de seize personnes comportait des risques. o. Par courrier du 4 juillet 2023, la bailleresse a transmis le courrier précité à la locataire et lui a demandé de cesser immédiatement ses activités. p. Le 21 août 2023, la locataire a saisi le Tribunal d’une requête en contestation de résiliation, subsidiairement en prolongation de bail. Elle a conclu, principalement, à l’inefficacité du congé, subsidiairement, à son annulation et, plus subsidiairement encore, à une prolongation de bail de six ans et à ce qu’elle soit autorisée à restituer les locaux en tout temps, moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin d’un mois. q. Dans sa réponse du 16 octobre 2023, la bailleresse a conclu au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. r. Dans une écriture du 20 novembre 2023, la locataire s’est déterminée sur les

allégués de la bailleresse, indiquant notamment que les événements organisés n’accueillaient jamais plus de 40 personnes malgré les 90 chaises disponibles et que dans l’immeuble se trouvaient également une discothèque et une école de danse dont les activités ne respectaient pas non plus les activités autorisées dans la zone. s. Lors des audiences du 4 décembre 2023 et du 4 mars 2024 devant le Tribunal, la bailleresse a contesté le fait que les événements organisés par la locataire ne soient fréquentés que par 40 personnes au maximum. Elle a également précisé que la discothèque avait obtenu une dérogation de la Fondation D______ et que l’école de danse était présente dans les locaux depuis plus de dix ans. La locataire a contesté le motif de la résiliation et relevé qu’aucune mise en demeure ne lui avait été adressée. Elle n’aurait pas donné suite à une demande d’exploiter un atelier de couture dans les locaux car cette activité n’était plus envisageable en raison du COVID-19. Les personnes qui devaient financer les travaux s’étaient désistées de sorte qu’elle n’avait pas pu les mettre en œuvre. Comme elle avait déjà loué la salle, elle avait cherché à l’exploiter différemment. Les événements étaient organisés les mercredis, vendredis et dimanches et des cours de musique étaient parfois donnés le samedi. Les mercredis et vendredis, moins de dix personnes étaient présentes dans les locaux. Le dimanche, la fréquentation était supérieure (mais jamais plus de 40 personnes). Elle avait eu une remarque d’un voisin à l’occasion d’un événement lors duquel des jeunes avaient installé des tables à l’extérieur des locaux, mais aucune plainte. H______, représentant de la bailleresse, a déclaré que celle-ci n’avait jamais accepté que les locaux soient utilisés à d’autres fins que celles prévues par le contrat. La locataire ne l’avait jamais interpellée à cet égard. La bailleresse avait découvert par hasard la véritable activité déployée par la locataire et avait invité I______, détenteur d’une procuration individuelle pour l’entreprise individuelle dont la locataire est titulaire, au Comité de direction. Ce dernier avait reconnu qu’aucun atelier de tricot n’était installé dans les locaux. Il lui avait alors été fait comprendre que par ce changement d’affectation, il avait menti à la Fondation D______, au département et à la bailleresse. Le contrat de superficie conclu en

2003 avec la Fondation D______ exigeait de la bailleresse qu’elle fasse en sorte que les locaux soient exploités pour des activités industrielles et artisanales tout en l’autorisant à conserver les locataires en place. Depuis une dizaine d’années toutefois, la Fondation D______ était plus stricte vis-à-vis de la bailleresse et, pour les nouveaux locataires, elle exigeait qu’une activité industrielle ou artisanale soit exercée, le Département souhaitant également accélérer la mise en conformité. La bailleresse risquait d’être tenue pour responsable en cas d’accident et de voir son contrat de superficie remis en question si elle ne respectait pas les activités de la zone. Les locaux loués par la locataire se situaient dans une partie du bâtiment à proximité des citernes de mazout; de ce fait, aucune dérogation ne pouvait être octroyée pour des raisons de sécurité. Dans cette partie du bâtiment, le risque d’explosion était considéré comme important, raison pour laquelle le nombre de personnes dans les locaux était limité. En ce qui concernait l’école de danse et la discothèque, leurs locaux étaient plus éloignés de la zone dangereuse. J______, représentante de la Fondation D______, a déclaré que pour obtenir une dérogation, la locataire devait déposer une demande d’autorisation de construire, procédure dans laquelle la Fondation D______ serait amenée à donner un préavis. Dans le cas d’espèce, la Fondation D______ n’entendait pas émettre un préavis favorable car l’activité exercée dans les locaux ne pouvait pas faire l’objet d’une dérogation, même au sens des articles 16 et 17 RZIAM incluant les activités culturelles ou festives. En outre, plusieurs locataires de l’immeuble étaient déjà bénéficiaires de dérogations et la Fondation D______ ne souhaitait plus en accorder afin de ne pas dénaturer la zone. La Fondation D______ n’accorderait pas non plus une dérogation de courte durée jusqu’à l’échéance du bail. La zone était destinée à des artisans et industriels afin qu’ils puissent exercer des activités qui ne pourraient pas l’être ailleurs en raison des nuisances qu’elles comportent et afin qu’ils puissent bénéficier de loyers abordables. t. A l’issue de l’audience du 13 mai 2024, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions respectives. La cause a ensuite été gardée à juger.

u. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que les justes motifs sur lesquels la bailleresse avait fondé la résiliation résidaient dans le fait que l’activité déployée dans les locaux ne respectait pas celle prévue par le contrat et par la réglementation applicable à la zone dans laquelle se trouvent les locaux. En outre, au vu de la proximité des locaux avec les citernes avoisinantes, les locaux étaient suroccupés par rapport à la réglementation, ce qui était dangereux. Il s’agissait donc d’examiner le congé sous l’angle de l’art. 257f CO, dont les conditions étaient réunies. La bailleresse pouvait se dispenser d’envoyer un avertissement préalable car il aurait été inutile puisque la locataire avait déclaré en audience que, même si elle avait reçu un avertissement, elle n’aurait pas modifié l’affectation des locaux. Le Tribunal a par conséquent validé le congé en application de cette dernière disposition. S’agissant d’un congé extraordinaire, aucune prolongation n’a été accordée à la locataire.