ACJC/541/2022

A.

Par jugement JTBL/490/2021 du 1er juin 2021, expédié par pli recommandé le 7 juin 2021, le Tribunal des baux et loyers a principalement ordonné à A______ SA de procéder, dans un délai de 3 mois dès l'entrée en force du jugement, au nettoyage suffisant de l'immeuble sis 1______ à Genève, ainsi qu'aux travaux permettant de supprimer les défauts liés à la présence d'odeurs nauséabondes provenant du local poubelles et à la présence d'infiltrations d'eau et d'humidité dans la salle de bains et le salon de l'appartement de 4 pièces loué par B______ et C______ au 8ème étage de l'immeuble concerné (ch. 1 du dispositif), réduit le loyer de l'appartement en question de 10% du 1er février 2016 au 29 janvier 2017, de 15% du 30 janvier 2017 au 1er septembre 2019 et de 10% du 2 septembre 2019 jusqu'à exécution complète des travaux mentionnés au chiffre 1 du dispositif (ch. 2). Le Tribunal a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés en faveur de A______ SA (compte 2______) (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite pour le surplus (ch. 5). En substance, les premiers juges ont considéré que l'existence de défauts relatifs au nettoyage de l'immeuble et à la présence de mauvaises odeurs, ainsi qu'à des infiltrations et problèmes d'humidité avait été prouvée, au contraire des autres défauts allégués (chauffage, sécurité notamment). Le Tribunal a octroyé à B______ et C______ une baisse de loyer en conséquence jusqu'à élimination des défauts. Il a par ailleurs considéré que les conditions permettant la consignation du loyer n'étaient pas réunies et ordonné la libération de ce dernier.

B.

a. Par acte déposé le 6 juillet 2021 à la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à ce que la Cour, ceci fait, renvoie la cause au Tribunal pour complément d'instruction. Subsidiairement, elle conclut à la libération des loyers consignés. b. Par acte déposé le 8 juillet 2021, B______ et C______ concluent à l'annulation du chiffre 3 du dispositif et sollicitent que les chiffres 1 et 2 du dispositif soient complétés de sorte que des travaux en vue de supprimer le défaut relatif à l'insuffisance du chauffage soient ordonnés et qu'une réduction de 20% de loyer leur soit concédée à compter de janvier 2016 pendant les saisons de chauffage et jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux nécessaires à supprimer le défaut relatif à l'insuffisance de chauffage. B______ et C______ concluent également à la validation de la consignation de loyer no 2______ dès février 2018 et à ce que l'intégralité du loyer puisse être consignée jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux demandés. c. Dans leur réponse du 8 septembre 2021, B______ et C______ persistent dans leurs conclusions sur appel et concluent au déboutement de A______ SA. d. Dans sa réponse du 13 septembre 2021, A______ SA persiste dans ses conclusions sur appel et conclut au déboutement de B______ et C______.

e. Les parties ont répliqué le 6 octobre 2021. A______ SA a dupliqué le 28 octobre 2021. f. Les parties ont été avisées le 17 novembre 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. A______ SA est propriétaire de l'immeuble sis 1______ à Genève. L'école D______, qui compte environ ______ étudiants, occupe des locaux au premier étage de l'immeuble depuis 2006. b. B______ et C______ sont locataires d'un appartement de 4 pièces au 8ème étage de l'immeuble concerné. Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 1'264 fr. charges non comprises, dès le 1er septembre 2010. c. A compter du 28 avril 2014, B______ s'est régulièrement plaint à A______ SA d'odeurs de putréfaction provenant du local à poubelles, causées par les déchets du restaurant se trouvant au rez-de-chaussée de l'immeuble. d. Par courriel du 7 janvier 2016, plusieurs locataires, dont B______, se sont plaints auprès de A______ SA d'une température trop basse dans leurs appartements, les radiateurs étant par ailleurs arrêtés de 22h à 6h, d'un défaut de propreté dans le bâtiment et d'un problème lié aux poubelles du restaurant. Ces plaintes ont été réitérées s'agissant du chauffage insuffisant par courriers des 26 janvier 2016 et 5 janvier 2017. e. A______ SA a répondu le 8 février 2016 que l'immeuble était suffisamment chauffé, le relevé des températures effectué au dernier étage faisant état de températures oscillant, de jour comme de nuit, entre 20,8 et 26,5 degrés. f. Par courriels des 30 janvier, 9 et 22 février 2017, B______ a avisé la régie de la présence de moisissures au plafond, dans la chambre à coucher, la salle de bains et les WC de son appartement. g. Le 19 août 2017, le Service d'incendie et de secours de la Ville de Genève et la Police municipale sont intervenus dans l'immeuble concerné pour une odeur suspecte et ont constaté qu'il s'agissait d'une très forte odeur de poubelles. h. De nouvelles plaintes collectives ont été adressées à A______ SA les 12 et 14 décembre 2017 au sujet du chauffage. Les signataires, dont B______ et C______ ne faisaient pas partie, menaçaient de consigner leur loyer de février 2018 en cas d'inaction avant le 20 janvier 2018. Des courriers de mise en demeure avec menace de consignation du loyer ont été adressés à la régie les 29 décembre 2017 et 6 janvier 2018 par B______ et C______, visant à ce que le chauffage soit suffisant avant le 20 janvier 2018.

i. La régie leur a notamment répondu le 11 janvier 2018 qu'elle avait mandaté une entreprise spécialisée en ferblanterie-couverture afin d'investiguer au niveau de la toiture. j. Le 25 janvier 2018, B______ et C______ ont consigné le loyer dès le mois de février 2018 (compte 2______). k. Par requête adressée le 26 février 2018 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, B______ et C______ ont assigné A______ SA en validation de la consignation du loyer, en exécution des travaux permettant de rétablir un chauffage suffisant et en réduction de loyer à raison de 30% pendant la période hivernale depuis octobre 2014 (cause C/4426/2018). l. Suite à une plainte du 16 avril 2018 de B______ en relation avec la présence de moisissures dans le hall d'entrée de son appartement, la régie a sollicité le 18 avril 2018 l'établissement de devis en relation avec un dégât d'eau et la réfection des peintures, notamment dans l'appartement de B______ et C______. m. Par courriel du 4 juin 2018, B______ a informé la régie de la présence d'une flaque d'eau dans son salon le 31 mai 2018 et de moisissures sous le plan de travail de la cuisine. Dans le courant du mois de septembre 2018, des mesures d'asséchement ont été prises depuis un appartement du 7ème étage. Au mois d'octobre 2018, les murs du salon et du hall, ainsi que les plafonds de la salle de bains, des WC et d'une chambre de l'appartement des locataires ont été refaits par l'entreprise E______. n. Le 20 août 2018, la régie a demandé à l'entreprise en charge de la ventilation et du chauffage de modifier les horaires de ventilation, notamment pour l'enclencher la nuit, et d'augmenter le chauffage pour garantir au minimum 17 degrés la nuit. o. Plusieurs courriels ont été adressés à la régie, notamment par B______, les 21 août, 18 et 19 octobre 2018, pour l'informer d'odeurs nauséabondes provenant des poubelles. p. Par courrier du 24 octobre 2018, B______ et C______ ont sollicité de A______ SA qu'elle remédie aux défauts existants, ou à tout le moins qu'elle prenne des engagements fermes dans ce sens avant le 30 octobre 2018. Il s'agissait notamment des défauts relatifs au chauffage, aux odeurs nauséabondes, au nettoyage du bâtiment et à la présence d'humidité, aux travaux de peinture et à la ventilation. q. Par courriel du 29 octobre 2018, B______ s'est plaint à la régie du fait qu'il

n'avait pas de chauffage depuis le 15 octobre 2018. r. Des mesures de température et humidité ont été effectuées dans l'appartement concerné entre le 7 et le 12 novembre 2018. Simultanément, des relevés ont été effectués dans trois autres appartements, dont celui de F______ et un logement vacant. Ces mesures ont été effectuées par l'entreprise chargée de l'entretien de la chaufferie et du bâtiment concerné, ainsi que par G______, dans le cadre d'un suivi énergétique du bâtiment dont il résultait que les appartements étaient très bien chauffés. Un boitier de la taille d'une pellicule photographique a été installé dans la pièce à vivre, sur un meuble dans le salon contre le mur côté cuisine. Juste après le départ des personnes venues les installer, B______ a déplacé les capteurs pour les mettre dans sa chambre, sur la table basse, contre l'armoire côté nord. Il ne les a ensuite plus touchés. s. Non conciliée le 13 novembre 2018, la cause C/4426/2018 a été portée devant le Tribunal le 13 décembre 2018. B______ et C______ ont notamment conclu à la validation de la consignation, à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de procéder, à ses frais et dans les règles de l'art, à tous les travaux permettant de supprimer le défaut relatif à l'insuffisance de chauffage, et ce dans les 30 jours dès la réception du jugement, à une réduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis octobre 2014 jusqu'à parfaite exécution des travaux, et à la déconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectués, sous déduction de la somme correspondant à la réduction de loyer due aux locataires. t. Par contrat prenant effet au 1er janvier 2019, l'entreprise H______ SA a été chargée de la conciergerie de l'immeuble concerné, selon un cahier des charges défini. Ce dernier prévoit notamment un nettoyage bi-hebdomadaire du hall d'entrée et hebdomadaire des escaliers et paliers. u. Par courrier du 1er février 2019, B______ et C______ ont mis en demeure A______ SA de supprimer les défauts avant le 25 février 2019, notamment ceux ayant trait aux odeurs nauséabondes – en dépit du fait que les déchets du restaurant avaient été retirés du local poubelles –, au caractère insuffisant du nettoyage des parties communes, aux infiltrations d'eau et à l'humidité (notamment baignoire et carrelage mural de la salle de bains) et à l'insuffisance

des travaux de peinture effectués. v. Le 15 mars 2019, huit habitants de l'immeuble, dont B______, se sont plaints de températures trop froides dans leur logement, la baisse de températures étant d'autant plus importante dès minuit car les radiateurs étaient pratiquement éteints. w. Par requête du 1er avril 2019, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation du 17 mai 2019 et portée devant le Tribunal le 17 juin 2019 (cause C/4______/2019), B______ et C______ ont notamment conclu à la validation de la consignation de loyer no 2______ dès mars 2019, à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de procéder, à ses frais et dans les règles de l'art, dans les 30 jours dès réception du jugement, à tous les travaux permettant de supprimer les défauts suivants : problèmes de sécurité du bâtiment, présence d'odeurs nauséabondes provenant du local poubelle, nettoyage insuffisant du bâtiment, présence d'infiltrations d'eau et d'humidité dans la salle de bains et dégâts sur les murs et carrelage, dysfonctionnement de la ventilation de l'immeuble et de l'appartement et insuffisance de l'approvisionnement en eau chaude, à ce qu'elle y soit condamnée en tant que de besoin, à ce qu'il soit dit que l'intégralité du loyer pourra être consignée jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux susmentionnés, à une réduction de loyer de 25% dès février 2016 et jusqu'à parfaite exécution des travaux et à la déconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectués, sous déduction de la somme correspondant à la réduction de loyer due aux locataires. x. Dans sa réponse du 29 avril 2019 (cause C/4426/2018), A______ SA a conclu, principalement, à la libération des loyers consignés en sa faveur et au déboutement de B______ et C______ de toutes autres conclusions. y. Lors de l'audience du Tribunal du 3 mai 2019 dans la cause C/4426/2018, le conseil de B______ et C______ a sollicité une expertise par thermographie de l'immeuble, idéalement au mois de décembre, ainsi que sur le fonctionnement de la chaudière. Les parties ont persisté dans leurs conclusions et ont été interrogées par le Tribunal. B______ a exposé que les problèmes de chauffage étaient apparus durant l'hiver 2014/2015 et qu'ils avaient été annoncés dès leur apparition. Il ressortait des mesures qu'il avait effectuées en février 2018 au moyen d'un appareil de mesures

professionnel et d'une application pour smartphone que la température s'élevait à 16 degrés pour un taux d'humidité de 60%. Il utilisait un chauffage électrique dans la pièce où il se trouvait et le déplaçait avec lui. Il l'arrêtait quand il estimait que la température était agréable, probablement vers les 22-25 degrés. Il lui arrivait de l'utiliser pendant la nuit. Il était présent durant toute la période des relevés effectuées en novembre 2018. Il avait déplacé les capteurs car les personnes qui les avaient posées avaient refusé de les mettre dans la chambre, là où il faisait le plus froid. Il les avait donc mis là où il souhaitait qu'ils soient posés, à 1,5 m. d'un radiateur, alors que dans le hall ils étaient initialement à proximité de trois radiateurs. Le représentant de A______ SA a déclaré qu'à sa connaissance, l'installation de chauffage n'avait pas été modifiée en 2014. z. Le 16 juin 2019, B______ a signalé à A______ SA des infiltrations d'eau survenues dans le salon depuis le balcon et dans la salle de bains par la toiture. Une entreprise est intervenue le 21 juin 2019 pour déterminer l'origine des fuites. B______ a indiqué à la régie le 2 août 2019 avoir découvert une nouvelle tâche de moisissure derrière un meuble dans le salon. Un bon de travail a été établi le 27 août 2019 visant la réfection des joints de carrelage au-dessus de la baignoire qui semblaient laisser l'eau s'infiltrer.

aa. Dans sa réponse du 2 septembre 2019 (dans la cause C/4______/2019), A______ SA a conclu, principalement, à la libération des loyers consignés en sa faveur et au déboutement de B______ et C______ de toutes autres conclusions. Elle a notamment indiqué que l'entreprise en charge de l'entretien du bâtiment intervenait une à deux fois par semaine. bb. Par courriel du 4 octobre 2019, B______ a notamment informé la régie de la présence de fortes odeurs d'oignons dans son appartement et de l'absence d'eau chaude depuis le milieu de l'après-midi. cc. Suite à une nouvelle infiltration d'eau dans le salon des locataires survenue le 15 octobre 2019, la Police du feu est intervenue auprès de A______ SA les 18 octobre et 28 novembre 2019 afin que cette dernière identifie la cause des infiltrations d'eau et procède aux travaux nécessaires pour y remédier. dd. Lors de l'audience du 22 novembre 2019 dans la cause C/4______/2019, B______ et C______ ont également conclu à la suppression du problème d'humidité sur le mur du salon et à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de procéder à ses frais et dans les règles de l'art aux travaux nécessaires. Pour le surplus, les parties ont persisté dans leurs conclusions et ont été interrogées par le Tribunal. B______ a déclaré que les containers n'étaient jamais nettoyés, les odeurs persistaient au fond. Elles étaient présentes dans le local et se répandaient dans l'immeuble, y compris au 8ème étage, où elles se concentraient. Parfois, lorsqu'il rentrait à midi, il sentait des odeurs d'oignons, dont il ignorait la provenance. S'agissant de la propreté, des améliorations s'étaient fait sentir depuis juillet 2019 et le changement d'entreprise. Le trou présent dans sa baignoire, suite aux travaux effectués consécutivement aux infiltrations d'eau de décembre 2017, n'avait toujours pas été réparé. Les joints devaient également être refaits. Il y avait de la moisissure sur le mur entre le salon et la cuisine. Durant l'année écoulée, trois infiltrations d'eau étaient survenues au salon depuis le balcon, ce qui avait été constaté par une entreprise venue sur place. Au jour de l'audience, les autres moisissures avaient été supprimées mais celles de la salle de bain revenaient. F______, demanderesse dans les causes parallèles C/3______/2018 et C/5______/2019, a déclaré que la problématique des odeurs s'était améliorée,

notamment s'agissant des odeurs de poubelles, mais que le nettoyage n'était pas optimal. Une colonne d'eaux usées s'était très récemment percée au niveau de l'école, entraînant des odeurs très fortes aux 1er et 2ème étages. Le nettoyage n'était pas conforme à ce qui était prévu par le contrat y relatif. Un seul passage par semaine avait été constaté au lieu de deux et des objets se trouvant par terre n'étaient pas ramassés. Le concierge ne nettoyait pas les sonnettes, de sorte qu'elle nettoyait la sienne elle-même.

Elle rencontrait des problèmes d'humidité dans la cuisine et une infiltration d'eau était apparue en été, dans une des chambres. La ventilation avait été rétablie mais pas dans le local poubelles où il n'y avait pas de ventilation. I______, chauffagiste auprès de J______ SA, en charge du contrat d'entretien de la chaufferie et du bâtiment concerné, entendu comme témoin, a déclaré qu'il n'avait jamais eu de souci dans le bâtiment, à l'exception de B______ qui se plaignait d'avoir des températures non conformes. En cas de problèmes de température, l'entreprise faisait des enregistrements de températures et en fonction de ceux-ci, contrôlait l'immeuble au moyen d'une caméra thermique. L'utilisation d'une caméra sur cet immeuble n'avait pas eu lieu car des enregistreurs avaient déjà été posés deux ou trois ans auparavant chez B______ et des températures de 22 à 22,5 degrés avaient été relevées. A l'époque de la pétition lancée par B______, l'entreprise avait contrôlé quasiment tous les appartements de l'immeuble; les températures étaient conformes partout. En principe, lors d'un problème de température, l'entreprise vérifiait l'étanchéité des fenêtres. Le témoin ignorait qui avait pu procéder au contrôle en l'espèce mais aucun problème d'étanchéité n'avait été constaté et, à chaque prise de mesures, au minimum 21 degrés, température de l'atmosphère des pièces et non celle des murs, avaient été mesurés. Le témoin a déclaré que l'évolution de l'indice énergétique depuis 2011 était due à l'évolution de différents paramètres visant à limiter la consommation du bâtiment (réglage de la chaudière à la bonne puissance pour qu'elle ne soit pas en surconsommation). Dans le même temps, l'entreprise avait surveillé le bâtiment pour s'assurer qu'il n'y avait pas de problème et avaient fait des contrôles de température au moyen d'enregistreurs. Aucun contrôle de la température des murs extérieurs n'avait eu lieu, car ce n'était pas quelque chose que l'entreprise faisait habituellement avec des températures supérieures à 20 degrés. Les sondes étaient toujours placées dans les pièces à vivre, là où il était important d'avoir de la chaleur, entre 80 et 100 cm du sol. S'agissant des courbes de températures relevées, il n'était pas normal que celles de l'appartement de B______ bougent si peu. La réduction nocturne et l'augmentation

due à l'apport solaire auraient dû être visibles. Le témoin n'avait jamais connu « de plateaux de températures » pareils. La température relevée chez B______ était de 20 degrés, soit dans les normes. La courbe de l'appartement de la locataire K______ était normale, mesurant notamment les apports solaires, tout comme dans l'appartement vacant, lesquels n'étaient pas présents chez B______. Les températures relevées dans les communs, non chauffés, étaient similaires à celles de l'appartement de la locataire K______ et laissaient entrevoir des variations de températures. S'agissant de l'appartement de F______, le témoin n'avait pas constaté de réduction de nuit ou de variations, ce qui n'était pas normal. Il ne pouvait pas s'expliquer la courbe plate, il n'avait jamais vu ça. Lorsqu'il avait posé l'enregistreur, il avait mesuré la température de la pièce au laser, de 21,5 degrés, température qui n'apparaissait jamais sur les relevés. À son sens, la seule manière d'obtenir une courbe aussi plate était de mettre l'enregistreur dans une pièce, de fermer le radiateur et d'attendre que le temps passe. L'humidité chez B______ était un peu plus élevée que chez les autres locataires, alors que celle chez F______ était similaire à celle de l'appartement vacant. M______, ingénieur auprès de G______, entendu comme témoin, a exposé qu'en novembre 2018 il avait été amené à intervenir dans l'immeuble concerné, lequel était suivi énergétiquement, sous contrat d'optimisation énergétique, dans le cadre de l'action "L______" (triptyque SIG, chauffagistes et G______). Deux ans auparavant, l'entreprise avait réalisé un audit de la chaufferie de l'immeuble; le chauffagiste avait eu un avenant à son contrat d'entretien, soit un avenant d'optimisation avec des objectifs d'économies à réaliser en cherchant un point d'équilibre entre consommation et confort. Suite à des plaintes liées au confort, G______ avait été sollicitée dans le cadre d'une task force avec le chauffagiste, avec lequel ils avaient fait des mesures de la température et l'humidité dans certains appartements, dont il résultait, à leur surprise, que les appartements étaient très bien chauffés. Dans les appartements de B______ et F______, la température diurne descendait en dessous de 21 degrés. Ces deux courbes ne correspondaient toutefois pas du tout à ce qu'il observait dans un appartement

utilisé de manière standard présentant des variations de températures (soleil, présence ou activité de personnes), ce qui s'observait dans l'appartement vacant ou celui de la locataire K______. Chez B______, les températures ne variaient quasiment pas pendant 8h les trois premiers jours alors que les appareils faisaient des mesures toutes les 10 minutes, au 10ème de degré, ce qui était physiquement difficile à expliquer, sauf dans des atmosphères contrôlées. L'humidité était plus élevée chez B______ que dans les autres appartements (entre 60% et 70% au lieu de 50%), pouvant s'expliquer soit par un nombre élevé de personnes dans l'appartement, soit par la présence d'un humidificateur, ce que B______ a contesté avoir chez lui. Il lui semblait avoir choisi de placer la sonde dans le salon, et non dans le couloir chauffé par trois radiateurs, si possible sur un meuble, à environ 120 cm de hauteur et loin d'un vitrage. Le témoin ne comprenait pas les résultats des mesures faites dans l'appartement de F______, car un bâtiment « vivait » entre le jour et la nuit. Il observait également qu'à la fin de la période de mesure, quelques heures avant la récupération des appareils, la température augmentait et l'humidité diminuait. La température relevée pouvait correspondre à celle d'une cave, mais ce n'était qu'une hypothèse pouvant expliquer que la température et l'humidité ne variaient pas et n'étaient pas influencées par des présences. Même lorsqu'un appartement était vide, ils observaient des variations notamment influencées par les appartements voisins et le climat extérieur. Une telle courbe ne pouvait pas s'expliquer, même avec les stores fermés pendant toute la période, étant précisé que dans l'appartement vacant, la température oscillait entre 22 et 25 degrés avec 50% d'humidité.

Les appareils utilisés avaient à peine une année et fonctionnaient bien, de sorte que les mesures n'avaient pas été répétées. Dans le cadre de son mandat, l'entreprise n'avait pas été amenée à évaluer l'isolation extérieure du bâtiment. ee. A l'issue de l'audience du 29 novembre 2019, le Tribunal a joint la cause ff. En date du 11 décembre 2019, B______ et C______ ont produit un chargé de pièces complémentaire comprenant notamment des extraits SITG de l'indice énergétique de l'immeuble entre 1993 et 2017 et du rayonnement de la toiture de l'immeuble concerné, dont il résulte que l'indice énergétique de l'immeuble a baissé à partir de 2014. gg. Un bon de travail a été émis par la régie le 25 février 2020, visant la réfection de la toiture et des terrasses de l'immeuble. hh. Suite à l'annonce par B______ le 9 mars 2020 de la survenance d'une nouvelle infiltration d'eau par le balcon consécutivement à des pluies le 5 mars 2020, la régie a émis un bon de travail le 10 mars 2020 visant à contrôler l'étanchéité de la fenêtre du séjour. Un bon de travail portant sur la réfection du mur du salon touché par la moisissure a été délivré le 26 juin 2020. B______ a ensuite refusé que les travaux préconisés, soit la modification du joint de la porte-fenêtre du salon afin de permettre l'aération du logement, soient effectués, au motif qu'ils entraîneraient des infiltrations d'odeurs de fumée provenant de la pizzeria. ii. Par courriel du 3 août 2020, B______ s'est plaint à la régie de la présence d'odeurs nauséabondes provenant du local à poubelles. jj. En date du 28 août 2020, B______ a informé la régie de la survenance d'infiltrations d'eau, le 13 août 2020, dans le salon, en provenance du balcon, et dans la salle de bains, depuis le toit. kk. Lors des audiences des 25 septembre et 6 novembre 2020, le Tribunal a procédé à l'audition de onze témoins. S'agissant du chauffage Les témoins N______, habitant de l'immeuble concerné, et O______, directeur de l'école D______, n'ont pas fait état de problèmes liés au chauffage. l'immeuble concerné, ont déclaré rencontrer des problèmes de chauffage, dans leur appartement ou dans une des pièces de celui-ci. P______ et R______ n'avaient jamais mesuré la température. La première a exposé avoir froid chez elle le matin et le second a précisé qu'il ne pouvait pas se tenir en t-shirt chez lui.

Q______ a déclaré qu'il faisait froid dans son appartement, pas plus de 20 ou 21 degrés. S______ a exposé que, à la demande de la régie, des mesures de température avaient été effectuées dans sa chambre où il faisait froid. Celles-ci révélaient une température suffisante selon la régie mais insuffisante à son sens. Les témoins précités avaient tous signé une ou plusieurs pétitions à l'attention de la régie concernant l'insuffisance du chauffage. T______, ami de B______, se rendant régulièrement chez ce dernier, avait constaté un problème de chauffage et eu un sentiment de froid en décembre 2018 en dormant dans le salon tout habillé avec une couverture. Il n'avait alors pas mesuré la température. Lors d'une visite en soirée en décembre 2019, il avait ressenti le froid dans la chambre de B______, alors même qu'il portait une veste. U______, gérant auprès de la régie en charge de l'immeuble de janvier 2018 à l'automne 2019 a indiqué que, pendant cette période, il avait reçu énormément de plaintes relatives au chauffage et à l'eau chaude, essentiellement de B______ et F______. À chaque fois le chauffage et l'eau chaude fonctionnaient correctement. Pour le chauffage, ils avaient procédé à des relevés de température dans les appartements mais pas effectué d'investigations plus poussées en lien avec un éventuel problème d'isolation ou d'éventuels ponts de froid. S'agissant de la propreté et des odeurs d'un problème de fortes odeurs de poubelles dans l'entrée de l'immeuble, qui se répandaient parfois dans l'ascenseur et les couloirs des premiers étages de l'immeuble, à tout le moins. T______ avait constaté des odeurs d'ordures assez fortes en rentrant dans l'ascenseur de l'immeuble, déjà perceptibles en ouvrant la porte d'entrée de l'immeuble. P______ n'avait pas constaté de problème de propreté de l'immeuble et voyait des gens nettoyer. Les témoins Q______, R______ et S______ ont fait état de problèmes de propreté dans l'immeuble, bien que ce dernier témoin ait précisé que la situation s'était améliorée. Le témoin O______ a exposé s'être plaint auprès de la régie de problèmes de propreté de l'immeuble. Devant l'école au 1er étage et dans l'entrée au rez-dechaussée, des luminaires étaient défectueux. Il se dégageait parfois une impression que l'immeuble n'était pas entretenu et sale, notamment en raison de la présence

de miettes et papiers par terre dans l'ascenseur, ce dernier n'étant manifestement pas lavé.

U______ a exposé que, dans le cadre de son activité et suite à une pétition signée par plusieurs locataires concernant la propreté et la sécurité de l'immeuble, il s'était rendu assez régulièrement sur place mais n'avait constaté aucun problème de saleté ou d'odeurs, même s'il était évident qu'en fin de journée, après le passage d'une centaine d'élèves, des traces persistaient jusqu'au 1er étage. Les plaintes liées à la propreté et la sécurité provenaient de F______ et B______ exclusivement, à l'exception de l'école D______ pour les aspects relatifs à sa propre entrée. L'entreprise en charge du nettoyage intervenait deux fois par semaine pour nettoyer les parties communes de l'immeuble conformément au contrat de conciergerie applicable. Il n'avait pas constaté de mauvaises odeurs émanant du local poubelles, lequel était fermé. V______, responsable de site auprès de H______ SA, a exposé avoir dû intervenir une fois pour un problème de poubelles suite à une modification du jour de collecte des déchets par la Ville de Genève, laquelle n'avait plus lieu les jours fériés depuis deux ou trois ans. Ce changement avait engendré des problèmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble. Suite à des remarques de la part de la gérance concernant la propreté de l'immeuble, il avait envoyé ses équipes sur place pour faire le nettoyage. L'employé chargé du nettoyage de l'immeuble au début du contrat lui avait rapporté que des gens dormaient au premier étage de l'immeuble vers l'école, de sorte qu'il passait quotidiennement nettoyer avant l'ouverture de l'école. S'agissant des infiltrations d'eau U______ a confirmé que d'autres pièces en plus de la salle de bains étaient touchées par des infiltrations d'eau. Le mur du hall attenant à la salle de bains était plus touché que les autres. B______ l'avait couvert avec du journal, ce qui avait entraîné des moisissures. A son sens, pour ce mur-là, la cause des infiltrations d'eau était liée aux joints de la baignoire. L'intervention de l'entreprise E______ en octobre 2018 n'avait pas suffi à régler le problème de dégâts d'eau chez B______ qui continuait à signaler à la régie des infiltrations, principalement dans la zone vers la porte-fenêtre du balcon. De nombreux travaux avaient été entrepris chez la voisine de B______, la locataire K______, laquelle avait été

particulièrement touchée. A cette occasion, la régie avait fait contrôler l'étanchéité de la terrasse de la précitée, de même que celle de B______ et tout était en ordre chez ce dernier. Pour plus de sécurité, vu que les terrasses étaient orientées sudouest, la régie avait fait poser des pares-tempêtes au bas des portes fenêtres pour empêcher l'eau de rentrer. Il ne se souvenait pas avoir vu un revêtement posé par B______ sur les dalles de la terrasse. O______ a fait état de fréquents problèmes d'infiltration d'eau. Le plafond s'effondrait chaque année à plusieurs endroits. Il avait signalé un gros dégât des eaux en novembre 2019, mais la situation s'était améliorée depuis lors.

P______ a déclaré que depuis sept ans, elle signalait à la régie la présence de moisissures dans la chambre de sa fille. Au salon, elle avait moins de moisissures mais en cas de forts orages, de l'eau coulait depuis le toit. Les dernières infiltrations remontaient au 15 juin 2019, puis au 13 août 2020, mais de manière moins importante pour cette dernière fois même s'il y avait une flaque au milieu du salon. Q______ n'avait pas eu de problèmes d'infiltration d'eau. W______, directeur de l'entreprise E______, a exposé que lors des travaux de remplacement du papier peint et de réfection des peintures effectués dans l'appartement concerné en octobre 2018, les murs étaient secs. L'appartement avait été remis totalement en état suite à l'infiltration et il n'avait pas été procédé à des retouches ou des reprises de ces travaux. ll. Le Tribunal a imparti un délai à B______ et C______ pour produire des pièces et a annoncé qu'il clôturerait l'administration des preuves à leur réception. Il a également imparti un délai aux parties pour déposer leurs plaidoiries finales écrites. mm. Par écritures du 15 janvier 2021, A______ SA a conclu, principalement, à la libération des loyers consignés en sa faveur et au déboutement de B______ et C______ de toutes autres ou contraires conclusions. Elle a notamment allégué que les infiltrations en provenance du balcon étaient exclusivement causées par la présence d'un revêtement posé par B______ et C______ sur leurs deux balcons, lequel empêchait manifestement l'écoulement normal de l'eau dans les grilles d'évacuation prévues à cet effet. nn. Par écritures du 2 février 2021, B______ et C______ ont conclu, principalement, à la validation de la consignation, à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de procéder, à ses frais et dans les règles de l'art, dans les 30 jours dès la réception du jugement, à tous les travaux permettant de supprimer le défaut relatif à l'insuffisance de chauffage et à tous les travaux permettant de supprimer notamment les défauts suivants : présence d'odeurs nauséabondes provenant du local poubelles, nettoyage insuffisant du bâtiment, présence d'infiltrations d'eau et d'humidité dans la salle de bains et le salon, à ce qu'il soit dit que l'intégralité du loyer pourra être consignée jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux susmentionnés, à une réduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage,

depuis janvier 2016 et jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux sollicités, et à une réduction de loyer de 25% dès février 2016 et jusqu'à complète et parfaite exécution des autres travaux sollicités. oo. A______ SA a répliqué par écritures du 24 février 2021. pp. Par écritures du 24 février 2021, B______ et C______ ont répliqué.

A l'appui de leurs conclusions, ils ont notamment précisé que des infiltrations d'eau étaient survenues en août et octobre 2020, alors même que le revêtement litigieux des balcons avait été enlevé. qq. Le Tribunal a ensuite gardé la cause à juger.