ATA/424/2023

A.

a. A______ (ci-après : la société) était inscrite au registre du commerce genevois (ci-après : RC) depuis le 3 décembre 2021.

Elle avait pour but l'exploitation de tout domaine agricole, (et/ou) viticole, (et/ou) horticole, ainsi que toutes activités se rapportant à ce but en conformité avec la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11) ; l'achat, la vente, le négoce, le développement, la création, la production, la distribution, l'importation, l'exportation et la commercialisation de tous produits dans les domaines de l'agriculture, (et/ou) viticulture, (et/ou) horticulture. La société pouvait effectuer, dans le respect de la LDFR, toutes opérations financières, commerciales, industrielles, mobilières et immobilières, en Suisse et à l'étranger, se rattachant directement ou indirectement au but principal. Elle peut créer des succursales en Suisse et à l'étranger. La société pourra également accorder des prêts à ses actionnaires et/ou se solidariser, cautionner ou se porterfort des prêts consentis par des tiers à ses actionnaires, dans le respect de la LDFR.

Son capital était de CHF 20'000.-, divisé en 200 parts sociales, dont 134 sont la propriété de Monsieur C______ et 66 de Monsieur D______. Tous deux en étaient les associés gérants. M. C______ en était président et à une voix prépondérante dans la prise de décision.

Il sera vu ci-dessous que la société a été transformée en société anonyme, en cours de procédure, le 12 janvier 2023. Elle a conservé le même but.

b. M. C______, né le ______ 1975, est domicilié à E______, dans le canton de Genève.

Il se dit issu d’une famille d’agriculteurs au Maroc, dans le moyen Atlas. Il a obtenu, au Maroc, son baccalauréat en sciences agronomiques en juin 1997, puis, en septembre 2000, un diplôme de technicien, avec spécialisation en arborisation fruitière et élevage du bétail. Ce diplôme a été reconnu comme équivalent à un certificat de capacité (ci-après : CFC), selon attestation du 23 juin 2021 du secrétariat d’État à la formation, à la recherche et à l’innovation de la Confédération (ci-après : SEFRI).

Il dit s’être toujours occupé de l’exploitation agricole familiale et continuer à la gérer. Il se dit également propriétaire de plusieurs parcelles de très grande taille au Maroc, qu’il exploite.

Il a racheté une société horlogère à Genève qui, victime de la crise de Covid-19, a dû fermer. Il est sans activité professionnelle.

c. Monsieur B______ est propriétaire de la parcelle n° 1'714 de la commune de F______, d’une surface de 33'706 m², sise en zone agricole et comprise dans les surfaces d’assolement (ci-après : SDA). Cette parcelle est affectée aux grandes cultures.

d. M. C______ allègue avoir appris que M. B______, était l’objet de poursuites de la part de l’administration fiscale, si bien que la parcelle précitée avait été saisie.

Il avait donc décidé d’acquérir cette parcelle, au travers de la société, de manière à l’exploiter dans son domaine de spécialité, l’arboriculture, à savoir la plantation de pommiers, de poiriers et de cerisiers. Il avait élaboré un business plan dont il ressortait que, sans tenir compte des paiements directs, cette culture était susceptible d’atteindre un seuil de rentabilité au bout d’une dizaine d’années, tout en sachant que son investissement initial ne serait pas remboursé avant cinquante ans, en raison du prix d’achat élevé de la parcelle.

e. Par acte du 2 novembre 2021, M. B______ a vendu la parcelle en cause à la société, sous condition suspensive de l’obtention d’une autorisation d’acquérir de la commission foncière agricole (ci-après : CFA).

B.

a. Le 2 février 2022, la société a saisi la CFA d’une requête tendant à l’autorisation d’acquérir la parcelle n° 1'714 de la commune de F______.

b. Par décision du 11 octobre 2022, la CFA a rejeté cette requête.

La parcelle en cause était située en zone agricole et comprise dans l’inventaire des SDA. Elle était assujettie à la LDFR.

Il ressortait de l’audition de M. C______, outre les éléments précités, qu’il n’exploitait actuellement rien à Genève. Des parcelles situées en Valais, dont il ignorait la localisation exacte, appartenaient à M. D______ et l’épouse de ce dernier. Ces parcelles familiales comportaient des pommiers et des cerisiers. Dans la mesure où elles étaient affermées, ni M. C______, ni M. D______ ne les exploitaient. M. D______ était domicilié à Genève et n’était pas agriculteur à la base.

Selon les déclarations de M. C______ encore, la société horlogère qu’il avait rachetée à « Mme G______ » existait depuis plus de cent trente ans et marchait très bien avant la fermeture de ses boutiques à Genève en raison de la crise du Covid-19.

Au vu des éléments du dossier et de la comparution de M. C______, la CFA n’était convaincue ni que celui-ci disposait des qualités nécessaires pour exploiter personnellement la parcelle en cause, ni qu’il entendait réellement le faire à titre personnel. De plus, le projet présenté était flou et sa viabilité financière n’avait nullement été démontrée.

C.

a. La société a formé recours contre cette décision devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) par acte expédié le 14 novembre 2022. Elle a conclu à l’annulation de ladite décision et à ce qu’elle soit autorisée à acquérir la parcelle en question pour le prix de CHF 265'000.-.

M. C______ pouvait indiscutablement revendiquer la qualité d’exploitant à titre personnel. Il disposait d’une large majorité des parts sociales de la société, de la qualité de gérant, d’une voix prépondérante et assurait la direction effective de la société et partant ses activités agricoles. Il avait démontré à la CFA, par la production de diplômes, ses capacités en matière d’arboriculture et d’élevage de bétail. Il avait expliqué être issu d’une famille d’agriculteurs et avoir participé à l’exploitation des terrains familiaux depuis son plus jeune âge. Il était propriétaire de plusieurs parcelles, sa qualité d’exploitant ayant été démontrée pour l’une d’elles par une attestation versée à la procédure. C’était donc à tort et sans que l’on sache pour quelle raison que la CFA s’était déclarée non convaincue de ce qu’il disposait des qualités nécessaires pour exploiter la parcelle en cause.

La CFA ne niait pas que M. C______ ait la faculté de cultiver en personne la parcelle en cause, mais émettait des doutes, sans que l’on sache pourquoi, quant à son intention de l’exploiter. Or, il avait démontré qu’il avait clairement des attaches avec l’agriculture, de par ses origines paysannes et ses études, mais également qu’il n’était pas déjà accaparé par une autre activité professionnelle, puisque sans emploi. De plus, il procèderait à l’acquisition de la parcelle par un apport de fonds propres, ce qui démontrait son intention de développer une activité économique. Si l’existence d’un budget d’exploitation était un élément important, il n’était pas nécessaire que le projet d’exploitation génère un revenu, puisque l’immeuble agricole pouvait être acheté dans la perspective d’exercer un hobby. Ainsi, le fait que l’exploitation envisagée ne soit pas rentable avant une dizaine d’années n’était pas décisif, puisqu’il n’y aurait pas de charges hypothécaires, que l’essentiel était pour M. C______ d’avoir une activité professionnelle, de sorte que la parcelle serait son outil de travail, source de revenu.

À l’inverse, il n’existait aucun indice plaidant pour l’absence de volonté d’exploiter personnellement la parcelle, comme la renonciation à un revenu antérieur supérieur à celui résultant de l’exploitation, à la recherche avant tout d’un logement en zone agricole ou encore une importante distance entre le domicile et la parcelle, ce qui n’était pas son cas, puisqu’il habitait E______.

Ainsi, tant M. C______ que la société devaient se voir reconnaître la qualité d’exploitants à titre personnel.

C’était à raison que la CFA n’avait pas fait état des deux autres motifs de refus énoncés à l’art. 63 LDFR, étant rappelé que l’immeuble en question était réalisé dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée et que, de toute manière, le prix convenu, de CHF 7.86 m2, se situait en dessous du prix maximum de CHF 8.- m2 déterminé par la CFA.

b. La CFA a conclu, le 19 décembre 2022, au rejet du recours.

La simple reconnaissance de diplômes, tout comme le fait d’invoquer l’activité de sa propre famille dans l’agriculture « depuis toujours », ne suffisaient pas à eux seuls pour garantir que M. C______ disposait des compétences nécessaires lui permettant d’assurer personnellement l’exploitation de la parcelle en cause.

Il avait indiqué souhaiter cultiver des pommiers et des cerisiers sur cette parcelle, tout en admettant n’avoir nullement étudié le type de porte-greffe et les variétés qu’il envisageait de planter. Ses propos au sujet de la possibilité de cultiver des pommes « Golden delicious » et des poires « Williams » n’attestaient d’aucunes connaissances ni compétences particulières. Or, de par l’expérience des membres de la CFA, la production de pommes et de poires était particulièrement exigeante et réclamait des connaissances spécifiques, qu’elle détaillait, et que le recourant ne démontrait pas avoir. Aucun des deux associés de la société n’exploitait actuellement personnellement des parcelles, que ce soit à Genève ou en Valais. M. D______ était domicilié à Genève, n’était pas agriculteur de formation, et les parcelles qu’il détenait en Valais, avec son épouse, étaient affermées.

La volonté soudaine d’acquérir cette parcelle faisait suite aux difficultés financières rencontrées par le propriétaire du terrain, ami de M. C______. Ce dernier acceptait de payer un prix de CHF 265'000.- pour cette parcelle uniquement parce qu’il savait, pour être en affaires avec son propriétaire, qu’il récupérerait à terme son argent. L’achat de cette parcelle semblait moins dicté par la volonté de la cultiver que par son emplacement privilégié, d’un point de vue immobilier, celle-ci ayant par le passé déjà été l’objet d’études en vue d’un possible déclassement en zone constructible dans l’une des communes les plus prisées du canton.

Au vu de ces éléments, elle n’était convaincue ni du fait que M. C______ disposait des qualités nécessaires à l’exploitation personnelle de la parcelle, ni qu’il entendait réellement l’exploiter personnellement.

Si la loi visait prioritairement à éviter le surendettement du monde paysan, il allait de soi que les objectifs visant à la conservation d’une forte population paysanne, à l’assurance de la productivité l’agriculture et de la consolidation de la propriété rurale, passaient immanquablement par la viabilité économique de l’activité agricole. Le fait que l’acquisition de la parcelle se fasse majoritairement, voire en totalité, par des fonds propres ne suffisait pas à garantir la rentabilité et la viabilité du projet laquelle ne pourrait, dans la présente situation, être atteinte avant de nombreuses années et ce, uniquement si la parcelle était correctement exploitée. C’était pour cette raison qu’elle avait retenu que le projet présenté était flou et que la viabilité financière n’était nullement démontrée.

La parcelle en cause totalisait plus de 33'000 m² et nécessitait des compétences dépassant largement celles requises dans le cadre d’une activité agricole de loisirs. Ainsi, s’il n’était pas nécessaire de retirer un revenu d’un hobby, il en allait à l’évidence différemment de l’activité professionnelle de l’exploitant agricole qui était supposé pouvoir vivre de son activité.

c. M. B______ a indiqué, par observations spontanées du 19 décembre 2022, qu’il était un ami de longue date de M. C______. Il avait eu l’occasion de visiter à plusieurs reprise le domaine agricole familial qu’il dirigeait au Maroc et de se rendre compte que les cultures avaient le même aspect qu’ici. Autrement dit, le domaine en question était bien tenu. Avant la fermeture des frontières due à la pandémie de Covid-19, il avait pu voir M. C______ occupé aux travaux agricoles. Ainsi, lorsque ce dernier lui avait dit qu’il cherchait du terrain à Genève pour y monter une entreprise agricole, il lui avait proposé la parcelle dont il avait hérité de son père. Tous deux avaient fixé le prix en fonction du montant correspondant à la dette que lui-même n’était pas en mesure de régler, faute de liquidités.

Malgré le refus de la CFA d’autoriser cette vente, il avait, le 16 novembre 2022, écrit au Domaine H______ qu’il « résiliai[t] le prêt dont elle a[vait] bénéficié jusqu’ici pour pouvoir cultiver cette parcelle ». Il avait en effet hérité de son père de deux parcelles, à savoir la parcelle litigieuse ainsi que la parcelle no 98 de la commune de I______, sur laquelle le Domaine H______ avait un bail à ferme. Cette parcelle avait été vendue à Madame J______, agricultrice - apicultrice. Il s’étonnait du refus de la CFA, dans la mesure où il paraissait logique que, comme pour la parcelle de I______, ce domaine puisse être vendu à un agriculteur. M. C______ lui avait dit disposer des fonds propres nécessaires à l’achat et entendre se livrer aux travaux de culture/arboriculture, comme il le faisait précédemment au Maroc.

d. Dans sa réplique du 10 février 2023, la recourante a fait savoir que la société avait, à l’occasion de l’assemblée générale du 12 janvier 2023, décidé d’augmenter son capital social à CHF 100'000.- et de se transformer en société anonyme. Elle avait modifié sa raison sociale en A______ (ci-après : la SA). M. C______ en était l’administrateur unique et détenait 71.5 % des 1'000 actions, M. D______ en détenant 28.5 %.

Son but social était l’exploitation de tout domaine agricole ainsi que toute activité se rapportant à ce but en conformité avec la LDFR. Elle pourrait effectuer toutes opérations dans le respect de la LDFR.

La SA remplissait les conditions pour être exploitante à titre personnel, dès lors que M. C______ disposait d’une participation majoritaire dans la société, en était le seul actionnaire et organe qui exploiterait la parcelle litigieuse. Il était en mesure de diriger concrètement l’administration courante de cette personne morale, dès lors qu’il était le seul administrateur avec signature individuelle.

Il revenait sur les éléments fondant sa capacité d’exploiter la parcelle à titre personnel et ajoutait que Monsieur K______ confirmait, selon attestation du 1er février 2023, avoir effectué des travaux agricoles conjointement avec lui tant à l’époque où tous deux travaillaient dans leurs exploitations familiales respectives au Maroc que plus récemment dans l’exploitation de celui-là à L______. Ces travaux avaient notamment consisté dans la plantation d’arbres fruitiers, l’amélioration du sol, la taille des arbres et l’épandage de produits contre les maladies et les récoltes. M. C______, dans le cadre de sa formation scolaire et professionnelle, avait effectué un stage, « l’immersion dans le métier d’agriculteur arboricole » faisant par ailleurs partie du programme de l’école technique qu’il avait fréquentée à M______. C’était donc à tort que la CFA lui niait une expérience pratique personnelle en matière d’arboriculture.

La CFA soutenait qu’il n’avait pas amené la preuve qu’il aurait étudié concrètement la possibilité d’exploiter la parcelle en cause pour la production fruitière, à savoir une parfaite connaissance du sol, avoir contrôlé la densité de plantation, avoir étudié les questions de taille et de formation des arbres, l’apport de fertilisant ou les éléments de lutte contre les maladies, les mauvaises herbes etc., pas plus que les questions de personnel et d’infrastructures pour le processus de maturation, de stockage en chambre froide et enfin n’aurait pas étudié la question des débouchés commerciaux. On pouvait douter que l’acquisition d’une parcelle agricole puisse être autorisée sans que le requérant ait prouvé tous ces éléments. La CFA n’invoquait ni dans sa décision ni dans ses observations de référence juridique de ces exigences élevées, à défaut d’arguments sérieux et concrets. Quoiqu’il en fût, M. C______ avait tant les connaissances théoriques que l’expérience pratique en matière d’arboriculture qui lui permettaient d’étudier les différents points précités. Une partie des questions avait d’ailleurs été abordée dans son business plan. Il avait d’autre part rencontré à plusieurs reprises Monsieur N______, agriculteur à O______, avec lequel il avait notamment abordé la question de l’écoulement de la récolte et des conditions d’exploitation de la parcelle et son « aptitude à être plantée en verger ». M. N______ avait, lors de ces discussions, pu se rendre compte de ses compétences agricoles et de sa capacité à exploiter la parcelle.

Si la CFA avait étudié en détail le business plan, elle aurait constaté que celui-ci ne tenait pas compte des paiements directs. Or, il était clair que l’objectif de la SA était d’obtenir une production de pommes biologiques de sorte que M. C______ pourrait revendiquer diverses contributions.

e. Après que les parties ont été informées, le 13 février 2023, que la cause était gardée à juger, la juge déléguée a interpellé MM. C______ et B______ sur les circonstances de la création et l’inscription au RC le 10 février 2010 de la société P______, dont ils étaient les associés gérants. Il leur a été demandé de fournir toutes pièces utiles à cet égard, en particulier les rapports de gestion, voire de révision, de ces cinq dernières années.

f. Il ressort du RC que le but de ladite société est tous conseils et services en matière d'analyse et d'intermédiation, prise de participations dans les domaines de la finance, des investissements économiques et commerciaux et de l'industrie dans un esprit de développement durable, achat, vente et prise de participations dans le domaine immobilier, à l'exclusion des opérations prohibées par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE - RS 211.412.41).

g. La SA a expliqué, le 27 mars 2023, que P______ avait été créée par M. B______, avec l’appui de son père décédé. M. C______ l’avait rejointe afin de partager avec M. B______ un projet dans l’horlogerie qui s’était malheureusement soldé par un échec. Depuis l’arrivée de M. C______, P______ n’avait donc jamais eu d’activité ni de chiffre d’affaires. Elle était pour ainsi dire « dormante ». La SA produisait copie des états financiers des années 2018 à 2022. Il n’existait aucun rapport de gestion, en raison de l’absence totale d’activité, ni de rapport de révision.

M. B______ a indiqué, le 27 mars 2023 également, avoir créé P______ avec pour objectif de fournir des services dans le domaine financier. Toutefois, en raison de la maladie de son père et à la suite de son décès, cette société n’avait jamais eu d’activité. Il s’était par la suite associé avec M. C______ en vue du projet horloger précité. Il a repris pour le reste les propos de la SA précités.

h. Sur ce, les parties ont été informées, le 28 mars 2023, que la cause était derechef gardée à juger.

i. La teneur des pièces figurant à la procédure sera pour le surplus reprise cidessous dans la mesure nécessaire au traitement du litige.