ATA/881/2024

A.

a. U______ SA (ci-après : U______) est propriétaire d'une part de PPE portant sur un local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______, rue V______, sur la parcelle n° 2'822 de la commune de Genève (ci-après : la ville), laquelle se situe en zone de développement 3. Un degré de sensibilité au bruit DS II (ci-après : DS) lui est attribué. Le local commercial précité est affecté à des bureaux et locaux commerciaux selon l'art. 59 du règlement d'administration et d'utilisation de la PPE V______ (ci-après : le règlement de la PPE) et est inscrit comme local commercial au registre foncier. Il n'est pas chauffé, est composé de vitrages simples, d'un sanitaire et d'une pièce servant au stockage. Les locaux attenants sont composés d'un local à poubelles et d'un local vélos. b. T______ est au bénéfice d'un droit d'emption et d'une promesse de vente portant sur la part de PPE correspondant au local commercial précité. c. Le 12 décembre 2022, T______ a déposé auprès du département du territoire (ciaprès : le département) une demande d'autorisation de construire par voie de procédure accélérée pour la transformation et le changement d'affectation d'une arcade en espace d'activités pour enfants et bureaux. Cette demande a été enregistrée sous la référence APA 1______. d. Lors de l’instruction de cette demande, plusieurs instances de préavis se sont déterminées, notamment :

• le 16 décembre 2022, l'office cantonal de l'eau (ci-après : OCEau) a émis un préavis favorable sous conditions, notamment le raccordement des eaux usées des nouvelles installations au réseau approprié et existant du bâtiment ;

• le 23 décembre 2022, l'office cantonal de l'énergie (ci-après : OCEN) a préavisé favorablement le projet, sous conditions ;

• le 17 janvier 2023, la ville a rendu un préavis favorable sans observations ;

• le 9 février 2023, après avoir requis la production de pièces complémentaires, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a émis un préavis favorable sans observations ;

• le 20 février 2023, le service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisant (ci-après : SABRA) a rendu un préavis favorable sous conditions, soit la réalisation des améliorations acoustiques citées au chapitre 6 du rapport acoustique corrigé de la version initiale du 2 févier 2023, le respect des valeurs annoncées au point 3.4 du rapport acoustique du 2 février 2023 et le respect des exigences de la norme SIA 181:2020 et de l'OPB. Si ces conditions étaient respectées, les immissions sonores des nouvelles installations respecteraient les valeurs limites fixées par l'ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41) de jour comme de nuit ; il demandait aussi une modification du rapport acoustique en ce sens où le jardin d'enfants était un local sensible au bruit. e. Le 13 février 2023, le département a délivré l'autorisation de construire sollicitée, laquelle a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le même jour. J______ ainsi que Z______ SA et S______ SA (ci-après : les voisins) ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à son annulation. Subsidiairement, le dossier devait être renvoyé au département pour nouvelle décision. Préalablement, l'audition de AA______, chef de service au sein de l'office des autorisations de construire (ciaprès : OAC), et de Madame AB______, inspectrice environnement auprès du SABRA, devait être ordonnée. Ils étaient copropriétaires au sein des PPE sises sur les parcelles n os 2'822 et 2'823 et subiraient tous les immissions sonores produites par l'activité du jardin d'enfants projetée, ainsi que par le trafic automobile y afférent. La communauté des copropriétaires ne s'était pas prononcée sur les travaux projetés, lesquels touchaient les parties communes de l'immeuble, s'agissant notamment de l'installation d'un système de ventilation et du raccordement des deux futures arcades au système de chauffage centralisé de l'immeuble. La requérante n'était ainsi pas habilitée à déposer sa demande d'autorisation de construire en l'absence de consultation et de vote de la communauté des copropriétaires. La requête aurait, à tout le moins, dû être signée par l'administrateur de la copropriété.

  L'activité projetée de jardin d'enfants impliquait l'ouverture de l'arcade au public. Dans son courrier d'accompagnement, la requérante décrivait le projet comme un espace abritant des activités créatives avec des enfants de 4 à 7 ans les mercredis et samedis et, les autres jours de la semaine, d'autres activités, à savoir du judo ou du yoga. En outre, une partie de l'espace côté jardin abriterait un coin galerie ouvert au public exposant des œuvres faites par les enfants pendant leurs activités. La présence des enfants serait source de nuisances sonores importantes ressenties par tout le voisinage. Elles seraient encore plus importantes au niveau des parties communes de l'immeuble, dans la galerie ou encore dans le jardin de la copropriété. En outre, la création de cet espace dédié aux enfants engendrerait du trafic supplémentaire important, les parents étant contraints d'amener leurs enfants aux mêmes heures, créant ainsi des nuisances sonores et une surcharge du parking de la copropriété. Rien n'indiquait que ces nuisances avaient été prises en compte durant l'instruction du dossier. La question du vide d'étage n'avait jamais été formellement analysée et aucune dérogation à la hauteur minimale de 3 m n'avait été accordée. Le projet prévoyait une réduction de la hauteur sous plafond de 3 m à 2.88 m. Les écarts importants entre les différentes hauteurs sous plafond invoqués par la requérante dans les plans fournis étaient inexplicables. Vu les exigences minimales d'isolation du plafond, la hauteur sous plafond devrait être de l'ordre de 282.1 cm. Il ressortait du rapport acoustique du 2 février 2023 que les deux variantes d'implémentation proposées concernant l'installation du système de ventilation des deux arcades, entraînaient la production d'immissions supérieures aux valeurs de planification pour la zone DS II de sorte que des systèmes d'insonorisation devaient être prévus pour respecter les exigences de l'OPB. En outre, l'état de l'isolation de l'arcade galerie et de l'arcade bureau offrait une protection insuffisante contre les bruits aériens et les bruits de chocs qui seraient produits. Dans son préavis du 10 février 2023, le SABRA avait requis la modification du rapport acoustique en ce sens qu'il devait préciser que le jardin d'enfants était un local sensible au bruit et

  que l'exigence d'isolation au bruit extérieur était de « DE,tot ≥ 27 dB » et non de « DE,tot ≥ 22 dB ». Or, si dans son préavis ultérieur du même jour, le SABRA indiquait que suite à une conversation téléphonique avec la requérante, le rapport allait être modifié, aucun nouveau rapport n'avait été communiqué ou ne figurait au dossier. Rien ne permettait ainsi de vérifier que les mesures d'isolation préconisées étaient restées identiques vu les modifications exigées par le SABRA. À tout le moins, le département aurait dû attendre la production du rapport acoustique modifié avant de prononcer sa décision. AC______ et R______ (ci-après : les voisins) ont sollicité leur intervention dans la procédure. Les 24 et 26 mai 2023, le département et les intimés, se sont déterminés sur la demande d'intervention. Le 22 juin 2023, le TAPI a admis la demande d'intervention. c. Le 22 juin 2023, le département a conclu au rejet du recours. d. Le 22 juin 2023, T______ et U______ ont conclu au rejet du recours. Préalablement, l'audition de AA______ et d’T______ devait être ordonnée. e. Le 18 août 2023, les voisins ont persisté dans leurs conclusions et leur argumentation. Les plans visés ne varietur n'indiquaient pas où se situeraient les monoblocs double-flux censés assurer la ventilation des arcades. Seul un renvoi au rapport acoustique était fait. Or, il ressortait de ce rapport que la construction de ces installations était prévue dans les parties communes de l'immeuble, soit, pour la variante 1, dans le local à vélos, en ce qui concernait la ventilation des bureaux, et dans le local poubelles s'agissant de la ventilation de la garderie d'enfants, et pour la variante 2, la pose d'un monobloc double-flux dans un local technique au 1er sous-sol de l'immeuble. Il ressortait également du dossier que l'installation de canalisations pour les nouveaux sanitaires était prévue, traversant une partie commune. Le projet nécessitait la création de conduites nouvelles, sans accord des copropriétaires, de sorte que le local commercial n'était pas équipé. En leur qualité de copropriétaires de l'immeuble, ils disposaient d'un intérêt digne de protection à invoquer le grief relatif au vide d'étage. À cet égard, le projet litigieux différerait de la hauteur sous plafond prévue par l'art. 49 LCI de 3.9%, ce qui n'était pas tolérable.

  f. Le 22 septembre 2023, le département a persisté dans ses conclusions. Les travaux autorisés selon les plans visés ne varietur ne portaient pas sur des parties communes. Émis au stade de la réplique, le grief relatif à l'équipement était irrecevable. Il n'était pas fondé, car le local était manifestement desservi par des conduites auxquelles il était possible de se raccorder (préavis favorable de l'OCEau du 16 décembre 2022) et en la matière le raccordement n'était pas exigé de façon absolue. Le grief relatif au vide d'étage visait la correcte application du droit, sans qu'il n'expose en quoi les voisins seraient particulièrement touchés. g. Le 25 septembre 2023, T______ et U______ ont persisté dans leurs conclusions. On percevait mal comment l'art. 19 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) pouvait s'appliquer à un local commercial situé dans un immeuble d'habitation et de bureaux lui-même au bénéfice de canalisations et de voie d'accès, alors que cette norme faisait référence au « terrain ». L'autorisation de construire ne pouvait être refusée que si le terrain lui-même n'était pas équipé. Or, il ne faisait aucun doute que la parcelle n° 2'822 était équipée. La DAC avait émis un préavis favorable le 9 février 2023 et le département n'avait pas de raison de s'en écarter sous l'angle du vide d'étage. h. Par jugement du 20 décembre 2023, le TAPI a écarté la demande d’audition de témoins, déclaré irrecevable le grief relatif au vide d’étage et rejeté le recours. Rien n'indiquait que le droit de construire d’T______ et d’U______ faisait manifestement défaut sous l’angle du droit civil ou que les droits de propriété des autres copropriétaires étaient manifestement compromis. Le fait d'obtenir une autorisation de construire ne signifiait pas que les travaux pourraient être effectivement réalisés. Le texte de l'autorisation de construire indiquait que les droits des tiers étaient réservés. Il s'agissait d'examiner si le projet de construction pouvait être réalisé sous l'angle unique du droit public des constructions. Rien n'indiquait que la fréquentation des locaux par une dizaine d’enfants serait susceptible d'entraîner des nuisances graves pour les propriétaires voisins. Le SABRA avait émis un préavis favorable, avait procédé à un examen détaillé de la

  situation et des différentes parties du projet (salles d'activités, équipements techniques, bruits aérien extérieur) et exigé la réalisation de mesures acoustiques sur les plafonds et les installations de ventilation permettant de répondre aux exigences fixées par l'OPB. Tous les éléments de l’enveloppe devraient respecter les exigences de la norme SIA 181:2020 d’isolation phonique. En cas de dépassements, il appartiendrait à T______ et U______ de modifier l’installation afin qu’elle soit conforme aux exigences. Les craintes au sujet de la temporalité d'émissions des préavis successifs du SABRA n’étaient pas suffisantes pour mettre en doute ses conclusions, dès lors que rien ne permettait de supposer que le SABRA n'aurait pas examiné à nouveau le projet en tenant compte du rapport acoustique dans sa teneur corrigée. Les locaux destinés à accueillir les enfants étaient directement surplombés par un espace de bureaux, à l'instar de ce qui existait déjà, ce qui devrait avoir pour effet de diminuer les éventuelles nuisances sonores pour les différents propriétaires des logements situés aux étages supérieurs. Indépendamment de savoir si l'art. 19 LAT s'appliquait à une arcade ou uniquement à un terrain vierge de toute construction, le bâtiment disposait déjà d'un réseau de canalisations et l'arcade en question comportait déjà des sanitaires raccordés audit réseau. À teneur des plans autorisés, il ne s'agissait dès lors que de raccorder les nouvelles installations sanitaires prévues au réseau existant. Le projet tel qu'autorisé ne souffrait d'aucune lacune en termes d'équipement au sens de l'art. 19 LAT.

C.

a. Par acte remis à la poste le 1er février 2024, A______, B______, C______, (R______) et S______ SA ont recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI pour nouvelle décision. Les faits avaient été établis de manière incomplète. Le TAPI n’avait pas retenu que le projet touchait les parties communes de l’immeuble, alors que le département l’avait reconnu. Le TAPI n’avait pas non plus pris en compte que l’assemblée extraordinaire de la PPE du 2 mai 2023 : n’avait pas approuvé le changement d’utilisation du lot n° 3.01 en espace de bureaux, de crèche ou d’espaces destinés à des activités pré- ou parascolaires récréatives pour enfants les mercredis, samedis et autres jours de la semaine ; avait limité l’usage du jardin aux résidents, à l’exclusion de toute activité commerciale déployée par ceux-ci ou leurs auxiliaires ; n’avait pas autorisé le lot n° 3,01 à se raccorder au système de chauffage commun avant d’obtenir l’autorisation de construire et de produire un dossier de faisabilité du chauffagiste de l’immeuble et les conséquences financières et techniques pour les copropriétaires ; n’avait pas autorisé le lot n° 3.01 à installer un éventuel monobloc de ventilation dans les parties communes au sous-sol de l’immeuble. Les art. 11 al. 4 et 13 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01) étaient violés. Le département aurait dû exiger que la demande d’autorisation soit contresignée par la communauté des copropriétaires du ______, rue V______, dès lors que les travaux prévus touchaient les parties communes de l’immeuble. Le TAPI n’avait pas tenu compte de l’art. 5 du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE (ci-après : RAU), selon lequel les locaux touchés étaient des parties communes et non privatives. Ni T______ ni U______ ne disposaient du droit de déposer une demande d’autorisation portant sur une installation de ventilation dans les parties communes sans l’accord de la copropriété. Les canalisations étaient également des parties communes, auxquelles on ne pouvait toucher sans l’accord de la copropriété. b. Le 7 mars 2024, T______ et U______ ont conclu au rejet du recours.

Les décisions de l’assemblée des copropriétaires avaient été portées devant le Tribunal civil le 1er juin 2023, ce qui avait déjà été documenté devant le TAPI. Le TAPI avait traité la question de l’effet de l’opposition de la communauté des copropriétaires sur l’autorisation de construire. En l’espèce, les travaux n’étaient pas clairement exclus d’emblée. Si tant est qu’elle était requise, l’approbation de la copropriété par étages avait bien été donnée par son administratrice, Mme AD______, avant le dépôt de la demande, ce que le TAPI avait retenu. L’administratrice leur avait même demandé expressément de déposer la demande avant de soumettre leur projet à l’assemblée des copropriétaires. Le grief soulevé par les recourants consacrait un abus de droit, a fortiori en tenant compte des nombreuses modifications apportées au RAU pour tenter par tous les moyens imaginables de faire obstacle au projet. c. Le 7 mars 2024, le département a conclu au rejet du recours. Il avait relevé que les travaux ne portaient pas sur les parties communes et le TAPI l’avait retenu à bon droit. Les décisions de l’assemblée des copropriétaires étaient postérieures à l’autorisation de construire, contre laquelle l’assemblée des copropriétaires n’avait pas recouru. Le TAPI avait constaté que les intimés avaient le droit de construire du point de vue du droit civil et que l’accord des autres copropriétaires n’était pas nécessaire. Les travaux ne portaient pas, quoi qu’il en soit, sur les parties communes, ce qui suffisait à exclure la nécessité que la copropriété contresigne la demande d’autorisation. Le copropriétaire disposait en effet, sauf exceptions non réalisées, du pouvoir de disposer des lots privatifs. Le grief relatif aux canalisations était irrecevable devant le TAPI. Il ressortait par ailleurs des plans visés ne varietur qu’aucun travail lié au raccordement des canalisations n’était autorisé, de sorte que la signature des copropriétaires n’était pas non plus nécessaire de ce point de vue. L’art. 19 LAT exigeait seulement que le raccordement aux canalisations existantes soit possible, et les recourants ne mettaient pas en cause cette possibilité. d. Le 11 avril 2024 les recourants ont persisté dans leurs conclusions.

Les deux variantes prévoyaient des travaux dans les parties communes de l’immeuble. La première impliquait la pose de prises et rejets d’air dans les parties communes, soit le local à vélos et le local à poubelles. La seconde impliquait l’installation d’un monobloc double-flux dans un local technique au sous-sol de l’immeuble. Les plans prévoyaient de réaliser des canalisations pour de nouveaux sanitaires dans le lot n° 3.01. Celles-ci traversaient clairement la partie commune soit le local à poubelles et le local à vélos. Les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires étaient déterminantes pour l’issue du litige et auraient dû être prises en considération par le TAPI. L’accord de l’ancienne administratrice de la copropriété n’avait pas été établi par les intimées et il n’était quoi qu’il en soit pas suffisant pour qu’elles puissent solliciter l’autorisation portant également sur les parties communes. e. Le 12 avril 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.