VVGE 1993/94 Nr. 42

3. Gemäss Art. 36 Abs. 1 Bst. a StG werden die Schuldzinsen von den Einkünften abgezogen. Nicht abzugsfähig sind indessen nach der Spezialbestimmung von Art. 37 Bst. d StG insbesondere die Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung oder Wertvermehrung von Vermögensgegenständen. Die Beschwerdeführerin (Steuer- Einsprachekommission) erblickt in Baukreditzinsen wertvermehrende Aufwendungen im Sinne von Art. 37 Bst. d StG, die unmittelbar mit der Errichtung einer Baute im Zusammenhang stünden und wegen diesem Zusammenhang zu den Baukosten gerechnet würden; daher könnten Baukreditzinsen nicht als Schuldzinsen vom Einkommen in Abzug gebracht werden, hingegen seien sie im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinnes zu berücksichtigen.

a) Im Recht der direkten Bundessteuern können Schuldzinsen ebenfalls abgezogen werden (Art. 22 Abs. 1 Bst. d BdBSt). Nicht abzugsfähig sind jedoch die Aufwendungen für die Anschaffung oder Verbesserung von Vermögensgegenständen (Art. 23 BdBSt). In ASA 57, 654, hatte das Bundesgericht erstmals im Lichte des BdBSt zur Abzugsfähigkeit von Baukreditzinsen Stellung zu nehmen. Es gelangte im wesentlichen gestützt auf eine systematische Auslegung des Gesetzes zur Auffassung, es könne nicht gesagt werden, Art. 22 Abs. 1 Bst. d BdBSt lasse den Abzug schlechthin aller Schuldzinsen ohne Rücksicht auf ihre wirtschaftliche Natur zu; vielmehr könnten sie nur abgezogen werden, wenn sie - wirtschaftlich betrachtet - keine Aufwendungen für die Anschaffung und Verbesserung von Vermögensgegenständen (Art. 23 BdBSt) darstellten. Die Aufwendungen für die Überbauung einer Liegenschaft im besonderen umfassten den Landpreis, die Baukosten, die Honorare für den Architekten und den Notar sowie gewisse weitere mit der Liegenschaft verbundene Kosten, die den Wert der Liegenschaft mehrten. Dazu gehörten auch Baukreditzinsen. Diese würden für ein bestimmtes Bauprojekt und für die Dauer der Arbeiten erbracht und seien im Finanzierungsplan für das Werk enthalten. Aufgrund ihres technischen, wirtschaftlichen und zeitlichen Zusammenhanges mit dem Bauprojekt stellten Baukreditzinsen deshalb Investitionskosten und folglich Aufwendungen für die Anschaffung und Verbesserung von Vermögensgegenständen dar. Trotz der gegen diesen Entscheid erhobenen Kritik (vgl. etwa Thomas Stadelmann, Die steuerliche Behandlung von Baukreditzinsen, Der Schweizer Treuhänder 1989, 585 ff). hielt das Bundesgericht in ASA 60, 191 ff. an seiner Rechtsprechung fest. Es ergänzte, anders als das Hypothekardarlehen diene der Baukredit nicht der Erhaltung einer Einkommensquelle, sondern der Schaffung oder Verbesserung einer solchen. Das rechtfertige die unterschiedliche Behandlung von Baukredit- und Hypothekarzinsen. Weiter hob es hervor, verschiedene Aufwendungen seien zwar nicht wertvermehrend, aber für die Erstellung der Bauten notwendig und als Baukosten zu den Anlagekosten zu rechnen. In diesem Sinne könne nicht bei jeder Kostenposition nach ihrem wertvermehrenden Charakter gefragt werden, sondern es sei massgebend, ob sie zu den Baukosten insgesamt gehörten. Weil Baukreditzinsen einen Mehrwert bewirkten, der im Gesamtwert der Anlage zum Ausdruck komme, sei es unternehmungswirtschaftlich üblich und handelsrechtlich zulässig, Baukreditzinsen auf dem Konto der in Herstellung begriffenen Anlage zu aktivieren und in der Betriebsabrechnung gleichmässig auf die Nutzungsdauer der Anlage zu verteilen. Baukreditzinsen gehörten deshalb zu den wertvermehrenden Aufwendungen der Anlagekosten.

b) Die Praxis der Kantone ist unterschiedlich: In einigen Kantonen werden Baukreditzinsen als vom Einkommen abziehbare Schuldzinsen, in andern hingegen als vom Einkommen nicht abzugsfähige, aber im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer anrechenbare Aufwendungen bzw. Anlagekosten behandelt, während eine Gruppe von Kantonen dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht gewährt, indem er auf den Abzug solcher Zinsen beim Einkommen verzichten und sie bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendungen geltend machen kann (siehe Übersicht in Steuer-Revue 1992, 118 ff.).

Das Bundesgericht hatte sich im Rahmen von staatsrechtlichen Beschwerden wiederholt mit der Frage der Abzugsfähigkeit von Baukreditzinsen gemäss kantonalen Steuergesetzen zu befassen. Es fand dabei, auch wenn es nicht willkürlich sei, Baukreditzinsen als wertvermehrende Aufwendungen zu betrachten, so sei doch auch das Gegenteil ebenfalls haltbar, sie als gewöhnliche Schuldzinsen zu behandeln. Die Kantone, die eine als Objektsteuer ausgestaltete Grundstückgewinnsteuer erheben, seien deshalb nicht verpflichtet, Baukreditzinsen bei der Berechnung des Grundstückgewinns zu den wertvermehrenden Anlagekosten zu rechnen (vgl. ASA 60, 194 f. Erw. 2c, mit Hinweisen; zuletzt Urteile des Bundesgerichts vom 21. September 1993 (2P. 157/1992;2P. 217/1991).

c) Gemäss Art. 9 Abs. 2 Bst. a.StHG können die Schuldzinsen ebenfalls von den gesamten steuerbaren Einkünften abgezogen werden. Andere Abzüge sind nach Art. 9 Abs. 4 StHG nicht zulässig. Den genannten Bestimmungen des StHG entsprechen die Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG und 34 Bst. c und d DBG. Diese Bestimmungen des DBG stimmen ihrerseits - zwar nicht Wort für Wort, jedoch grundsätzlich - mit den Art. 22 Abs. 1 und 23 BdBSt überein. Es liegt nahe, dass das Bundesgericht seine bisherige Praxis bezüglich der Baukreditzinsen nach BdBSt auch unter der Herrschaft des DBG beibehalten wird und überdies auf das StHG übertragen könnte. Das StHG gibt den Kantonen eine Frist zur Anpassung ihrer Gesetzgebung an seine Vorschriften; nach Ablauf der Frist findet das Bundesrecht direkt Anwendung, wenn ihm das kantonale Steuerrecht widerspricht (Art. 72 StHG). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Bundesgericht dannzumal den bundesrechtlichen Begriff der Schuldzinsen in für alle Kantone massgeblicher Weise definieren wird. Zählt es dabei Baukreditzinsen nicht zu den Schuldzinsen, so werden sämtliche Kantone diese Praxis übernehmen müssen.

4. a) Das Bundesgericht folgt bei der Beurteilung der Baukreditzinsen im Recht der direkten Bundessteuern - wie es selbst hervorhebt (vgl. ASA 60, 193 f.) - einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise. Schon in ASA 37, 399, hob es hervor, der Ersteller einer Baute pflege die Bauzinsen für die Berechnung sowohl der Rendite der Liegenschaft als auch seiner im Falle des Verkaufs zu deckenden Gestehungskosten als Baukosten und damit als einen Teil der Anlagekosten zu betrachten. Nach der Auffassung des Bundesgerichtes gelten Baukreditzinsen zwar als Darlehenszinsen, die unmittelbar mit der Erstellung eines Neubaus im Zusammenhang stehen und ab Baubeginn bis zum Beginn der Nutzung für die Finanzierung von Land und Baute bezahlt oder geschuldet werden. Da sie jedoch - wirtschaftlich gesehen - eine Wertvermehrung des Grundstücks bewirken, stellen sie Anlagekosten dar und sind bei den Einkünften nicht abzugsfähig: Sie schmälern das Einkommen nicht, sondern dienen der Schaffung, Erweiterung oder Verbesserung einer Einkommensquelle, d.h. stellen Einkommensverwendung dar.

b) Auf der andern Seite wird, namentlich durch das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, eine "technisch-" bzw. "rechtlichobjektive" Betrachtungsweise postuliert (Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich vom 31. August 1994, S. 5, = StE 1994 B 44.13. 7 Nr. 7 = Steuer-Revue 1994, 499 ff; Steuer-Revue 1993, 532 f; StE 1993, B 27. 2 Nr. 13): HIER wird nach der Veränderung des Marktwerts (Verkehrswerts) gefragt, den das Vermögensobjekt durch die betreffende Aufwendung erfährt. Ob das Objekt durch die Aufwendung wirtschaftlich für den Berechtigten einen höheren Wert aufweist, ist somit unerheblich." Technischobjektiv" betrachtet hängt nach der Meinung des Zürcher Verwaltungsgerichts der Marktwert eines Gebäudes von den Baukosten ab. Dieser wird von der Art und Weise der Finanzierung der Kosten nicht beeinflusst; denn der Markt nimmt keine Rücksicht darauf, ob sich der Anbieter das Marktgut mit Eigenkapital oder mit billigem oder teuerem Fremdkapital beschafft hat. Die Baukreditkosten als Kosten für die Erstellung (oder den Umbau) eines Bauwerks erhöhen daher dessen Marktwert nicht. Gestützt auf diese Überlegungen gelangte das Zürcher Verwaltungsgericht zum Schluss, Baukreditzinsen bildeten keine wertvermehrenden Aufwendungen im Sinne des Grundstückgewinnsteuerrechts (§ 166 Abs. 1 Bst. a StG Zürich; vgl. auch Art. 51 Abs. 1 StG Obwalden). Konsequenterweise hielt das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich an dieser "objektivrechtlichen" Betrachtungsweise sowohl in bezug auf Liegenschaften des Privatvermögens wie solchen des Geschäftsvermögens fest. Es liess sich dabei von der Überlegung leiten, dass eine Differenzierung nach der Zugehörigkeit zum Privat- oder Geschäftsvermögen auf einen sachlich nicht zu rechtfertigenden Methodendualismus hinausliefe, der in der massgeblichen Vorschrift im Grundstückgewinnsteuerrecht (§ 166 Abs. 1 Bst. a StG) keine Grundlage fände.

c) Als Konsequenz dieser Rechtsprechung ergibt sich nun aber für Liegenschaften im Geschäftsvermögen das folgende Problem:

aa) Die Gewinnermittlung im Unternehmenssteuerrecht wird für Steuerpflichtige, welche kaufmännisch Buch führen, vom Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz beherrscht (Cagianut/Höhn, Unternehmungssteuerrecht, Bern 1986, 136 ff.). Ausgangspunkt bildet die mit den obligationenrechtlichen Buchführungsund Bilanzierungsvorschriften - vorab jenen allgemeinen von Art. 957 ff. OR - übereinstimmende Bilanz. Betriebsrechnung und Bilanz sind laut Art. 959 OR nach allgemein anerkannten kaufmännischen Grundsätzen vollständig, klar und übersichtlich aufzustellen, damit die Beteiligten einen möglichst sicheren Einblick in die wirtschaftliche Lage des Geschäfts erhalten. Im Licht dieser Prinzipien, nach welchen sich auch Zulässigkeit, Pflicht und Höhe der Aktivierung beurteilen, sind Baukreditzinsen Baufinanzierungskosten, welche als Baukosten gelten. Damit sind sie aber nicht nur aktivierungsfähig, sondern wegen des Grundsatzes der Bilanzvollständigkeit richtigerweise auch aktivierungspflichtig (Revisionshandbuch der Schweiz 1992, Band I, Teil 2.2, 169; Karl Käfer, Die kaufmännische Buchführung, Berner Kommentar 1980, N. 245 zu Art. 960 OR; Paul Sommer, Die Aktivierung von Ausgaben, Zürich 1980, 54 ff; Zuppinger/Scherrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, 1983, N. 7 zu § 22). Das ergibt sich schon daraus, dass handelsrechtlich Zinsen für Darlehen, die zur Herstellung von Betriebsanlagen aufgenommen werden, solange sie als Baukredite angesprochen werden können, wie Bauzinsen im Sinne von Art. 676 Abs. 1 OR dem in Frage stehenden Anlagekonto belastet und in Form von ordentlichen Abschreibungen auf die Dauer der voraussichtlichen Nutzung dieser Anlagen planmässig verteilt werden. Unternehmungswirtschaftlich haben sodann Baukreditzinsen für die Unternehmung, die diesen Kredit erhalten hat, einen Gegenwert. Dieser Wert hängt mit den dank dem Baukredit erstellten Betriebsanlagen zusammen. Deshalb ist es auch aus unternehmungswirtschaftlicher Sicht sachgemäss, Baukreditzinsen auf dem Bestandeskonto der in Herstellung begriffenen Betriebsanlagen zu aktivieren und in den folgenden Jahren gleichmässig nach der Nutzungsdauer der neuen Anlage auf die Betriebsabrechnungen zu verteilen. Da dieses Vorgehen sowohl handelsrechtlich als auch unternehmungswirtschaftlich sachgemäss ist, muss es steuerrechtlich verlangt werden (Ernst Känzig, Kommentar zur direkten Bundessteuer, Basel 1992, N. 120 zu Art. 49 Abs. 1 Bst. b). Erweisen sich demnach Baukreditzinsen bei Liegenschaften, die Geschäftsvermögen darstellen, als aktivierungspflichtige Herstellungskosten für eine Baute und damit als Teil des Anlagevermögens, so muss diese Würdigung auch für nicht buchführende Selbständigerwerbende gelten, deren Geschäftserfolg ebenfalls nach dem Vermögensstandsgewinn ermittelt wird. Diese Zinsen sind folglich als Teil der Bauanlagekosten unter den Aktiven in die Vermögensstandsgewinnrechnung einzustellen (vgl. Reimann/ Zuppinger/Scherrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Band II, Bern 1963, N. 12 zu § 19 Bst. b StG).

bb) Als Resultat ergibt sich demnach gemäss der Rechtsprechung des Zürcher Verwaltungsgerichts, dass Baukreditzinsen bei Liegenschaften des Privatvermögens als Schuldzinsen vom Einkommen in Abzug gebracht werden können, während sie bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens nicht abzugsfähig sind. Da es sich bei den Baukreditzinsen bei Anwendung der "objektivrechtlichen" Betrachtungsweise nicht um "wertvermehrende Aufwendungen" handelt, hätte das (scheinbar) konsequente Durchhalten eines Methodenmonismus zur Folge, dass Baukreditzinsen, weil sie bei der Grundstückgewinnsteuer nicht als wertvermehrende Aufwendungen in Abzug gebracht werden können, bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens anders als bei solchen des Privatvermögens, wo sie als Schuldzinsen anerkannt werden, im Kanton Zürich nie abzugsfähig wären. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich löste dieses Dilemma, indem es eine Lücke im Grundstückgewinnsteuerrecht annahm (Urteil des Verwaltungsgerichts vom 31. August 1994, S. 11). Es ging davon aus, der Gesetzgeber habe das Ergebnis, dass aktivierte Baukreditzinsen überhaupt nicht mehr - weder bei der Einkommens- bzw. Ertragssteuer noch bei der Grundstückgewinnsteuer - angerechnet werden könnten, nicht herbeigeführt haben wollen können (S. 10). Es gelangte daher zum Schluss, dieses Regelungsdefizit sei im Sinn der Auffüllung der Gesetzeslücke - auch wenn diese als eine "unechte" zu würdigen wäre - durch den Richter zu beheben. Denn die gänzliche steuerliche Nichtberücksichtigung von Baukreditzinsen auf Geschäftsgrundstücken verstiesse gegen das Willkürverbot von Art. 4 BV und den in seiner Schutzwirkung nicht darüber hinausgehenden Fundamentalgrundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, weil sie sich - namentlich mit Blick auf die uneingeschränkte Abzugsfähigkeit von solchen Zinsen auf Privatgrundstücken - nicht auf ernsthafte sachliche Gründe stützen liesse. Es füllte die Lücke in dem Sinne aus, dass es Baukreditzinsen auf Grundstücken des Geschäftsvermögens einerseits bei der Einkommens- und Ertragssteuer als aktivierungspflichtige Baukosten und anderseits bei der Grundstückgewinnsteuer als anrechenbare Anlagekosten würdigte (S. 15).

5. Die vom Zürcher Verwaltungsgericht vertretene sog "objektiv-technische" Betrachtungsweise überzeugt nicht.

a) Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass auch das Zürcher Verwaltungsgericht, obwohl es sich bemüht, einen Methodendualismus zu vermeiden, letztlich dennoch in einen solchen verfällt. Indem es sich den Lehren der kaufmännischen Buchführung anschliesst, Baukreditzinsen als Baukosten anerkennt und sie folgerichtig als aktivierungspflichtig qualifiziert, wendet es nämlich im Rahmen der Ertragssteuer bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen bereits die von ihm verpönte sog. wirtschaftliche Betrachtungsweise an. Dieselbe Methode will es aber im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer nicht gelten lassen.

b) Der "technisch-objektiven" Betrachtungsweise kann aber schon deshalb nicht gefolgt werden, weil sie auf fragwürdigen Prämissen beruht. Diese Prämissen umschreibt das Zürcher Verwaltungsgericht wie folgt: "'Technisch-objektiv' betrachtet hängt der Marktwert eines Gebäudes von den Baukosten ab. Dieser wird von der Art und Weise der Finanzierung der Kosten nicht beeinflusst; denn der Markt nimmt keine Rücksicht darauf, ob sich der Anbieter das Marktgut mit Eigenkapital oder mit billigem oder teuerem Fremdkapital beschafft hat. Die Baukreditkosten als Kosten für die Erstellung (oder den Umbau) eines Bauwerks erhöhen daher dessen Marktwert nicht."

aa) Diese Aussagen treffen in dieser Form nicht zu. Beim Marktwert handelt es sich um jenen Wert, der bei einer Veräusserung der Liegenschaft im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist. Der Marktwert hängt nun aber nicht ausschliesslich von den Baukosten ab, sondern von Angebot und Nachfrage. Im auf Wettbewerb beruhenden Wirtschaftssystem der Marktwirtschaft, das im wesentlichen auch der schweizerischen Wirtschaft zugrundeliegt, erweist sich der Preis eines Gutes als Gleichgewichtspreis, der beim Aufeinanderprallen von Angebot und Nachfrage entsteht. Jeder Anbieter wird nun dazu neigen, bei seinem Angebot die ihm erwachsenen Kosten zu berücksichtigen. Sind die Kosten der Anbieter hoch, so wird auch ihr Angebot hoch ausfallen und der Preis wird sich auf einem hohen Niveau einpendeln. Insofern trifft es zu, dass der Marktwert eines Gebäudes von den Baukosten abhängt, allerdings nicht nur von diesen Kosten. Immerhin haben diese Kosten entscheidenden Einfluss, indem der Veräusserer beim Verkauf seine Anlagekosten decken will, so dass diese zugleich sein unterstes Angebot sein werden, wenn er nicht aus besonderen Gründen einen Verkauf mit Verlust nicht vermeiden kann. Zu den Anlagekosten des Bauherrn zählen einmal der Landpreis, sodann die Baukosten, die Honorare für den Architekten und Notar sowie weitere Kosten. Dazu zählen auch die Baukreditzinsen. Ist der Bauherr dem Grundsatz der Kostenwahrheit verpflichtet, so kann er nicht umhin, auch die Baukreditzinsen als Kosten zu berücksichtigen und sie beim Verkauf auf den Käufer zu überwälzen. Dasselbe wird auch der Bauherr tun, der mit Eigenkapital gebaut hat. Auch er wird seine kalkulatorischen Zinskosten - nämlich die Verzinsung seines Eigenkapitals - als Baukosten berücksichtigen und auf den Erwerber verlegen. Er wird sich bei der Kalkulation seiner Zinskosten in der Regel am Fremdkapital- Zinssatz orientieren. Die Baukreditkosten als Kosten für die Erstellung eines Bauwerks sind demzufolge sehr wohl geeignet, dessen Marktwert zu beeinflussen. Daraus ergibt sich, dass die sog. wirtschaftliche Betrachtungsweise, die das Bundesgericht anwendet, die einzig richtige sein kann. Die Baukosten des Bauherrn beeinflussen sein Angebot, und sein Angebot (und dasjenige seiner Konkurrenten) beeinflusst wiederum den Preis und damit den Verkehrs- oder Marktwert der Liegenschaft. Daher erfolgt durch die Aufwendung von Baukreditzinsen (entgegen Stadelmann, a.a.O., 587) sehr wohl ein im Wert entsprechender Vermögenszugang beim Steuerpflichtigen. Beeinflussen also die Baukreditkosten den Marktwert eines Bauwerks, was sich im Rahmen der Buchführung darin offenbart, dass die Kreditkosten nicht als Aufwand betrachtet werden, sondern zu aktivieren sind, so kann es die sog. "objektiv-technische" Betrachtungsweise streng genommen gar nicht geben. Vielmehr sind Baukreditzinsen stets als wertvermehrende Aufwendungen zu qualifizieren. Als solche fallen sie aber unter Art. 37 Bst. d StG und nicht unter Art. 36 Abs. 1 Bst. a StG. Schuldzinsen im Sinne dieser Bestimmung können nur Zinskosten sein, die der Erhaltung einer Einkommensquelle und der Finanzierung eines bestehenden Vermögenswertes dienen. Baukreditzinsen dienen demgegenüber der Schaffung oder Wertvermehrung eines Vermögensgegenstandes.

bb) Die unterschiedliche rechtliche Behandlung der Baukreditzinsen (Schaffung einer Einkommensquelle) und der Hypothekarzinsen (Erhaltung einer Einkommensquelle) rechtfertigt sich demnach aus den folgenden Gründen: Der Käufer einer schon bestehenden Baute muss für den Kauf Kapital aufwenden. Verwendet er Fremdkapital, so muss er dieses verzinsen und es entstehen ihm Zinskosten. Diese Zinskosten erwachsen dem Käufer auch gegen seinen Willen, und er kann lediglich versuchen sie abzuwälzen, wenn er den Vermögensgegenstand an einen neuen Käufer verkauft. Sie bedeuten für ihn einen Vermögensabgang. Deshalb ist es folgerichtig, dass er seine Zinskosten bei seinem Einkommen steuermindernd zum Abzug bringen kann. Auf der andern Seite muss derjenige, der selbst ein Haus baut und somit einen Vermögenswert schafft, seine Zinskosten nicht steuermindernd zum Abzug bringen können. Für ihn sind nämlich die Kreditkosten nicht Vermögensabgang, den er für die Erhaltung eines Gegenstandes in seinem Vermögen in Kauf nimmt, sondern Teil der Wertschöpfung, mittels der er sich eine Einkommensquelle erschliesst. Es ist daher folgerichtig, dass die entsprechenden Kosten - wie alle übrigen Baukosten - erst dann abgezogen werden können, wenn der Gewinn anfällt, also wenn das Grundstück verkauft wird. In diesem Zeitpunkt muss er seine Kreditkosten bei einer Besteuerung seines Gewinns ausklammern können. Die unterschiedliche Behandlung der beiden Kategorien von Zinskosten beruht demnach auf den tatsächlichen wirtschaftlichen Gegebenheiten und stützt sich auf sachliche Gründe.

c) Werden Baukreditzinsen als wertvermehrende Aufwendungen und nicht als Schuldzinsen betrachtet, so werden Eigentümer von Liegenschaften des Privatvermögens gleich behandelt wie Eigentümer von Liegenschaften des Geschäftsvermögens. Der Eigentümer einer privaten Liegenschaft kann seine Baukreditkosten gemäss Art. 51 Abs. 1 StG als Anlagekosten vom steuerbaren Grundstückgewinn in Abzug bringen. Der Eigentümer einer Liegenschaft des Geschäftsvermögens auf der andern Seite ist zunächst gehalten, die Liegenschaft in der Buchhaltung zu aktivieren. Er kann das Aktivum dann zwar abschreiben. Dadurch wird er aber im Vergleich zum Privateigentümer nicht bessergestellt (so aber wohl Joseph Küng, Sind Baukreditzinsen keine Schuldzinsen?, Steuer- Revue 1994, 354 f.). Vielmehr vergrössert sich im Ausmass seiner Abschreibungen bei der Veräusserung des Grundstücks sein steuerbarer Kapitalgewinn. Er versteuert nämlich die Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert (vgl. Art. 20 Abs. 2 StG und Art. 92 Abs. 1 Bst. c StG).

d) Im Schrifttum wird aber auch geltend gemacht, dass nicht jeder, der ein Haus erstelle oder verbessere, dieses wieder einmal im Rahmen einer steuerbegründenden Veräusserung verkaufe, bei der er die nicht zum Abzug zugelassenen Baukreditkosten im Sinne von wertvermehrenden Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer geltend machen könne. Würden seine Baukreditzinsen nicht bei der Einkommensteuer zum Abzug zugelassen, so werde er gegenüber demjenigen benachteiligt, welcher eine solche Veräusserung noch zu Lebzeiten vornehme (vgl. Küng, a.a.O., 354).

Auch diese Argumentation verfängt nicht. Der Eigentümer, der seine Liegenschaft nicht verkauft, erleidet im Vergleich zum verkaufenden Eigentümer keine Benachteiligung. Letzterer erhält über den Verkaufspreis seine Anlagekosten und damit auch seine Baukreditkosten ersetzt. Dem nicht verkaufenden Eigentümer bleibt aber sein Vermögenswert im Ausmass seiner Anlagekosten erhalten. Beide Eigentümer stehen demnach im Genuss des gleichen Vermögenswerts, nur besteht dieser beim Verkaufenden in Geld und beim Nichtverkaufenden im Sachwert. Der Eigentümer, der (vorerst) nicht verkauft, geht ferner seines Rechts nicht verlustig, seine Baukreditkosten zum Abzug zu bringen. Spätestens einer seiner Rechtsnachfolger kann den Abzug geltend machen. Solange der Eigentümer aber nicht verkauft, erzielt er auch keinen Gewinn. Folglich rechtfertigt sich auch nicht, vor der Gewinnerzielung gewinnschmälernde Umstände zu berücksichtigen.