VVGE 1995/96 Nr. 19

3. a. Der Beschwerdeführer stellt in Frage, ob es rechtlich zulässig war, dass der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen das Landumlegungsverfahren bereits vor der rechtskräftigen Bauzonenausscheidung im Gebiet Schlenggenried-Feld einleitete. Art. 20 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) sehe nämlich vor, dass Landumlegungen von Amtes wegen angeordnet und durchgeführt werden könnten, wenn Nutzungspläne dies erforderten. Gemeint seien aber offensichtlich rechtskräftig verabschiedete und genehmigte Nutzungspläne, nicht aber beabsichtigte Planungen, die erst noch der Zustimmung des Stimmbürgers bedürften. Eine "Zwangsumlegung" dürfe nicht dazu benutzt werden, das Stimmvolk im Rahmen der Revision der Ortsplanung vor vollendete Tatsachen zu stellen, die nicht mehr oder nur schwerlich rückgängig gemacht werden könnten.

b. Landumlegungen können gestützt auf verschiedene rechtliche Grundlagen vorgenommen werden. Bundesrechtlich nach Art. 20 RPG und Art. 7 und 8 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) und kantonalrechtlich gestützt auf Art. 24 des Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG; LB XXIII, 61).

Die für das vorliegende Verfahren massgebenden Bestimmungen von Art. 20 RPG und Art. 24 BauG schliessen die Einleitung eines Landumlegungsverfahrens im Hinblick auf eine noch durchzuführende Ortsplanungsrevision nicht aus.

Landumlegungen nach Art. 20 RPG etwa können im Gegensatz zur Behauptung des Beschwerdeführers gerade im Hinblick auf eine geplante Zonenplanänderung zum Tragen kommen. Landumlegungen sind nämlich auch Mittel der Nutzungsplanung und machen Planung und plangerechte Bodennutzung oft erst möglich (EJPD/BRB, Erläuterungen RPG, N 2 zu Art. 20).

c. Indem der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen das Landumlegungsverfahren im Hinblick auf die Zonenplanänderung im Gebiet Schlenggenried-Feld einleitete und das Umlegungsverfahren an die Bedingung der rechtskräftigen Einzonung von Industrieland knüpfte, hat er sich daher nicht in Widerspruch zum Raumplanungsrecht gesetzt.

Der kantonale Gesetzgeber hat diese Möglichkeit in den Bestimmungen von Art. 24 Abs. 1 BauG und Art. 18 Abs. 2 der Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 (BauV; LB XXIII, 88) festgeschrieben. Art. 18 Abs. 2 Satz 2 BauV erwähnt die Landumlegung im Hinblick auf einen neuen oder anzupassenden Nutzungsplan ausdrücklich.

d. Gestützt auf Art. 7 und 8 WEG bestand bereits unter dem Regime des Baugesetzes vom 4. Juni 1972 eine ausreichende gesetzliche Grundlage sowohl für die Durchführung einer sogenannten Erschliessungsumlegung wie auch von sogenannten Neuordnungsumlegungen.

Das neue Baugesetz vom 12. Juni 1994 hält in Art. 24 Abs. 1 fest, dass Umlegungen von überbauten und nicht überbauten Grundstücken von Amtes wegen oder auf Antrag einer Mehrheit der beteiligten Grundeigentümer, denen die Mehrheit der in das Landumlegungsverfahren einzubeziehenden Landfläche gehört, durch den Gemeinderat angeordnet werden könne. In den Buchstaben a bis d derselben Bestimmung werden die verschiedenen praktischen Anwendungsfälle einer Landumlegung aufgelistet. Bst. d etwa bestimmt, dass eine Landumlegung durchgeführt werden kann, wenn damit für öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Werke Land ausgesondert werden kann und ein Flächenabtausch möglich ist.

e. Im Rahmen des vorliegenden Landumlegungsverfahrens soll Nichtbauland der baulichen Nutzung zugeführt werden. Zudem wird eine Neuordnung der Parzellarordnung vorgenommen. Gestützt auf die Bestimmungen in den Art. 7 und 8 WEG, Art. 20 RPG und Art. 24 BauG besteht hiezu eine genügende gesetzliche Grundlage (VVGE 1989 und 1990, Nr. 49; BGE 118 Ib 417 ff).

4. a. Das Landumlegungsverfahren ist als zweistufiges Verfahren konzipiert. Es zerfällt in das Einleitungsverfahren (Art. 16 BauV) und in das Umlegungsverfahren (Art. 17 und 18 BauV). Für beide Verfahren ist ein separates Rechtsmittelverfahren vorgesehen Mit Beschluss vom 23. Januar 1996 hat der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen vor der rechtskräftigen Erledigung des Einleitungsbeschlusses den Umlegungsbeschluss gefasst. Dies widerspricht zwar der (theoretischen) Grundkonzeption des Verfahrensablaufs gemäss BauV, ist aus zeitlichen Gründen noch verständlich, aber jedoch rechtlich nicht zu beanstanden. Der Rechtsschutz ist vorliegend für beide Verfahrensabschnitte gewährleistet.

b. Der Beschwerdeführer ficht im Verfahren vor dem Regierungsrat den Einleitungsbeschluss des Dorfschaftsgemeinderates Sarnen vom 12. September 1995 bzw. den ablehnenden Einspracheentscheid vom 17. Oktober 1995 an.

Gemäss Art. 16 Abs. 1 und 2 BauV bezeichnet der Gemeinderat das voraussichtliche Landumlegungsgebiet und orientiert die betroffenen Grundeigentümer. Danach beschliesst er über die Einleitung der Landumlegung. Im Beschluss ist der Zweck der Landumlegung anzugeben und das Landumlegungsgebiet genau zu umschreiben.

Der Dorfschaftsgemeinderat hat im Einleitungsbeschluss den Zweck der Landumlegung, nämlich die Nutzungsentflechtung im Hinblick auf die Einzonung von Industrieland im Gebiet Schlenggenried-Feld angegeben. Zudem hat er auf der Grundlage des Landumlegungsplans Schlenggenried vom 21. August 1995 das Umlegungsgebiet parzellenscharf umschrieben. Er ist somit den formellen Voraussetzungen von Art. 16 Abs. 2 BauV, welche an die Einleitung der Landumlegung gestellt werden, nachgekommen.

c. Im Folgenden gilt es nun zu prüfen, ob der angefochtene Einleitungsbeschluss auch einer materiell-rechtlichen Überprüfung Stand hält. Für diese Prüfung ist zu fragen, ob die Einleitung des Umlegungsverfahrens mit Einbezug der Liegenschaft des Beschwerdeführers materiell in Berücksichtigung aller gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Verhältnisse zu Recht erfolgt ist und ob dem Umlegungsverfahren nicht öffentliche und private Interessen entgegenstehen, die als überwiegend zu bezeichnen sind (BGE 118 Ib 427).

5. a. Die Landumlegung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung ist vom Grundsatz des wertgleichen Ersatzes (Realersatzprinzip) geprägt. Nötigenfalls ist eine Bewertung (Bonitierung) des eingeworfenen und des zugeteilten Landes vorzunehmen, und Differenzen sind in Geld auszugleichen (vgl. Schürmann/Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, 205).

b. Die Vorbringen des Beschwerdeführers gegen den Einleitungsbeschluss des Dorfschaftsgemeinderates erweisen sich in den massgeblichen Punkten teilweise als widersprüchlich. Einerseits wird die Landumlegung bzw. das Umlegungsgebiet insgesamt in Frage gestellt, anderseits schliesst selbst der Beschwerdeführer nicht aus, dass im Perimeter des Umlegungsgebietes Realersatz möglich ist. Der Beschwerdeführer führt aus, das ihm gemäss Plan neu zuzuteilende Flächenstück der Parzellen 3736, 3737, 3739, 3740 und 3741 sei im Vergleich zu seiner heutigen Parzelle 698 landwirtschaftlich minderwertig; mithin macht er eine unterschiedliche Bonität der Tauschobjekte geltend. Weiter verlangt er eine Bewertung seiner Parzelle auf der Grundlage von Industrieland. Einen möglichen Realersatz vermöge er allenfalls in der Parzelle 705 des Umlegungsgebietes zu erblicken oder dann müsse ein wertmässig akzeptabler Ersatz in der Gemeinde Kerns, seinem Wohnort, gefunden werden. Insoweit bringt er also vor, dem Umlegungsverfahren stünden private Interessen entgegen.

c. Es liegt in der Natur von Landumlegungen, dass verschiedene Interessen einander entgegenstehen können. So kann etwa der hoheitliche Planungsanspruch im Rahmen von Landumlegungen das Recht des Grundeigentümers auf ungeschmälerten Erhalt seines Eigentums tangieren. Daher unterliegen derartige Beschränkungen restriktiven materiellen und formellen Bestimmungen, wobei die formellen Verfahrensschritte genau auseinanderzuhalten sind.

d. Die Mehrheit der Forderungen des Beschwerdeführers sind grundsätzlich erst im Umlegungsverfahren zu beurteilen. Die Zuweisung der Flächen der an der Landumlegung beteiligten Grundstücke erfolgt erst im Stadium der Durchführung der Landumlegung. Die Neuzuteilung wird gemäss Art. 18 Abs. 1 BauV in einem vom Gemeinderat zu beschliessenden Umlegungsplan festgelegt. Dieser enthält auch die Neuordnung der grundbuchlichen Rechte. Im weitern gibt er Auskunft über die Bewertung der Grundstücke, den allfälligen Wertausgleich und die zu leistenden Entschädigungen.

Der als "Landumlegungsplan" bezeichnete Plan des Dorfschaftsgemeinderates vom 21. August bzw. 16. November 1995, welcher die neue Parzellarordnung mit der Neuzuteilung der Grundstücke aufzeigt, enthält daher bereits Elemente des im Umlegungsverfahren zu beschliessenden Umlegungsplanes. Der Dorfschaftsgemeinderat ist hier über das Geforderte hinausgegangen.

e. Der vom Beschwerdeführer angeführte Punkt der unterschiedlichen Bonität der umzulegenden Grundstücke ist erst im nachfolgenden Umlegungsverfahren zu prüfen. Im Umlegungsverfahren werden die Parzellen rechtskräftig zugeteilt und die durch Boden nicht ausgleichbaren Mehr- oder Minderwerte mit Geld ausgeglichen. Die diesbezüglichen Einwände des Beschwerdeführers sind daher vom Regierungsrat in diesem Verfahren nicht zu hören.

Es bestehen auch keine Anhaltspunkte, dass das Umlegungsgebiet insgesamt dem Realersatzprinzip, allenfalls unter Wertausgleich, nicht gerecht werden könnte. In der Zwischenzeit wurde der Landumlegungsplan Schlenggenried vom 21. August 1995 dahingehend revidiert, dass dem Beschwerdeführer nicht mehr die Parzellen 3736, 3737, 3739, 370 und 3741, sondern neu ein Anteil an der Parzelle 2968 zugeteilt werden soll. Diese Parzelle wurde auch bis anhin landwirtschaftlich genutzt und trägt dem Realwertprinzip genüge. Dies muss aber im vorliegenden Verfahren genügen.

Die gesetzlichen Voraussetzungen der Landumlegung sind erfüllt. Der Perimeter des Gebietes ist rechtlich und sachlich nicht zu beanstanden. Die Umlegung liegt im öffentlichen Interesse, nämlich der Bereitstellung von Industrieland im Rahmen einer Ortsplanungsänderung. Die privaten Interessen des Grundeigentümers können im eigentlichen Umlegungsverfahren weiterverfolgt werden und es besteht Gewähr, dass sie berücksichtigt werden können.