VVGE 2007/08 Nr. 18

3.1 Die Umnutzung einer ehemaligen Truppenunterkunft als Ferienlager stellt klarerweise ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben dar (VVGE 1999 und 2000, Nr. 23, Erw. 6a, mit Hinweisen). Das Bauvorhaben liegt ausserhalb der Bauzonen. Eine Baubewilligung kann nur erteilt werden, wenn das Bauvorhaben zonenkonform ist, oder wenn eine raumplanerische Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) erteilt werden kann.

Unbestreitbar ist ein Ferienlager in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform. Eine ordentliche raumplanerische Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG scheidet in jedem Fall aus. Ein Ferienlager ist nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen und kann ohne weiteres auch innerhalb der Bauzonen realisiert werden. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass es bei ähnlichen Betrieben innerhalb der Bauzonen immer wieder zu Reklamationen komme. Derartige Probleme sind im Zusammenhang mit der kommunalen Nutzungsplanung oder mit polizeilichen Massnahmen usw. zu lösen und können nicht dazu führen, dass solche Nutzungen in die Nicht-Bauzone verlagert werden.

Es ist demnach zu prüfen, ob für die Umnutzung der bestehenden Truppenunterkunft eine erleichterte raumplanerische Ausnahmebewilligung erteilt werden kann.

3.2 Vorweg ist auf das zu beurteilende Baugesuch einzugehen. Hierbei ist augenfällig, dass zwischen den Eingaben zur Vorabklärung aus dem Jahr 2004 und dem Baugesuch vom 22. Februar 2006 Differenzen bestehen. Während bei der Vorabklärung eine Konzeptstudie vom 19. Juli 2004 eingereicht wurde, fehlt eine derartige Beilage im Baugesuch vom 23. Februar 2006. In der Konzeptstudie wurde ausgeführt, dass ein Umbau in kleinen Schritten/Phasen geplant sei, damit die Bedürfnisse der Besucher erfüllt werden könnten (WC, Duschen, Damen und Herren getrennt, Unterteilung der Schlafsäle in kleinere Einheiten, Unterhaltungsmöglichkeiten, Parkplätze und Modernisierung der Küche). Im eingereichten Baugesuch vom 22. Februar 2006 sind derartige bauliche Änderungen nicht vorgesehen. In Bezug auf die Zweckbestimmung wird im Baugesuch auf ein beiliegendes Schreiben verwiesen. Auch dem beigelegten Schreiben kann nicht entnommen werden, dass bauliche Massnahmen geplant wären. Es wird aber darauf verwiesen, dass die X AG die Unterkunft übernehmen und betreiben würde. Die X AG ihrerseits hat sich mit Schreiben vom 9. Januar 2006 an den Einwohnergemeinderat gewandt und ausgeführt, dass vorderhand keine baulichen Massnahmen am Gebäude geplant seien. Vor dem Haus sei - ohne bauliche Massnahmen - eine Spielwiese vorgesehen, welche mit einem einfachen Zaun gegen das landwirtschaftliche Land abgegrenzt werde.

Anlässlich des Augenscheins vom 11. August 2006 erklärte X, dass vorerst keine Änderungen geplant seien, insbesondere nicht im Aussenbereich. Geplant sei einzig ein Spielplatz oder eine Spielwiese vor dem Truppenlager bis zur Bauparzellengrenze, in jenem Bereich, welcher schon früher vom Militär genutzt worden sei und bis vor kurzem gegenüber dem angrenzenden Wiesland mit einem Lattenzaun abgetrennt war.

Vorliegend ist demnach ein reines Umnutzungsgesuch zu prüfen. Bauliche Änderungen - wie sie im Vorverfahren zu beurteilen waren - sind nicht Gegenstand des Verfahrens. Ein einfacher Zaun bis zu 1,2 m Höhe kann bewilligungsfrei errichtet werden (Art. 26 Bst. d Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 [BauV; GDB 710.11]; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, S. 527).

4.1 Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, grundsätzlich in ihrem Bestand geschützt. Derartige Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert und wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.

Nutzungsänderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen sind zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage in ihren wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Massgebend für die Beurteilung der Auswirkungen der Nutzungsänderung ist dabei grundsätzlich nicht, was der Bauherr subjektiv anstrebt, sondern was für eine Nutzung nach dem Umbau aufgrund des Ausbaustandards objektiv möglich ist (Waldmann/Hänni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz 19 zu Art. 24c, mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).

Die Umnutzung einer Truppenunterkunft in ein Ferienlager könnte grundsätzlich als teilweise Änderung betrachtet werden, wenn die Nutzungsintensität in ähnlichem Rahmen bleiben würde. Damit wäre jedoch das Änderungspotential ausgeschöpft, eine bauliche Erweiterung in der Zukunft wäre nicht mehr möglich (Erläuterungen des Bundesamts für Raumentwicklung zur Raumplanungsverordnung, S. 44).

Gemäss der Konzeptstudie vom 19. Juli 2004 sei eine Ausnützung von 50 Prozent realistisch. Die Gewinnschwelle liege bei etwa 29-prozentiger Auslastung. Zwar ist die Konzeptstudie - wie bereits ausgeführt - nicht Bestandteil des Baugesuchs. Dennoch kann sie zur Klärung der Frage der objektiv möglichen Nutzung herangezogen werden. Die Annahmen in der Konzeptstudie sind unrealistisch. Im Bereich der Parahotellerie, insbesondere bei Gruppenunterkünften, liegt die Brutto-Bettenauslastung bei weit unter 10 Prozent (im Jahr 2002 lag sie bei 8,46 Prozent, vgl. Bundesamt für Statistik, Statistik der Schweiz, Hotellerie und Parahotellerie in der Schweiz, Angebot und Nachfrage 2002, Neuchâtel 2003, S. 19). Es ist nicht davon auszugehen, dass die Auslastung dieses Ferienlagers über dem schweizerischen Mittel liegen würde, zumal der konkrete Standort dezentral gelegen ist. Es ist daher absehbar, dass die Truppenunterkunft anderweitig verwendet werden müsste, um eine ausreichende Auslastung zu erreichen. Die Truppenunterkunft, welche im Jahr 1994 total saniert wurde, würde sich denn auch grundsätzlich für verschiedenste Nutzungen eignen. Denkbar wäre z.B. die Nutzung als Party-Raum, als Übungsraum für Musiker oder Bands oder als Jugend- oder Kursräumlichkeit.

4.2 Bei objektiver Betrachtung ist davon auszugehen, dass die Truppenunterkunft in absehbarer Zeit nicht mehr oder nicht mehr ausschliesslich als Massenlager benutzt würde. Die erwähnten, alternativen Nutzungsmöglichkeiten würden jedoch die Grenze der identischen Nutzung überschreiten. So wäre beispielsweise mit weit mehr Individualverkehr zu rechnen als bei einer Truppenunterkunft, wenn das Gebäude als Party-Raum oder als Musik-Übungsraum verwendet würde. Die Truppenunterkunft verfügt nur über eine beschränkte Anzahl von Parkplätzen und die Erschliessung der Parzelle ist nicht auf Individualverkehr ausgerichtet. Unter diesen Voraussetzungen kann für die geplante Umnutzung keine erleichterte raumplanerische Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erteilt werden.

Gleiches gilt für die erleichterte raumplanerische Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG, wonach Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen nur bewilligt werden können, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Abs. 1 Bst. a; vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz 6 zu Art. 24a, wonach die Bestimmung restriktiv auszulegen ist).