BUDE 2025 Nr. 062

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt.

1.3 Die Rekursberechtigung ist vorbehältlich der nachfolgenden Erw. 1.4 gegeben (Art. 45 Abs. 1 VRP).

1.4 Der Rekurrent macht geltend, der geplante Erotikbetrieb verur- sache übermässige ideelle Immissionen (Rekursergänzung vom 17. Februar 2025, Ziff. 10). Bei der Einsprache vom 14. Oktober 2024 handle es sich auch um eine privatrechtliche Einsprache (Stellung- nahme vom 27. November 2024 im Einspracheverfahren, Ziff. 3).

1.4.1 Die Rekursgegnerin wendet ein, der Rekurrent habe sich wäh- rend der Auflagefrist ausschliesslich auf öffentliches Recht berufen, eine Einsprache nach Art. 684 ZGB liege nicht vor. Wegen fehlender Einsprache nach Art. 154 PBG sei auf Ziff. 10 der Rekursergänzung vom 17. Februar 2025 nicht einzutreten.

1.4.2 Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, der Rekurrent habe sich in der Einsprache lediglich auf das öffentlich- rechtliche Lärmschutzrecht bezogen. Es seien keinerlei Anzeichen ei- ner privatrechtlichen Einsprache nach Art. 684 ZGB erkennbar. Na- mentlich sei nicht ansatzweise dargelegt, inwiefern übermässige (ide- elle) Immissionen zu erwarten seien. Art. 684 ZGB soll vor übermässi- gen Einwirkungen auf fremdes Eigentum schützen. Der Rekurrent sei jedoch lediglich Mieter und Bewohner einer Wohnung in der Nachbar- liegenschaft. Dementsprechend sei fraglich, ob sich der Rekurrent als Mieter und ohne eigenes Grundeigentum in unmittelbarer Nähe über- haupt auf Art. 684 ZGB berufen könne. Auch für Einsprachen im Sinn von Art. 155 PBG seien in der Eingabe vom 14. Oktober 2024 keinerlei Anhaltspunkte gegeben, weshalb nicht weiter darauf einzugehen sei.

1.4.3 Gegen ein Baugesuch kann sowohl öffentlich-rechtliche wie auch privatrechtliche Einsprache erhoben werden. Mit der öffentlich- rechtlichen Einsprache wird geltend gemacht, das Bauvorhaben wi- derspreche Vorschriften des öffentlichen Rechts (Baurecht, Umwelt- schutzrecht, Feuerpolizeivorschriften usw.). Mit der privatrechtlichen Einsprache wird geltend gemacht, das Bauvorhaben bewirke über- mässige Einwirkungen auf fremdes Eigentum. Privatrechtliche Ein- sprachen im Baubewilligungsverfahren nach Art. 684 ZGB sind wäh- rend der Auflagefrist schriftlich zu erheben (Art. 154 Abs. 1 PBG). Über sie wird im öffentlich-rechtlichen Verfahren entschieden (Abs. 2).

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1.4.4 Damit die Baubehörde die privatrechtliche Einsprache nach Art. 154 PBG zusammen mit der öffentlich-rechtlichen Einsprache zu behandeln hat, muss sie nach der Rechtsprechung form- und fristge- recht bereits im erstinstanzlichen Verfahren eingereicht werden. Es gilt die Dispositionsmaxime, d.h. die Vorinstanz hat nicht von Amtes we- gen, sondern nur auf entsprechendes Begehren hin die geplante Baute unter dem Gesichtspunkt von Art. 684 ZGB zu beurteilen. Es muss aus der Einsprache klar erkennbar sein, dass zusätzlich zur öf- fentlich-rechtlichen Einsprache auch Einsprache nach Art. 684 ZGB erhoben wird. Es genügt nicht, dass in allgemein gehaltener Formulie- rung unzulässige Immissionen gerügt werden. Die Einsprache muss – auch von Laien – entweder als öffentlich- und privatrechtliche Einspra- che bezeichnet werden oder es muss aus ihr sonst erkennbar sein, dass eine privatrechtliche Beurteilung der behaupteten Einwirkungen nach Art. 684 ZGB verlangt wird (M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 154 N 17 ff. mit Hinweisen; VerwGE B 2015/5 vom 24. November 2016 Erw. 4.2). Diese übermässige Ein- wirkung muss spätestens mit der Einspracheergänzung behauptet werden, hernach ist sie im öffentlich-rechtlichen Verfahren verspätet, kann aber immer vor dem Zivilgericht noch geltend gemacht werden (MÖHR, a.a.O., Art. 154 N 16). Fehlt es an einem frist- und formgerech- ten Begehren, ist die Behörde nicht befugt, unter Berufung auf Art. 684 ZGB die Baubewilligung zu verweigern oder sie mit Auflagen oder Be- dingungen zu verbinden. Die Rekursinstanz wiederum hat sich mit pri- vatrechtlichen Einsprachen nach Art. 154 PBG nur zu befassen, wenn die Baupolizeibehörde aufgrund eines entsprechenden Begehrens im Baubewilligungsverfahren hierüber eine gesonderte Verfügung getrof- fen hat oder hätte treffen müssen. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, fehlt es an einem Anfechtungsobjekt, weshalb diesbezüglich auf den privatrechtlichen Teil des Rekurses nicht einzutreten ist (BDE Nr. 5/2015 vom 22. Januar 2015 Erw. 1.2.3 mit Hinweis u.a. auf GVP 1978 Nr. 4; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2004 IV Nr. 40; BDE Nr. 82/2014 vom 19. Dezember 2014 Erw. 1.2).

1.4.5 Vorliegend hat der Rekurrent im Baubewilligungsverfahren wäh- rend der Auflagefrist zwar Einsprache erhoben. Diese begründete er jedoch ausschliesslich mit Verstössen gegen das öffentliche Recht, namentlich das Umweltschutzrecht. Aus der begründeten Einsprache des Rekurrenten vom 14. Oktober 2024 war nicht (klar) erkennbar, dass zusätzlich zur öffentlich-rechtlichen Einsprache auch Einsprache nach Art. 684 ZGB erhoben wurde oder übermässige Immissionen nach Art. 684 ZGB geltend macht wurden. Daran ändert nichts, dass der Rekurrent im Einspracheverfahren noch nicht anwaltlich vertreten war (vgl. BDE Nr. 53/2021 vom 10. August 2021 Erw. 1.4.2). Im Rah- men der Stellungnahme vom 27. November 2024 zur Replik der Re- kursgegnerin – d.h. nach Ablauf der Auflagefrist und nicht im Rahmen einer Einspracheergänzung – machte der Rekurrent – nun anwaltlich vertreten – sodann auch lediglich geltend, die begründete Einsprache vom 14. Oktober 2024 habe auch eine privatrechtliche Einsprache um-

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fasst, was «sich ohne weiteres aus der Begründung der Laien-Ein- sprache vom 14. Oktober 2024» ergebe. Weshalb die begründete Ein- sprache vom 14. Oktober 2024 auch als privatrechtliche Einsprache zu verstehen war, begründet der damalige Einsprecher und heutige Rekurrent nicht weiter. Dass aus der begründeten Einsprache vom 14. Oktober 2024 gerade nicht klar hervorging, dass eine privatrecht- liche Beurteilung der behaupteten Einwirkungen nach Art. 684 ZGB verlangt wird, wurde soeben erläutert. Die Baubehörde hat die Ein- sprache vom 14. Oktober 2024 somit zu Recht nicht als privatrechtli- che, sondern ausschliesslich als öffentlich-rechtliche Einsprache be- handelt.

1.5 Nach dem Gesagten ist auf den Rekurs einzutreten, soweit er öffentlich-rechtlicher Natur ist, nicht jedoch soweit er privatrechtlicher Natur ist.

2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil- ligungsentscheid erging am 6. Dezember 2024. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie ge- mäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmun- gen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mit- teilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Üb- rigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bau- reglement zur Anwendung.

3. Der Rekurrent macht geltend, die geplante Umnutzung könne nicht als nur mässig störend eingestuft werden, sondern sei mit übermässigen physischen und ideellen Immissionen und unzumutbaren Störungen verbunden, welche in einer Wohnzone bzw. einem Gebiet mit überwiegender Wohnnutzung nicht hinnehmbar seien.

3.1 Voraussetzung einer Baubewilligung ist insbesondere, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 Bst. a des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes [SR 700; abgekürzt RPG]). Das geplante Bauwerk muss zonenkon- form sein. Zonenkonformität im Sinn des Bundesrechts setzt somit ei- nen funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonen- zweck voraus (vgl. GVP 2005 Nr. 26 Erw. 3.b mit Hinweisen). Dass Bauten und Anlagen dem Zonenzweck lediglich nicht entgegenstehen und die zonengerechte Nutzung nicht beeinträchtigen, genügt für die Bejahung der Zonenkonformität somit nicht (vgl. Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2000/IV/54). Das RPG enthält lediglich Rah- menvorschriften; die Umschreibung von Ort und Mass der Nutzungen ist den Kantonen und Gemeinden überlassen. Der Zonenzweck, an- hand dessen sich die Zonenkonformität bestimmt, ergibt sich aus der Umschreibung der Zonenart in Art. 11 ff. BauG (vgl. GVP 2005 Nr. 26

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Erw. 3.b mit Hinweisen) sowie aus dem Nutzungsplan und den zuge- hörigen Nutzungsvorschriften (vgl. Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2000/IV/54). Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG gewährleistet ei- nen abstrakt wirkenden öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz. Des- halb ist zunächst festzustellen, ob die Nutzung einer Baute oder An- lage zu einer bestimmten Kategorie gehört, die in der betreffenden Zone zulässig ist. Dazu gehört auch die Beurteilung der typischer- weise von einem solchen Betrieb ausgehenden Immissionen. Erst in einem zweiten Schritt wird – sofern noch erforderlich – geprüft, ob der Betrieb konkret Immissionen zur Folge hat, die das zulässige Mass überschreiten (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichtes 1C_49/2021 vom 25. Juni 2021 Erw. 5.2.1; VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014 Erw. 2.1; VerwGE B 2020/241 vom 1. Oktober 2021 Erw. 4.2; VerwGE B 2016/161, 2016/162 vom 15. August 2017 Erw. 5.1 je mit Hinwei- sen).

3.2 Zu prüfen ist demnach zunächst die abstrakte Zonenkonformität des geplanten Erotikbetriebs.

3.2.1 Bei der abstrakten Beurteilung der Zonenkonformität misst sich die Zulässigkeit einer Baute oder Anlage unabhängig von einer allen- falls bereits bestehenden örtlichen Belastung. Neben dem Umwelt- schutzrecht des Bundes können kantonale und kommunale Bestim- mungen über die Zulässigkeit von «störenden Betrieben» in Nutzungs- zonen selbständige Bedeutung haben, soweit sie die Frage regeln, ob aus raumplanerischen Gründen ein Betrieb am vorgesehenen Ort in einer Zone überhaupt erstellt werden darf. Ob ein generell ausge- schlossener Betrieb im konkreten Fall stören würde oder nicht, ist un- erheblich. Es genügt, wenn die fragliche Nutzung typischerweise Be- lästigungen zur Folge hat, die über das hinaus gehen, was in der be- treffenden Zone verträglich ist (vgl. VerwGE B 2007/220 vom 17. Juni 2008 Erw. 3.1; VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014 Erw. 2.2.1).

3.2.2 Bei der Beurteilung der Zonenkonformität sind neben den mate- riellen auch immaterielle (ideelle) Immissionen zu berücksichtigen (VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014 Erw. 2.2.3). Ideelle Immis- sionen sind Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme psychische Eindrücke erwecken können. Wenn ein Be- trieb zur Folge hat, dass die Umgebung unsicher, unästhetisch oder sonst wie unerfreulich wirkt, so kann dies die Attraktivität einer Gegend für Geschäfte und Wohnungen mindern. Auch solche Einwirkungen können mithin die Wohnqualität, und sei es auch nur über den Ruf der Wohngegend, in erheblichem Mass beeinträchtigen. Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die Störungen des Wohlbefindens an nach aus- sen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, wie beispielsweise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Be- gegnung mit Freiern und dergleichen (Urteil des Bundesgerichtes 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 Erw. 2.6 mit Hinweisen); jedoch min- dern Sexgewerbebetriebe die Attraktivität einer Gegend für Geschäfte und Wohnungen vor allem dann, wenn sie nach aussen in Erschei- nung treten und – z.B. durch ihre Werbung, Gestaltung, Lärm- oder

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Geruchsimmissionen – die Umgebung als unästhetisch, unsicher oder sonst wie unerfreulich wirken lassen (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_205/2019 vom 21. Februar 2020 Erw. 3.4.1 mit Hinweis auf Urteil des Bundesgerichtes 1C_499/2014 vom 25. März 2015 Erw. 6.3.2 ff.). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind auch solche Ein- wirkungen zu berücksichtigen, die aus der blossen Vorstellung dar- über entstehen, was im Innern eines benachbarten Gebäudes vor sich geht, mithin aus dem Wissen um verborgene Vorgänge (BGE 136 I 395 Erw. 4.3.4). Die abstrakte Beurteilung der ideellen Immissionen erfolgt dabei unabhängig von Überlegungen zur öffentlichen Sittlich- keit, so dass auch die Tatsache, dass sich in solchen Dingen die An- schauungen in den letzten Jahren stark geändert haben, unbeachtlich bleiben. Deshalb kann in einer überwiegenden Wohnzone einer städ- tischen Aussengemeinde ein allenfalls erster Sexbetrieb als störend empfunden werden, so dass die Zonenkonformität aus ideellen Immis- sionsgründen nicht erfüllt ist (vgl. VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014 Erw. 2.2.3 mit Hinweis auf Urteil des Bundesgerichtes 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 Erw. 4.4).

3.2.3 Bei der Anwendung von Normen mit Bezug auf ideelle Immissi- onen ist der Charakter der fraglichen Umgebung zu berücksichtigen. Die Qualifizierung ideeller Immissionen als «stark störend» bedingt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein erhebliches Kon- fliktpotenzial zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, ins- besondere zu Wohnnutzungen. Umgekehrt lässt sich nicht sagen, dass eine Einstufung als «nicht störend» das Fehlen jeglichen Kon- fliktpotenzials voraussetzt. Vielmehr ist eine Gesamtschau unter Ein- bezug des geplanten Vorhabens und der bestehenden Umgebung an- zustellen. Nach diesem Massstab hat es das Bundesgericht etwa als vertretbar bezeichnet, in einer Zone mit einem Wohnanteil von min- destens 60 % sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immis- sionen als stark störend einzustufen (BGE 136 I 395 Erw. 4.3.2 und

4.3.3 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichtes 1P.771/2001 vom gegenüber beanstandete das Bundesgericht nicht, einen Escort-Ser- vice in einer Kernzone (ohne Mindestwohnanteilsvorschriften) als ei- nen in ideeller Hinsicht nur mässig störenden Betrieb zu qualifizieren (Urteil des Bundesgerichtes 1C_499/2014 vom 25. März 2015 Erw. 6).

3.2.4 Wie eingangs dargelegt, befindet sich das streitbetroffene Grundstück Nr. 001 in der Wohn-Gewerbe-Zone WG4a. Gemäss Art. 12 BauG sind in der Wohn-Gewerbe-Zone neben Wohnbauten auch mässig störende Gewerbebetriebe zulässig. Namentlich sind Ge- werbe erlaubt, die nicht in die Gewerbe-Industrie- oder Industriezone gehören, also mittlere, nicht übermässig störende Gewerbebetriebe wie Ladengeschäfte, Restaurants, Nachtclubs und dergleichen, ebenso Baulager, Umschlagplätze für Kies und Sand, nicht aber Grossbetriebe mit bedeutendem Bedarf nach Land und Verkehrsflä- chen. Ein direkter Zusammenhang zwischen der gewerblichen Nut- zung und der Wohnnutzung ist dabei nicht erforderlich (GVP 2005 Nr. 26). In der Praxis werden weiter auch Autoreparaturwerkstätten,

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Spenglereien, Kundenschreinereien, Druckereibetriebe, aber auch Transportbetriebe bis zu einer bestimmten Grösse zu den mässig stö- renden Betrieben gerechnet (GVP 2005 Nr. 26 Erw. 3.b mit Hinwei- sen). Das Bau- und Umweltdepartement hat bereits in verschiedenen Entscheiden festgehalten, dass Erotikbetriebe in der Wohn-Gewerbe- Zone zonenkonform sind (z.B. Entscheid des Baudepartementes vom 29. September 2004 i.S. Th. R. [bezüglich Zonenkonformität bestätigt mit GVP 2005 Nr. 26]; BDE Nr. 39/2007 vom 3. Dezember 2007 [be- stätigt mit VerwGE B 2007/220 vom 17. Juni 2008]; BDE Nr. 10/2016 vom 12. Februar 2016; BUDE Nr. 85/2022 vom 15. September 2022). So kam das Baudepartement beispielsweise im Entscheid vom 29. September 2004 i.S. Th. R. zum Schluss, dass der streitgegen- ständliche bordellähnliche Erotikclub, in dem rund zwölf Frauen im Schichtbetrieb angestellt sind, zwar in der reinen Wohnzone nicht zu- lässig wäre, aber auf jeden Fall in die Kategorie der in der Wohn-Ge- werbe-Zone zulässigen Betriebe gehört, weil in dieser Mischzone mässig störende Dienstleistungsbetriebe zulässig sind und die Wohn- nutzung auf die gleiche Stufe wie die anderen Nutzungen zurückge- setzt werden muss (Erw. 3.e). Das Verwaltungsgericht bestätigte die Zonenkonformität mit dem Hinweis, dass im konkreten Fall keinerlei Massnahmen zum Schutz der Wohnnutzung getroffen worden seien (beispielsweise ein Wohnanteilplan oder eine Beschränkung der ge- werblichen Nutzung für bestimmte Bereiche), und die Wohnnutzung in der Wohn-Gewerbe-Zone damit auf gleicher Ebene wie die gewerbli- che Nutzung stehe. Mässig störende Betriebe seien demnach – grund- sätzlich unabhängig von der Tages- oder Nachtzeit – zulässig (vgl. GVP Nr. 2005 Nr. 26 Erw. 3.c.bb).

3.2.5 Entsprechend den Baugesuchsunterlagen bzw. dem Betriebs- konzept soll im vorliegend geplanten Erotikbetrieb eine einzige selb- ständigerwerbende Person tätig sein, welche in der 3 1/2-Zimmer- Wohnung zwei der Zimmer als Foto- und Filmstudio sowie als Schu- lungs- und Ausbildungsräumlichkeiten im Bereich BDSM nutzen will. Angesichts dieser Personal- und Raumverhältnisse, der Dimensionie- rung und der Ausrichtung des vorliegend geplanten Erotikbetriebs ist mit noch geringeren materiellen und ideellen Immissionen zu rechnen als bei den in der vorstehenden Erwägung aufgelisteten, von der Rechtsprechung als zonenkonform gewerteten bordellähnlichen Ero- tikbetrieben mit bis zu zwölf Angestellten. Zu berücksichtigen ist fer- ner, dass es sich vorliegend gemäss den Baugesuchsunterlagen bzw. dem Betriebskonzept nicht um ein Bordell bzw. bordellähnlichen Be- trieb (Prostitution, Sex gegen Bezahlung) handelt und keine Sexarbei- terinnen oder Sexarbeiter beschäftigt werden. Dementsprechend ist – entgegen den Ausführungen des Rekurrenten – nicht mit Freiern, Al- kohol- oder Drogenkonsum oder «allgemein störende[m] Benehmen» in der unmittelbaren Umgebung zu rechnen, sondern mit einem gerin- geren Immissionsmass. Unabhängig davon steht – wie in der vorste- henden Erw. 3.2.4 erwähnt – in der Wohn-Gewerbe-Zone die Wohn- nutzung auf gleicher Ebene wie die gewerbliche Nutzung und es sind mässig störende Dienstleistungsbetriebe zulässig und zwar unabhän-

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gig von der Tages- und Nachtzeit. Dementsprechend ist die Zonen- konformität auch unabhängig von der gemäss den Ausführungen des Rekurrenten geltenden Nachtruhe in der Wohn-Gewerbe-Zone ab 22:00 Uhr zu beurteilen. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Stadt Z.___ keine spezielle Regelung getroffen hat, welche die Zonenkon- formität in der Wohn-Gewerbe-Zone näher regelt bzw. die zulässigen Nutzungen in dieser Zone einschränkt. Namentlich hat die Stadt Z.___ im betroffenen Gebiet weder Nutzungsanteile (z.B. Mindestwohnan- teile) festgelegt, noch zwecks Schutzes vor ideellen Immissionen, ins- besondere vor solchen, die von Erotikbetrieben und anderen sexge- werblichen Nutzungen ausgehen, bestimmte Ausschlussgebiete für sexgewerbliche Betriebe und Dienstleistungen festgelegt (wie dies z.B. die Stadt Y.___ getan hat. Vgl. dazu die Änderung des Zonen- plans und des Baureglements der Stadt Y.___ vom 17. August 2015, insbesondere der ergänzte Art. 15ter des Baureglements vom 20. April 2000). Im Frühjahr 2023 hat der Stadtrat Z.___ diesen Kurs bekräftigt und ausgeführt, von der Festlegung solcher Ausschlussgebiete werde auch künftig abgesehen (vgl. Beschluss Stadtrat Z.___ Nr. 006 vom 23. Mai 2023 mit der Antwort auf die Interpellation eines Mitglieds des Stadtparlamentes und 41 mitunterzeichneten Mitgliedern des Stadt- parlamentes).

3.2.6 Aus dem Gesagten folgt, dass der geplante Erotikbetrieb bei abstrakter Betrachtung nicht zu übermässigen materiellen oder ideel- len Immissionen führt, die zwingend einen Standort in der Gewerbe- Industrie- oder Industriezone erforderlich machten, weshalb sich der geplante Erotikbetrieb in der Wohn-Gewerbe-Zone als zonenkonform erweist.

3.3 Die Bejahung der Zonenkonformität bedeutet jedoch noch nicht, dass die konkret erzeugten Immissionen in der Umgebung in jedem Fall hingenommen werden müssen. Wie bereits erwähnt, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob der geplante Erotikbetrieb konkret Immis- sionen zur Folge hat, welche das zulässige Mass überschreiten.

3.3.1 Der Rekurrent rügt diesbezüglich zunächst, der geplante Erotik- betrieb und die mit ihm verbundenen Begleiterscheinungen würden übermässige physische bzw. materielle Immissionen (Motorengeräusche, Türen zuschlagen, Unterhaltungen vor dem Gebäude usw.) verursachen.

3.3.2 Die Rekursgegnerin plant, die Wohnung im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses an der M.___strasse in einen Erotikbetrieb umzu- nutzen. Bei der Umnutzung der Wohnung in einen Erotikbetrieb han- delt es sich um eine vollständige Zweckänderung im Sinn von Art. 2 Abs. 2 der eidgenössischen Lärmschutz-Verordnung (SR 814.41; ab- gekürzt LSV), weshalb von einer neuen ortsfesten Anlage im Sinn von Art. 7 LSV auszugehen ist (vgl. GVP 2005 Nr. 26 Erw. 3.d.cc). Neue ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der

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Umgebung nicht überschreiten (vgl. Art. 25 Abs. 1 des Bundesgeset- zes über den Umweltschutz [SR 814.01; abgekürzt USG]).

3.3.3 Lärmimmissionen ortsfester Anlagen sind grundsätzlich anhand der vom Bundesrat festgelegten Belastungsgrenzwerte (Anhänge 3-9 LSV) zu beurteilen (Art. 40 Abs. 1 LSV). Für die durch den Erotikbe- trieb verursachten Lärmemissionen (z.B. Parkmanöver, Zuschlagen von Autotüren, Autoradios, Motorenstarten, Gespräche vor dem Ge- bäude) hat der Bundesrat hingegen keine Belastungsgrenzwerte fest- gesetzt (vgl. BDE Nr. 10/2016 vom 12. Februar 2016 Erw. 5.1). Fehlen Belastungsgrenzwerte, beurteilt die Vollzugsbehörde die Lärmimmis- sionen direkt auf der Grundlage der Grundsätze von Art. 15 USG unter Berücksichtigung von Art. 19 und 23 USG (Art. 40 Abs. 3 LSV. Vgl. dazu Urteil des Bundesgerichtes 1C_464/2022 vom 3. Juli 2023 Erw. 2.2); es ist im Einzelfall zu entscheiden, ob eine unzumutbare Störung der Anwohnerinnen und Anwohner vorliegt. Beurteilungskrite- rien sind gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Charakter, der Zeitpunkt und die Häufigkeit des Lärms aber auch die Lärmvorbe- lastung der Umgebung sowie die Empfindlichkeitsstufe des betreffen- den Gebiets. Dabei ist nicht auf das subjektive Lärmempfinden einzel- ner Personen abzustellen, sondern eine objektivierte Betrachtung vor- zunehmen, unter Berücksichtigung auch von Personen mit erhöhter Empfindlichkeit (Art. 13 Abs. 2 USG. Vgl. dazu u.a. BGE 130 II 36 Erw. 2.2; 146 II 17 Erw. 6.2; 137 II 30 Erw. 3.3; Urteil des Bundesge- richtes 1C_219/2018 vom 9. November 2018 Erw. 9.2; GVP 2005 Nr. 26 Erw. 3.c.dd). Mitentscheidend ist weiter, ob es sich um eine Neuanlage oder um die Änderung einer bestehenden Anlage handelt. Während die Lärmemissionen neuer Anlagen die Planungswerte grundsätzlich nicht überschreiten dürfen (vgl. Art. 25 USG und Art. 7 Abs. 1 LSV), müssen wesentlich geänderte Anlagen die Immissions- grenzwerte einhalten (Art. 8 Abs. 2 LSV). Die entsprechende Qualifi- kation gibt Aufschluss über das zulässige Mass der Immissionen, auch wenn für die hier interessierende Art von Immissionen weder Planun- gungswerte noch Immissionsgrenzwerte bestehen (vgl. GVP 2005 Nr. 26 Erw. 3.d.bb mit Hinweisen). Gemäss Art. 23 USG liegen die Planungswerte unter den Immissionsgrenzwerten. Wenn daher Art. 25 Abs. 1 USG zur Anwendung gelangt, können die Bewohnerinnen und Bewohner in der Nachbarschaft einer neuen Anlange eine strengere Begrenzung der Lärmimmissionen verlangen, als wenn das Gesetz le-

diglich die Immissionsgrenzwerte vorsieht (vgl. Art. 15 USG). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gilt ein Vorhaben als zulässig, wenn der Lärm gemäss Beurteilung nach Art. 15 USG höchstens ge- ringfügige Störungen verursacht, was bei Alltagslärm der Einhaltung der Planungswerte entspricht (vgl. BGE 137 II 30 Erw. 3.4; BGE 130 II 36 Erw. 2.2 je mit Hinweisen). Sodann müssen bei einer neuen An- lage Lärmemissionen unabhängig von der bestehenden Umweltbelas- tung im Rahmen der Vorsorge soweit begrenzt werden, als dies tech- nisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 1 und 2 USG. Vgl. dazu BGE 137 II 30 Erw. 2.3; Urteil des Bun- desgerichtes 1C_293/2017 vom 9. März 2018 Erw. 3.6). Schliesslich ist bei der einzelfallweisen Beurteilung zu berücksichtigen, dass den

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mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten Bewilligungsbehörden ein erheblicher Beurteilungsspielraum zusteht (vgl. GVP 2005 Nr. 26 Erw. 3.d.bb mit Hinweisen).

3.3.4 Aufgrund des vorstehend Ausgeführten ist nachfolgend somit im Rahmen einer Einzelfallbeurteilung zu prüfen, ob vom geplanten Ero- tikbetrieb übermässige (Lärm-)Immissionen ausgehen. Das vorlie- gend betroffene Grundstück liegt in der Wohn-Gewerbe-Zone, welche der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet ist (Art. 4 der Bauordnung der Stadt Z.___ i.V.m. Art. 32 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur eidge- nössischen Umweltschutzgesetzgebung [sGS 572.1; abgekürzt EG- USG]). In der Empfindlichkeitsstufe III zugeordneten Zonen sind mäs- sig störende Betriebe zugelassen (vgl. Art. 43 Abs. 1 Bst. c LSV). Das Immissionsmass der tieferen Empfindlichkeitsstufe I bzw. II, welche für Erholungszonen bzw. Wohnzonen und Zonen für öffentliche Bauten und Anlage gilt (vgl. Art. 43 Abs. 1 Bst. a und b LSV), ist vorliegend nicht zu berücksichtigen, da das Grundstück nicht an in einer solchen Zone liegende Grundstücke grenzt (vgl. GVP 2005 Nr. 26 Erw. 3.d.ee), sondern ausschliesslich an in der Wohn-Gewerbe-Zone gelegene Grundstücke bzw. an eine Gemeindestrasse 1. Klasse (vgl. vorste- hend Ziff. A).

3.3.5 Wie bereits erwähnt, beantragt die Rekursgegnerin gemäss den Baugesuchsunterlagen die Umnutzung der Wohnung im Erdgeschoss in einen Erotikbetrieb mit Öffnungszeiten von 9:00 bis 23:00 Uhr, in Ausnahmefällen mit Übernachtung. Im Erotikbetrieb soll eine einzige (selbständigerwerbende) Person tätig sein und zwei Zimmer der 3 1/2- Zimmer-Wohnung als Foto- und Filmstudio sowie als Schulungs- und Ausbildungsräumlichkeiten im Bereich BDSM nutzen. Die Erstellung von designierten Parkplätzen ist gemäss den Baugesuchsunterlagen nicht vorgesehen; gemäss dem Betriebskonzept wird die Kundschaft mit dem öffentlichen Verkehr anreisen oder die öffentlichen Abstell- plätze in der Umgebung benutzen.

3.3.6 Unter den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass aus den Räumlichkeiten des geplanten Erotikbetriebs selbst keine störenden Primärimmissionen zu erwarten sind. Umstritten sind hingegen die Se- kundärimmissionen. Diese bestehen bei einem Erotikbetrieb in der Re- gel aus der An- und Wegfahrt und gegebenenfalls dem Verweilen der Kundschaft in der unmittelbaren Umgebung (z.B. unregelmässige Ge- räusche bei Ankunft und Verlassen des Gebäudes wie Gespräche, Zu- schlagen von Autotüren, Ertönen von Autoradios, Motorenstarten, Parkmanöver. Vgl. dazu GVP 2005 Nr. 26 Erw. 3.d.ee und Entscheid des Baudepartementes vom 29. September 2004 i.S. Th. R. Erw. 4.c.ee). Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, dass vorliegend aufgrund des Betriebskonzepts nicht mit einer grossen Anzahl an Kun- dinnen und Kunden zu rechnen sei, zumal die selbständigerwerbende Betreiberin des Erotikstudios allein in den Betriebsräumlichkeiten ar- beiten und keine Mitarbeitenden beschäftigen werde. Betriebe wie der vorliegend zu beurteilende würden sich eher durch diskretes Verhalten der Kundschaft auszeichnen. Im Übrigen seien keine Werbetafeln

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oder Rotlichter im Aussenbereich vorgesehen. Daher sei nicht mit übermässigen sekundären (Lärm-)Immissionen zu rechnen. Dieser Auffassung kann gefolgt werden. Namentlich ist angesichts der Tatsa- che, dass nur eine einzige (selbständigerwerbene) Person im Erotik- betrieb tätig ist und dort namentlich ein Foto- und Filmstudio betrieben wird und Schulungen sowie Sexualtherapien für Paare im Bereich BDSM angeboten werden, die Anzahl Kundinnen und Kunden ge- zwungenermassen auf wenige pro Sitzung und auf einige pro Tag be- schränkt. Es ist daher nicht derart viel Betrieb zu erwarten, dass dieser in der Wohn-Gewerbe-Zone als übermässig zu beurteilen wäre. Be- züglich der Art und des Verhaltens der Kundschaft sowie betreffend das Immissionsmass verkennt der Rekurrent zudem, dass der vorlie- gende Betrieb nicht mit einer Kontaktbar oder einem bordellähnlichen Erotikclub vergleichbar ist, in dem mehrere Sexarbeiterinnen oder Sexarbeiter beschäftigt werden. Freier, Alkohol- oder Drogenkonsum oder «allgemein störendes Benehmen» ist daher – entgegen der Aus- führungen des Rekurrenten – nicht zu erwarten. Mit der Vorinstanz ist vorliegend stattdessen von einem diskreten Verhalten der Kundschaft auszugehen, jedenfalls aber nicht von übermässigen Immissionen auf- grund von menschlichem Lärm. Bezüglich des von der motorisierten An- und Abreise der Kundschaft stammenden Lärms ist zu berücksich- tigen, dass vorliegend gemäss den Baugesuchsunterlagen keine be- triebseigenen Parkplätze zur Verfügung stehen (zur Parkplatzerstel- lungspflicht vgl. nachstehend Erw. 4). Sodann blieb die Feststellung der Vorinstanz unbestritten, wonach die Mehrzahl der Liegenschaften entlang der M.___strasse in der Umgebung über keine oder wenige Abstellflächen verfügen und auswärtige Kundschaft daher auf öffentli- che Parkplätze in der Umgebung ausweichen müsse. Das betreffende Gebäude ist sehr zentral gelegen, in Gehdistanz zum Hauptbahnhof (gemäss Google Maps rund 15 min zu Fuss) und mit einer Stadtbus- haltestelle direkt vor dem Haus bestens an den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Aufgrund dieser tatsächlichen Gegebenheiten ist da- von auszugehen, dass Kundinnen und Kunden entweder nicht mit dem privaten Auto anreisen werden, jedenfalls aber – mangels Parkmög- lichkeiten – nicht vor Ort parken werden. Der vom Rekurrenten geltend

gemachte, von Kundinnen und Kunden verursachte Lärm aufgrund ih- rer motorisierten An- und Wegfahrt ist vorliegend daher zumindest nicht als übermässig zu werten. Im Weiteren ist bezüglich der beste- henden Lärmbelastung zu berücksichtigen, dass das betreffende Grundstück an einer stark befahrenen Gemeindestrasse 1. Klasse (durchschnittlicher Tagesverkehr von 5400 Fahrzeugen) mit regem Stadtbusverkehr liegt und die Planungswerte laut Strassenlärmbelas- tungskataster durch den Betrieb der M.___strasse bei bestehenden Wohngebäuden mit kleinem Abstand zur M.___strasse in der Nacht bereits heute überschritten sind (vgl. vorstehend Ziff. A.b). Die beste- hende Lärmbelastung ist somit jedenfalls nicht gering.

3.3.7 Aus dem Gesagten folgt, dass vorliegend konkret keine über- mässigen Lärmimmissionen vom geplanten Erotikbetrieb ausgehen.

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3.4 Weiter rügt der Rekurrent übermässige ideelle Immissionen. Diesbezüglich sei zu berücksichtigen, dass sich der geplante Erotik- betrieb in einem Gebiet mit überwiegender Wohnnutzung und in der Nähe eines Kindergartens und einer Kirche befinde.

3.4.1 Die Rekursgegnerin bringt dagegen vor, ideelle Immissionen seien nicht nach dem öffentlichen Recht zu beurteilen, sondern nach Art. 684 ZGB. Der Rekurrent habe sich in der Einsprache jedoch ausschliesslich auf das öffentliche Recht berufen, eine Einsprache gemäss Art. 684 ZGB liege nicht vor. Aufgrund fehlender Einsprache nach Art. 154 PBG sei auf die Rüge übermässiger ideeller Immissionen nicht einzutreten.

3.4.2 Wie bereits ausgeführt, ist auf den Rekurs, soweit er privatrecht- licher Natur ist, nicht einzutreten.

3.4.3 Hinsichtlich öffentlich-rechtlicher ideeller Immissionen ist zu be- achten, dass das eidgenössische Umweltschutzrecht immaterielle Im- missionen nicht erfasst. Dies schliesst indessen nicht generell aus, dass sich das öffentliche Recht von Bund, Kantonen und Gemeinden mit den ideellen Immissionen befasst. Im Rahmen ihrer bau- und pla- nungsrechtlichen Zuständigkeiten sind Kantone und Gemeinden be- fugt, ideelle Immissionen einzuschränken. Städtebauliche Nutzungs- vorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts haben selbstän- digen Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob eine Baute am vorgese- henen Ort erstellt und ihrer Zweckbestimmung übergeben werden darf. Weiter ist es Sache des kantonalen Rechts, die für den Charakter eines Quartiers wesentlichen Vorschriften bezüglich Nutzungsart und -intensität zu erlassen, wobei diese Vorschriften mittelbar ebenfalls dem Schutz der Nachbarn vor Übelständen verschiedenster Art die- nen können. Sodann finden sich Vorschriften zum Schutz vor ideellen Einwirkungen im allgemeinen Polizeirecht oder im Gewerbepolizei- recht (VerwGE B 2007/220 vom 17. Juni 2008 Erw. 3.3.2 mit Hinwei- sen).

3.4.4 Vorliegend ist – wie bereits vorstehend in Erw. 3.2.5 betreffend die Zonenkonformität erwähnt – in der Wohn-Gewerbe-Zone in der Stadt Z.___ kein fester Wohn(flächen)anteil vorgeschrieben. Dement- sprechend gibt es keine Wohnquote zu schützen und besteht die Wahl, eine Liegenschaft zu Wohn- oder zu Gewerbezwecken zu nut- zen, was zur Folge hat, dass die Wohn- und Gewerbequote jederzeit variieren kann und entsprechend dem Zufall überlassen ist. Die ge- plante erotikbetriebliche Nutzung der Liegenschaft der Rekursgegne- rin tritt zudem nach aussen nicht in Erscheinung. Namentlich wird ge- mäss Betriebskonzept auf jegliche Kennzeichnung, Werbung oder Rotlichter verzichtet und die Adresse nur nach persönlicher Kontakt- aufnahme und Terminabsprache mitgeteilt. Im Weiteren ist zu berück- sichtigen, dass es sich vorliegend – wie vorstehend bereits erwähnt – gerade nicht um einen grösseren, bordellähnlichen Erotikbetrieb han- delt, sondern um einen Betrieb, in dessen Räumlichkeiten eine einzige

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selbständigeerwerbende Person Foto- und Filmaufnahmen, Paarthe- rapiesitzungen sowie Schulungen und Ausbildungen im Bereich BDSM durchführt. Ein Erotikbetrieb dieser Art, dieser Dimension und an diesem Ort kann aus objektiver Sicht daher nicht generell aufgrund ideeller Immissionen als störende Nutzung bezeichnet werden. Daran ändert nichts, dass sich gemäss den Ausführungen des Rekurrenten im Umkreis von weniger als 200 m ein Kindergarten und eine Kirche befinden. Es mag zwar zutreffen, dass es trotzdem Personen gibt, die aus subjektiver Sicht ein Gefühl des Unbehagens oder der Unsicher- heit verspüren und aus diesem Grund ihre persönliche Wohn- und Le- bensqualität als beeinträchtigt sehen oder gar auf die Miete oder den Erwerb einer Wohnung in der Nachbarschaft verzichten, namentlich, wenn sie jegliche Erotikbetriebe (nicht nur bordellähnliche Betriebe) aus moralischen Gründen ablehnen. Ebenso kann nicht ausgeschlos- sen werden, dass Eltern mit Kindern sich selbst dann unwohl fühlen oder gar auf den Bezug einer Wohnung in der Nachbarschaft eines jeglichen Erotikbetriebs verzichten, wenn dieser nach aussen kaum in Erscheinung tritt. Jedenfalls lässt sich aber nicht sagen, die ideellen Immissionen seien generell derart, dass das gesunde Wohnen durch den Betrieb des geplanten Erotikbetriebs allgemein beeinträchtigt werde. Somit ergibt sich, dass unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse sowie der Interessen des Rekurrenten und der Nachbarn nicht von einer übermässigen Einschränkung der Wohnnutzung durch den geplanten Betrieb gesprochen werden kann. Die vom Betrieb aus- gehenden ideellen Immissionen sind damit nicht übermässig und folg- lich zulässig (vgl. dazu auch BDE Nr. 39/2007 vom 3. Dezember 2007 Erw. 5.3; BUDE Nr. 85/2022 vom 15. September 2022 Erw. 3.3.5).

4. Der Rekurrent rügt schliesslich, die Rekursgegnerin hätte verpflichtet werden müssen, die für den geplanten Erotikbetrieb «erforderlichen» Parkplätze zu erstellen.

4.1 Art. 72 Abs. 1 BauG bestimmt, dass der Bauherr bei Neuerstel- lung, Zweckänderung oder Erweiterung von Bauten und Anlagen ver- pflichtet werden könne, auf privatem Grund Abstellflächen für Motor- fahrzeuge der Benützer oder Besucher zu schaffen, soweit die örtli- chen Verhältnisse es zulassen und die Kosten zumutbar sind. Bei Art. 72 Abs. 1 BauG handelt es sich um eine Kann-Vorschrift; wenn die politische Gemeinde im kommunalen Recht – in aller Regel in ih- rem Bau- oder einem separaten Parkplatzreglement – keine Verpflich- tung zur Erstellung von Parkplätzen vorgesehen hat, kann sie diese nicht einzelfallweise und direkt gestützt auf Art. 72 Abs. 1 BauG ver- langen (GVP 2012 Nr. 88 Erw. 2.3.1; VerwGE B 2010/96 vom 10. Ok- tober 2010 Erw. 5.1).

4.2 Das kommunale Recht der Stadt Z.___ kennt keine Verpflich- tung zur Erstellung von Parkplätzen auf privaten Grundstücken. Ent- gegen der rekurrentischen Ausführungen und wie in der vorstehenden Erw. 4.1 dargelegt, stellt Art. 72 Abs.1 BauG allein keine genügende

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gesetzliche Grundlage dar, die Erstellung von Parkplätzen zu verlan- gen bzw. zu verfügen. Nicht relevant ist dabei, ob das Parkplatzange- bot – wie vom Rekurrenten dargelegt – in der Umgebung bereits be- grenzt ist und ob eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr vor- liegt. Dennoch kann hier festgehalten werden, dass die Anbindung an den öffentlichen Verkehr vorliegend – entgegen den Ausführungen des Rekurrenten – jedenfalls nicht «dürftig» ist, befindet sich das be- treffende Gebäude doch in Gehdistanz zum Hauptbahnhof und direkt an einer Bushaltestelle (vgl. dazu oben Erw. 3.3.6), welche bis nach Mitternacht regelmässig vom und zum Hauptbahnhof bedient wird. Aufgrund dieser Gegebenheiten sowie aufgrund der Tatsache, dass die Stadt Z.___ keine Verpflichtung zur Erstellung von Parkplätzen kennt, ist die Parkplatzsituation nicht zu beanstanden. Die rekurrenti- sche Rüge erweist sich als unbegründet.

5. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der geplante Erotikbetrieb zonenkonform ist, keine übermässigen (materiellen oder ideellen) Im- missionen verursacht und die Erstellung von Parkplätzen auf privatem Grund nicht erforderlich ist. Der Rekurs erweist sich deshalb als unbe- gründet und ist abzuweisen.

6.

6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Rekurrenten zu überbinden.

6.2 Der vom Rekurrenten am 28. Januar 2025 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen.

7. Der Rekurrent und die Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung

7.2 Die Rekursgegnerin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfah- ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der

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Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich der beantragten 4% Barauslagen (Fr. 110.–), ins- gesamt also auf Fr. 2'860.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist vom Rekurrenten zu bezahlen.

7.3 Da der Rekurrent mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Sein Begehren ist deshalb abzuweisen.