Handänderungssteuer

1.1 Der Steuerpflichtige X hat mit Kaufvertrag vom … 2.2012 das unüberbaute Grundstück GB A Nr. 00001 zum Preise von Fr. … erworben. Unter dem Datum vom 27.2.2012 stellte der Steuerpflichtige beim Steueramt des Kantons Solothurn das „Gesuch um steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum“. Dabei hielt er fest, dass die Baueingabe im Frühling 2013 erfolgen würde und dass Vorstudien am Laufen seien. Gestützt auf dieses Gesuch hat das Steueramt auf dem Gesuchsformular unter „1. Kontrolle“ festgehalten, dass die Handänderung von der Steuer befreit sei (Grund: Ld. [Frist]). Der Steuerpflichtige reichte am ... 3.2013 das Baugesuch bei der Stadt Solothurn ein. Am ... 5.2013 erfolgte die Baubewilligung und am ... 7.2015 nahm der kommunale Bauinspektor die Schlussabnahme vor und erklärte den Abschluss des Baubewilligungsverfahrens.

1.2 Unter dem Datum vom 8.4.2015 eröffnete das Departementssekretariat FD dem Steuerpflichtigen die Erhebung einer Handänderungssteuer im Betrage von Fr. … . Dagegen erhob der Steuerpflichtige mit Schreiben vom 7.5.2015 Einsprache und verlangte sinngemäss die Aufhebung der veranlagten Handänderungssteuer. Im Weiteren verlangte er die Einräumung der Möglichkeit zur Stellung eines Gesuches um Fristverlängerung betr. Wohnsitznahme. Das Steueramt hat die Einsprache mit Verfügung vom 13.10.2015 abgewiesen und hielt zur Begründung im Wesentlichen fest, dass die gesetzlich vorgesehene Einzugsfrist am 27.2.2014 abgelaufen sei. Der am 25.9.2015 erfolgte Einzug sei um 1 Jahr und 7 Monate zu spät erfolgt. Die Gründe für die Fristüberschreitung würden im Einflussbereich des Steuerpflichtigen liegen. Im vorliegenden Fall sei zudem vor Fristablauf kein Gesuch um Fristverlängerung gestellt worden. Deshalb liege kein Fall für eine Ausnahmebewilligung betr. Fristverlängerung vor.

2.1 Mit Schreiben vom 13.11.2015 erhob X (im Folgenden: Rekurrent) gegen den Einspracheentscheid vom 13.10.2015 Rekurs. Er verlangt die gänzliche Aufhebung der Handänderungssteuer, sowie die Einräumung der Möglichkeit zur Einreichung eines Gesuches um Fristverlängerung. Zur Begründung wird ausgeführt, dass er alle Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zur Fristerstreckung erfülle. Es liege unbestrittenermassen durch den Rekurrenten und durch seine Familie dauernd selbst genutztes Wohneigentum vor. Die Liegenschaft sei nicht zu Anlagezwecken erworben worden. Für die Bezugsfrist sehe die gesetzliche Regelung Ausnahmen vor. Bei Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahme habe der Käufer einer unüberbauten Liegenschaft Anspruch auf Befreiung von der Handänderungssteuer, auch wenn der Bezug des selbst genutzten Wohneigentums erst nach Ablauf der Zweijahresfrist erfolge. Der Rekurrent verweist in diesem Zusammenhang auf die Steuerpraxis der Steuerverwaltung, wo nicht abschliessende Gründe für eine Fristerstreckung genannt werden. Bei der Beurteilung müssten alle objektiv und subjektiv relevanten Gründe berücksichtigt werden. Massgebend sei nach der Steuerpraxis, dass der Eigentümer die Gründe für eine Verzögerung des Einzugs nicht oder nicht entscheidend beeinflussen könne und dass der Einzug innert nützlicher Frist erfolge. Im Weiteren führt der Rekurrent von ihm nicht beeinflussbare Gründe für die Fristüberschreitung an. Das Bauvorhaben sei in jedem Sinne aussergewöhnlich gewesen und habe den Rahmen zu Durchschnittseinfamilienhäusern gesprengt. Die schwierige Verkehrslage habe die Realisierung des Bauvorhabens erheblich erschwert. Es sei ein überdurchschnittliches Mass an Planung, Sorgfalt und Rücksichtnahme erforderlich gewesen. Die unzureichende Erschliessung des Grundstücks habe die Realisierung erschwert. Schwierigkeiten hätten sich durch das Erfordernis von 14 Erdsonden für die überaus grosse Baute ergeben. Normalerweise seien für ein Einfamilienhaus eine oder zwei nötig. Der Rekurrent habe die technischen Schwierigkeiten für die Umsetzung des Bauvorhabens nicht voraussehen können. Bei einer Dimension des Bauvorhabens mit 800 m² Bruttogeschossfläche, was der Grösse von drei bis vier durchschnittlichen Einfamilienhäusern entspreche, handle es sich nicht mehr um einen Normbau. Die daraus erwachsenen Verzögerungsgründe hätten nicht massgeblich im Einflussbereich des Rekurrenten gelegen. Das Bauvorhaben sei ohne jeden Verzug projektiert, geplant und umgesetzt worden. Die erste Bauherrensitzung habe schon einen Monat vor dem Liegenschaftskauf stattgefunden. Nach Durchführung eines eineinhalb Monate langen Architekturwettbewerbs habe sich der Rekurrent als Bauherr schon am 18.4.2012 für einen Architekten und sein Projekt entschieden. Wegen der technischen Schwierigkeiten habe die Projektierungsphase bis zur Einreichung des Baugesuchs 10 ½ Monate gedauert. In dieser Zeit habe der Architekt auch die umfassende genaue Kostenkalkulation vornehmen müssen. Zusätzlich habe der Rekurrent grosse Anstrengungen zur Informierung der Nachbarschaft und des Quartiers über sein grosses Bauvorhaben und die zu erwartenden Immissionen unternommen. Damit habe er die vorzeitige Auflösung potentielle Bedenken der Nachbarschaft und damit die Verzögerung durch langwierige Einspracheverfahren gegen das Bauvorhaben angestrebt. Diese Zeit müsse zu seinen Gunsten berücksichtigt werden. Es gehe nicht an, die Zeit für Rechtsmittel zu berücksichtigen und diejenige zur Verhinderung von Rechtsmitteln nicht. Der Rekurrent habe auch bei Einreichung des Baugesuches auf eine beförderliche Fertigstellung hingewirkt, indem er auf eigenes finanzielles Risiko auch ohne Vorliegen der Baubewilligung die Bauplanung weiterführen liess. Die reine Bauzeit vom Baugrubenaushub am 9.9.2013 bis zur Fertigstellung des Bauprojektes mit der Schlüsselübergabe am 17.7.2015 habe weniger als zwei Jahre gedauert. Davon habe allein die Gartengestaltung mehr als 5 Monate beansprucht. Ein Einzug sei vor deren Fertigstellung nicht möglich gewesen. Der Einzug sei bereits am 21.7.2015 und nicht wie von der Steuerverwaltung behauptet am 25.9.2015 erfolgt. Aus dem chronologischen Ablauf sei ersichtlich, dass Rekurrent und Architekt das Projekt permanent und ohne Unterbruch vorangetrieben hätten. Die für die Verzögerung massgeblichen Schwierigkeiten seien in den zu bewältigenden technischen Schwierigkeiten gelegen, welche nicht im direkten Einflussbereich des Rekurrenten gelegen hätten. Weil es nach der Steuerpraxis möglich sei, die Befreiung von der Handänderungssteuer erst nach deren Veranlagung mit Einsprache zu beantragen, könne dem Rekurrenten nicht vorgeworfen werden, er habe damit zu lange zugewartet. Die Möglichkeiten und die Notwendigkeit für eine Fristerstreckung vor Ablauf der Ordnungsfrist seien nicht im Steuergesetz und der Vollzugsverordnung aufgeführt. Diese würde lediglich in der Steuerpraxis des Kantons erwähnt, ohne dass die Modalitäten geregelt würden. Es könnten keine Rechtsfolgen zu Lasten des Rekurrenten abgeleitet werden. Der Hinweis der Vorinstanz, dass eine Fristverlängerung keinen Sinn mache, da der Rekurrent schon eingezogen sei, sei nicht zutreffend. Es hänge allein von der Behandlung der Fristverlängerung ab, ob die Steuerbefreiung bejaht werden könne. Dem Rekurrenten könne für keine Phase des Bauvorhabens vorgeworfen werden, er habe Verzögerungen selber verschuldet. Die tatsächlichen Verzögerungsgründe seien nicht im Einflussbereich des Rekurrenten gelegen. Schliesslich legt der Rekurrent Wert darauf festzuhalten, dass der Gesetzgeber denjenigen ein Steuerprivileg einräumte, welche eine Liegenschaft ausschliesslich selber und dauernd bewohnen wollen. Mit den zur Orientierung bestimmten Fristen sollten keine starren und unabänderlichen Fristen ohne Ausnahmen und Einzelfallwürdigung etabliert werden. Im vorliegenden Fall sei die Familie des Rekurrenten eindeutig innert nützlicher Frist in das Familieneigenheim eingezogen, weshalb sie Anspruch auf die Steuerbefreiung hätten. Es könne nicht sein, dass Personen, die entsprechend ihrer finanziellen Lage höchste Ansprüche an den Ausbaustandort, die Originalität des Baus, die Umweltverträglichkeit und Nachhaltigkeit hätten, steuerlich bestraft würden. Dies sei nicht der Sinn der Gesetzesnorm. Deshalb sei der Entscheid der Vorinstanz auch im Lichte des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit als unrichtig zu qualifizieren und aufzuheben.

2.2 In ihrer Vernehmlassung vom 6.1.2016 beantragt das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Die Vorinstanz bestreite nicht, dass die Familie des Rekurrenten die Liegenschaft dauernd und ausschliesslich selbst bewohne. Es gehe im vorliegenden Verfahren nur darum, dass die vorgegebene Frist vom Erwerb bis zum tatsächlichen Einzug um mehr als ein Jahr überschritten worden sei. Es sei aus den eingereichten Unterlagen ersichtlich, dass es sich um ein umfangreiches und eher aussergewöhnliches Projekt handle. Im Gegensatz zum Rekurrenten betont das Steueramt, unter Hinweis auf die wesentlichen Baudaten, dass das Projekt nicht ohne Verzug vorangetrieben worden sei. Auffällig sei, dass zwischen dem Entscheid für den Architekten und der Baugesuchseinreichung zehneinhalb Monate vergangen seien. Zudem datierten die Werkpläne vom Herbst 2013, womit sie mehr als sechs Monate nach Eingabe des Baugesuchs und vier Monate nach Erteilung des Baugesuchs erstellt worden seien. Zudem sei auffällig, dass zwischen dem Erteilen der Baubewilligung und dem Spatenstich nochmals vier Monate vergangen seien. Es sei nicht ersichtlich, warum die Zeit der schulfreien Sommerferien nicht genutzt worden sei, um das Bauprojekt zu starten. Damit hätte die vom Rekurrenten geltend gemachte Gefährdung der Schulkinder vermieden und Zeit gespart werden können. Schliesslich habe sich der Rekurrent nach Bauabnahme im Juli 2015 nochmals zwei Monate Zeit gelassen, um die Liegenschaft effektiv zu beziehen. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Rekurrent trotz offensichtlichem Überschreiten der Einzugsfrist nicht mit dem Steueramt Kontakt aufgenommen und eine Fristerstreckung verlangt habe. Es handle sich nicht um eine minimale Fristüberschreitung von einem oder zwei Monaten. Der Rekurrent selber habe ausgeführt, es sei ihm bewusst gewesen, dass selbst bei optimalem Bauablauf ohne Verzögerung eine Fertigstellung innerhalb der Frist von zwei Jahren nicht möglich gewesen wäre. Der Steueranspruch sei mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages am … 2.2012 entstanden. Das damals gestellte Gesuch um steuerfreie Handänderung sei nur vorläufig gutgeheissen worden. Der Rekurrent habe gewusst, dass ein definitiver Entscheid über die Steuerbefreiung erst - wie auf dem Formular vermerkt - nach der zweiten Kontrolle gewährt werden könne. Unter Hinweis auf die allgemeine gesetzliche Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen hält die Steuerverwaltung fest, dass sie nicht verpflichtet sei, steuermindernde oder steueraufhebende Tatsachen abzuklären. Der Rekurrent hätte darlegen müssen, dass sich der Einzugstermin verzögere und er hätte dafür ein Fristerstreckungsgesuch einreichen müssen. Die gesetzlich verankerte zweijährige Einzugsfrist sei in der Steuerpraxis 2013 Nr. 4 erwähnt und zudem auf dem Gesuchsformular ausdrücklich festgehalten. Mit dem Unterlassen der Kontaktaufnahme zur Steuerbehörde, um eine Fristverlängerung zu beantragen, habe er seine Mitwirkungspflichten verletzt.

2.3 In seiner Replik vom 4.2.2016 hält der Rekurrent an seinen Anträgen fest. Er stellt fest, dass die Steuerverwaltung den aussergewöhnlichen Umfang des Projektes und folglich das Vorliegen eines Ausnahmesachverhaltes bestätigt habe. Die Steuerverwaltung habe es dann aber unterlassen, die zwingend notwendige Einzelfallbetrachtung aller konkreten Umstände vorzunehmen. In der Folge setzt sich der Rekurrent mit dem Vorwurf auseinander, dass er das Projekt nicht zügig vorangetrieben habe. Der Rekurrent bestreitet diese Behauptung der Steuerverwaltung. Es handle sich alleine schon wegen dessen Grösse um ein Ausnahmebauvorhaben. Zur Illustration bietet der Rekurrent die Befragung seines Architekten und einen Augenschein am Bauobjekt an. Beim grossen Projekt sei die Kostenkalkulation sehr aufwendig gewesen. Der Zeitaufwand für die einzelnen Projektphasen und Arbeitsschritte erscheine mit 10 ½ Monaten keineswegs als relativ lang, sondern als überaus effizient. Der Vorwurf, dass das Projekt nicht zügig vorangetrieben worden sei, wird bestritten. Bis zur Einreichung des Baugesuches hätten 11 protokollierte Bauherrensitzungen stattgefunden. Die Auftragserteilungen an den Architekten seien immer mit konkreten Fristen erfolgt. Allein der Arbeitsaufwand des Architekten habe pro Monat durchschnittlich 140 Stunden betragen. Die ersten Pläne seien bereits im Rahmen des Wettbewerbs angefertigt und dann schrittweise angepasst und detailliert worden. Dazu reicht der Rekurrent eine grosse Zahl von Sitzungsprotokollen und Plänen ein. Der Rekurrent betont, dass die Zeit von vier Monaten zwischen Erteilen der Baubewilligung und dem Spatenstich nicht ungenützt verstrichen sei. Bei dieser Periode habe es sich um eine zentrale Projektphase gehandelt mit Erstellen der Ausschreibungspläne, Zustellung der Ausschreibungen an die Werkunternehmer, Evaluierung, Vollzug der Vergaben und Ausführung der Werkpläne. Diese Arbeiten würden normalerweise erst bei Vorliegen der Baubewilligung erfolgen. Der Rekurrent habe auf eigenes Kostenrisiko zwecks beförderlicher Projektabwicklung diese Arbeiten vorgezogen. In dieser Phase entstünden in der Regel 30 % der Honorarkosten. Der durchschnittliche Arbeitsaufwand des Architekten für diese Projektphase habe 121 Stunden pro Monat betragen. Die schwierige Zufahrtssituation habe grosse Anforderungen an Planung, Koordination und Logistik gestellt. Es seien über 84 protokollierte wöchentliche Bauherrensitzungen mit den beteiligten Werkunternehmern nötig gewesen. Diese seien mit hunderten von Plänen bedient worden. Der international tätige Rekurrent habe als Bauherr zur Vermeidung von Projektverzögerungen mittels E-Mails (1'126 E-Mails) sichergestellt, dass er alle in seinem Einflussbereich liegenden Vorkehrungen ohne Zeitverzug treffen konnte. Zum Vorwurf des zweimonatigen Verzugs für den effektiven Bezug der Liegenschaft hält der Rekurrent fest, dass nach der Bauabnahme am … 7.2015 noch diverse Umgebungsarbeiten hätten abgeschlossen werden müssen. Dazu seien die Installation von Hausanlagen, das Einrichten des Hauses und die Dislokation des umfangreichen Haushaltes einer vierköpfigen Familie gekommen. Dafür würden zwei Monate als überaus effizient erscheinen. Seit Bauabnahme seien zudem noch 326 Arbeitsstunden des Architekten nötig gewesen. Zum Vorwurf der Verletzung von Mitwirkungspflichten hält der Rekurrent fest, dass dieser nicht zutreffe. Er habe bereits mit Eingabe vom 7.5.2015 gegenüber dem Steueramt die Verzögerung beim Einzug dargelegt und um Einräumung der Möglichkeit zur Fristverlängerung ersucht, was ihm vom Steueramt am 13.10.2015 zu Unrecht verweigert worden sei. Zum Vorhalt des Steueramtes, dass die zweijährige Einzugsfrist klar verankert sei, hält der Rekurrent fest, dass nach dem Wortlaut der Verordnung explizit auf Ausnahmen hingewiesen würde und die Frist mit „in der Regel zwei Jahre“ umschrieben sei. Das Steueramt habe die dafür notwendige Einzelfallprüfung nicht vorgenommen und ihr Ermessen verletzt. Ohne Einholung einer Stellungnahme habe das Steueramt die Steuerbefreiung abgesprochen, womit das rechtliche Gehör verletzt worden sei. Der Rekurrent wiederholt seinen Vorwurf, dass das Steueramt mit seiner Steuerveranlagung gegen das verfassungsmässige Gebot der Verhältnismässigkeit verstossen habe. Die Ermessensausübung unter Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse des vorliegenden Einzelfalles sei auch im Hinblick auf den vom Rekurrenten zu versteuernden Eigenmietwert angezeigt. Mit Eingabe vom 17.11.2015 liess der Rekurrent beim Steuergericht noch eine detaillierte Kostennote seines Rechtsvertreters einreichen.