Handänderungssteuer

Rubrum

Steuergericht

Urteil vom 23. Januar 2017

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Acemoglu, Roberti

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2016.3

A

v.d.

gegen

Kant. Steueramt

betreffend Handänderungssteuer

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 A (nachfolgend: Käuferin) erwarb mit Kaufvertrag vom 14. Juni 2012 (Übergang von Nutzen und Gefahr: 1. August 2012) das Grundstück GB X Nr. 001 zu einem Preis von CHF 1'030'000.00. Gleichzeitig wurde mit dem entsprechenden Formular ein Gesuch um steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum gestellt. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 14. August 2015 stellte das Departementssekratariat des Finanzdepartements Kanton Solothurn der Käuferin nachträglich die Handänderungssteuer von CHF 22‘660.00 in Rechnung.

1.2 Gegen diese Veranlagungsverfügung liess die Käuferin mit Schreiben vom 2. September 2015 durch ihren Vertreter Einsprache erheben mit dem Begehren, es sei die Veranlagung aufzuheben und festzustellen, dass keine Handänderungssteuer geschuldet sei. Zur Begründung wurde im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass die Käuferin das Einfamilienhaus mit ihrem Ehemann und ihren beiden Kindern bewohne. Da es insgesamt sieben Zimmer aufweise, hätten sich die Ehegatten ein Jahr nach dem Antritt entschlossen, vorübergehend bis zur Geburt eines dritten Kindes und/oder wenn die Kinder grösser seien, ein Zimmer zu vermieten. Eine bleibende Vermietung sei nie geplant gewesen. Wenn die Käuferin das Haus nach 13 Monaten verkauft hätte, wäre keine Steuer erhoben worden. Nun sei ein Jahr nach Bezug lediglich ein Zimmer vermietet worden. Wenn wegen dieses geringen, vorübergehenden Ertrages die Steuerbefreiung wegfallen würde, so würde dies dem gesetzlichen Ziel der Eigentumsförderung widersprechen.

Mit Verfügung vom 13. April 2016 wurde die Einsprache durch das Steueramt des Kantons Solothurn teilweise gutgeheissen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass die tatsächlich erfolgte Vermietung eines Zimmers die Gewährung der Steuerbefreiung ausschliesse. Die Tatsache, dass es sich bloss um eine vorübergehende Vermietung handle, ändere nichts daran, dass keine ausschliessliche und dauernde Selbstnutzung mehr vorliege. In Anbetracht der Tatsache, dass im Kaufvertrag eine hälftige Übernahme einer allfälligen Handänderungssteuer durch den Verkäufer vereinbart sei, wurde jedoch die Veranlagungsverfügung vom 14. August 2015 aufgehoben und die geschuldete Handänderungssteuer auf CHF 22‘413.45 reduziert.

2.1 Gegen diesen Einspracheentscheid führt die Käuferin (nachfolgend Rekurrentin) mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 13. Mai 2016 Rekurs an das Kantonale Steuergericht mit den Rechtsbegehren, es sei die Verfügung vom 13. April 2016 und die Veranlagung vom 14. August 2015 aufzuheben und festzustellen, dass keine Handänderungssteuer geschuldet sei; unter o/e-Kostenfolge. Zur Begründung wird insbesondere ausgeführt, die erworbene Liegenschaft werde durch die Rekurrentin mit ihrem Ehemann und zwei kleinen Kindern selbst bewohnt. Da sie insgesamt sieben Zimmer aufweise, hätten sich die Ehegatten entschlossen, vorübergehend bis zur Geburt eines dritten Kindes ein Zimmer an einen Studenten zu vermieten, was 13 Monate nach Bezug erfolgt sei. Der Fall sei nicht vergleichbar mit dem Entscheid des kantonalen Steuergerichts SGNEB.2012.9 bzw. KSGE 2012 Nr. 13. Bei den vereinzelten Entscheiden des Steuergerichts zu diesem Punkt könne kaum von einer ständigen Praxis die Rede sein. Die gesetzliche Ordnung sei nach ihrem Wortlaut, aber auch nach den Motiven auszulegen. Die Steuerbefreiung solle den Eigentumserwerb zu eigenen Wohnzwecken fördern, insbesondere den Erwerb durch junge Familien. Die teilweise, vorübergehende Vermietung dürfe gegenüber einem Weiterverkauf nach 13 Monaten steuerlich nicht schlechter gestellt werden, da die beiden Vorgänge „in Bezug auf die Selbstumnutzung“ die gleiche Wirkung zeigen w.den.

2.2 Mit Vernehmlassung vom 27. Mai 2016 beantragte das Steueramt die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Zur Begründung hielt es an den Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid vom 13. April 2016 vollumfänglich fest und führte des Weiteren aus, dass die Behauptung, die Vermietung sei erst 13. Monate nach dem Bezug der Liegenschaft (25. September 2012) erfolgt, nicht belegt sei. Die Rekurrentin habe sich im August 2013 bei Airbnb angemeldet. Auch in den Jahren 2014 und 2015 habe die Rekurrentin gemäss den entsprechenden Rückmeldungen ein Zimmer in der Liegenschaft über Airbnb vermietet. Im Jahr 2015 sei das Zimmer schliesslich während rund acht Monaten an B vermietet worden. Entgegen dem Vertreter der Rekurrentin könne aus dem Urteil SGNEB.2012.9 des Steuergerichts vom 12. August 2013 nicht abgeleitet werden, dass nur eine Vermietung zu Geschäftszwecken eine Steuerbefreiung ausschliesse. In den Fällen SGNEB.2012.2 und SGNEB.2012.5 sei jeweils bei der Führung eines Mehrgenerationenhaushalts weiterhin von einer Ausschliesslichkeit der Selbstnutzung ausgegangen worden, wobei keine Miete oder Beiträge an die Wohnkosten geflossen seien. Diese Fälle liessen sich nicht mit dem vorliegenden Sachverhalt vergleichen. Schliesslich handle es sich bei einem Weiterverkauf ein Jahr nach dem Bezug der Liegenschaft um einen von einer teilweisen Vermietung unterschiedlichen Sachverhalt. Ein Weiterverkauf sei im Rahmen der Gesetzgebung bewusst anders behandelt worden, um die berufliche Mobilität der Steuerpflichtigen nicht zu behindern. Eine Gleichbehandlung der unterschiedlichen Sachverhalte komme nicht in Betracht.

2.3 Die Vernehmlassung wurde der Rekurrentin am 3. Juni 2016 zur Kenntnisnahme und zur allfälligen Stellungnahme zugestellt. Innert erstreckter Frist erfolgte am 29. Juli 2016 die Stellungnahme der Rekurrentin, in welcher diese im Wesentlichen an der Argumentation im Rekurs festhielt. Zusätzlich wird neu ausgeführt, die Rekurrentin verhalte sich sehr steuerehrlich, indem sie alle Einnahmen über „Airbnb“ deklariere. Die Vermietung sei tatsächlich nach rund einem Jahr erfolgt. Es werde nach wie vor ein Zimmer vermietet. Die Rekurrentin sei aber mit einem dritten Kind schwanger, und es sei beabsichtigt, nach dessen Geburt zur Unterstützung ein Au-Pair aufzunehmen, womit die Vermietung dann entfalle. Das Gesetz sei einerseits nach seinem Wortlaut, aber auch nach seinem Sinn und Zweck auszulegen, wobei der Wille des historischen Gesetzgebers gerade bei jüngeren Gesetzen heranzuziehen sei. Dazu lässt die Rekurrentin den Entscheid des Bundesgerichts 9C_698/2015, E. 5.1 zitieren. Daraus ergebe sich, dass - analog zum Steueraufschub im Bereich der Grundstückgewinnsteuer - das Kriterium der Ausschliesslichkeit unter dem Aspekt der Dauerhaftigkeit zu würdigen sei. Wer wie vorliegend während beschränkter Zeit einzelne Zimmer vermiete, gebe damit die dauernde Selbstnutzung nicht auf. Schliesslich sei die Steuerbefreiung auch zu gewähren, wenn nach einem Jahr ausschliesslicher Selbstnutzung kein Verkauf, sondern eine teilweise Vermietung erfolge.

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