Handänderungssteuer

1.

Der Rekurs wurde form- und fristgerecht eingereicht. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 214 Abs. 3 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG; BGS 614.11) die für die Beurteilung eines Rekurses gegen einen Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramts zuständige Rechtsmittelinstanz. Die Rekurrenten sind durch den Einspracheentscheid beschwert und ohne Weiteres zum Rekurs legitimiert. Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.

Vorweg stellen die Rekurrenten den Antrag, die Angelegenheit sei ohne kostenpflichtiges Gerichtsverfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese habe einen Augenschein durchzuführen. Dazu ist festzuhalten, dass es sich beim Steuergericht des Kantons Solothurn gemäss der obigen Erwägung zur Eintretensfrage um die gesetzlich vorgesehene Instanz zur Beurteilung von Rekursen gegen Einspracheentscheide der Vorinstanz handelt, welche – wie hier – die Handänderungssteuer betreffen. Es obliegt nicht den Rekurrenten zu bestimmen, durch welche Instanz ein Rechtsmittel beurteilt wird. Sodann ist darauf hinzuweisen, dass das Steuergericht über eine volle Kognition in der Sache verfügt und somit sämtliche Vorbringen der Rekurrenten frei prüft.

Ein Augenschein vor Ort wird gemäss Praxis des Steuergerichts durchgeführt, wenn sich aufgrund der Akten Fragen stellen und Unsicherheiten ergeben, welche nur aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geklärt werden können. Gestützt darauf drängt sich ein Augenschein im vorliegenden Fall indes nicht auf. Vielmehr ist festzuhalten, dass die Rekurrenten selbst entsprechende Pläne des Gebäudes zu den Akten gereicht haben und nicht geltend gemacht haben, dass die Situation vor Ort davon abweichen würde. Die dem Steuergericht vorliegenden Akten bilden daher eine genügende Grundlage zur Beurteilung der sich stellenden Rechtsfragen.

3.

Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handän-derungssteuer. Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübergang als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis resp. der Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG sind der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum steuerfrei.

Im vorliegenden Fall ist unbestritten geblieben, dass die Voraussetzung der "Dauerhaftigkeit" gegeben ist. Strittig ist hingegen, ob die Rekurrenten die von ihnen erworbene Liegenschaft ausschliesslich selbst als Wohneigentum nutzen.

3.1

Ausgangspunkt bildet der Wortlaut von § 207 Abs. 1 lit. g StG, der „den Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum“ als steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu anderen Handänderungen an Grundstücken) privilegieren will. Oberwähnte Gesetzesbestimmung wurde durch die kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der angefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative „Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum“. Bezüglich der "Ausschliesslichkeit" ist die Norm auszulegen.

Das Steuergericht hat sich in einem Urteil vom 4. März 2013 (SGNEB.2012.8) umfassend mit der Auslegung respektive Interpretation von § 207 Abs. 1 lit. g StG auseinandergesetzt und eine systematisch-teleologischen Auslegung vorgenommen, bei der der Sinn einer Rechtsnorm durch ihr Verhältnis zu anderen Rechtsnormen und durch den systematischen Zusammenhang bestimmt wird. Bei der teleologischen Auslegung wird auf die Zweckvorstellung abgestellt, die mit der Rechtsnorm verbunden ist. Hieraus ergibt sich dass die ausschliessliche Selbstnutzung zu verneinen ist, wenn eine Liegenschaft über mehrere unabhängig voneinander bestehende Wohneinheiten verfügen, die je separat bewohnt werden können und über separate Zugänge verfügen, was vorliegend unstrittig der Fall ist.

3.2

Indes stellt sich die Frage, ob die Rekurrenten nicht als wirtschaftliche Einheit einen sogenannten Mehrgenerationenhaushalt führen. Dabei ist davon auszugehen, dass der Begriff der ausschliesslichen Selbstnutzung restriktiv auszulegen ist, zumal es sich dabei um einen steuerbefreienden Tatbestand handelt.

Im vorliegenden Fall kann den eingereichten Plänen entnommen werden, dass das Grundstück im Erdgeschoss und im 1. Stock über komplette Wohnungen mit Küche und Sanitäreinrichtungen verfügt. Damit wird das Führen von verschiedenen Haushalten ermöglicht, was denn auch von den Rekurrenten nicht bestritten wird. Unbeachtlich bleiben kann dabei, ob das Dachgeschoss tatsächlich als eigene Wohneinheit zu betrachten sei, zumal geltend gemacht wird, dass dieses im heutigen Zustand nicht bewohnt werden kann. Denn nichtsdestotrotz bestehen zwei unabhängige Wohneinheiten, welche eine separate Haushaltsführung möglich machen und unter den gegebenen Umständen als wahrscheinlich erscheinen lassen. Es handelt sich mitunter nicht um einen eigentlichen Mehrgenerationenhaushalt, sondern vielmehr um Familienmitglieder unterschiedlicher Generationen, welche in derselben Liegenschaft leben.

3.3

Nach dem Ausgeführten haben die Rekurrenten die fragliche Liegenschaft nicht als ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben; der Erwerb des Grundstückes unterliegt daher der Handänderungssteuer. Deren Höhe ist grundsätzlich unbestritten geblieben. Der Rekurs erweist sich demnach als unbegründet und ist deshalb abzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Kosten unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen. Die Verfahrenskosten sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs auf CHF 1'160.00 festzusetzen. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen.

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