Baubewilligung

1.

Der unterlegene Rekurrent lässt im vorliegenden Beschwerdeverfahren noch fol­gende Rügen erheben: Die Ausnützungsübertragung ab der Erschliessungsparzelle Kat. Nr. 03 verstosse gegen § 259 Abs. 2 PBG. Das streitige Vorhaben sei daher nicht bewil­li­gungsfähig, da es zu einer Übernutzung des Baugrundstücks Kat.Nr. 02 führe. Sodann kön­ne der Mangel des fehlenden Parkplatznachweises nicht mittels einer Neben­bestim­mung behoben werden, da kein nur untergeordneter Mangel im Sinn von § 321 PBG vor­liege. Schliesslich sei angesichts der bereits heute prekären Zufahrtsverhältnisse von der Bau­herr­schaft vor der Baufreigabe ein Plan über den Baustellenverkehr und die Baustellen­installa­tion vorzulegen. - Im Zusammenhang mit dem Schutzraumnachweis und der Kana­lisation werden im vorliegenden Beschwerdeverfahren keine Einwände mehr vorgebracht.

2.

a) Zur Behauptung der Übernutzung des Baugrundstücks und in diesem Zusam­menhang zur Frage der massgeblichen Grundfläche gemäss § 259 PBG hat die Baurekurs­kommission III auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zum neu gefassten § 259 PBG verwiesen und erwogen, dass durch Wegrechte belastete Flächen, die auch der Er­schlies­­sung von wenigen Nachbargrundstücken dienten, nicht mehr von der massgeblichen Grundfläche abzuziehen seien. Verkehrsflächen, die nicht auf übergeordneten Festlegungen beruhten, seien zur massgeblichen Grundfläche zu zählen, dies unabhängig davon, ob sie nur der grundstückinternen Erschliessung dienten oder nicht. Damit stehe ausser Zweifel, dass vorliegend die der Erschliessung von lediglich vier Grundstücken dienende abparzel­lierte Fläche von Kat.Nr. 03 bei der Bestimmung der massgeblichen Grundfläche zu be­rück­­sichtigen sei. Diese Fläche setze sich aus dem eigentlichen Baugrundstück und dem den privaten Rekursgegnern zustehenden Miteigentumsanteil von einem Drittel der Par­zelle Kat.Nr. 03 zusammen. Der Umstand, dass dieses Grundstück teilweise mit Gara­gen­bauten überstellt sei, die den übrigen Miteigentümern gehörten, könne der Bauherr­schaft nicht entgegengehalten werden. Die dadurch konsumierte Ausnützung müssten sich jene Eigen­tümer zulasten ihrer Miteigentumsanteile anrechnen lassen.

b) Der Beschwerdeführer lässt zur Frage der massgeblichen Grundfläche zusam­men­gefasst geltend machen, dass die Baurekurskommission III übersehen habe, dass im Ent­scheid RB 1993 Nr. 45 vom Verwaltungsgericht lediglich die Frage zu beurteilen ge­wesen sei, ob eine innerhalb des Baugrundstücks liegende und der Erschliessung von Dritt­grund­stücken dienende Wegfläche an die massgebliche Grundfläche anzurechnen sei oder nicht. Offen gelassen worden sei vom Verwaltungsgericht ausdrücklich, wie es sich bei ei­ner als eigene Wegparzelle ausgeschiedenen Zufahrtsstrasse verhalte. Ein solcher Fall aber sei hier gegeben. Die in Frage stehende Parzelle diene der Erschliessung von vier Lie­gen­schaf­ten. Auf der Miteigentumsparzelle befänden sich drei aneinandergebaute Garagen. Ei­ne Ga­rage diene dem Grundstück Kat.Nr. 05 (E), und zwei Garagen stün­den zur ausschliesslichen Nut­zung der Liegenschaft des Beschwerdeführers zur Verfü­gung. Im Baugesuch wiesen die pri­vaten Beschwerdegegner auf der Miteigentumsparzelle einen of­fe­nen Parkplatz aus, ob­wohl eine entsprechende Nutzungsvereinbarung unter den Mit­eigen­tümern fehle. Im öffent­lich be­urkundeten Kaufvertrag vom 27. März 1972 seien die Inte­res­sen der drei Grundei­gen­tümer gleichmässig gewahrt worden. Da die Lage der Grund­­­stücke Kat.Nrn. 04 und 05 keine Ga­ra­ge auf der eigenen Liegenschaft erlaubten, sei diesen Miteigentümern die Möglichkeit eröf­f­net worden, eine bzw. zwei Garagen auf der Miteigen­tumsparzelle zu erstellen. Im Ge­gen­zug seien dem privaten Beschwerdegegner bzw. dessen Grundstück verschiedene Vor­teile eingeräumt worden (Näherbaurecht für dessen Garage­trakt und für das Wohnhaus). Es be­stehe daher kein Grund, in den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag einzugreifen und nach­träglich einem Miteigentümer irgendwelche ungerecht­fertigten Vorteile einzuräumen. Durch den Ausbau der Liegenschaft der privaten Beschwer­degegner werde die Miteigen­tums­par­zelle als Erschliessungsfläche in weitergehendem Um­fang als bisher in Anspruch genom­men. Damit diene die Parzelle nicht bloss einigen weni­gen Liegenschaften als Er­schliessung, sondern mehreren Wohneinheiten. Die Ausnützungs­übertragung von einem solchen Grund­stück sei durch § 259 PBG nicht gedeckt. Als mass­geb­liche Grundfläche werde vorliegend die von der Baueingabe erfasste Fläche bezeichnet. Die Miteigentums­parzelle werde indes­sen davon nicht erfasst. Das sei schon deshalb nicht möglich, weil die Zustimmung der üb­rigen Miteigentümer nicht vorliege, die aber im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG vorliegen müsste. Zu beachten sei sodann, dass die Miteigentums­parzelle ein Ausmass von 589 m2 aufweise und damit ein Potential einer zusätzlichen Bau­masse von 1'060.2 m3 enthalte. Das in Frage stehende Gebiet sei aus verschiedenen Gründen nicht geeignet, eine solche zusätz­liche Baumasse zu verkraften (was näher dargelegt wird). Hinsichtlich der Zu­stimmung der übrigen Miteigentümer zur Ausnützungsübertragung seien die Bestimmungen der Art. 646 ff.­ ZGB massgebend. Gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB bedürfe es zur Veräus­serung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestim­mung der Über­ein­stim­mung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung ver­ein­bart hätten, was nicht der Fall sei. Neben der blossen Erschliessungsfunktion komme der Mitei­gentums­parzelle eine weitergehende Bedeutung zu, nämlich jene der Ab­stell­fläche für Fahr­zeuge. Es wäre denkbar und auch zulässig, dass auf dem Grundstück wei­tere Garagen errich­tet würden, sofern unter den Miteigentümern eine entsprechende Eini­gung erzielt wür­de. Ga­ra­gen aber seien bei der Berechnung der Baumassenziffer zu berück­sichtigen. Damit würde die Übertragung eines Drittels der zulässigen Baumassenziffer die Rechte der übrigen Mit­eigen­tümer beeinträchtigen. Eine Ausnützungsübertragung ohne Zu­stimmung der übri­gen Miteigentümer sei nicht zulässig. Da eine solche Zustimmung nicht vorliege, sei die Bau­be­willigung wegen Übernutzung des Baugrundstücks aufzuheben.

c) aa) Die Baurekurskommission III ist wie erwähnt unter Hinweis auf den in RB 1993 Nr. 45 publizierten Verwaltungsgerichtsentscheid zum Schluss gekommen, dass die im Miteigentum der privaten Beschwerdegegnerschaft stehende Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03 bei der Bestimmung der massgeblichen Grundfläche gemäss § 259 PBG zu be­rücksichtigen sei. Der Beschwerdeführer hält dafür, dass das abzulehnen sei, weil hier ent­gegen dem im genannten Entscheid gegebenen Sachverhalt eine abparzellierte Fläche vor­liege. - Richtig ist, dass das Verwaltungsgericht in RB 1993 Nr. 45 ausdrücklich offen ge­lassen hat, wie es sich mit der Anrechenbarkeit einer als eigenes Grundstück ausgeschie­de­nen Zufahrtsstrasse verhält. Indessen hat das Gericht die Anrechenbarkeit einer solchen Par­­zelle an die massgebliche Grundfläche in einem Urteil vom 27. September 1995 (RB 1995 Nr. 83) ausdrücklich bejaht. Diese Auffassung hat es in einem nicht publizierten Entscheid vom 15. März 1996 (VB.95.00163 + 00164) bestätigt und dazu erwogen, es sei nicht einzusehen, warum der Sachverhalt einer abparzellierten Fläche mit servitutarisch ge­sicherten Wegrechten im Hinblick auf § 259 PBG rechtlich aus grundsätzlichen Überle­gun­gen anders gewürdigt werden sollte als die in RB 1993 Nr. 45 gegebene Situation. Da­ran ist festzuhalten. Der vom Beschwerdeführer vertretenen Auffassung ist nicht zu folgen. Kei­­nem Zweifel kann sodann unterliegen, dass es hier um einige wenige Grundstücke geht, die über die Parzelle Kat.Nr. 03 erschlossen werden. Daran ändert das vorliegend strei­tige Umbauvorhaben, mit dem eine zusätzliche Wohneinheit geschaffen werden soll, nichts. Im genannten Urteil vom 27. September 1995 (RB 1995 Nr. 83) hat das Verwal­tungsgericht im Übrigen festgehalten, dass eine (abparzellierte) Privatstrasse, die der Er­schliessung von zehn Wohneinheiten diene, zu der für die Ausnützung massgeblichen Grundfläche zähle. Auch insofern ist der Standpunkt des Beschwerdeführers abzulehnen.

bb) Der Umstand, dass auf der Miteigentumsparzelle drei aneinandergebaute Ga­ragen stehen, ist nicht entscheidend, da jedenfalls nicht geltend gemacht wird, das Grund­stück Kat.Nr. 03 sei baulich bereits in einem solchen Umfang ausgenützt, dass eine Be­an­spruchung der Ausnützungsreserve dieser Parzelle nicht mehr möglich sei. Schliesslich ist nicht klar, was damit gemeint ist, wenn in der Beschwerdeschrift (S. 5) gesagt wird, dass die Miteigentumsparzelle von der Baueingabe nicht erfasst werde. Gemäss der dem Bauge­such beigelegten Ausnützungsberechnung geht die private Beschwerdegegnerschaft von der auf dem Baugrundstück erlaubten Baumasse aus. Hinzu gerechnet wird ein Drittel der Fläche der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03. Damit wird dieses letztere Grundstück im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG von der Baueingabe erfasst. Gegen die streitige Ausnüt­zungs­­übertragung ist (unter öffentlichrechtlichen Gesichtspunkten) auch angesichts der unmittel­baren Nachbarschaft der beiden Grundstücke und der geltenden gleichen Zonen­vorschrif­ten nichts einzuwenden (vgl. dazu RB 1995 Nr. 82 = BEZ 1995 Nr. 31; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, Bern 1992, N. 131 ff.).

d) Der Beschwerdeführer wendet insbesondere ein, dass die private Beschwer­de­ge­gnerschaft nicht Alleineigentümerin des Grundstücks Kat.Nr. 03 sei. Vielmehr befinde sich die Erschliessungsparzelle im Miteigentum von drei Anstössern. Diese rechtliche Si­­­tua­tion schliesse die streitige Ausnützungsübertragung aus, da der Beschwerdeführer damit nicht einverstanden sei. - Die Baurekurskommission III hat zu dieser Frage in einem Satz festge­halten, dass es für die der Miteigentumsquote entsprechende Ausnützungsüber­tra­gung kei­ner Zustimmung der übrigen Miteigentümer bedürfe.

aa) Die private Beschwerdegegnerschaft ist unbestritten zu einem Drittel Miteigen­tümerin an der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03. Gemäss Art. 646 Abs. 3 ZGB hat jeder Miteigentümer für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, und es kann dieser Anteil von ihm veräussert und verpfändet und von seinen Gläubigern gepfän­det wer­den. Die gemäss Baugesuch auf das Baugrundstück Kat.Nr. 02 zu übertragende Ausnüt­zung entspricht genau der der privaten Beschwerdegegnerschaft zustehenden Mit­eigen­tums­quote von einem Drittel (act. 8/12.2). Es liegt mithin eine Verfügung über die Quote vor, was mit Art. 646 Abs. 3 ZGB ohne weiteres vereinbar ist (vgl. dazu: Christoph Brun­ner/Jörg Wichtermann in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht/­Schwei­ze­ri­sches Zivilgesetzbuch II [Basler Kommentar], Art. 646 N. 21 ff.). Ein Sachverhalt im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB ist offensichtlich nicht gegeben. Weder wird die Sache als Gan­zes (das Grundstück als solches) veräussert, noch im Sinn dieser Bestimmung belastet. Mit der Ausnützungsübertragung wird nicht in die Rechte der übrigen Miteigentümer eingegrif­fen. Diesen steht selbstverständlich das gleiche Recht zu. Die Ausnützungsübertragung hat je­doch zur Folge, dass der privaten Beschwerdegegnerschaft keine Ausnützungsreserve zur Realisierung eines Bauvorhabens auf der Erschliessungsparzelle mehr zur Verfügung steht. Zur Klarstellung dieser Rechtslage hat die Baurekurskommission III die Anmerkung der er­wähnten öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angeordnet. Der Rekurskommission ist auch ohne weiteres darin zu folgen, dass der Bauherrschaft nicht ent­­­gegengehalten werden kann, dass die Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03 mit drei den üb­rigen Miteigentümern gehörenden Garagen überstellt ist. Die durch diese Bauten kon­su­mier­te Ausnützung müssen sich die beiden andern Miteigentümer anrechnen lassen. Klar verfehlt ist schliesslich auch der Einwand des Beschwerdeführers, dass durch die Ausnüt­zungsübertragung die Rechte der beiden anderen Miteigentümer deshalb beeinträchtigt wür­­den, weil im Fall einer Einigung aller Miteigentümer die Möglichkeit der Erstellung weiterer Garagenbauten eingeschränkt würde. Durch die Nutzungsübertragung wird eben gerade nicht in die Rechte der beiden anderen Miteigentümer eingegriffen. Die Miteigen­tümer können sich hinsichtlich einer Verfügung über die Sache im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB (z.B. über die Erstellung weiterer Garagebauten) selbstverständlich immer ei­nigen. Diese latent gegebene Möglichkeit hindert jedoch die private Beschwerde­gegner­schaft nicht an der Verfügung über ihren Anteil. Rechte der beiden übrigen Miteigentümer werden jedenfalls dadurch nicht verletzt. Ein Anwendungsfall von § 310 Abs. 3 PBG liegt nicht vor. Der Einwand der Übernutzung ist daher unbegründet.

bb) Schliesslich kann auch aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 27. März 1972 nichts zu Gunsten des Beschwerdeführers abgeleitet werden. Diesem Ver­trag ist mit keinem Wort zu entnehmen, dass die private Beschwerdegegnerschaft in der Verfügung über ihre Quote im Sinn des Standpunkts des Beschwerdeführers irgendwie eingeschränkt wäre. Was damals zwischen den drei Miteigentümern hinsichtlich der Er­stellung von Garagenbauten und der gegenseitigen Einräumung von Näherbaurechten ver­einbart worden ist, ist für den Entscheid über die heutige Streitfrage ohne Bedeutung.

3.

a) aa) Hinsichtlich der Pflichtabstellplätze hat die Baurekurskommission III fest­gehalten, dass der Gemeinderat D über diese Frage noch nicht entschieden habe. Die Frage könne daher auch nicht Gegenstand des Rekursverfahrens sein. Im Übrigen sei die Behaup­tung, dass die Raumanordnung im in Frage stehenden Gebäude ohne weiteres die Erstel­lung von drei Wohneinheiten und eine Praxis zulasse, eine blosse Unterstellung.

bb) Im Zusammenhang mit der Abstellplatzfrage lässt der Beschwerdeführer gel­tend machen, dass es höchst problematisch sei, das Problem der Anordnung der Abstell­plätze in der Baubewilligung auszuklammern und mit einer Auflage zu heilen. Es sei nicht erkennbar, wie die private Beschwerdegegnerschaft den Parkplatznachweis erbringen kön­ne. Sodann sei schon im Rekursverfahren geltend gemacht worden, dass es sich auf Grund einer objektiven Betrachtungsweise beim Bauvorhaben nicht bloss um ein Zwei­familien­haus handle. Vielmehr müsse nach durchgeführtem Umbau von drei Wohnein­hei­ten und von einer Praxis ausgegangen werden, was die Erstellung von mindestens zwei oder drei weiteren Abstellplätzen bedinge.

b) Es trifft zu, dass der Gemeinderat D über die Frage der Anordnung der Abstell­plät­ze noch nicht entschieden hat. Damit aber konnte diese Frage auch nicht Thema des Re­kursverfahrens sein (RB 1983 Nr. 5). Gegen das Vorgehen des Gemeinderats ist nichts ein­zuwenden. Es liegt keine unzulässige Aufspaltung der Baubewilligung vor (dazu RB 1989 Nr. 83). Selbst wenn man die Auffassung vertreten wollte, dass das Vorgehen des Gemein­de­rats D gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung verstosse und mit § 321 Abs. 1 PBG nicht vereinbar sei, wäre eine Aufhebung der Baubewilligung gleich­wohl nicht möglich. Lassen sich die erforderlichen Abstellplätze weder auf dem Bau­grundstück noch in nützlicher Entfernung davon verwirklichen (§ 244 Abs. 1 PBG), kom­men materiell die §§ 245 ff. PBG zur Anwendung (Beteiligung an einer Gemeinschafts­anlage, Leistung einer Ersatzabgabe). Das Verwaltungsgericht hat daher am 2. März 1995 (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14) entschieden, dass der Nachbar grundsätzlich nicht le­gitimiert sei, Rügen im Zu­sammenhang mit Abstellplätzen vorzubringen, weil solche Ein­wände wegen der Möglich­keit der Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage bzw. der Leis­­tung einer Ersatzabgabe nicht geeignet seien, die angestrebte Bauverweigerung herbei­zuführen. Selbst wenn also der Gemeinderat über die Abstellplatzfrage bereits entschieden hätte, wäre der Beschwerdefüh­rer nicht zur Rüge legitimiert, es seien zusätzliche Pflicht­abstellplätze erforderlich.

4.

Der Beschwerdeführer verlangt schliesslich, die private Beschwerdegegnerschaft sei angesichts der engen Zufahrtsverhältnisse zu verpflichten, vor der Baufreigabe einen Bau­installationsplan vorzulegen. Die Baurekurskommission III hat dieses Begehren abge­lehnt, da hier keine ausserordentlichen Verhältnisse vorlägen, die die Statuierung entspre­chen­­der Auflagen geböten. Dieser Auffassung ist zu folgen. Das streitige Bauvorhaben zeich­net sich durch keinerlei Besonderheiten aus. Es weist einen kleinen, allenfalls einen mittleren Umfang auf. Auch wenn die Zufahrtsverhältnisse eher eng sein mögen, so muss die Bau­herrschaft Baumaterial zuführen und Abbruchmaterial abtransportieren können. Das wird ohne gewisse Behinderungen der Nachbarschaft kaum möglich sein. Zu ver­wei­sen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf § 229 PBG betreffend die Inanspruch­nahme von Drittgrundstücken bei der Erstellung oder Veränderung von Bauten. Anderseits aber muss die Zufahrt zu den nachbarlichen Parzellen grundsätzlich gewährleistet sein. Jeden­falls darf das Eigentum der betroffenen nachbarlichen Grundeigentümer nicht unzu­mutbar beein­träch­tigt werden.

Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

5. ...