Baubewilligung für Abstellplätze

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 (A-Weg 02) ist der Kernzone A gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO) zugeschieden und mit einem Zweifamilienhaus überstellt. Die Beschwerdeführenden ersuchten um Umnutzung der zwei auf dem Baugrundstück bestehenden Besucherparkplätze in Wohnungsabstellplätze. An der bestehenden Parkplatznutzung sind vier Wohneinheiten beteiligt (A-Weg 02, 03 und 04). Das Bauvorhaben tangiert damit auch die Parkplatzsituation der Grundstücke Kat.-Nrn. 06 (A-Weg 03) und 05 (A-Weg 04). Die beiden betroffenen Parkplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 wurden im Rahmen der Bewilligungen Nr. 79/2004 vom 21. August 2006 (Ersatzbau Gebäude "A-Weg 02") sowie Nr. 78/2005 vom 28. November 2005 (Neubau Doppeleinfamilienhaus "A-Weg 03 und 04") erstellt. Dabei wurde gemäss den Erwägungen der Baubewilligungen je ein Pflichtparkplatz für Besucher verlangt.

3.

3.1

Der Beschwerdegegner verweigerte die Umnutzung eines Besucherabstellplatzes in einen Wohnungsabstellplatz mit der Begründung, dass gemäss Art. 42 BZO pro vier Wohneinheiten ein Besucherabstellplatz zu erstellen sei. Die vier Wohneinheiten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 06 und 05 würden eine Gesamtüberbauung darstellen und seien daher zusammen zu zählen, weshalb ein Besucherabstellplatz zu erhalten sei und dieser für die Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 05 zu sichern sei. Er habe sicherzustellen, dass Überbauungen über eine angemessene Anzahl Besucherparkplätze an leicht zugänglicher Lage verfügten. Aufgrund der untereinander vorhandenen Abhängigkeiten und auch der bisherigen Verfahrensgeschichte sei es durchaus sinnvoll, die betroffenen Wohneinheiten in Hinsicht auf die Parkierung als eine Gesamtüberbauung zu beurteilen. Bei vier beteiligten Wohneinheiten ergebe sich gemäss Art. 42 BZO daher die Pflicht zur Erhaltung eines Besucherparkplatzes. Dieser Auffassung folgte auch die Vorinstanz.

Der Beschwerdegegner hob im verwaltungsgerichtlichen Verfahren sodann hervor, dass neben der gemeinschaftlichen Garage mit direktem Zugang von und zu allen Wohneinheiten auch eine gemeinschaftliche Heizung bestehe. Ausserdem erfolge die gesamte Erschliessung der Liegenschaften A-Weg 03 und 04 über das Grundstück Kat.-Nr. 01. Die Liegenschaften A-Weg 03 und 04 seien nicht direkt an die öffentliche Strasse angeschlossen. Die direkte Zufahrt auf diese beiden Grundstücke sei nicht möglich. Es könnten auf diesen Grundstücken auch keine (Garagen-)Vorplätze, wie bei einzelnen freistehenden Einfamilienhäusern üblich, erstellt werden, auf denen die Fahrzeuge von Besuchern abgestellt werden könnten. Das 2-Familien-Haus der Beschwerdeführenden und das Doppeleinfamilienhaus der Mitbeteiligten könnten infolge der 2005 und 2006 bewilligten gemeinschaftlichen Erschliessung nicht voneinander getrennt betrachtet werden, weshalb eine Gesamtüberbauung anzunehmen sei. Vorliegend seien nicht Dritte, sondern ebenfalls Baugesuchsteller und Grundeigentümer bzw. deren Rechtsnachfolger betroffen. Es werde nicht in das Eigentum der Beschwerdeführenden eingegriffen. Vielmehr werde die bestehende Pflicht zum Nachweis zweier Abstellplätze auf die Pflicht zum Nachweis eines Abstellplatzes reduziert.

3.2

Die Beschwerdeführenden rügen, die vier Wohneinheiten würden keine Gesamtüberbauung darstellen, weshalb auch keine Pflicht für einen Besucherabstellplatz bestehe. Die Bestimmung von Art. 42 BZO könne sich nur auf ein Grundstück beziehen, da die Verpflichtung zur Schaffung einer hinreichenden Anzahl von Pflichtabstellplätzen nur den Grundeigentümer eines Baugrundstücks treffen könne. Abweichungen von diesem Grundsatz bedürften einer gesetzlichen Grundlage, welche vorliegend nicht gegeben sei. Selbst wenn die Pflicht für einen Besucherabstellplatz zu bejahen wäre, hätte diese nur für das Grundstück Kat.-Nr. 01 Geltung.

3.3

Gemäss dem Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) legen die Bau- und Zonenordnungen die Zahl der Abstellplätze für Verkehrsmittel, insbesondere für Motorfahrzeuge, fest, die nach den örtlichen Verhältnissen, nach dem Angebot des öffentlichen Verkehrs sowie nach Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks für Bewohner, Beschäftigte und Besucher erforderlich sind (§ 242 Abs. 1 PBG). Gestützt auf diese Bestimmung hat die Gemeinde Maur Art. 42 BZO erlassen. Nach Art. 42 Abs. 1 BZO ist pro vier Wohneinheiten ein Besucherabstellplatz zu erstellen. Bei der Berechnung der Fahrzeugabstellplätze werden Bruchteile über 0,5 aufgerundet (Abs. 2). Sofern besondere Gründe es rechtfertigen, kann die Baubehörde im Einzelfall diese Anforderungen verschärfen oder mildern (Abs. 4).

Das Verwaltungsgericht hielt in einem Entscheid vom 13. Juli 2011 fest: Es bestehe keine gesetzliche Grundlage, einen Grundeigentümer eines Drittgrundstücks in "nützlicher Entfernung" des Baugrundstücks mittels einer Nebenbestimmung zu verpflichten, dem Baugrundstück ein Benutzungsrecht an Parkplätzen einzuräumen. Eine solche Verpflichtung würde einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen und bedürfte daher einer Zustimmung des Belasteten oder aber einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage. Gemäss geltender Rechtslage könne eine derartige Verpflichtung im Rahmen von planungsrechtlichen Vorkehrungen wie zum Beispiel eines Quartierplanes (§§ 123 ff., insbesondere § 139 Abs. 1 PBG) oder eines Gestaltungsplanes (§§ 83 ff. PBG; BEZ 2004 Nr. 46, E. 4.2.2) oder bei ausdrücklicher Anordnung eines Gemeinschaftswerks (§ 222 PBG) statuiert werden, nicht aber einfach mittels Auflage in einer Baubewilligung. Die Verpflichtung zur Schaffung einer hinreichenden Anzahl von Pflichtabstellplätzen treffe allein den Baugesuchsteller bzw. Grundeigentümer des Baugrundstücks (VGr, 13. Juli 2011, VB.2011.00160, E. 4.4.2, Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 904 f.).

3.4

Die streitgegenständlichen Grundstücke gehörten zum Zeitpunkt der 2005 und 2006 erteilten Baubewilligungen demselben Grundeigentümer. Die darauf befindlichen Gebäude wurden zwar gleichzeitig geplant, im Jahr 2005 und 2006 jedoch mit zwei separaten Baubewilligungen bewilligt. Jede Baubewilligung sieht je einen Besucherabstellplatz vor. Die Grundstücke verfügen über eine gemeinsame Tiefgarage und Heizung. Für das Doppeleinfamilienhaus und das Mehrfamilienhaus besteht kein einheitliches Konzept, sie sind optisch und gestalterisch völlig unabhängig voneinander.

Der Begriff der Gesamtüberbauung, wie ihn der Beschwerdegegner verwendet, existiert weder im PBG noch in der BZO der Gemeinde Maur. Die altrechtlichen Gesamtüberbauungen wurden längst durch die Regeln der Arealüberbauung gemäss den §§ 69 PBG abgelöst. Es liegt jedoch keine Arealüberbauung vor, weshalb der Beschwerdegegner offenkundig auch nicht an den Begriff von deren allfälligem Vorgängerinstitut anzuknüpfen beabsichtigte. Auch handelt es sich bei den erstellten Gebäuden nicht um Reiheneinfamilienhäuser. Zwar wurden das Mehrfamilienhaus und das Doppeleinfamilienhaus zum gleichen Zeitpunkt geplant, ein eigentliches Konzept bzw. eine einheitliche Gestaltung der Gebäude fehlt jedoch gänzlich. Die Gebäude wirken optisch nicht einander zugehörig. Hält ein Eigentümer mehrere Grundstücke, sind Verpflichtungen, welche sich von einem Grundstück auf ein anderes auswirken, mittels Eintrags im Grundbuch vor dem Verkauf zu sichern, ansonsten sie späteren Rechtsnachfolgern nicht entgegengehalten werden können (sofern es sich nicht um öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen handelt). Dass die Grundstücke vormals demselben Eigentümer gehört haben, kann den jetzigen Eigentümern nicht entgegengehalten werden. Es ist sodann nicht ersichtlich, inwiefern die Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 05 auf eine Erschliessung über Kat.-Nr. 01 angewiesen sein sollen, ist die Notzufahrt (vgl. § 13 der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 [VErV]) über den A-Weg doch ohne Weiteres gewahrt. Auch gemeinsame Tiefgaragen und Heizungen werden sodann häufig erstellt. Einzig gestützt auf diesen Umstand eine "Gesamtüberbauung" mit allfälligen weitergehenden Pflichten zu konstruieren, geht zu weit und entbehrt einer gesetzlichen Grundlage. Das vom Beschwerdegegner insinuierte Konstrukt der "Gesamtüberbauung" findet sich überdies auch nicht in Art. 42 BZO. Mit der Verwendung eines solchen Konstrukts überschreitet die Gemeinde ihre Autonomie bei der Anwendung und Auslegung ihres kommunalen Rechts klarerweise. Nach dem Gesagten vermag die Begründung des Beschwerdegegners nicht zu überzeugen und können die streitgegenständlichen Wohneinheiten nicht zusammengerechnet werden. Auf Art. 42 Abs. 4 BZO bezieht sich der Beschwerdegegner im Übrigen nicht. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 befinden sich lediglich zwei Wohneinheiten. Für die Berechnung von Besucherabstellplätzen werden erst Bruchteile über 0,5 aufgerundet. Da sich bei zwei Wohneinheiten jedoch ein Bruchteil von genau 0,5 ergibt, ist dieser abzurunden. Demgemäss entfällt die Verpflichtung zum Erstellen (auch nur) eines Besucherabstellplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Da somit keine Pflicht zum Erstellen eines Besucherparkplatzes besteht, kann auch keine Verpflichtung zur Sicherung eines solchen statuiert werden, weshalb die Verpflichtung, eine Dienstbarkeitsvereinbarung einzugehen, bereits aus diesem Grund ebenfalls entfällt.

3.5

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023 teilweise, insoweit die Besucherabstellplatzpflicht sowie der Abschluss einer Dienstbarkeitsvereinbarung betroffen sind, aufzuheben. Dispositiv-Ziffer 1 der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 ist insoweit aufzuheben, als die Umnutzung auch des zweiten Besucherparkplatzes in einen Wohnungsabstellplatz verweigert wurde. Die Sache ist an den Bauausschuss der Gemeinde Maur zurückzuweisen und dieser ist einzuladen, die Bewilligung für die Umnutzung auch des zweiten Besucherparkplatzes zu erteilen. Dispositiv-Ziffern 1.3 und 1.4.1 der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 sind aufzuheben.

4.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner und den Mitbeteiligten je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die in Bezug auf die Verschiebung der Parkplätze weiterhin unterliegenden Beschwerdeführenden zu einem Fünftel, durch die Mitbeteiligten unter solidarischer Haftung zu 3/10 und dem weiterhin auch in Bezug auf die Bewilligungsgebühr unterliegenden Beschwerdegegner zu 5/10 zu tragen sind.

Den Mitbeteiligten und dem Beschwerdegegner stehen ausgangsgemäss keine Parteientschädigungen zu. Die Mitbeteiligten sind hingegen zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'500.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG).