52 II 117
22. Arrêt de la Ie Section civile du 3 mars 1926 dans la cause $, À. Maisons Nos 82 ot 84 Quai des Eaux-Vives contre Société immobilière « Argentine », Prescription acquisisive des serviludes (prescription ordinaire). Sens et portée de l’art. 731 al. 3 Cc.
Il n’est pas nécessaire pour faire courir le délai de prescription que l'inscription ait fait l’objet de la communication prévue à l'art. 969 Ce.
Suffit-il que l'inscription prise avant le 1er janvier 1912 ait été opérée en conformité de la loi cantonale ou faut-il qu’elle réponde également aux conditions fixées par le droit fédéral ?
Nécessité d’une possession. Point de départ de la possession en matière de servitudes ayant pour objet d’obliger le propriétaire du fonds servant à s’abstenir d'exercer certains droits inhérents à sa propriété.
118 Sachenrecht. No 22.
À. — Matthey et Duroveray, qui possédaient un immeuble sur !la commune des Eaux-Vives, ont, par actes Maquemer notaire, en date du 13 juin 1889, vendu une partie de cet immeuble, soit la parcelle No 1164 A, à la Société anonyme des Maisons Nos 32 et 34 Quai des Eaux-Vives et l’autre partie, soit la parcelle N° 1164B, aux époux Umiglia-Delale. Ces deux actes stipulaient en outre sous forme de servitudes en faveur de chaque parcelle et à la charge de l’autre certaines limitations du droit de bâtir ainsi que certaines restrictions touchant le mode d'exploitation des bâtiments (interdictions de certains genres d’industries etc.), Ces servitudes n'ont pas été inscrites au bureau des hypothèques.
Dès le lendemain, Umiglia faisait élection de command en faveur d’un sieur Arpin.
Le 17 décembre 1908, l'office des poursuites de Genève a fait vendre aux enchères au préjudice du fils Arpin qui en était devenu propriétaire la parcelle No 1164 B, devenue entre temps la parcelle No 2297. Cette parcelle fut adjugée à un sieur Lévy-Levaillant qui, le 18 janvier 1909, a fait élection de command en faveur de la Société immobilière « Argentine ».
La Société anonyme des Maisons N°95 32 et 34 Quai des Eaux-Vives, qui n'avait pas revendiqué de servitude sur la parcelle N° 2297 lors de la poursuite dirigée contre Arpin, a requis et obtenu, le 1er mars 1911, du bureau des hypothèques de Genève l'inscription des droits de servitude fixés par les actes de vente du 13 juin 1889. _ Par lettres des 9 septembre et 9 octobre 1924, la société « Argentine », prétendant n'avoir pas eu connaissance de cette inscription plus tôt, a demandé à la Société anonyme des Maisons Nos 32 et 34 Quai des Eaux-Vives de consentir à la faire radier.
Sachverhalt
B. — Cette dernière ayant refusé, la société «Argentine » l'a, par exploit du 27 novembre 1924, assignée devant le Tribunal de Ie instance de Genève aux fins d’ouir dire et prononcer que l’acte du 13 juin 1889 n'est pas opposable à la société « Argentine » et que l'inscription de la servitude de non bâtir requise et opérée sans droit le 17 mars 1911 est nulle et doit être radiée.
À l’appui de ses conclusions, la demanderesse faisait valoir en substance les arguments suivants :
La servitude n’ayant pas figuré dans le cahier des charges dressé lors de la poursuite dirigée contre Arpin s'est éteinte et ne pouvait dès lors être inscrite. Pour la vente du 17 décembre 1908, l'immeuble s’est trouvé purgé de toutes les servitudes non mentionnées au cahier des charges, à l'exception des servitudes continues et apparentes dans lesquelles ne rentre pas la servitude non altius tollendi. L'inscription du 197 mars 1911 d'une servitude éteinte depuis deux ans est inopposable à la demanderesse qui n’est pas partie à l’acte Maquemer et qui n’a jamais été avisée de ladite inscription.
La défenderesse a conclu au déboutement. Elle a reconnu que le cahier des charges ne mentionnait pas la servitude dont elle se prévalait et qu'il prévoyait que pour les servitudes non inscrites l'acquéreur ne serait tenu que des servitudes continues et apparentes, mais elle affirmait avoir ignoré cette vente. Elle exposait en outre qu’elle avait fait inscrire sa servitude en mars 1911 à la demande d’un créancier hypothécaire, en prévision de l'entrée en vigueur du code civil suisse et en conformité de la législation cantonale alors en vigueur, et elle soutenaïit qu'ayant possédé la servitude pendant dix ans consécutifs sans protestation de la part de la demanderesse, elle l'avait acquise par prescription en vertu des règles du code civil suisse.
Par jugement du 29 mai 1925, le tribunal a adjugé à la demanderesse ses conclusions avec dépens.
Sur appel de la défenderesse, la Cour de Justice civile de Genève a confirmé ce jugement par arrêt du 8 décembre 1925 en condamnant la défenderesse aux dépens d'appel.
AS 51 II — 196 Ft 8 120 Sachenrecht. No 22.
C. — La défenderesse a recouru en réforme en reprenant ses conclusions libératoires. La demanderesse a conclu au rejet du recours.
Erwägungen
1.— L’instance cantonale a jugé, d’une part, que la servitude au bénéfice de laquelle la défenderesse prétend se trouver n’était pas établie avant l'entrée en vigueur du code civil suisse et, d’autre part, que le délai de prescription ne pouvait commencer de courir sous l’empire de l’ancien droit. Ces deux points échappant à la connaissance du Tribunal fédéral, la solution du litige dépend donc uniquement de la question de savoir si la défenderesse a pu acquérir cette servitude depuis le 127 janvier 1912 en vertu des règles du code civil suisse concernant la prescription acquisitive des servitudes (art. 751 et 661).
2.— Il est manifeste tout d’abord, bien que l'opinion contraire ait été soutenue (cf. Schw. Jur.-Zeit. vol. 15 p. 9), que la disposition de l’art. 731 al. 3 aux termes de laquelle «la prescription acquisitive des servitudes n’est possible qu’à l'égard des immeubles dont la propriété peut elle-même s’acquérir de cette manière » ne doit pas s’interpréter à la lettre et ne signifie donc pas que pour acquérir par prescription une servitude sur un immeuble, il soit nécessaire que cet immeuble réunisse en même temps toutes les conditions voulues pour permettre la prescription d’un droit de propriété — ce qui, pour la prescription ordinaire, aurait notamment cette conséquence de restreindre la faculté de prescrire une servitude aux cas d'immeubles dont le registre ne révélerait pas le véritable propriétaire —, mais qu’elle vise uniquement à rappeler qu'il est certaines catégories d’immeubles qui à raison, soit de leur nature, soit de leur destination, échappent d’une manière générale aux règles relatives à la prescription acquisitive de la propriété, tels les immeubles faisant partie des choses sans maître ou des biens du domaine public, et qu'à l'égard de ces mêmes immeubles la prescription des servitudes est également exclue.
Il n’est donc pas douteux que le fait que la demanderesse était inscrite comme légitime propriétaire du fonds prétenduement servant ne constituait pas un obstacle à l'acquisition de la servitude invoquée.
3. C’est également à tort qu’on voudrait prétendre, suivant — semble-t-il — l'opinion de l'instance cantonale, que le délai de prescription de l’art. 661 ne commencerait jamais à courir que du jour de la communication prévue à l’art. 969 Cc. Si, en effet, ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de le relever (of. RO 50 IT p. 119), la loi subordonne bien la prescription à la condition que l'inscription ait duré dix ans, comme la possession, elle ne dit toutefois pas que la connaissance de cette inscription par le propriétaire soit également une condition de la prescription. Aussi bien part-elle du principe que l'inscription n’aura pas lieu sans le consentement du propriétaire. Et quant à la règle énoncée à l’art. 969, elle n’a pas d’autre portée que celle d’un ordre à l'adresse du conservateur du registre foncier, si bien qu'il faut en conclure que son inobservation ne saurait entraîner aucune conséquence préjudiciable pour le bénéficiaire éventuel de la prescription et qu’elle n’est susceptible tout au plus que d’engager la responsabilité du canton envers celui à qui la communication auraït dû être faite (art. 955).
On pourrait se demander en revanche si les conditions dans lesquelles s’est faite l'inscription du 1° mars ne devraient pas être retenues comme un motif à lui seul suffisant pour écarter la prétention de la défenderesse. La question pourrait prêter à discussion, car s’il est vrai que l'inscription a été opérée sous l'empire du droit cantonal et qu’à teneur de l’art. 114 de la loi genevoise d’application du code civil suisse modifié par la loi du 16 mars 1912, cette inscription était bien 122 Sachenrecht. No 22.
censée produire « les effets attachés au registre foncier par le code civil», il n'en demeure pas moins qu'elle est intervenue à la seule réquisition de la défenderesse, à l'insu de la demanderesse et sans que celle-ci aït été mise en demeure d’une manière quelconque de sauvegarder ses droits, alors que l'inscription dont parie l’art. 661, comme toutes les inscriptions prévues par la législation fédérale en matière de droits réels, suppose au contraire le consentement préalable du propriétaire intéressé (cf. art. 963). Il n’est pas nécessaire toutefois de trancher la question car, dût-on même assimiler l'inscription du 1e mars 1911 à Finscription visée à l’art. 661 Cc, il resterait que pour pouvoir invoquer _ Je bénéfice de la prescription, la défenderesse aurait encore à prouver qu’elle a possédé la servitude pendant dix ans, sans interruption, paisiblement et de bonne foi. Or il ressort des faits de la cause qu’en réalité elle n’a jamais eu la possession de ce droit.
4. , — L'art. 919 al. 2 dispose qu’en matière de servitudes et de charges foncières la possession consiste dans l'exercice effectif du droit. S’il s’agit d’une servitude comportant pour le propriétaire du fonds servant l'obligation de souffrir de la part du propriétaire du fonds dominant certaine actes d'usage, l'exercice du droit consistera normalement dans l’accomplissement de ces actes. Lorsque, comme en l'espèce, l'objet de la servitude consiste uniquement dans l'obligation pour le propriétaire du fonds servant de s'abstenir de certaines facultés inhérentes à son droit de propriété, il n'est pas douteux que — du moment que le droit du propriétaire du fonds dominant consiste seulement à empêcher le propriétaire du fonds servant à faire usage de ces facultés — le propriétaire du fonds dominant ne sera pas réputé avoir perdu sa possession simplement parce que le propriétaire de Fautre fonds s ’abstiendrait de lui-même de faire usage de ces facultés. Mais comme, d'autre part, cette abstention peut aussi bien avoir pour cause des circonstances étrangères à la volonté du propriétaire du fonds dominant, il est nom moins évident qu'elle ne suffira pas à elle seule à entraîner la possession de la servitude. Pour qu’on puisse parler de possession en pareil cas, il faut donc nécessairement qu'il y ait eu une défense préalable faite au propriétaire du fonds servant d’user sur sa propriété des facultés que la servitude a pour but d’empécher.
En l'espèce, non seulement la défenderesse n’a pas allégué avoir jamais fait défense à la demanderesse d’user de son immeuble d’une manière contraire au but de la servitude, mais il n’a pas été établi non plus que cette dernière ait eu connaissance des prétentions de la défenderesse avant le mois d'octobre 1924.
Sans doute est-il vrai que d’après certains auteurs (cf. WiELAND, art. 919 rem. 3 «a et OSTERTAG, art. 919 rem. 30) l'inscription tiendraït lieu d’une défense formelle et pourrait suffire à faire courir le délai de prescription. Que cette opinion soit conforme aux intentions du législateur, la question n’a pas à être examinée en l'espèce, car si on devait la trancher par l’affirmative ce ne pourrait être en tout cas que pour des raisons tirées des conditions particulières de la procédure d’inscription du droit suisse, c'est-à-dire du fait qu'aucune inscription ne peut être opéré sans le consentement préalable du propriétaire de l'immeuble et que, dans les cas (d’ailleurs limités ; cf. OsTErTAG, art. 969, rem. 3) auxquels se rapporte l’art. 969, le propriétaire pourrait être réputé avoir eu connaissance de l'inscription, soit de la défense, du jour où il aurait reçu la communication prévue audit article. Or il ressort de ce qui précède que ces conditions ne se retrouvent pas dans le cas particulier.
La défenderesse n'étant pas fondée à invoquer le bénéfice des dispositions relatives à la prescription acquisitive des servitudes et n’ayant aucun titre juridique à faire valoir à l’appui de son.inscription, c’est 124 Sachenrecht. N° 25.
à bon droit que l’instance cantonale a admis les conclusions de Ia demande.
Le Tribunal fédéral prononce : Le recours est rejeté et l’arrêt attaqué est confirmé.