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Mesures provisionnelles – libération du paiement de loyer
Rubrum
Tribunal: Chambre d’appel en matière de baux et loyers de Genève
Date: 05.02.2007
Résumé
Il est admis que l’exécution par provision d’une prestation pécuniaire est prohibée par le droit fédéral. Il semblerait logique d’adopter un même raisonnement dans l’hypothèse inverse, où un débiteur tenu de prêter en vertu du contrat voudrait échapper à cette obligation en sollicitant une décision provisionnelle. Toutefois, une exception peut être consentie notamment lorsque le bailleur a entrepris des travaux d’une importance telle qu’ils ne sont guère compatibles avec le maintien de l’exploitation du commerce du locataire.
Faits
Les parties sont liées par un contrat de bail portant sur la location
d’un local commercial sis à Genève, local affecté à l’exploitation d’une
commerce de luxe.
Le 15 avril 2005, la bailleresse a informé la
locataire qu’elle allait entreprendre des travaux de rénovation en deux
phases. Le 14 octobre 2005, la bailleresse avisa la locataire que la
première phase des travaux entraînerait le condamnation à l’accès de
l’arcade par le hall intérieur , seul subsistant l’accès par
l’extérieur. Estimant que 90% de sa clientèle entrait dans son magasin
par l’intérieur, la locataire décida de fermer le
commerce pendant
les travaux. Le 25 octobre 2005, elle consigna le loyer de novembre
2005. Par requête du 15 novembre 2005 adressée à la Commission de
conciliation en matière de baux et loyers, la locataire a agi en
validation de la consignation, en réduction de loyers et en paiement de
dommages-intérêts.
Le 6 septembre 2006, la locataire reçut
confirmation que la seconde phase des travaux allait commencer dès le
ler octobre 2006 et durer jusqu’à la fin mai 2007. Pendant celle-ci,
l’accès de l’arcade devait être fermé et l’arcade elle-même supprimée
durant l’hiver 2007. Il demeurait toutefois possible d’accéder au
magasin de la locataire pendant l’automne par le hall intérieur.
Considérant que toute activité commerciale deviendrait à nouveau
impossible, la locataire a adressé, le 22 septembre 2006, une requête de
mesures provisionnelles au Tribunal des baux et loyers par laquelle
elle demandait à être libérée du paiement de son loyer dès le ler
octobre 2006.
Le 13 octobre 2006, le Tribunal des baux et loyers a
débouté la locataire de ses conclusions sur mesures provisionnelles. La
locataire a recouru contre cette décision.
Extrait des considérants
6.4 Si l’on peut déduire prima facie des faits allégués que la
recourante se verrait reconnaître au fond le droit de consigner le loyer
puis d’en obtenir la réduction, voire la suppression, il faut encore se
demander si les conclusions prises sur mesures provisionnelles qui
tendent à obtenir du juge, à titre provisoire, la libération de
l’obligation de verser le loyer, obligation qui subsiste en cas de
consignation, est compatible avec les règles de fond du droit fédéral.
Avant de répondre à cette question, il convient de rappeler que les art.
259g à 259i CO constituent une lex specialis par rapport à l’art. 82 CO
que le locataire, confronté à un défaut de la chose louée, ne peut pas
invoquer pour se soustraire au paiement du loyer (LACHAT, Le bail à
loyer, 1997, p. 182 ch. 7.4.8 et p. 171 ; GUINAND, WESSNER FJS no 358 p.
11 et 12 let. f.)
Permettre au locataire, par voie de mesure
provisionnelle, d’obtenir la faculté de ne pas payer le loyer
temporairement en cas de défaut allégué reviendrait à lui accorder une
possibilité que la loi ne lui ménage pas. Il est vrai que pour
consigner, le locataire n’a nul besoin de solliciter l’autorisation
préalable du juge alors que dans le cas d’espèce, la
suspension
temporaire du paiement du loyer serait décidée par le juge au terme
d’une procédure sommaire mais néanmoins contradictoire, qui permet au
bailleur de présenter ses arguments.
Il est admis que l’exécution par
provision d’une prestation pécuniaire est prohibée par le droit
fédéral. Un créancier qui réclame un paiement au fond ne peut donc pas
obtenir l’exécution anticipée de ce paiement par une décision
provisionnelle (BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la
loi de procédure civile genevoise, n. 6 ad 320). Il semblerait logique
d’adopter un même raisonnement dans l’hypothèse inverse, réalisée ici,
où un débiteur tenu de prester en vertu du contrat voudrait échapper à
cette obligation en sollicitant à cet effet une décision provisionnelle.
Toutefois,
des brèches ont déjà été pratiquées. Ainsi, il a été admis qu’un juge
puisse, dans une contestation visant une baisse de loyer (art. 270, 270a
CO), fixer provisionnellement un loyer d’un montant inférieur à celui
stipulé dans le bail, s’il y a vraisemblance suffisante d’une prétention
abusive du bailleur (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit. n. 8 ad
426).
Dans le cas d’espèce, il semble également justifié de faire
droit à la requête. Le bailleur a en effet entrepris des travaux d’une
importance telle qu’elle ne paraît prima facie guère compatible avec le
maintien de l’exploitation du commerce de la recourante.
La procédure
au fond, en suppression de loyer, pourrait aboutir à la constatation
qu’aucun loyer n’était dû depuis le début des travaux ou lors de
périodes particulièrement nuisibles du chantier. Obliger le locataire à
consigner son loyer pendant plusieurs mois alors qu’il ne pourrait, par
hypothèse, réaliser aucun chiffre d’affaires dans le commerce loué
pourrait le conduire à des difficultés financières, voire l’acculer à
une faillite.
Il est donc nécessaire de donner au locataire confronté
à une pareille situation la faculté de suspendre temporairement le
loyer jusqu’à droit jugé au fond sur sa prétention à tout le moins tant
que les nuisances se poursuivent.
La Cour peut ainsi faire droit aux
conclusions de la recourante qui sera dès lors libérée provisoirement
dès le 1er octobre 2006 de l’obligation de payer son loyer pendant la
durée da la 2éme phase des travaux de rénovation, qui doit s’achever en
mai 2007.