Erhöhung des Baurechtszinses

5.1 Zu entscheiden ist die Grundsatzfrage, ob nicht generell ein
Vorbehalt oder eine klare vertragliche Regelung statuiert sein muss,
wenn die Vermieterin bei einer Veränderung der Baurechtszinsen den
Mietzins anpassen will. Anzuknüpfen ist dabei an eine eigene
Feststellung der Beschwerdeführerin: „Abgesehen davon, dass ... das
Gesetz kein entsprechendes Erfordernis kennt, ist die Vorinstanz erneut
darauf hinzuweisen, dass das Baurecht wirtschaftlich betrachtet alleine
eine andere Finanzierungsweise darstellt. Anstatt das für den
Eigentumserwerb an Grund und Boden notwendige Kapital zu finanzieren
bzw. zu verzinsen, bezahlt der Baurechtsnehmer dem Baurechtsgeber für
das Überlassen des Grundstücks einen Baurechtszins. Dieser Baurechtszins
dient dem Baurechtsgeber wiederum zur Finanzierung bzw. Verzinsung
seines im Grundstück gebundenen Kapitals. Letztlich handelt es sich
(mehr oder weniger) um ein „Nullsummenspiel“. Somit besteht erst recht
kein Grund, weshalb der Vermieter im Falle eines Baurechts über seine
„Grundstückfinanzierung“ zu informieren hat.“

5.2 Die Qualifikation der Baurechtszinsen als Finanzierungskosten ist
zutreffend (so auch ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, 2. A., Zürich 1995,
S. 149). Die Überwälzung von Veränderungen der Finanzierungskosten
beruht nach geltender Rechtslage nun aber nicht auf der Basis der
individuellen Finanzierungsstruktur, sondern auf einer Standardisierung
(Art. 13 VMWG). Diese geht aus von der unwiderlegbaren Fiktion eines
Verhältnisses von 60% Fremdkapital zu 40% Eigenkapital, unabhängig
davon, in welchem Ausmass eine Liegenschaft tatsächlich fremdfinanziert
ist. Es wird ferner nicht auf den effektiven Hypothekarzins abgestellt,
sondern Basis bildet die Entwicklung des Leitzinssatzes des als führend
anzusehenden kantonalen Hypothekarinstituts. „Durchwegs unbeachtlich
sind daher die von Fall zu Fall unterschiedlichen
Finanzierungsverhältnisse“ (BGE 120 II 302 E. 7a S. 305).
Will ein
Vermieter nicht auf diese objektivierte Kostenstruktur abstellen, so hat
er einen klaren Vorbehalt anzubringen: „Beruft sich der Vermieter ...
auf einen anderen als den notorischen Hypothekarzinssatz oder auf eine
andere als die standardisierte Überwälzungsmöglichkeit, macht er eine
aus der subjektiven Kostenstruktur seines Mietobjekts resultierende
Mietzinsanpassung geltend. Insbesondere ist dies der Fall, wenn er sich
auf einen für ihn vorher massgebend gewesenen, gegenüber dem notorischen
Hypothekarzins tieferen (z.B. Festhypothek) oder auf einen demgegenüber
für ihn in Zukunft entstehenden höheren Satz beruft. ... Zutreffend
wird daher in der Literatur mit Blick auf die relative
Berechnungsmethode die Auffassung vertreten, das Auslaufen von
Festhypotheken berechtige den Vermieter im allgemeinen zu einer
Überwälzung der entsprechenden Kostensteigerung auf den Mietzins nur,
wenn im Mietvertrag ein entsprechender klarer Vorbehalt angebracht
worden sei (...). Dies deckt sich mit dem vorne beschriebenen Grundsatz
einer objektivierten Kostenstruktur“ (BGE 120 II 302 E. 7a S. 305 f.)

5.3 Aus dem Gesagten erhellt, dass die Beschwerdeführerin für die
Mietzinserhöhung, die sie auf ihre individuelle Kostenstruktur abstützt,
einen Vorbehalt gemäss Art. 13 Abs. 3 VMWG hätte anbringen müssen.
Würde eine gesonderte Anpassung der Miete aufgrund einer Veränderung der
Baurechtszinsen erlaubt, so müsste andererseits die Basis für die
Überwälzung von Veränderungen der Hypothekarzinsen verändert werden, da
ein Teil der zwingend fingierten 60% Fremdkapital – wie von der
Beschwerdeführerin zu Recht ausgeführt wird – nun über eine
Baurechtslösung bereitgestellt wird. Dies müsste zu einer Verminderung
der Überwälzungssätze gemäss § 13 Abs. 1 VMWG führen. Der Vermieterin
steht es zwar frei, ob sie die Mieter über ihre individuelle
Finanzierungsstruktur informiert. Tut sie es nicht, kann sie daraus aber
auch keine von der standardisierten Anpassungsmethode abweichenden
Rechte ableiten.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde damit als unbegründet, was zu ihrer Abweisung führt.