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Reconduction tacite d’un bail à loyer résilié
Rubrum
Tribunal: Chambre d’appel en matière de baux et loyers de Genève
Date: 18.06.2004
Résumé
La présomption légale de reconduction tacite n’est pas applicable à un bail dénoncé. Seule une présomption naturelle peut plaider en faveur d’une reconduction tacite d’un bail résilié. La fixation d’une limite temporelle appartient au législateur. Faisant œuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu’un ordre de grandeur.
Faits
Les parties ont conclu un contrat de bail à loyer pour la location d’un
appartement de quatre pièces d’un immeuble sis au G. Le bail a été
conclu le 11 juillet 1994 pour une durée de trois ans et 15 jours,
renouvelable d’année en année. Il s’agit d’un logement HLM.
Au mois
d’avril 1999, les locataires se sont séparés, un seul d'entre eux
restant dans le logement. Le 5 octobre 1999, l'office cantonal du
logement a informé la bailleresse que le départ d'un locataire mettait
l'appartement en question en situation de sous-occupation au sens de la
loi générale sur le logement et la protection des locataires (ci-après :
LGL).
Par avis officiel du 20 novembre 2001, la bailleresse a
résilié le contrat de bail pour le 31 décembre 2001. Dans le courrier
accompagnant cet avis la locataire a été infor¬mée qu'en application de
la LGL, elle disposait d'un délai d'une année à compter de la
notification du congé pour libérer l'appartement. La locataire n'a pas
contesté le congé notifié.
Par courrier du 22 octobre 2002, la
bailleresse a fixé à la locataire un état des lieux de sortie en date du
7 janvier 2003. A cette date, la locataire a refusé de quitter
l'appartement qu'elle occupe.
La bailleresse a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en évacuation
le 26 février 2003.
Par acte déposé le 25 mars 2004, la locataire
appelle du jugement rendu par le Tribu¬nal des Baux et loyers le 19
février 2004, la condamnant à évacuer immédiatement de sa personne et de
ses biens l'appartement qu'elle occupe au G.
Extrait des considérants
En l’espèce, la locataire invoque la reconduction tacite du bail, car
elle a occupé paisiblement son appartement pendant près de 10 mois après
la notification du congé sans que le bailleur ne proteste.
Le bail à
loyer peut être reconduit de manière expresse ou tacite. La
reconduction est tacite, lorsque les parties manifestent, par des actes
concluants, leur volonté de poursuivre le contrat. Tel est le cas
lorsqu'après la fin du bail le locataire demeure dans les locaux, au su
et sans protestation du bailleur, tout en continuant à s'acquitter du
loyer (LACHAT, le bail à loyer, p. 399).
La présomption légale de
reconduction tacite (art. 268a CO et 266 al. 2 CO) n'est pas applicable à
un bail dénoncé. Seule une présomption naturelle peut, suivant les
circonstances de l'espèce, plaider en faveur d'une reconduction du bail
résilié. La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec
prudence. La fixation d'une limite temporelle appartient au législateur.
Faisant oeuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre
de grandeur. En sus de la période pendant laquelle les parties au
contrat font fi de la résiliation de bail et continuent à exécuter leurs
obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra,
le cas échéant, d'autres éléments factuels. La jurisprudence genevoise
consacrant un délai de 9 mois doit être relativisée (cf. notamment ACJ
du 6.4.87 B. c/SI X.; ACJ no 306 du 6.12.91 R. c/ SA X.; ATF non publié
du 28 mars 1995 D. c/ SI S.A. X.).
Selon la doctrine, on n'admettra
pas la reconduction tacite du bail, quand le bailleur, qui a demandé au
locataire de libérer les locaux, lui accorde seulement un sursis
(LACHAT, le bail à loyer, p. 399).
Selon une disposition légale
cantonale genevoise, en matière d'éva¬cuation de logements
subventionnés, le locataire dispose, pour évacuer les locaux, d'un délai
d'une année au plus à compter de la notification du congé par le
bailleur. A l'échéance de ce délai, le bailleur est tenu, sur simple
réquisition du service compétent, d'introduire à ses frais une procédure
d'évacuation (art. 19 al. 1 et 2 du règlement d'exécution de la LGL).
L'appelante
est certes restée sans protestation de la bailleresse dans son logement
au-delà du seuil de 9 mois parfois retenu dans la jurisprudence pour
admettre l'existence d'une reconduction tacite du bail. Néanmoins, la
législation cantonale genevoise en matière de loyers subventionnés
impose au bailleur d'octroyer un sursis d'une année au locataire avant
de solliciter son évacuation. La locataire ne saurait donc tirer
argument du fait qu'elle a pu continuer à demeurer dans son logement
pendant cette durée.
Admettre la reconduction tacite de bail dans un
tel cas reviendrait à rendre impossible toute évacuation de logements
subventionnés en raison de sous-occupation.
L'appelante est d'autant
plus mal venue de critiquer 1'inaction de l'intimée, car elle sait que
cette inaction résulte uniquement de l'existence d'une norme légale
cantonale à vocation sociale contraignant la bailleresse à accorder un
sursis d'une année à la locataire pour libérer les locaux qu'elle
occupe.
Cette norme a d'ailleurs justement pour but d'éviter au
locataire de se retrouver dans une situation difficile consistant à
devoir trouver un nouveau logement dans un laps de temps
particulièrement court.
L'évacuation a été prononcée à bon droit et l'appel est mal fondé.