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Kündigung / Erstreckung
Rubrum
Gericht: Obergericht Zürich
Datum: 07.09.2005
Zusammenfassung
Eine Interessenabwägung unter dem Gesichtspunkt eines Missverhältnisses hat zwar auch schon bei der Kündigung ihren Platz, darf aber nicht im Sinne des Erstreckungsrechts ausfallen, da dieses sonst reine Makulatur bliebe.
Sachverhalt
Die Beklagte ist seit Mitte Oktober 2000 Mieterin eines Werkstatt- und
eines Büroraumes sowie eines Vorplatzes, wo sie eine Industriebäckerei
für türkische und balkanische Backwaren betreibt. Der monatliche
Mietzins beträgt Fr. 2'050.--. Ein schriftlicher Mietvertrag besteht
nicht, es liegt lediglich ein nicht unterzeichneter Vertragsentwurf vor.
Der Kläger kündigte der Beklagten mit amtlichem Formular vom 23.
September 2002 den Mietvertrag auf den 31. März 2003 mit der Begründung
"Eigenbedarf: Betrieb eines Handelsunternehmens mit Lager und Service".
Die Kündigung wurde von der Beklagten mit Eingabe vom 22. Oktober 2002
bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich angefochten. Nachdem
keine Einigung zustande gekommen war, erklärte die Schlichtungsbehörde
mit Beschluss vom 10. Juni 2003 die Kündigung für ungültig. Daraufhin
gelangte der Kläger mit Eingabe vom 20. Juni 2003 an das Mietgericht des
Bezirks Zürich. Dieses wies mit Beschluss vom 11. Januar 2005 die Klage
ab und erklärte die Kündigung für unwirksam und missbräuchlich. Mit
Eingabe vom 21. Januar 2005 erhob der Kläger Berufung an das Obergericht
und verlangte, „das angefochtene Urteil des Mietgerichtes Zürich vom
11. Januar 2005 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die
Kündigung vom 23. September 2002 mit Wirkung auf den 31. März 2003
gültig ist und es sei der Beklagten das Mietverhältnis einmal und
definitiv angemessen, längstens jedoch bis zum 30. September 2005 zu
erstrecken.“
Aus den Erwägungen
2. [Zusammenfassung: Umstritten ist die Frage einer allfällig
vereinbarten Mindestmietvertragsdauer. Das Obergericht hält fest, dass
aufgrund des Beweisverfahrens vorliegend von einer vereinbarten
Mindestmietvertragsdauer von fünf Jahren auszugehen ist.]
3.a) Ist das Mietverhältnis auf fünf Jahre befristet, so ist gemäss
dem hier anwendbaren Art. 266a Abs. 2 OR die Kündigung per 30. September
2005 gültig, es sei denn, die Kündigung erweise sich als missbräuchlich
im Sinne von Art. 271 ff. OR. [...]
b)aa) Die Vorinstanz hat die Kündigung wegen Bestehens eines
erheblichen Missverhältnisses der Interessen als missbräuchlich erklärt
und hat die Interessen der Beklagten gegenüber denjenigen des Klägers
höher gewichtet. So würde die Kündigung für die Beklagte einen
existenzgefährdenden Nachteil wegen schwieriger Suche nach
Ersatzräumlichkeiten und wegen fehlender Amortisation der getätigten
Investitionen bedeuten. Demgegenüber erwiesen sich die Interessen des
Klägers als geringfügiger, da dieser finanziell nicht auf den
beabsichtigten Handelsbetrieb angewiesen sei bzw. vielmehr lediglich
einem Hobby nachzugehen gedenke. Auch liege ein widersprüchliches
Verhalten des Klägers bei Vertragsabschluss vor, welches die Kündigung
wiederum missbräuchlich erscheinen lasse, habe sich doch der Kläger so
verhalten, dass die Beklagte von einem langandauernden Mietverhältnis
ausgehen durfte (vgl. zum Ganzen bezüglich treuwidrigem Verhalten
ZK-Higi, N 55 zu Art. 271 ZGB).
bb) Im Gegensatz zur Vorinstanz, welche die Missbräuchlichkeit der
Kündigung ausgehend vom in der Kündigung angegebenen Termin vom 31. März
2003 beurteilt hatte, ist diesbezüglich vorliegend vom 30. September
2005 auszugehen. So ist für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit der
Kündigung die Wirkung derselben und nicht der vom Vermieter angegebene
Termin ausschlaggebend.
Eine Interessenabwägung unter dem
Gesichtspunkt eines Missverhältnisses hat zwar auch schon bei der
Kündigung ihren Platz, doch darf sie nicht im Sinne des
Erstreckungsrechts gemäss Art. 272 OR ausfallen, da dieses ansonsten
reine Makulatur bliebe. Eine Treuwidrigkeit aufgrund eines
Missverhältnisses der Inte¬ressen ist denn auch nur in krassen Fällen
bzw. bei einem erheblichen Missverhältnis anzunehmen (vgl. ZK-Higi,
N
79 f. zu Art. 271 OR; Weber, in: Basler Kommentar, N 6 zu Art. 271/271a
OR), so z.B. bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen
einer kleinen Vertragsverletzung des Mieters (z.B. Wäsche wurde einmal
in der Waschmaschine liegen gelassen) bzw. weil der Mieter ausnahmsweise
und bloss um zwei Tage im Verzug war oder die Kündigung des Vermieters
kurz nach der Vermietung von Zusatzräumlichkeiten zum Zwecke der
Betriebsvergrösserung (ZK-Higi, N 81 zu Art. 271 OR; Basler-Kommentar, N
5 zu Art. 271/271 a OR). Der vorliegende Fall, wo die Beklagte fünf
Jahre in den Mieträumlichkeiten bleiben konnte, ist in keiner Weise mit
diesen Beispielen vergleichbar. Vielmehr sind die Interessen der
Parteien und deren allenfalls stossendes Verhalten bei Vertragsabschluss
bzw. während des Mietverhältnisses unter dem Aspekt des
Erstreckungsrechts zu beurteilen. Das Gleiche gilt für die von der
Vorinstanz angenommene Missbräuchlichkeit der Kündigung aufgrund
angeblich widersprüchlichen Verhaltens des Klägers. Aus dem Verhalten
des Klägers bei Vertragsabschluss sowie auch der Mithilfe seines Sohnes
beim Einrichten der Bäckerei können keine weiteren Zusagen herausgelesen
werden, als dass das Mietverhältnis mindestens fünf Jahre dauere. Zum
Schutz vor einer entsprechend verfrühten Kündigung dient wiederum Art.
266a OR.
c) Die Kündigung erweist sich demnach als gültig.