Mängelrüge

4.) Der Kläger beharrt in der Berufungsschrift auf der Forderung über
Fr. 13'300.– für Reinigungsarbeiten und verschiedene Reparaturen in der
Wohnung wie auch auf der Forderung über Fr. 1'993.30 für die Reinigung
der Terrasse, wobei er sich im Hinblick auf die einzelnen Mängel
sinngemäss auf die eingereichten Rechnungen der „Hausrenovation S.“ vom
15. Dezember 2002 und 7. Mai 2003 beruft. Die Beklagten ihrerseits
weisen – nach ihren erstinstanzlichen Vorbringen zu schliessen – jede
Haftung für Mängel zurück, wobei sie sich im wesentlichen auf den
Standpunkt stellen, die Mängel hätten bereits bei Mietantritt bestanden
oder seien auf eine unfachmännische Bauweise bzw. ungenügende Beheizung
des Mietobjektes zurückzuführen.

a) Die Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid davon ausgegangen,
der Kläger habe im Hinblick auf die geltend gemachten Mängel mit zwei
Ausnahmen (Hundeexkremente auf der Terrasse und nicht fachgerechte
Reparatur der Wohnungstüre) keine rechtzeitige Mängelrüge erhoben. In
diesem Zusammenhang fällt im einzelnen folgendes in Betracht:

aa) Die Haftung des Mieters für eine in ordnungswidrigem Zustand
zurückgegebene Sache setzt voraus, dass der Vermieter die Sache bei der
Übergabe prüft und allfällige Mängel gegenüber dem Mieter unverzüglich
rügt (Art. 267 Abs. 1 und 2 OR; HIGI, Zürcher Kommentar, N 7 zu Art.
267a OR). Später entdeckte Mängel sind dem Mieter sofort zu melden (Art.
267a Abs. 3 OR). Inhaltlich muss die Mängelrüge hinreichend
substanziiert sein. Der Vermieter hat die Mängel einzeln sowie
hinreichend erkenn- und unterscheidbar aufzulisten; pauschale Verweise
genügen grundsätzlich nicht (HIGI, a.a.O., N 26 und 27 zu Art. 267a OR).
In zeitlicher Hinsicht hat die Rüge sofort, d.h. in der Regel innert
zwei bis drei Tagen nach der Übergabe der Mietsache bzw. der späteren
Entdeckung, zu erfolgen (HIGI, a.a.O., N 33 und 36 zu Art. 267a OR).

bb) Im vorliegenden Fall ergibt sich weder aus den Parteivorbringen
noch aus den übrigen Akten, dass der Kläger den Beklagten direkt eine
(schriftliche oder mündliche) Mängelrüge hätte zukommen lassen. Es
stellt sich indes die Frage, ob allenfalls andere Umstände vorliegen,
die gleichwohl auf eine hinreichend substanziierte und –ausgehend von
einer Rückgabe der Mietsache per Ende November 2002 – auch rechtzeitige
Mängelrüge schliessen lassen:
Im Ende Juli 2002 gestellten
Schlichtungsbegehren machte der Kläger geltend, die Beklagten hätten ihm
für die Reparatur der Wohnungstüre sowie die Reinigung der Terrasse von
Hundeexkrementen einzustehen. Insoweit ist daher – in Übereinstimmung
mit der Vorinstanz – davon auszugehen, dass der Kläger seiner
Rügepflicht gemäss Art. 267a OR nachgekommen ist.
In der Klageschrift
vom 11. Oktober 2002 stellte der Kläger lediglich den Antrag, die
Wohnung sei von den Beklagten „sauber, geräumt und funktionsfähig“
zurückzugeben, wobei er in der nachfolgenden Begründung auf
„umfangreiche Müllablagerungen“ sowie „zerstörte Möbel“ im ganzen
Mietobjekt hinwies und geltend machte, „Küche, Bad, Dusche, Türen und
Türrahmen“ seien von den Beklagten „mutwillig beschädigt bzw. zerstört“
worden. Es bedarf keiner näheren Erörterung, dass diese pauschalen
Vorbringen für eine hinreichende substanziierte Mängelrüge nicht
genügen. – Die Rechnung der „Hausrenovation S.“ vom 15. Dezember 2002
und die Fotoaufnahmen kläg. act. 4 hat der Kläger erst mit der
Widerklageantwort/Replik vom 27. Februar 2003 eingereicht; die Rechnung
für die Terrassenreinigung hat er erst an der Hauptverhandlung vom 19.
November 2003 vorgelegt. Darin kann daher zum vornherein keine
rechtzeitig vorgebrachte Mängelrüge liegen.
Am 21. Oktober 2002
erstattete der Kläger gegen die Beklagten eine Strafanzeige wegen
Sachbeschädigung, in welcher er einzelne von diesen angeblich im
Mietobjekt verursachte Schäden aufführte. Die Aufzählung ist zwar in
weiten Teilen ebenfalls unzureichend substanziiert („Zerstörung am
Laminatfussboden“: welcher Art und wo?; „zertrümmerte Schrankteile“,
„zerkratzte Schranktüren“, zertrappelte Schubladen“, „herausgerissene
Schranktüren“, „zerstörte Tür- und Fensterschlösser“: wo bzw. welche?).
Aus den entsprechenden polizeilichen Einvernahmen der Beklagten ergeben
sich hiezu aber immerhin gewisse Präzisierungen, nämlich: beschädigter
Türrahmen Wohnzimmer, beschädigter Türrahmen Schlafzimmer, beschädigtes
Glas Wohnungstür, beschädigte Münzuhr Waschmaschine, beschädigter
Garderobenschrank, beschädigte Wohnwand, beschädigte Badezimmertür,
beschädigter Wasserhahn Badezimmer, beschädigter Verschluss Balkontür.
Zur Wohnungstüre und zur Münzuhr Waschmaschine sei auf das bereits
Gesagte verwiesen; im Hinblick auf die übrigen den Beklagten im
Strafverfahren vorgehaltenen Mängel kann dem Kläger – vor dem
Hintergrund des kurz zuvor anhängig gemachten Zivilverfahrens, in
welchem er die Rückgabe der Wohnung in geräumtem, sauberem und
funktionsfähigem Zustand verlangt hatte – zugestanden werden, dass damit
eine den Anforderungen von Art. 267a Abs. 1 OR genügende Mängelrüge
erfolgte.
Bezüglich aller weiteren in den Rechnungen der
„Hausrenovation S.“ vom 15. Dezember 2002 und 7. Mai 2003 erwähnten
Mängel, die den Beklagten weder im Schlichtungs- noch im Strafverfahren
vorgehalten wurden, fehlt es hingegen an einer hinreichend
substanziierten und auch rechtzeitig erhobenen Mängelrüge.

b) Zu prüfen bleibt, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die
Beklagten für die rechtzeitig gerügten Mängel einzustehen haben:
Über
eine Reparatur der Badezimmertür, des Wasserhahns im Badezimmer und des
Balkontürschlosses lässt sich der Rechnung der „Hausrenovation S.“ vom
15. Dezember 2002 nichts entnehmen. In der Rechnung aufgeführt sind zwar
Reparaturen an „Dusche und Lavabo“ sowie an „3 Balkontüren“; ob und
allenfalls in wieweit sie (auch) einen Wasserhahn bzw. ein
Balkontürschloss betreffen, ist jedoch nicht ersichtlich. Auch den
klägerischen Parteivorbringen lässt sich hiezu nichts entnehmen. Im
Hinblick auf diese Mängel hat daher der Kläger schon einen allfälligen
Schaden nicht hinreichend substanziiert dargetan; insofern ist daher die
Klage bereits aus diesem Grund abzuweisen.
(...)