Kündigung durch einen gewillkürten Stellvertreter

4.2 Das
Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO), so dass zu prüfen
ist, ob die Kündigung gültig unterschrieben ist.

Wer ein Mietverhältnis durch Kündigung beenden will, muss
dazu berechtigt sein.

So muss unter anderem der Kündigende (oder der, für den
durch einen Stellvertreter gekündigt wird) (handlungsfähige) Partei dieses
Mietverhältnisses sein. Ist diese Voraussetzung nicht gegeben, bleibt die
Kündigung wirkungslos (vgl. Higi,
Zürcher Kommentar, Zürich 1995, N 52, 54 Vorbem. zu Art. 266–266o OR).

Die Kündigung durch einen gewillkürten Stellvertreter ist
wie jede Handlung bzw. Erklärung, die ein Stellvertreter für den Vertretenen
ausübt bzw. abgibt, dem Vertretenen anzurechnen und zeitigt grundsätzlich die
gleichen Wirkungen, die eintreten würden, wenn der Vertretene die Kündigung
selbst abgegeben hätte. Da Kündigungen klare Verhältnisse voraussetzen und
schaffen sollen, ist bei der gewillkürten Stellvertretung immerhin zu
verlangen, dass für die gekündigte Partei – nach den Grundsätzen des
Vertrauensprinzips – aus der Kündigung bzw. aus weiteren Umständen dazu (Art.
32 Abs. 2 OR, wie z.B. Vertragsurkunde, vom Vermieter versandte Zirkulare oder
Formulare) im Zeitpunkt des Empfangs der Kündigung klar ersichtlich ist (und
somit sein muss), dass der Kündigende als ermächtigter Vertreter des
Vertragspartners handelt. Denn die Kündigung eines dazu nicht ermächtigten
Stellvertreters ist eine bedingt (unter Vorbehalt der Genehmigung)
ausgesprochene Kündigung. Geht weder aus der Kündigung selbst noch aus den
weiteren Umständen zur Kündigung – im Lichte des Vertrauensprinzips – für den
Gekündigten eine Stellvertretung erkennbar hervor, so darf der Gekündigte die
Kündigung als solche eines Nichtberechtigten (Nichtvertragspartners) auffassen,
was der Vertretene (im Falle der Ermächtigung des Vertreters) hinwieder gegen
sich gelten lassen muss. Da die Kündigung eines Nichtberechtigten ex tunc
wirkungslos bleibt, hat dieselbe Wirkungslosigkeit bei Kündigungen einzutreten,
die nicht erkennbar von einem ermächtigen Stellvertreter des
Mietvertragspartners ausgesprochen wurden. Ermächtigungslos ausgesprochene
Kündigungen des Stellvertreters sind als unzulässige bedingte Kündigungen ex
tunc wirkungslos. Das schliesst eine nachträgliche Genehmigung der Kündigung
des nichtermächtigten Stellvertreters durch den Vertretenen von vorherein aus;
ein Nichts kann nicht durch eine Genehmigung etwas werden (siehe Higi, a.a.O., N 69 ff. Vorbemerkungen zu
Art. 266–266o OR).

Vorliegend war für die gekündigte Klägerin nach den
Grundsätzen des Vertrauensprinzips klar, dass die Unterzeichnende von der
Erbengemeinschaft ermächtigt war. So schrieb die Klägerin am 19. Dezember 2012
an die Adresse von Frau P.R., sprach aber offensichtlich auch die übrigen Erben
an: „Sehr geehrte Damen und Herren“. Das Kündigungsbegleitschreiben vom 24.
Juni 2013 wurde zwar – gleich wie das Kündigungsformular – nur von P.R.
unterzeichnet. Aus dem Briefkopf ist jedoch ersichtlich, dass P.R. und die
Erbengemeinschaft R. Absender des Briefes sind. Unter diesen Umständen konnte
die Klägerin aus den Umständen schliessen (und hat dies auch getan), dass P.R.
die Kündigung nicht nur für sich selber, sondern auch für die Erbengemeinschaft
aussprach und dass sie zu deren Vertretung befugt war (vgl. Art. 32 Abs. 2 OR).
Eine entsprechende, vom 21. Juni 2013 datierte Vollmacht liegt im Übrigen in
den Akten.

4.3.1 Die Anfechtbarkeit einer
Kündigung wegen Verstosses gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ist in den
Art. 271 und 271a OR geregelt. Die erste Bestimmung enthält den allgemeinen
Grundsatz, wonach eine Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstösst,
anfechtbar ist. Die zweite Bestimmung umschreibt die Tatbestände, bei deren
Erfüllung die Vermieterkündigung anfechtbar ist. Nach der Generalklausel von
Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz
von Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR stellt eine lex specialis zum
Grundtatbestand der Anfechtung treuwidriger Kündigung dar. Ist keiner der in
Art. 271a OR aufgezählten besonderen Tatbestände missbräuchlicher Kündigung
erfüllt, kann die Kündigung nach dem allgemeinen Grundsatz von Art. 271 OR
anfechtbar sein. Unter Art. 271 OR fällt jede Kündigung, die sich auf keinerlei
schutzwürdiges Interesse stützt, die aus reiner Schikane erfolgt, ein
unlauteres, illoyales Verhalten darstellt, die zu einem offenkundigen
Missverhältnis der auf dem Spiel stehenden Interessen führt oder deren
Begründung offensichtlich ein Vorwand ist. Die Besonderheit gegenüber Art. 2
ZGB liegt darin, dass Art. 271 OR keinen offensichtlichen Rechtsmissbrauch
verlangt, damit eine Kündigung angefochten werden kann. In Anlehnung an die
Materialien, den vor Art. 271a OR ausdrücklich erfassten Fällen und den im
Zusammenhang mit Art. 2 ZGB entwickelten Grundsätzen können die anfechtbaren
Kündigungen in verschiedene Kategorien eingeteilt werden. Trotzdem erfordert
Art. 271 Abs. 1 OR eine fallbezogene Prüfung; massgeblich sind jeweils die
Vorgeschichte des Falls, seine Besonderheiten und natürlich die angeführten
Gründe für die Kündigung:

• Kündigungen, welche ohne schutzwürdiges
  Interesse ausgesprochen werden oder gegen das Gebot der schonungsvollen
  Rechtsausübung verstossen;

• Kündigungen,
  welche als illoyales, widersprüchliches Verhalten erscheinen;

• Kündigungen,
  welche ein krasses Missverhältnis der Interessen begründen;

• zweckwidrige Ausübung des Kündigungsrechts (vgl. Lachat et al., Mietrecht für die Praxis,
  8.A. 2009, Kap. 29/4.5, S. 606 ff. mit Beispielen).

…

4.3.3 Gemäss
Klägerin liegt der Verstoss gegen Treu und Glauben darin, dass die Beklagten
mit der Kündigung bezweckten, von ihr einen höheren Mietzins zu bekommen.
Indessen ist der Klägerin der Nachweis nicht gelungen, dass die Beklagten die
Kündigung aus diesem Grund ausgesprochen haben. Die Beklagten haben in der
Kündigung keine Begründung angegeben. Die Klägerin scheint, abgesehen vom
erwähnten Gespräch, von den Beklagten keine und namentlich keine schriftliche
Begründung der Kündigung verlangt zu haben. Auch in der Notiz der Klägerin
findet sich diesbezüglich nichts. Von Seiten der Beklagten liegt somit keine
Verweigerung der Begründung vor, die ein Indiz für eine missbräuchliche
Kündigung sein könnte (siehe Lachat,
a.a.O., Kap. 29/3.4., S. 602). Die Beklagte sagte an der Sitzung von 3. Februar
2015 aus, gegenüber der Klägerin sei besprochen worden, die Klägerin könne
einen Vorschlag machen, um die ganze Liegenschaft zu kaufen, und die Beklagten
hätten sich einen Verkauf überlegt, wenn das Angebot gut gewesen wäre. Der
Vermerk auf der Notiz der Klägerin vom 11. Juli 2013: „Neuer Vertrag folgt.
Vorschlag unsererseits!“ deutet zwar darauf hin, dass von einem Angebot für
einen Mietzins die Rede gewesen sein könnte, vermag aber für sich allein den
Beweis dafür nicht zu erbringen. Immerhin war die Miete auf den 1. März 2012
erhöht worden, so dass die Beklagten nicht ernsthaft vorbringen konnten, die
Miete sei seit langem nicht erhöht worden, wie die Klägerin behauptet. Die Vorbringen
der Beklagten, es gehe ihnen um die Nachfolgeregelung, wofür der Mietvertrag
für die Apotheke eine Belastung darstelle, ist plausibel. Daran ändert nichts,
dass noch keine konkreten Absichten bestehen. Dies kann gerade auch am Bestand
dieses Vertrages liegen und an der Ungewissheit, wie lange er noch dauern wird.
Es ist nachvollziehbar, dass die Beklagten die Auflösung der Erbengemeinschaft
anstreben und in diesem Zusammenhang auch die Änderung der Nutzung der
Liegenschaft in Betracht ziehen. Ebenso ist es offensichtlich, dass es
schwieriger ist, eine Lösung zu finden, wenn die Liegenschaft mit einem
langjährigen Mietvertrag belastet ist. Zu berücksichtigen ist auch, dass sich
in der Liegenschaft neben der Apotheke ein Restaurant sowie eine Wohnung befinden,
die von Mitgliedern der Erbengemeinschaft genutzt werden. Die Klägerin ist die
einzige Nutzerin der Liegenschaft, die nicht zur Erbengemeinschaft gehört. Die
Situation der Beklagten ist also mit jener, welche in BGE 140 III 496 (Pra
2015, S. 102) geschildert wird, nicht vergleichbar. In diesem Entscheid ging es
um mögliche Renovationen an zwei Wohnblöcken mit zehn resp. fünfzehn Wohnungen,
welche die Vermieter nicht selber bewohnten.

Von der Notiz der Klägerin abgesehen bestehen keine
Anhaltspunkte dafür, dass es den Beklagten bei der Kündigung darum gegangen
ist, in Zukunft von der Klägerin einen höheren Mietzins zu erhalten, oder dass
die Kündigung aus anderen Gründen treuwidrig sein könnte, und die Klägerin hat
entsprechende Tatsachen auch nicht behauptet. Die Kündigung war somit nicht
rechtsmissbräuchlich und demnach gültig. Die Klage ist in diesem Punkt
abzuweisen.

…

5.2 Löst die Kündigung des Vermieters eine Härte aus, kann der
Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses erwirken. Das gilt auch, wenn die
Härte durch Ablauf der befristeten Vertragsdauer ausgelöst wird. Voraussetzung
ist allerdings, dass diese Härte durch die Vermieterinteressen nicht zu
rechtfertigen ist. Die Erstreckung soll die nachteiligen Folgen der Kündigung
oder des Vertragsablaufs mildern und dem Mieter für die Suche nach einer
Ersatzlösung mehr Zeit geben (Lachat
et al., a.a.O., Kap. 30/1.1, S. 636).

Entsprechend dem Zweck der Erstreckung können für den
Mieter nur Umstände eine Härte begründen, welche die Suche nach einem geeigneten
Ersatzobjekt in der zur Verfügung stehenden Zeit erschweren oder
verunmöglichen. Ob derartige Umstände einen Anspruch auf Erstreckung begründen,
bemisst sich in Abwägung mit den Vermieterinteressen (Lachat et al., a.a.O., Kap. 30/5.1, S. 641). Bei
Geschäftsmieten liegt die Härte grundsätzlich in der Gefährdung des Unternehmens
oder darin, dass der Umzug innert der ordentlichen Kündigungsfrist nicht
möglich ist, weil zeitraubende Anpassungsarbeiten im neuen Mietobjekt nötig
werden, für die unter Umständen gar behördliche Bewilligungen vorliegen müssen
(Lachat et al.; a.a.O.; Kap.
30/5.2, S. 641).

Bei der Geschäftsraummiete kann von einer sozialen
Notlage nach der Praxis nur gesprochen werden, wenn die Existenz des ganzen
Unternehmens in Frage gestellt ist. Ist von der Kündigung nur eine Filiale betroffen,
kann es an dieser Voraussetzung bereits fehlen. Eine erhebliche Härte besteht
andererseits etwa, wenn die Fortführung des Betriebes an einem anderen Ort
einer behördlichen Bewilligung bedarf und der Mieter zudem Bedarf nach
besonders ausgestalteten Räumen hat (vgl. BGE 128 III 83 =4C. 240/2001 vom
26.11.2001), denn hier ist die Ersatzbeschaffung schwierig und beansprucht
naturgemäss viel Zeit (Weber,
Basler Kommentar, 2011, 5A., N 3a zu Art. 272 OR). Massgeblich sind stets die
Verhältnisse zum Zeitpunkt des Erstreckungsentscheides, denn anders als bei der
Überprüfung der Kündigung selber hat die Erstreckung die Milderung der
Kündigungswirkungen und damit letztlich eine Zukunftsprognose zum Gegenstand (Weber, a.a.O., N 3c zu Art. 272 OR).
Keine Berücksichtigung findet die Härte für einen Dritten. Dies erweist sich
bisweilen als stossend. Das Bundesgericht berücksichtigt daher in neuerer Zeit
für die Beurteilung der Härte auch die Gefährdung von Arbeitsplätzen (BGer
23.12.2004,4C.343/2004, E. 4 = mp 2005, S. 100 ff.; BGer 13.03.2010, 4A.
62/2010, E.6.1.1).

Die Erstreckungsdauer kann reduziert oder die Erstreckung
gar verweigert werden, wenn die Mieterin keine genügenden ernsthaften
Suchbemühungen nachweisen kann, um auf den Zeitpunkt der Beendigung des
Mietverhältnisses einen anderen Geschäftsraum zu finden (Urteil 4C.365/2006 vom
16. Januar 2007, E. 4.1 und Urteil 4C.155/2003 vom 3. November 2003, E. 4.1).
Nach geltender Praxis wird vorausgesetzt, dass der Mieter sich sofort nach
Erhalt einer Kündigung ernsthaft um andere Räume zu bemühen hat, wobei im
Erstreckungsverfahren weniger hohe Anforderungen an die Suchbemühungen gestellt
werden als im Zweiterstreckungsverfahren. Die Ersthaftigkeit betriebener Suchbemühungen
bestimmt sich grundsätzlich nach objektiven Kriterien. Als elementare
Voraussetzung dafür, dass man von ersthaften Suchbemühungen sprechen kann, ist
zu fordern, dass mindestens die Inserate in den Tageszeitungen und die Angebote
im Internet beobachtet werden und dass sich ein Mieter auf geeignete Objekte
auch meldet. Der allgemeine Hinweis, man rechne sich bezüglich konkret zur
Vermietung angebotener Objekte von vorherein keine Chancen aus, weshalb
entsprechende konkrete Aktivitäten unterblieben seien, vermöchte eine Härte
zufolge der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt in keinem Fall zu begründen.
Beweispflichtig für die unternommenen Suchbemühungen ist im Übrigen der Mieter
(SVIT-Kommentar, 3. A., Zürich 2008, N 34 zu Art. 272 OR). Da bei der Beurteilung
der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräumlichkeiten eine dem
„Leerwohnungsbestand“ entsprechende Statistik nicht existiert und daher
schlechterdings nicht zu erkennen ist, gestützt auf welche Grundlagen ein
Mitglied einer Schlichtungsbehörde oder eines Mietgerichts in der Lage sein
soll, Vorstellungen über die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt zu besitzen,
können daher die entsprechenden Verhältnisse nur gestützt auf die vom Mieter
konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden
können (SVIT-Kommentar, a.a.O., N 41 zu Art. 272 OR). Mieterseits erbrachte
Investitionen stellen keinen Härtegrund dar (SVIT-Kommentar, a.a.O., N 43 zu
Art. 272 OR).

Handelt es sich um einen Geschäftsbetrieb, der vorab auf eine
grössere Stammkundschaft zählt, dürften in der Regel auch weiträumigere
Standortverlegungen zuzumuten sein (SVIT-Kommentar, 3. A., Zürich 2008, N 44 zu
Art. 272 OR).

Das Vermieterinteresse ergibt sich aus dem Grund, den der
Vermieter für seine Kündigung angibt. Nach dem Wortlaut des Gesetzes sind die
persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der „Parteien“, also
auch des Vermieters, zu berücksichtigen (Art. 272 Abs. 2 lit. c OR). Dabei
spielen auf Seiten des Vermieters ebenfalls Alter, Gesundheitszustand,
finanzielle Verhältnisse eine Rolle oder die Tatsache, dass er noch über andere
Wohnungen verfügt. Die familiäre Situation kann ebenfalls von Belang sein.
Wichtig werden all diese Faktoren insbesondere, wenn der Vermieter Eigenbedarf
geltend macht. Allgemein fallen die persönlichen Verhältnisse eines privaten
Vermieters mit ein oder zwei Liegenschaften schwerer ins Gewicht als die
Verhältnisse eines professionellen Vermieters (Lachat
et al., a.a.O., Kap. 30/7.1 f., S. 649).

…

5.4 Aufgrund der Aussagen der Klägerin steht für das Gericht
fest, dass die Klägerin keine ersthaften Suchbemühungen unternommen hat.
Belege, die auf Suchbemühungen hinweisen würden, liegen keine vor und der
Nachweis, dass keine geeignete Liegenschaft zur Verfügung steht, obliegt nicht
dem Gericht, sondern der Klägerin. Die Klägerin gibt zwar an, sie habe etwa
drei Apotheken weiter „im Tal hinten“ aufgesucht, um abzuklären, ob Verkaufsinteresse
bestehe; aufgrund der Bevölkerungsdichte mache es keinen Sinn, weiter hinten im
Tal eine weitere Apotheke zu eröffnen. Die Klägerin hat also allenfalls
Kaufbemühungen und nicht Mietbemühungen unternommen.

…

Auch der Umstand, dass es sich bei der Apotheke in G. um
eine Filiale handelt, spricht gegen eine Erstreckung.

…

Unter diesen Umständen wird das Unternehmen der Klägerin
als Ganzes durch die Kündigung nicht gefährdet und es besteht auch kein
erhebliches öffentliches Interesse, dass die Gemeinde G. Standort einer
Apotheke bleibt. Das Interesse der Beklagten an einer Kündigung ist wie
dargelegt nachvollziehbar. Bei den Beklagten handelt es sich um eine
Erbengemeinschaft, bestehend aus der überlebenden Ehegattin und vier
Nachkommen, welche für diese Liegenschaft eine Lösung für die Zukunft sucht. Es
ist offensichtlich, dass es einfacher ist, für die Liegenschaft eine Lösung zu
finden, wenn das fragliche Geschäftslokal nicht längerfristig vermietet bleibt.

Demnach kommt das Gericht zum Schluss, dass die
Beendigung des Mietverhältnisses für die Klägerin keine Härte zur Folge hat,
die durch die Interessen der Beklagten nicht zu rechtfertigen wäre. Die
Voraussetzungen für eine Erstreckung des Mietverhältnisses sind daher nicht
gegeben. Die Klage ist folglich auch in diesem Punkt abzuweisen.