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Disdetta ordinaria e straordinaria in un contratto determinato
Rubrum
Tribunale: Pretore della Giurisdizione di Locarno-Città
Data: 12.12.2014
Riassunto
Questo caso ricorda che un contratto determinato non può essere disdetto ordinariamente. In più chiarisce che una disdetta straordinaria per mora è nulla se al momento della disdetta il conduttore non è (più) in ritardo con il pagamento delle pigioni pretese con la diffida.
Fatti
In data 1° novembre 2012 le parti stipulavano un contratto di locazione con durata di locazione sino al 31 ottobre 2022 e con facoltà di proroga per altri dieci anni alle stesse condizioni. Il 18 ottobre 2013, la locatrice inviava alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione, con effetto al 30 aprile 2014. Disdetta di cui, con istanza 18 novembre 2013 indirizzata all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione competente, la conduttrice chiedeva l’annullamento, con contestuale subordinata domanda di protrazione del contratto. Il 28 novembre 2013 la locatrice inviava alle conduttrice un’ulteriore disdetta, questa volta per mora e con effetto al 31 dicembre 2013. In data 19 dicembre 2013 la conduttrice inoltrava all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione competente un’istanza di annullamento della disdetta.
L’Ufficio di conciliazione in materia di locazione competente aveva congiunto i due procedimenti conciliativi e il 16 gennaio 2014, non avendo le parti raggiunto un’intesa, rilasciava alla conduttrice l’autorizzazione ad agire – per entrambe le procedure – giusta l’art. 209 CPC. Entro il termine di 30 giorni di cui all’art. 209 cpv. 4 CPC, la conduttrice ha dato avvio all’azione giudiziaria.
Dai considerandi
1. Nel presente caso, in discussione vi sono due disdette del contratto di locazione: l’una – assertamente ordinaria – inviata dalla locatrice il 18 ottobre 2013 con preavviso di sei mesi e effetto al 30 aprile 2014; l’altra – straordinaria, per mora – esplicitata dalla locatrice il 28 novembre 2013.
2. Il contratto di locazione del 1° novembre 2012 è qualificabile come contratto di durata determinata (sino al 31 ottobre 2022; la locuzione “prorogabile per altri dieci anni alle stesse condizioni”, potrebbe al limite essere interpretata quale clausola di opzione [v., sul tema, LACHAT, Le bail à loyer, pag. 606 e seg., n. 3.4]).
Un contratto di durata determinata ai sensi dell’art. 255 cpv. 2 CO, è destinato ad estinguersi, senza disdetta, alla scadenza pattuita. Quella del 18 ottobre 2013, inviata dalla locatrice alla conduttrice, viene definita dalla convenuta quale disdetta ordinaria con preavviso semestrale. … Ma, come visto al considerando precedente, occorre invece partire dalla validità del citato contratto di locazione a tempo determinato, per cui – a parte i casi di disdetta straordinaria anticipata (v. LACHAT, op. cit., pag. 604, n 3.2.2) – non era (è) possibile notificare una disdetta ordinaria. … Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo ufficiale, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare la protrazione della locazione (art. 266l cpv. 2 CO): indicazioni, queste, contenute nelle pagine 2-4 del modulo, in concreto non prodotto in causa e che non è dato a sapersi se sia stato trasmesso alla conduttrice. La questione può comunque rimanere aperta, considerato altresì che – in ogni caso – la locataria ha regolarmente contestato la disdetta il 18 novembre 2013 dinanzi all’Ufficio di conciliazione competente.
Tutto ciò detto, va quindi accertata l’inefficacia della disdetta “ordinaria” del 18 ottobre 2013 inviata dalla locatrice alla conduttrice.
3. Rimane quindi da verificare la legittimità o non della seconda disdetta, quella per mora notificata alla convenuta il 28 novembre 2013. Giusta l’art. 257d cpv. 1 CO, quando – dopo la consegna della cosa – il conduttore sia in mora con il pagamento del corrispettivo (pigione) o delle spese accessorie scadute, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento (30 giorni nel caso di locali d’abitazione o commerciali) e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Se il conduttore non paga entro il termine fissatogli, il locatore può recedere dal contratto con preavviso, nelle locazioni di locali d’abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO; cfr. LACHAT, op. cit., pag. 665, n. 2.2). Va sin d’ora chiarito che l’eventuale dichiarazione di compensazione che il conduttore intende sollevare nei confronti di una richiesta del locatore di pagamento di pigioni assertamente arretrate, deve essere espressa entro il termine di 30 giorni di cui alla comminatoria dell’art. 257d cpv. 1 CO. Se ciò non avviene, la successiva disdetta (ammesso che sia confermata l’effettiva mora del locatario), risulta corretta (v. LACHAT, op. cit., pag. 316, n. 3.7; WESSNER, Commentaire Droit du bail à loyer, ad art. 257d CO, n. 29; SVIT, Mietrecht Kommentar, ad art. 257d CO, n. 19; TF 22.8.2000, inc.4C.157/2000; II CCA 29.3.2007, inc. n. 12.2007.20).
4. La comminatoria di pagamento dell’art. 257d cpv. 1 CO deve indicare l’ammontare dello scoperto, il quale – peraltro – non deve necessariamente essere cifrato, bastando la sua determinabilità (LACHAT, op. cit., pag. 666; WESSNER, op. cit., ad art. 257d CO, n. 17)…
6. … Quindi, anche se per ipotesi, non realizzata, si volesse considerare un canone di fr. 40'000. -- mensili, al momento dell’invio della disdetta del 28 novembre 2013 la conduttrice non era in mora con il versamento delle pigioni (dovuto al momento della diffida: 12 mesi x 40'000. -- = fr. 480'000. -- / versato alla scadenza del termine di diffida: fr. 520'000. --)…
7. Una disdetta straordinaria per mora notificata allorquando, di fatto, il conduttore non era (più) in ritardo con il pagamento delle pigioni pretese con la diffida, è inefficace e nulla (v. LACHAT, op. cit., pag. 670, n. 2.3.5; SVIT, op. cit., ad art. 257d CO, n. 32; HIGI, Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO, n. 57). Essa, come nel caso che ci occupa, non esplica effetto alcuno.
In base a quanto suesposto, diviene quindi parimenti priva d’oggetto la subordinata domanda dell’attrice relativa alla protrazione della locazione.
8. In esito, la petizione va accolta, dichiarando inefficaci sia la disdetta (“ordinaria”) del 18 ottobre 2013, sia quella del 28 novembre 2013, entrambe notificate dalla locatrice alla conduttrice.
…