Contestation du loyer initial

4. Dans un dernier moyen, les recourants allèguent, en substance –
tout en maintenant que la formule officielle ne leur a jamais été
notifiée –, que la formule officielle que figure au dossier ne contient
pas les éléments nécessaires imposés par la loi, que la fixation du
loyer initial doit ainsi être considérée comme nulle et qu’il incombe
dès lors au juge de fixer le montant du loyer admissible. Ils relèvent à
cet égard que les motifs précis de la hausse de loyer ne figurent pas
sur la formule en question. Ils soutiennent par ailleurs, tout comme en
première instance déjà, qu’un bailleur ne peut pas invoquer
simultanément plusieurs critères de fixation du loyer initial qui
s’excluent l’un l’autre, ce qui serait le cas en l’espèce. Ils estiment
en définitive que, sous réserve de l’abus de droit, le premier juge
était tenu de constater d’office la nullité du loyer initial.

a) Selon l’art. 269d al. 1 2ème ph. CO, l’avis de majoration du
loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours
au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au
moyen d’une formule agréée par le canton. La loi prescrit donc une forme
écrite qualifiée qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le
contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine juridique
empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en
matière de respect des prescriptions de forme et ne pas admettre en
principe d’exceptions aux règles édictées dans l’intérêt du locataire.
L’art. 269d CO exige expressément que les motifs de la hausse figurent
dans la formule officielle elle-même ; l’exigence de la forme écrite
qualifiée s’étend par conséquent aussi à la motivation de la majoration.
Les renseignements donnés par un autre moyen peuvent préciser ou servir
à l’interprétation des motifs mentionnés sur l’avis formel mais non
étendre ceux-ci ou remplacer une indication omise. Les motifs figurant
dans l’avis de majoration doivent être eux-mêmes précis (art. 19 al. 1
let. a ch. 4 OBLF). Ils doivent permettre au locataire de saisir la
portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir
apprécier en pleine connaissance de cause l’opportunité de la contester
ou non. On peut se référer par analogie sur ce point à la jurisprudence
relative aux exigences de motivation des décisions déduite de l’art. 4
aCst. (ATF 121 III 6, consid. 3a et les références citées).
Les
majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au
moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2 CO). Il en va de même
lorsque les motifs ne sont pas indiqués (art. 269 al. 2 let. b CO) ou
lorsque le contenu de la communication n’est pas suffisamment précis
(ATF 121 III 6, consid. 3b et les références citées ; Commentaire SVIT
du droit du bail 2011, n. 34 ad art. 269d CO). En outre, selon la
jurisprudence, le bailleur ne peut pas invoquer simultanément plusieurs
critères de fixation du loyer initial qui s’excluent l’un l’autre – en
invoquant, par exemple, simultanément des factures liés aux coûts (art.
269, 269a let. b, c, d, et e CO) et des facteurs liés à la situation du
marché (art. 269a let. a CO) –, car le locataire n’est pas à même de
déterminer dans un tel cas de figure le facteur réel de hausse et,
partant de juger de l’opportunité de contester ou non le loyer initial.
La nullité peut au surplus être constatée en tout temps, sauf abus de
droit (Commentaire SVIT du droit du bail 2011, n. 39 ad art. 269d CO et
réf. citées ; CPRA BAIL-MARCHAND, n. 40 ad art. 269d CO et réf. citées ;
CPRA BAIL-DIETSCHY, n. 54, 60 et 81 ad art. 270 CO et réf. citées).

b) En l’espèce, comme cela a été relevé plus haut, lors de la
signature du bail, un avis de fixation du loyer initial a été remis aux
locataires, circonstanciant, d’une part, le loyer payé par l’ancien
locataire et, d’autre part, le (nouveau) loyer contractuel ; les motifs
de la hausse n’étaient en revanche pas clairement définis. Dès lors et
comme le soutiennent les recourants à juste titre, force est de
constater, à la lumière de la doctrine et de la jurisprudence exposées
ci-dessus, que les motifs de hausse de loyer contenus dans la formule
officielle du 25 mars 2009 ne sont pas suffisamment précis. En effet,
sous la rubrique hausse de loyer, les motifs sont laconiquement libellés
comme suit : « mise à jour du loyer au sens de l’art 269a alinéa [recte
: let.] a + b CO ». Il convient donc d’admettre, avec les recourants,
que la bailleresse a invoqué cumulativement des critères inhérents à
l’usage dans la localité et le quartier (art. 269a let. a CO) et des
critères inhérents aux coûts (art. 269a let. b CO), critères qui,
invoqués simultanément, sont incompatibles, comme cela a été souligné
plus haut (cf. supra consid. 4 a). Il en résulte que les locataires
n’étaient effectivement pas à même de déterminer le facteur réel de la
hausse de loyer et, partant, de juger l’opportunité de contester le
loyer initial, ce qui en principe entraîne la nullité de la fixation du
loyer initial et, par la même occasion, la nullité partielle du bail en
application de l’art. 270 al. 2 CO ; il y a lieu de préciser encore que
ce vice n’entraîne pas la nullité du contrat de bail en tant que tel,
mais influe uniquement sur le montant fixé, le loyer admissible devant
alors être fixé par le juge (ATF 124 III 62 consid. 2a p. 64 ; ATF 120
II 341 consid. 5d p. 349). Le vice de forme en question se constate par
ailleurs d’office, est originaire et intervient de plein droit, sous
réserve de l’abus de droit.