Sous-location: quelles relations contractuelles en jeu?

3.1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de l’objet loué avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Ce consentement, qui peut être écrit, oral ou tacite, ne conditionne pas la validité du contrat de sous-location (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 2 ad art. 262 CO).
La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO. Il n’en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s’engage à céder l’usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu’il soit lui-même titulaire de ce droit d’usage. Dans le cas d’une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu’il n’en a lui-même. Si le bail principal s’éteint, le sous-bailleur se trouve dans l’impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d’usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu’il n’en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L’art. 273b al. 1 CO précise d’ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références citées ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2 et les références citées).
Il découle de cette jurisprudence qu’il n’y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n’a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Le propriétaire ne dispose que d’une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu’il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n’est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu’un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis, à savoir en cas d’utilisation de la chose non conforme à l’usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2ème phrase CO), pour l’exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et en cas de sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO) - arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2 et les références citées.
Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c’est bien à partir de l’expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d’utiliser les locaux après l’expiration du bail principal en sachant que le bailleur n’entend pas lui en céder l’usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l’art. 940 CC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2 et les références citées).

3.2 En l’espèce, le bail principal a pris fin au 30 avril 2024. Conformément à la jurisprudence rappelée ci-avant, ce n’est que pour la période postérieure à cette date qu’une indemnité pour occupation illicite peut être réclamée aux sous-locataires par l’intimée.
Concernant le loyer dû jusqu’à l’expiration du bail principal, les rapports juridiques sont distincts, les sous­locataires étant liés à la locataire principale et cette dernière à la bailleresse. Il n’existe aucune relation contractuelle entre la bailleresse et les sous-locataires, un lien contractuel – et donc une action contractuelle de la première contre les seconds – n’étant admis que dans trois cas limitativement énumérés par la loi (art. 262 al. 3 2ème phrase, 268 al. 2 et 273b al. 2 CO), non réalisés en l’espèce.
La bailleresse ne dispose ainsi d’aucune prétention directe, envers les sous-locataires, en paiement du loyer dû par la locataire principale jusqu’à l’expiration du bail, cette dernière ayant seule la qualité pour défendre à cet égard.
Le fait que la sous-location n’était pas autorisée – et la connaissance par les sous-locataires de l’absence d’autorisation – ne modifie pas ce constat. L’autorisation de la sous-location ne conditionne en effet pas la validité de celle-ci, de sorte que son absence ne rend pas l’occupation des locaux illicite. Les appelants ne peuvent ainsi pas être considérés comme étant de mauvaise foi dans ce cadre.
L’intimée se prévaut en vain de l’arrêt de la Cour ACJC/1425/2020 du 12 octobre 2020, statuant sur un jugement du Tribunal qui avait condamné la sous-locataire à payer des indemnités pour occupation illicite entre le 1er août 2019 et le 15 mars 2020 alors que le bail principal avait été résilié avec effet au 30 novembre 2019. En effet, la Cour avait déclaré l’appel de la sous-locataire irrecevable pour défaut de motivation et avait ajouté qu’il était en tout état infondé, les arguments soulevés – à savoir l’absence de contact avec le bailleur principal et le paiement des loyers en mains du sous-bailleur, qui n’était du reste pas prouvé – n’étant pas de nature à faire échec au paiement d’indemnités pour occupation illicite. La Cour n’a dans ce cadre pas été amenée à examiner la question de la période concernée par lesdites indemnités, qui n’était pas soulevée par l’appelante.
En définitive, le grief des appelants est fondé et le chiffre 7 du jugement du Tribunal sera modifié en ce sens que les précités seront condamnés à payer à l’intimée la somme de 1’300 fr. à titre d’indemnité pour occupation illicite pour le mois de mai 2024 et l’intimée déboutée pour le solde réclamé, sans qu’il ne soit utile d’examiner plus avant les griefs soulevés par les appelants. Le loyer étant généralement payable d’avance, les intérêts seront dus à compter du 1er mai 2024, étant précisé que la manière dont le Tribunal a fixé les intérêts n’est pas remise en cause par les parties.
Il n’y a pas lieu de préciser dans le dispositif que les appelants ne sont pas redevables du paiement du loyer jusqu’au 30 avril 2024, la lecture de ce considérant permettant de le comprendre.