Kündigung wegen Zahlungsverzugs

III. Rechtliche Würdigung
1. Ausserordentliche Kündigung infolge Zahlungsrückstand (Art. 257d OR)
1.1. Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsrückstand
1.1.1. Rechtliches
a) Art. 257d Abs. 1 OR besagt, dass der Vermieter dem Mieter bei Verzug der Zahlung von Mietzinsen oder Nebenkosten schriftlich eine Zahlungsfrist mit einer Kündigungsandrohung für den Fall, dass die Frist unbenützt verstreichen sollte, ansetzen kann. Abs. 2 führt aus, dass der Vermieter als Folge der nicht fristgemässen Zahlung bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen kann.

[…]

e) Die Rechtsprechung lässt nur ausnahmsweise zu, dass eine infolge Zahlungsrückstand des Mieters ausgesprochene Kündigung gegen Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR verstösst. Dies kann unter anderem dann der Fall sein, wenn der ausstehende Betrag unbedeutend ist oder wenn die Zahlung sehr kurz nach Ablauf der Frist erfolgt, d.h. höchstens ein oder zwei Tage verspätet (BGer 4A_306/2015 vom 14. Oktober 2015, E. 2, m.w.H.). Ein Mieter, der erst kurz nach Ablauf der Frist eine ausstehende Miete bezahlt, kann sich aber nur dann auf Art. 271 Abs. 1 OR berufen und die Kündigung anfechten, wenn er den Mietzins bisher immer pünktlich bezahlt hat (BGer 4A_549/2013 vom 7. November 2013, E. 4). Die Geringfügigkeit der ausstehenden Mietzinsforderung wird als solche bestimmt und nicht im Verhältnis zur Monatsmiete oder zum Betrag, der seit Beginn des Mietverhältnisses bereits als Miete gezahlt wurde. Weiter ist der Begriff der «Geringfügigkeit» restriktiv auszulegen, da ansonsten der Mieter beschliessen könnte, gewisse Beträge nicht zu bezahlen, ohne eine Kündigung zu riskieren (BGE 140 III 591, E. 2).

1.1.2. Subsumtion
a) Mit Schreiben vom 10. März 2023 setzte die Beklagte dem Kläger eine 30-tägige Nachfrist mit Kündigungsandrohung im Sinne von Art. 257d OR an und mahnte den offenen Betrag von zwei Bruttomonatsmieten in Höhe von total CHF 5’440.— […]. Das Schreiben wurde dem Kläger am 13. März 2023 zugestellt […], womit die 30-tägige Nachfrist bis am 12. April 2023 lief. Nach den erfolgten Zahlungen vom 13. März 2023 in Höhe von CHF 2’720.— sowie vom 12. April 2023 in Höhe von CHF 2’220.— […] bestand nach Ablauf der 30-tägigen Nachfrist ein Ausstand über CHF 500.— (CHF 5’440.— - CHF 2’720.— - CHF 2’220.—).

b) Mit Schreiben vom 12. April 2023 setzte die Beklagte dem Kläger erneut eine 30-tägige Nachfrist mit Kündigungsandrohung im Sinne von Art. 257d OR an und mahnte den weiterhin bestehenden Ausstand von CHF 500.— sowie den mittlerweile fällig gewordenen Bruttomietzins für den Monat April in Höhe von CHF 2’720.—, total CHF 3’220.— […]. Das besagte Schreiben wurde dem Kläger am 17. April 2023 zugestellt […], womit die 30-tägige Nachfrist bis am 17. Mai 2023 lief. Während dieser Zahlungsfrist gingen aktenkundig keine Zahlungen des Klägers ein, weshalb am Ende der Zahlungsfrist ein Ausstand in Höhe von CHF 3’220.— bestand. Die Zahlung des Klägers in Höhe von CHF 2’720.— weist eine Valuta vom 19. Mai 2023 auf und erfolgte somit zwei Tage verspätet […]. Als der im März gemahnte Ausstand nicht vollständig und der im April 2023 gemahnte Ausstand nicht (rechtzeitig) bezahlt wurde, kündigte die Beklagte mit Schreiben vom 10. Juli 2023 ausserordentlich unter Einhaltung der Formvorschrift und der gesetzlichen Frist von 30 Tagen (vgl. Art. 257d Abs. 2 OR) auf den 31. August 2023 […].

[…]

e) Erst am 19. Mai 2023 beglich der Kläger CHF 2’720.— der offenen CHF 3’220.—, CHF 500.— blieben unbezahlt (vgl. oben E. III.1.1.2.b). Nachfolgend ist zu prüfen, ob die von der Beklagten ausgesprochen Kündigung allenfalls gegen Treu und Glauben verstösst (vgl. zur Rechtsprechung oben E. III.1.1.1.e), da der Kläger zwar nicht den ganzen ausstehenden Betrag, aber immerhin CHF 2’720.— zwei Tage nach Ablauf der Zahlungsfrist bezahlte.

f) Aus den eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass der Kläger in der Vergangenheit – sicherlich seit 2020 – immer wieder verspätet und oft erst innerhalb der gesetzten Nachfrist von 30 Tagen nach Art. 257d OR die Miete bezahlte. So machte die Beklagte den Kläger am 19. Oktober 2020 auf die ausstehende Mietzinse der Monate Juni, August und September 2020 aufmerksam […]. Nachdem der Kläger diese Mietzinse beglichen hatte, bezahlte er in der Folge die Mietzinse für die Monate November und Dezember 2020 nicht, worauf ihn die Beklagte im Januar 2021 hinwies […]. Im Oktober 2022 musste die Beklagte den Kläger abermals darauf aufmerksam machen, dass dieser die Mietzinse jeweils erst im nachfolgenden Monat oder nicht regelmässig bezahle; dies obschon im Mietvertrag klar geregelt sei, dass die Miete am Ersten des Monates zu bezahlen sei. Die Beklagte wies den Kläger darauf hin, dass dies seine letzte Chance sei, die offenen Beträge pünktlich und fristgerecht zu bezahlen. Sollte sich die Zahlungsmoral des Klägers im Jahr 2023 nicht bessern, werde die Beklagte von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen […]. Im März 2023 mahnte die Beklagte den Kläger sodann für zwei ausstehende Mietzinsforderungen (Februar und März 2023) und drohte dem Kläger mit einer Kündigung nach Art. 257d OR […]. Innert der angesetzten Nachfrist zahlte der Kläger von den ausstehenden CHF 5’440.— lediglich CHF 4’940.—, somit blieben CHF 500.— offen. Diese CHF 500.— ebenso wie die Miete für den April 2023 zahlte der Kläger innert neu angesetzter Nachfrist abermals nicht (vgl. hierzu oben E. III.1.1.2.a-b).

g) Aufgrund des soeben Ausgeführten ist erstellt, dass der Kläger seine Mietzinse in den vergangenen Jahren oft schleppend und teils erst innert der gesetzten Nachfristen bezahlte. Der Kläger bestätigte dies anlässlich der gerichtlichen Hauptverhandlung sodann gleich selber, indem er angab, es sei sein Recht, erst innert der Nachfrist zu bezahlen […]. Vor diesem Hintergrund ist der Kläger nicht zu hören, wenn er vorbringt, die Kündigung der Beklagten sei rechtsmissbräuchlich, da der Ausstand lediglich CHF 500.— betragen habe. Nach der (verspäteten) Zahlung vom 19. Mai 2023 (Zahlungsfrist bis 17. Mai 2023, vgl. oben E. III.1.1.2.b) verblieb weiterhin ein (gemahnter) Ausstand in Höhe von CHF 500.—, welchen der Kläger absichtlich unbezahlt liess […]. Das Bundesgericht erachtet einen Ausstand von CHF 164.60 nicht als unerheblich, wenn der Mieter der Zahlungsaufforderung bewusst nicht Folge leistet, auch wenn Mietzins und Nebenkosten davor während rund 40 Jahren regelmässig beglichen wurden (Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, S. 715, N 27.2.9.1). Der ausstehende Betrag von CHF 500.— ist gerade auch vor der oben erwähnten Zahlungshistorie des Klägers nicht als unbedeutend resp. geringfügig zu qualifizieren. Somit verstösst die vorliegende Kündigung selbst unter Berücksichtigung der (verspäteten) Zahlung vom 19. Mai 2023 in der Höhe von CHF 2’720.— (ausstehend: CHF 3’220.— […], vgl. auch oben E. III.1.1.2.b) nicht gegen Treu und Glauben. Folglich ist die Kündigung nicht wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben anfechtbar.

h) Nach dem Gesagten ist die Kündigung durch die Beklagte rechtmässig erfolgt. Es bleibt nachfolgend zu prüfen, ob die vom Kläger geltend gemachte Verrechnungseinrede Einfluss auf die Gültigkeit der Kündigung hat.

1.2. Einfluss einer Verrechnungserklärung auf die Gültigkeit der Kündigung
1.2.1. Rechtliches
Damit eine Verrechnung eintreten kann, muss der Schuldner dies dem Gläubiger gemäss Art. 124 Abs. 1 OR zu erkennen geben. Im Falle einer Verrechnung wird angenommen, dass Forderung und Gegenforderung, soweit sie sich ausgleichen, schon im Zeitpunkt getilgt wurden, in dem sie zur Verrechnung einander gegenüberstanden (Art. 124 Abs. 2 OR). Es muss zudem eine einseitige Verrechnungserklärung vorliegen, damit Verrechnungswirkungen herbeigeführt werden können. Die Verrechnungserklärung ist empfangsbedürftig (vgl. BSK OR I-Müller, N 1 zu Art. 124 OR). Eine allfällige Verrechnungserklärung ist für die Gültigkeit der Kündigung irrelevant, wenn sie vom Mieter erst nach erfolgter Kündigung des Vermieters ausgesprochen wird. Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es grundsätzlich nur auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung an. Die spätere Verrechnungserklärung hat demzufolge zwar einen rückwirkenden Tilgungseffekt, ändert aber nichts mehr an der Gültigkeit der Kündigung (BSK OR I-Weber, N 6a zu Art. 257d OR mit Hinweisen auf BGer 4A_739/2011 vom 3. April 2012 und BGE 119 II 241).

[…]

1.4. Fazit zur ausserordentlichen Kündigung
Alle gesetzlichen Vorschriften, die bei Zahlungsrückständen des Mieters gemäss Art. 257d OR zu beachten sind, wurden – wie oben ausgeführt wurde – eingehalten. Die gültige und wirksame Kündigung bewirkt die Beendigung des Mietverhältnisses und damit das Erlöschen aller Vertragserfüllungspflichten. Der Mieter muss die Sache auf den Kündigungstermin zurückgeben (Art. 267 Abs. 1 OR). Verweigert der Mieter die Rückgabe, so vollzieht sich die Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei unbeweglichen Sachen durch Ausweisung des Mieters.

[…]

3. Mietzinsreduktion
3.1. Rechtliche Grundlagen
Gemäss Art. 259d OR kann der Mieter vom Vermieter verlangen, den Mietzins her-abzusetzen, wenn er im Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Darunter fallen gemäss herrschender Rechtsprechung auch Mängel, auf die der Vermieter keinen Einfluss nehmen kann, wie etwa benachbarte Baustellen oder die starke Zunahme von Bahn- oder Fluglärm (vgl. anstelle vieler: BGer 4C_377/2004 vom 2. Dezember 2004, E. 2.1). Die Mietzinsminderung dient als Wertausgleich (BSK OR I-Weber, N 1 zu Art. 259d OR). Beginn, Ende und Ausmass der Minderung werden grundsätzlich durch den konkreten Mangel und dessen Kenntnis seitens des Vermieters fixiert. Es ist von einer gesetzlichen Verminderung des geschuldeten Mietzinses auszugehen, solange die Voraussetzungen der Minderung bestehen. Der Mieter kann seinen Anspruch grundsätzlich jederzeit geltend machen, auch noch nach Behebung des Mangels und selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. zum Ganzen: BSK OR I-Weber, N 4 zu Art. 259d OR).

3.2. Anspruch des Klägers
Vorliegend erklärte die Beklagte im Schreiben vom 7. Januar 2022 an den Kläger, dass alle Mieter, welche Räumlichkeiten direkt zur Nachbarfassade mieteten, eine Mietzinsentschädigung infolge Lärm- und Staubemissionen erhalten würden. Wortwörtlich führt die Beklagte im besagten Schreiben Folgendes aus […]: «Der Anspruch [auf Mietzinsreduktion von 10 % für Gewerbe- und Büromieter] besteht ab dem Baustart 06.12.2021 bis zur Vollendung des Ersatzneubaus im Rohbau 2. Für die Innenausbauten (Edelrohbau) werden keine Entschädigungen ausgesprochen. Da zurzeit noch kein Bauprogramm durch die Firma Marti AG erstellt wurde, können wir Ihnen die genaue Zeitspanne der Mietzinsreduktion noch nicht mitteilen. Die Reduktion wird einmalig ausbezahlt nach Vollendung des Umbaus und erfolgt unpräjudiziell und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht.» Die Formulierung der Beklagten lässt nicht vermuten, dass hier eine Reaktion seitens der Mieter verlangt würde. Es wird beispielsweise explizit ausgeführt, dass «ein Anspruch besteht». […]

[…]

3.3. Höhe der Reduktion
Im Schreiben vom 7. Januar 2022 verspricht die Beklagte den Gewerbe- und Büromieter 10 % Reduktion der Nettomiete […]. Der Kläger hatte zuvor eine Reduktion um mehr als 10 % erwogen, verzichtete aber auf ein entsprechendes Herabsetzungsbegehren […]. Der Nettomietzins des Klägers beträgt CHF 2’450.— monatlich (vgl. oben E. II.3.1) zuzüglich einer Akontozahlung an die Nebenkosten, welche vorliegend nicht zu beachten ist, da lediglich der Nettomietzins reduziert werden soll. 10 % von der Nettomiete entsprechen CHF 245.— pro Monat. Die Reduktion von nicht vollständig betroffenen Monaten ist pro rata temporis zu berechnen.

3.4. Dauer der Mietzinsreduktion
Vorliegend ist im Schreiben der Beklagten vom 7. Januar 2023 ausgeführt, dass die Mietzinsreduktion bis zum Ende der Bauarbeiten des «Rohbaus 2» gewährt wird […]. Die Beklagte führt aus, dass die Bauarbeiten des «Rohbaus 2» im März 2023 beendet gewesen seien, und untermauert dies mit der E-Mail vom 5. Juli 2023 von Herr V., Bauleiter der Umbauarbeiten […]. Der Kläger erklärt hingegen, dass die Bauarbeiten des Rohbaus 2 bis Ende Juni 2023 gedauert hätten […]. Hierzu legte der Kläger eine E-Mail vom 23. August 2023 von Herr V. ins Recht. Darin bestätigt V., dass im Mai 2023 Arbeiten an der Kanalisation im Hinterhof, im Juni 2023 Belagsarbeiten im Hinterhof sowie letzte Arbeiten an Balkonaufbauten vorgenommen worden seien […]. Der Kläger legte weiter ein Dokument ins Recht, welches Bauarbeiten an Gebäuden nach der sogenannten «Baukostenplanung (BKP)» unterschiedlichen Phasen zuteilt […]. Die ausgeführten Arbeiten nach März 2023 hätten, so der Kläger, eigentlich zuvor gemacht werden sollen und fielen daher noch vor den «Rohbau 1». Der Balkonanbau würde unter Rohbau 1 fallen. Die Bauphase «Rohbau 2» sei entsprechend im März 2023 noch nicht abgeschlossen gewesen […].
Der Kläger trägt vorliegend die Beweislast gemäss Art. 8 ZGB, dass die Bauphase «Rohbau 2» erst im Juni 2023 abgeschlossen war. Aus dem von ihm eingereichten Dokument […] ist für das Gericht nicht abschliessend erkennbar, ob die von ihm genannten Arbeiten nach März 2023 zum Rohbau 2 gehören oder in eine vorherige Bauphase. Die Kanalisationsarbeiten im Hinterhof könnten ebenfalls unter Ziffer 411 (Baumeisterarbeiten, Ausführung der Kanalisationsarbeiten nach den behördlichen Vorschriften im Trennsystem) zu subsumieren sein, was zu den sog. «Umgebungsarbeiten» gehört […]. Die «letzten Arbeiten an Balkonaufbauten und Geländer» wären ebenfalls eher in der Bauphase «Ausbau 1» unter Ziff. 272 (Allgemeine Metallbauarbeiten, äussere Geländer in Stahl) zu subsumieren. Insgesamt ist festzuhalten, dass es dem Kläger nicht gelingt substantiiert nachzuweisen, dass die aufgelisteten Arbeiten im Mai und Juni 2023 noch zur Bauphase «Rohbau 2» resp. zu früheren Bauphasen gehörten. Es ist daher auf die Auskunft des Bauleiters Herr V. abzustützen, dass die Bauarbeiten für die Phase «Rohbau 2» Ende März 2023 beendet waren. Somit ist festzuhalten, dass die vorliegend relevanten Bauarbeiten, welche die Mietzinsreduktion begründen, vom 6. Dezember 2021 […] bis Ende März 2023 andauerten.

3.5. Fazit Mietzinsreduktion
Die Beklagte schuldet dem Kläger entsprechend der mit Schreiben vom 7. Januar 2022 […] angebotenen Reduktion des Nettomietzinses für den Zeitraum von 6. Dezember 2021 bis 31. März 2023. Dies entspricht einer Reduktion um CHF 245.— pro vollen Monat und für den Monat Dezember 2021 anteilsmässig einem Betrag von CHF 205.50 (CHF 245.—: 31 Tage x 26 Tage [6.-31. Dezember]). Dies entspricht für die 15 vollen Monate (Januar 2022 bis März 2023), zuzüglich Anteil für den Monat Dezember 2021, einem Total von CHF 3’880.50 (CHF 205.50 + CHF 3’675.— [15 x CHF 245.—]).