Pflicht zur Rücksichtnahme

Es stellt sich in casu die Frage, ob die Beklagte gegen die Pflicht
zur Rücksichtnahme gemäss Art. 257f Abs. 2 OR verstösst. Hierfür ist zu
klären, was der Inhalt des Mietvertrages ist. Gemäss Mietvertrag ist der
Betrieb als „typisches Café/Restaurant“ zu führen. Es bedarf somit
zunächst einer Auslegung des Begriffs „typisches Café/Restaurant“. Die
Öffnungszeiten betreffend ist davon auszugehen, dass ein Café/Restaurant
vorwiegend tagsüber geöffnet hat, ein Restaurant eventuell auch bis in
die Nacht. Das X. öffnet hingegen erst um 16.00 Uhr respektive am
Samstag und Sonntag um 14.00 Uhr und ist bis längstens 02.00 Uhr bzw.
01.00 Uhr geöffnet. Die Musik in einem Café/Restaurant ist vorwiegend
dezent, eine Art Hintergrundmusik. Im X. ist die Musik dagegen ein
wichtiges Element und wird – besonders abends – vordergründig und laut
laufen gelassen. Dass dies so gehandhabt wird, zeigt sich u.a. darin,
dass die Fachstelle Umwelt und Energie dieses als Musiklokal geprüft hat
und auch auf der Homepage preist sie sich mit „hottest lounge sound by
selected DJ’s…“ an. Weiter sprechen auch die Türsteher, die Reklame und
die Getränkekarte nicht für ein typisches Café/Restaurant. Besonders aus
der Homepage geht hervor, dass sich das X. nicht als „typisches
Café/Restaurant“ sieht, sondern sich gerade von einem solchen abheben
möchte. Aufgrund dieser Ausführungen muss davon ausgegangen werden, dass
die Beklagte das X. nicht vertragskonform als „typisches
Café/Restaurant führt. Im Zusammenhang mit dieser nicht
vertragskonformen Betriebsführung stellt sich die Frage, ob die
Mitmieter durch diesen vertragswidrigen Gebrauch in ihrem eigenen
Gebrauch beeinträchtigt werden. Dabei ist vorliegend die Lautstärke der
Musik die entscheidende Komponente. Dabei kann entgegen der
Argumentation der Beklagten nicht darauf abgestellt werden, ob die
Vorschriften der Lärmschutz-Verordnung sowie die Vorgaben der SIA-Norm
181 verletzt sind. Die Genehmigung der Baupläne stellt keine Genehmigung
eines neuen Betriebskonzepts als Musiklokal/Bar/Lounge dar. Nicht der
Kläger muss gegen die Lärmbelästigungen aktiv werden, sondern die
Beklagte. Aufgrund von Art. 257f Abs. 2 OR obliegt es der Beklagten, die
Musik in einer Lautstärke abzuspielen, die der vertragsgemässen
Betriebsführung entspricht und von der die übrigen Mieter in ihrem
Gebrauch nicht gestört werden. Dass dies vorliegend nicht der Fall ist,
ist durch die vom Kläger eingereichten Schreiben, Aufzeichnungen und
Reaktionen der Mieter sowie durch die Ordnungsbussen der Polizei klar
belegt. Es geht daraus hervor, dass sich die Mieter durch die
Musikemissionen ab 22.00 Uhr in ihrem Gebrauch der Mietsache,
insbesondere in ihrer Nachtruhe, erheblich belästigt und gestört fühlen.
Die Interventionen der Mieter beim Kläger und von diesem bei der
Beklagten haben dabei keine Wirkung erzielt. Das zumutbare Mass an Lärm
ist damit ab 22.00 Uhr klar übertroffen. Die Beklagte verletzt mit
ihrer, dem vertraglich vereinbarten Betriebskonzept nicht konformen
Musiklautstärke ihre Pflicht zur Rücksichtnahme gemäss Art. 257f Abs. 2
OR.

Die Folgen dieser Sorgfaltspflichtverletzung sind in Art. 257f Abs. 3
und 4 OR festgehalten. Demnach kann der Vermieter bei Wohn- und
Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines
Monats kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des
Vermieters seine Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme verletzt, so
dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des
Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Fristlos kündigen kann der
Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen, wenn der Mieter vorsätzlich der
Sache schweren Schaden zufügt. Die Bestimmung von Art. 275f OR regelt
jedoch weder die Pflichten vollständig, noch die Rechtsfolgen für den
Mieter bei einer Verletzung dieser Pflichten (mp 3/2007, S. 128). Dem
Vermieter stehen weitere Rechtsbehelfe zu, wie zum Beispiel die Klage
auf Vollzug des Vertrags, mit welcher der Vermieter vom Richter
beantragt, den Mieter unter Androhung der Bestrafung (Art. 292 StGB) zum
Vollzug des Vertrages zu verpflichten. Die Klage kann sich auf das
Erbringen einer Leistung beziehen oder auf ein Unterlassen (mp 4/2007,
S. 200; SVIT-KOMMENTAR, N 29 zu Art. 257f). Vorliegend verlangt der
Kläger, keine Musik ab 22.00 Uhr innerhalb des Hauses sowie im Garten
verbreiten zu lassen sowie bis 22.00 Uhr nicht lauter als in
Zimmerlautstärke. Die Betriebsart „typisches Café/Restaurant“ bedeutet
nicht, dass keine Musik verbreitet werden darf. Dafür fehlt es an
jeglicher Grundlage. So wird das Thema Musik im Vertrag bzw. Addendum
auch nicht thematisiert, sondern es wird bezüglich Lärmquellen allgemein
auf das zumutbare Mass abgestellt. Es kann daher nicht die Rede davon
sein, der Beklagten das Abspielen von Musik gänzlich zu verbieten. Für
eine Beschränkung der Musik auf Zimmerlautstärke bis 22.00 Uhr, wie dies
der Kläger beantragt, fehlt eine gesetzliche, wie auch vertragliche
Grundlage. Eine Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme wurde hier
zudem nicht belegt, sind doch gemäss Akten für die Zeit von 16.00 Uhr
bis 22.00 Uhr nur ganz vereinzelt Reklamationen durch Mitmieter
verzeichnet worden. Es wurden für diesen Zeitraum auch keine
Ordnungsbussen auferlegt. Somit ist eine Beschränkung der
Musiklautstärke bis 22.00 Uhr nicht angezeigt. Die Klage ist in diesem
Punkt abzuweisen. Hingegen besteht – wie oben bereits erläutert – für
die Musik ab 22.00 Uhr durchaus Handlungsbedarf. Die Einhaltung der
Pflicht zur Rücksichtnahme kann dadurch erreicht werden, dass die Musik
nicht lauter als Zimmerlautstärke verbreitet und im Garten sowie auf der
Terrasse ganz untersagt wird. Unter Zimmerlautstärke zu verstehen ist
Musik als Begleitung bzw. Hintergrund, nicht mehr unter Zimmerlautstärke
einzuordnen ist Musik, die den Lärmpegel des Lokals und der Gäste
übertönt. Dadurch wird dem Betrieb als Café-Restaurant entsprochen, die
Musik sollte in den obliegenden Wohnungen nicht mehr als störend
wahrgenommen werden, die übrigen Mieter sollten sich nicht mehr durch
die Musik in ihrer Nachtruhe gestört fühlen. Es wird daher entschieden,
dass die Beklagte ab 22.00 Uhr Musik nur in Zimmerlautstärke verbreiten
lassen darf, im Garten / auf der Terrasse ist Musik ab 22.00 Uhr
untersagt. Zuwiderhandlung gegen diese Verfügung wird gemäss Art. 292
StGB mit Busse bestraft.

Der Kläger verlangt weiter die gerichtliche Feststellung, dass die
Beklagte für Mietausfälle als Folge zu lauter Musik, insbesondere für
allfällige Mietzinsreduktionen sowie vorzeitige Auszüge, haftet. Bei
einer Verletzung der Sorgfaltspflichten im Sinne von Art. 257f OR kann
der Vermieter vom Mieter trotz fehlender ausdrücklicher Bestimmung den
Ersatz des entstandenen Schadens verlangen (mp 4/2007, S. 211;
SVIT-KOMMENTAR, N 30 zu Art. 257f). Diese Feststellungsklage entspricht
somit genau demjenigen, was Art. 257f OR ohnehin als Folge der
Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme vorsieht. Auf dieses Begehren
kann daher nicht eingetreten werden. Dem Kläger entsteht dadurch kein
Nachteil, da er in Zukunft konkrete Schadenersatzforderungen ohne
weiteres einklagen kann. Bereits konkretisiert ist das Begehren um
Schadenersatz in Sachen Z. Wie oben erläutert, kann auf dieses Begehren
grundsätzlich eingetreten werden. Verletzt der Mieter seine
Sorgfaltspflichten, kann dies zu einer finanziellen Einbusse des
Vermieters führen, beispielsweise zu einem nachweislich entgangenen
Gewinn. Der entgangene Gewinn ergibt sich oft aus der Mietzinsreduktion.
Er kann aber auch eine Folge der vorzeitigen Vertragskündigung sein,
die der fehlbare Mieter verursachte. Dies kann u.a. sein, wenn es dem
Vermieter nicht gelingt, die Räumlichkeiten sofort wieder zu vermieten
oder wenn er sie nicht zum gleichen Mietzins vermieten kann. In diesem
Fall ist eine Entschädigung geschuldet, die den Mietzinseinnahmen bis
zum ordentlichen Kündigungstermin des Vertrages entspricht (mp 4/2007,
S. 213 f.). Die Schadenersatzpflicht des Mieters beurteilt sich nach den
allgemeinen Bestimmungen der Art 97 ff. OR. Dies gilt bei allen
Verletzungen der Sorgfaltspflichten nach Art. 257f Abs. 1 und 2 OR (mp
4/2007, S. 212; SVIT-KOMMENTAR, N 30 zu Art. 257f). Der Kläger macht
einen Schaden von Fr. 1‘564.50 geltend, was dem Mietzins von eineinhalb
Monaten entspricht. Der Ausfall dieses Mietzinses ist… belegt. Der
Kläger hat sich zudem darum bemüht, den Schaden möglichst klein zu
halten, indem er sich um eine rasche Wiedervermietung bemüht hat. Der
Verzugszins von 5 % rechnet sich nach dem mittleren Verfall. Bei einem
Mietzinsausfall von Oktober bis Mitte November ist dies wie eingeklagt
der 20. Oktober 2009. Die Beklagte wird somit verpflichtet, dem Kläger
als Schadenersatz für den vorzeitigen Auszug der Mieterin Z. Fr.
1‘564.50 nebst 5 % Zins seit 20. Oktober 2009 zu bezahlen.