1.1. Bund

Art. 32 Abs. 2 - 4 DBG

1.2. Kanton

Art. 34 Abs. 2 - 5 StG

Art. 19 StV

Art. 11 StKB StG

3.1. Instandhaltungskosten

Die Instandhaltungskosten umfassen die Auslagen für die üblichen Ausbesserungsarbeiten und die laufend anfallenden Reparaturen, welche zur Erhaltung der Liegenschaft in ge- brauchsfähigem Zustand beitragen (Erhaltung der technischen Funktionstüchtigkeit; bei- spielsweise: Reparaturen an bauseitigen Einrichtungsgegenständen wie Heizung und Rolllä- den, Maler- und Tapeziererarbeiten usw.).

3.2. Instandstellungskosten

Als Instandstellungskosten gelten die unregelmässig anfallenden Aufwendungen, welche über die laufenden Ausbesserungen und Reparaturen hinaus erbracht werden müssen, um die liegenschaftlichen Werte auch auf die Dauer erhalten zu können und deren Ertrag zu si- chern. Es handelt sich um aufgelaufene, aperiodische Instandhaltungskosten im Sinne eines Nachholens von unterlassenem Unterhalt. Hierunter fallen die eigentlichen Renovationen (Dach- und Fassadensanierung, Entfeuchtungen usw.).

3.3. Ersatzbeschaffungskosten

Diese Kosten beziehen sich auf Einrichtungsgegenstände liegenschaftlicher Natur, die un- brauchbar geworden sind oder technisch überholt sind (Ersatz der Kamin- und Heizungsan- lage, der Waschmaschine, der Kücheneinrichtung usw., kein Hausrat).

3.4. Betriebs- und Verwaltungskosten

Die anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten sind grundsätzlich abziehbar. Nicht ab- zugsberechtigt sind Ausgaben, die eine Wertvermehrung der Liegenschaft bewirken. Dazu gehören insbesondere Baubeiträge an die Kanalisation und Gewässerschutzanlagen sowie Bauperimeter für Strassen und Erschliessung.

1. a) bei Eigengebrauch

Abziehbar sind die Auslagen, die unabhängig von der Nutzung anfallen und sich allein aus dem Besitz ergeben (sog. besitzbedingte Betriebskosten).

Nicht abziehbar sind im Wesentlichen die Liegenschaftssteuern, die Verbrauchskosten für Wasser, Gas und Strom, die Heiz- und Warmwasserkosten der eigenen oder fremden An- lage (z.B. Fernheizung), die in der Regel nach Wasserbezugsmenge oder Verschmutzung bemessenen Schmutzwasser- und Entwässerungsgebühren sowie die Kehrichtentsorgungs- gebühren. Diese Kosten werden bei der Festsetzung des Mietwertes nicht berücksichtigt und gelten als nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten.

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MERKBLATT Liegenschaftsunterhalt

1. b) bei Vermietung und Verpachtung

Abzugsfähig sind alle Aufwendungen des Eigentümers, soweit sie nicht auf den Mieter oder Pächter überwälzt werden. Als abziehbare Auslagen fallen insbesondere in Betracht: – die Kosten für die Heizung, einschliesslich Kaminreinigung und Unterhalt der Hei- zungsanlage, das Warmwasser, die Reinigung und Beleuchtung, soweit sie im steuer- lich erfassten Mietzins enthalten sind; – die Wasserzinsen, die Gewässerschutzgebühren (Schmutzwasser- und Entwässe- rungsgebühren) sowie die Kehrichtentsorgungsgebühren, soweit hiefür der Grundei- gentümer aufkommt; – die Unterhaltsperimeter und Prämien für Sach- und Haftpflichtversicherungen für die Liegenschaft.

3.5. Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten

Die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, die aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einver- nehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen wurden, können als Unterhaltskosten in Abzug gebracht werden. Subventionen von Bund, Kanton und Bezirk sind davon abzuziehen.

3.6. Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen

Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind vollumfänglich den abziehbaren Unterhalts- bzw. Instandhaltungskosten gleichgestellt.

Als Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen gelten Massnahmen zur rationellen Ener- gieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien sowie die Kosten für energietechni- sche Anlagen und Konzepte.

Diese Massnahmen beziehen sich auf den Ersatz von veralteten und die erstmalige Anbrin- gung von neuen Bauteilen oder Installationen in bestehenden Gebäuden.

Werden die Massnahmen durch öffentliche Gemeinwesen subventioniert, so kann die steu- erpflichtige Person nur die Kosten abziehen, die sie selbst trägt.

Kosten im vorstehend genannten Sinne, sind ab der Steuerperiode 2020 in den zwei nachfol- genden Steuerperioden abziehbar, soweit sie in der laufenden Steuerperiode, in welcher die Aufwendungen angefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können (Art. 34 Abs. 2bis StG).

Ausnahme: Soweit die Unterhalts- bzw. Instandhaltungsmassnahmen faktisch einem Neu- bau entsprechen (z.B. bei weitgehender Aushöhlung des Gebäudes), können die Energie- und Umweltschutzmassnahmen nicht in Abzug gebracht werden (BGE 2C_63/2010). Siehe hierzu auch Kap. 3.10 zweiter Abschnitt dieses Merkblattes.

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MERKBLATT Liegenschaftsunterhalt

3.7. Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau

3.8. Ersatzbeschaffungen

Der Ersatz von Gebäudebestandteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung, die verbraucht oder unbrauchbar geworden sind, gilt soweit als Unterhalt, als der Nutzungs- wert des ersetzten Objekts bloss erhalten, nicht aber erhöht wird.

Ersatzbeschaffungen mit Komfortverbesserung hingegen haben Anlagekostencharakter.

3.9. Wertvermehrende Aufwendungen

Nicht als Gewinnungskosten abzugsfähig sind die Aufwendungen für bauliche Verbesserun- gen, die nicht nur der Erhaltung der Liegenschaft und deren Nutzungsmöglichkeiten dienen, sondern zusätzlich deren Anlagewert erhöhen. Derartige Aufwendungen mit Anlagekos- tencharakter werden, soweit sie eine Liegenschaft des Privatvermögens betreffen, bei der Ermittlung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt (Art. 108 Abs. 1 lit. a StG). Bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens sind derartige Aufwendungen zu aktivieren und können nach Massgabe der einschlägigen Richtlinien abgeschrieben werden.

Die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen hat gleichermassen Bedeutung sowohl für die Einkommens- und Grundstückgewinnsteuer als auch für die Gewinnsteuer.

3.10. Aufteilung Unterhalt / Wertvermehrung

Häufig werden Unterhaltsaufwendungen und wertvermehrende Investitionen gleichzeitig vor- genommen, so dass in derartigen Fällen die Kosten in abzugsfähigen Unterhaltsaufwand und wertvermehrende Investitionen aufzuteilen sind. Diese Aufteilung wird nach den Erfah- rungswerten vorgenommen, die im Anhang zu diesem Merkblatt aufgeführt sind.

Wenn die Unterhalts- bzw. Instandhaltungskosten von drei aufeinanderfolgenden Jahren hö- her sind als der Zeitwert (Gebäude und Gebäudeteile) gemäss amtlicher Liegenschaftsschät- zung vor den baulichen Massnahmen, so wird in der Regel von einem faktischen Neubau ausgegangen. In diesem Fall werden die Kosten gesamthaft als wertvermehrend und somit nicht abzugsfähig betrachtet.

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MERKBLATT Liegenschaftsunterhalt

4.1. Pauschalabzug für Liegenschaften des Privatvermögens

Gemäss Art. 32 Abs. 4 StG und Art. 11 StKB StG kann für den Unterhalt von Liegenschaften des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, alternativ ein Pauschalabzug von 20 % des Bruttomietertrages bzw. Bruttomietwertes geltend gemacht werden. Beim Ei- genmietwert gilt als Basis derjenige gemäss Art. 2 Abs. 1 StKB StG (nicht derjenige gemäss Art. 2 Abs. 2 StKB StG).

4.2. Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümerge- meinschaften

Solche Einlagen gelten als anrechenbare Unterhaltskosten, wenn damit nur Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen bestritten werden und sie dem Steuerpflichtigen unwiderruflich entzogen sind (Art. 19 Abs. 1 lit. a StVO). Aus den Mitteln des Fonds dürfen keine nutzungs- bedingten Betriebskosten wie Wasser, Strom, Heizstoffe usw. oder Zins- und Amortisations- zahlungen beglichen werden.

Die aufgelaufenen reglementarischen Einlagen in den Erneuerungsfonds dürfen in der Regel 3 - 5% des amtlichen Verkehrswertes nicht übersteigen.

Ergänzend wird auf das St.Galler Steuerbuch (StB 44 Nr. 2, Kap. 1.4) verwiesen.