Merkblatt F

Steuern Impôts

Merkblatt F: Grundstückgewinn ab 2021

Erwerbspreisbestimmung bei Teilveräusserung

Art. 141 StG Wird ein Grundstück nur zum Teil veräussert oder wird bloss ein Recht an einem Grundstück eingeräumt, so ist der ent- sprechende Teil des Erwerbspreises anzurechnen.

1 Allgemeines

Für die Aufteilung des Erwerbspreises gesamthaft erwor- bener Grundstücke auf einzelne Grundstücke oder Grund- stücksteile sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwer- bes massgebend. Die im Zeitpunkt der Teilveräusserung preisbestimmenden Faktoren (z. B. Angebot und Nachfrage, Wirtschaftslage usw.) bleiben ohne Bedeutung.

Für die Erwerbspreisbestimmung gelten verschiedene Berech- nungsmethoden, die den besonderen Verhältnissen des Einzel- falles Rechnung tragen.

Die bei der ersten Teilveräusserung gewählte Berechnungs- methode ist bei den darauf folgenden weiteren Teilverkäufen bei- zubehalten, es sei denn, das Ergebnis widerspreche klar den tatsächlichen Verhältnissen. Bei Teilveräusserungen bildet der gesamte Erwerbspreis die äusserste Grenze der Anrechnung.

2 Normalfälle

2.1 Teilveräusserung von unüberbautem Land

mit einheitlichem Wert Bei Teilveräusserungen von unüberbautem Land mit einheitlichem Wert erfolgt die Aufteilung des Erwerbspreises im Verhältnis der Grundstücksflächen.

Merkblatt F / Grundstückgewinn / ab 2021

Beispiel 1 Erwerbspreis für 2350 m2 unüberbautes CHF 235 000 Land Davon wird ein Teilstück von 325 m2 veräussert.

Berechnung des Erwerbspreisanteils nach Grundstücksflächen CHF 235 000 (Erwerbspreis total) × 325 m2 (veräusserte Fläche) = CHF 32 500

2350 m2 (Gesamtfläche)

2.2 Teilveräusserung von unüberbautem Land

mit unterschiedlichen Werten Bei einer Teilveräusserung von unüberbautem Land mit unter- schiedlichen Werten erfolgt die Aufteilung des Erwerbspreises im Verhältnis der beim Erwerb massgebenden amtlichen Werte. Die Details zu den amtlichen Werten sind beim Steuerbüro der Gemeinde zu erfragen.

Beispiel 2 Erwerbspreis für 3 Parzellen Land CHF 700 000 mit einer Fläche von 5000 m2

Total amtlicher Wert beim Erwerb CHF 400 000 2 Parzellen befinden sich in der Bauzone, 1 Parzelle im übrigen Gemeindegebiet.

Davon werden 3000 m2 Land in der CHF 350 000 Bauzone veräussert (amtlicher Wert)

Berechnung des Erwerbspreisanteils nach amtlichen Werten CHF 700 000 (Erwerbspreis total) × CHF 350 000 (amtl. Wert Veräusserungsobjekt) = CHF 612 500

CHF 400 000 (amtl. Wert total)

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2.3 Teilveräusserung von Land ab

überbautem Grundstück Bei einer Teilveräusserung von Land ab einem überbauten Grundstück erfolgt die Aufteilung des Erwerbspreises im Verhält- nis der beim Erwerb massgebenden amtlichen Werte. Die Details zu den amtlichen Werten sind beim Steuerbüro der Gemeinde zu erfragen.

Beispiel 3 Erwerbspreis für ein Gebäude mit 1000 m2 CHF 700 000 Umschwung

Amtlicher Wert der gesamten Liegenschaft CHF 500 000 beim Erwerb

Amtlicher Wert der 1000 m2 Umschwung CHF 150 000 beim Erwerb

Vom Umschwung werden 500 m2 Land CHF 75 000 (Landreserve) veräussert (amtlicher Wert)

Berechnung des Erwerbspreisanteils nach amtlichen Werten

CHF 700 000 (Erwerbspreis total) × CHF 75 000 (amtl. Wert CHF 105 000 Veräusserungsobjekt) =

CHF 500 000 (amtl. Wert total)

Steuerverwaltung des Kantons Bern Grundstückgewinnsteuer Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern Telefon +41 31 633 60 18 oder +41 31 633 60 01 gg.sv@be.ch, www.taxme.ch

Merkblatt F / Grundstückgewinn / ab 2021

MB F

3 Sonderfälle

3.1 Verkehrswert

Eine Aufteilung des Erwerbspreises nach Verkehrswerten (im Zeit- punkt des Erwerbes) kann erfolgen, wenn die amtlichen Werte den tatsächlichen Verhältnissen ungenügend Rechnung tragen.

3.2 Stockwerkeigentum

Die Aufteilung der Anlagekosten erfolgt im Verhältnis der veräus- serten Wertquoten. Eine Abweichung kommt allenfalls dann in Frage, wenn die Wertquotenaufteilung den tatsächlichen Verhält- nissen in krasser Weise widerspricht.

3.3 Güterzusammenlegung

Bei der Veräusserung von Grundstücken, die durch Güterzusam- menlegung erworben wurden, gilt als Erwerbspreis der Betrag, welcher für die in die Zusammenlegung eingeworfenen Grund- stücke bezahlt wurde. Der flächenmässigen Mehr- oder Minder- zuteilung ist Rechnung zu tragen. Es gilt somit der neue Halt mit dem alten Erwerbspreis.

3.4 Baurecht an überbautem Grundstück

Bei der Einräumung eines Baurechts an einem überbauten Grundstück geht das bestehende Gebäude in das Eigentum der Baurechtsnehmerin oder des Baurechtsnehmers über. In der Regel wird – neben dem Baurechtszins – ein Kaufpreis (Erlös) für das handändernde Gebäude vereinbart.

Die Veräusserung des Gebäudes (im Baurecht) unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Dem Erlös wird der Erwerbspreisanteil des veräusserten Gebäudes gegenübergestellt.

Der Baurechtszins für Grund und Boden unterliegt demgegen- über der Einkommens- oder Gewinnsteuer (Art. 129 Abs. 1 Bst. b StG).

3.5 Einräumung von Dienstbarkeiten

Die Belastung eines Grundstücks mit einer zeitlich unbe- schränkten Dienstbarkeit (z. B. Wegrecht, Näherbaurecht, Bauverbot usw.) gilt als Teilveräusserung.

Der Entschädigung (Erlös) für die Einräumung der Dienstbarkeit wird ein Erwerbspreisanteil gegenübergestellt. Dieser wird entsprechend der Wertverminderung des belasteten Grund- stücks im Einzelfall geschätzt.

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