Bewertung von Grundstücken und Liegenschaften

Der amtliche Wert

Grundlage für Vermögens- und Liegenschaftssteuern

Der amtliche Wert ist der Vermögenssteuerwert eines Grundstü- ckes. Die Gemeinden verwenden den amtlichen Wert im Weite- ren zur Berechnung der Liegenschaftssteuer – einige Gemeinden auch zur Berechnung der Schwellentellen. Massgebend für die amtliche Bewertung sind die Vorschriften des kantonalen Steuer- gesetzes (StG) und die nichtlandwirtschaftlichen Bewertungs- normen der kantonalen Schatzungskommission. Ergänzend da- zu werden bei der amtlichen Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken das Bundesgesetz über das bäuerliche Boden- recht (BGBB) mit seinen Ausführungsbestimmungen und Anhän- gen sowie das kantonale Gesetz über das bäuerliche Boden- und Pachtrecht (BPG) angewendet.

Der amtliche Wert gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung. Änderungen im Bestand, Zu- stand oder in der Nutzung von Grundstücken und Gebäuden lö- sen eine ausserordentliche Neubewertung dieses Grundstückes aus. Demgegenüber werden bei einer allgemeinen Neubewer- tung (AN) alle Grundstücke im ganzen Kanton neu bewertet. Eine allgemeine Neubewertung wird durch den Grossen Rat angeord- net, wenn sich seit der letzten allgemeinen Neubewertung die Verkehrs- oder Ertragswerte im Grossteil des Kantons erheblich verändert haben. Das kantonale Steuergesetz regelt die Einzel- heiten in Art. 181 bis 184.

Der amtliche Wert wird anlässlich einer ausserordentlichen Neu- bewertung in der Regel aufgrund eines Augenscheins und einer Beurteilung durch einen kantonalen Schätzer oder eine kantonale Schätzerin festgesetzt. Eine allgemeine Neubewertung findet da- gegen in den meisten Fällen automatisiert und ohne Augenschein statt. Dabei wird den besonderen Verhältnissen jedes einzelnen Grundstückes Rechnung getragen. Die vom Schätzer oder von der Schätzerin zu einem Grundstück festgehaltenen Daten fin- den sich im Grundstückprotokoll («Bewertungsdossier») wieder. Eigentümer, Eigentümerin, Nutzniesser oder Nutzniesserin kön- nen das Grundstückprotokoll auf der Verwaltung der Standort- gemeinde des Grundstückes einsehen.

Die vorliegenden Erläuterungen dienen der Veranschaulichung des Bewertungvorgangs. Sie enthalten Ausführungen zu den hauptsächlichsten Grundstücksarten: Wohn- und Geschäfts- häuser, Industrieliegenschaften und Grundstücke mit öffentlichen Bauten, Land in der Bauzone sowie Hinweise auf landwirtschaft- liche Gewerbe und Grundstücke. Auskünfte zur amtlichen Be- wertung von weniger verbreiteten Grundstücksarten wie Gast- gewerbe, Tankstellen, Transportanlagen, baurechtsbelastete Grundstücke, Baurechte und andere Dienstbarkeiten, Wasser- kräfte usw. erhalten Sie entweder bei Ihrer Gemeindeverwaltung oder bei der Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amt- liche Bewertung.

Die Höhe des amtlichen Wertes

Das Vermögen in Form von nichtlandwirtschaftlichen Grund- stücken soll gemäss Art. 14 Abs. 1 des Steuerharmonisierungs- gesetzes (StHG) für die Vermögenssteuer zum Verkehrswert

Der amtliche Wert

bewertet werden, wobei jedoch der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Art. 56 Abs. 1 Bst. d des Steuerge- setzes des Kantons Bern (StG) gibt als Leitlinie vor: Die amtlichen Werte sind aufgrund des Verkehrswertes unter Berücksichtigung der Förderung der Vorsorge und der Eigentumsbildung massvoll festzulegen. Daraus folgt, dass die amtlichen Werte möglichst ausnahmslos unter 100 % des Verkehrswertes liegen sollen.

Das Steuerharmonisierungsgesetz lässt einen erheblichen Spiel- raum offen, der die Berücksichtigung eigentumspolitischer As- pekte nicht ausschliesst und im Ergebnis dazu führen kann, dass die amtlichen Werte allgemein unter den durchschnittlichen Verkehrswerten liegen. Allerdings hat das Bundesgericht in zwei wegleitenden Urteilen vom 20. März 1998 (BGE 124 I 145 E. 6c und BGE 124 I 167 E. 2h) festgehalten, dass Zielwerte deutlich unter dem Verkehrswert nicht zulässig seien, weil daraus eine zu starke Begünstigung von Personen mit Grundeigentum im Ver- gleich zu Personen mit beweglichem Vermögen resultiere.

Die mathematische genaue Bestimmung der Höhe des amtlichen Wertes und damit eine exakte Gleichbehandlung aller steuer- pflichtigen Personen ist aus praktischen Gründen – auch nach Ansicht des Bundesgerichtes – nicht möglich (BGE 124 I 193, E. 3e S. 197 unter Hinweis auf BGE 112 I a 240 E. 4b S. 244). Viel- mehr ist sicherzustellen, dass sich die Bewertungen in der ge- wünschten Bandbreite befinden. Diese Bandbreite wird durch die Festlegung eines sogenannten Ziel-Medianwertes der amtlichen Werte in den kantonalen Schatzungsnormen bestimmt. Dabei wird das anzupeilende Verhältnis des amtlichen Werts zum Ver- kehrswert in Prozenten festgehalten.

Der Grosse Rat hat in der Frühlingssession 2020 einen Ziel-Me- dianwert von 70 % für die Allgemeine Neubewertung 2020 be- schlossen. Das bedeutet nun nicht, dass ein durchsetzbarer Rechtsanspruch auf einen amtlichen Wert von genau 70 % des Verkehrswertes besteht. Vielmehr sollen möglichst viele amt- lichen Werte um die 70 % des Verkehrswertes betragen, wobei je die Hälfte der Fälle unter bzw. über 70 % zu liegen kommen. Vor diesem Hintergrund würde sich auch dann keine Herabset- zung im Einzelfall rechtfertigen, wenn ein gemäss Gesetz und Be- wertungsnormen festgesetzter amtlicher Wert beispielsweise auf 95 % eines angeblichen Verkehrswertes geschätzt wäre. Massge- bend ist einzig, dass sich die amtlichen Werte in der gewünschten Bandbreite der durchschnittlichen Verkehrswerte vergleichbarer Objekte bzw. Grundstücke in der gleichen Gegend bewegen und bei der Festsetzung des amtlichen Wertes die Bewertungsnor- men korrekt angewendet wurden.

Alterung und amtlicher Wert

Bauten werden mit der Zeit älter und unterliegen einer Altersent- wertung. Im System der amtlichen Bewertung wird diesem Um- stand durch die «Rückindexierung» aller Berechnungsansätze auf die Bemessungsperiode Rechnung getragen: Alle Berechnungs- ansätze (wie zum Beispiel Mietwertansätze, aber auch Realwert- zuschläge und Kapitalisierungssätze) als Ausgangsbasis für die amtliche Bewertung von Grundstücken im Kanton Bern stammen aus der jeweiligen Bemessungsperiode.

Der Eigenmietwert

Ertrag aus selbst benutzten Grundstücken

Sowohl das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), das Bundes- gesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), als auch das Berni- sche Steuergesetz (StG) schreiben vor, dass Erträge (Einkommen) unter anderem aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern sind, also auch der Vermögensertrag aus selbst benutzten Grundstü- cken (Eigenmietwert).

Bei Eigengebrauch eines Grundstückes oder Grundstückteils be- zieht der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin eine Na- turalleistung aus seinem oder ihrem Grundstück, die er oder sie als Einkommen zu versteuern hat. Die Naturalleistung entspricht dem Betrag, den der Grundeigentümer oder die Grundeigentü- merin bei Fremdvermietung erwirtschaften würde, bzw. den ein Mieter oder eine Mieterin als Miete bezahlen müsste.

Zwei verschiedene Eigenmietwerte für Bund und Kanton

Die Eigenmietwerte sind zum (ortsüblichen) Marktwert anzu- rechnen, allerdings bestehen Unterschiede in der Gesetzgebung von Bund und Kanton: Das Bernische Steuergesetz erlaubt, Mietwerte bei Eigenge- brauch (Eigenmietwerte) – ausgehend vom ortsüblichen Markt- wert – unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentums- bildung und Selbstvorsorge massvoll festzulegen (Art. 25 Abs. 2 StG), während für den Bund die Forderung nach Besteuerung zum Marktwert gilt. Diese unterschiedlichen gesetzlichen For- derungen führen dazu, dass zwei verschiedene Eigenmietwerte festgesetzt werden: Ein etwas höherer für die direkte Bundessteu- er und ein etwas tieferer für die Kantons- und Gemeindesteuern.

Die Höhe des Eigenmietwertes

Wie viel Mietzins bei Fremdvermietung für ein Grundstück ver- langt werden kann bzw. vom Mieter oder von der Mieterin bezahlt werden muss, ist eine Frage von Angebot und Nachfrage. Man- gels effektiver Mietzinse muss beim Eigenmietwert allen Berech- nungen statistisches Vergleichsmaterial zugrunde gelegt werden.

Laut Rechtsprechung des Bundesgerichts muss aus Ver- fassungsgründen der Eigenmietwert bei der Kantons- und Gemeindesteuer im Kanton Bern mindestens 60 % der Marktmiete – bzw. bei der direkten Bundessteuer mindes- tens 70 % der Marktmiete – betragen (vgl. dazu BGE vom 11.12.96, publ. in StE 1997 A 21.11 Nr. 41 und BGE vom 13.2.97, Nr.2A.254 / 1996 besprochen in NZZ vom 2. / 3.5.98, S.57).

Für die Kantons- und Gemeindesteuern liegt die Zielgrösse der Eigenmietwerte seit 1991 unverändert bei mindestens 60 % der Marktmieten.

Bei der direkten Bundessteuer wird der Eigenmietwert grundsätzlich nach dem Marktwert festgelegt. Eine so ge- nannt «massvolle» Eigenmietwertbesteuerung, wie sie der Kan- ton Bern für seine Kantons- und Gemeindesteuern vorgibt, hat nach Ansicht des Bundesgerichts bei der direkten Bundessteuer

Der Eigenmietwert

keinen Raum. Das Bundesgericht hat es aber als zulässig be- zeichnet, die Eigenmietwerte für die Bundessteuer trotzdem wie bisher auf mindestens 70 % des theoretisch erzielbaren Ertrages (Mietzins) festzulegen.

Eine Herabsetzung des Bundessteuer-Eigenmietwertes ist nur dann am Platz, wenn der Marktmietwert des betreffenden Grund- stücks oder Grundstückteils in den massgebenden Bemessungs- jahren erwiesenermassen unter diesem Eigenmietwert gelegen hat (RE vom 11.8.98, VGE vom 18.2.99 i.S.P.; publiziert in Neue Steuerpraxis 1999, S. 7).

Wie wird der Eigenmietwert in der Praxis festgesetzt?

Grundsätzlich wird der Eigenmietwert für jedes Grundstück in- dividuell festgesetzt. Dies geschieht im Rahmen der amtlichen Bewertung der Grundstücke nach den Normen der kantonalen Schatzungskommission, wobei als erster Schritt der so genannte Protokollmietwert (Basismietwert) berechnet wird. Der Proto- kollmietwert berücksichtigt die individuellen Gegebenheiten jedes Grundstücks bezüglich Quantität (Raumaufnahme), Qualität (Be- notung), Lage (Wohnlage, Verkehrslage, Mietwertkategorie) und Alterung (Wirtschaftliches Alter). Er bildet einerseits die Grundlage zur Berechnung des amtlichen Wertes als Basis zur Besteuerung des in Grundstücken angelegten Vermögens. Andererseits ist er Ausgangspunkt zur Festsetzung des Eigenmietwertes, welcher Bestandteil der Einkommensbesteuerung ist.

Der Protokollmietwert orientiert sich an den erzielbaren Einnah- men (Ertrag) eines Grundstückes im Zeitraum früherer Bemes- sungsperioden für die Festsetzung des amtlichen Wertes. Die Pro- tokollmietwerte haben sich im Verlauf der Jahre natürlich immer mehr von der Wirklichkeit entfernt. Um nun den gesetzlich vor- geschriebenen Aktualitätsbezug des Eigenmietwertes trotzdem sicherzustellen, hat die kantonale Steuerverwaltung bereits An- fang der neunziger Jahre den so genannten Mietwertfaktor ein- geführt. Der Mietwertfaktor wird anhand statistischer Vergleichs- zahlen aus der Mietzinsstatistik der Steuerverwaltung durch diese pro Gemeinde oder Gemeindeteil festgelegt. Die Statistik basiert auf tatsächlich und aktuell erzielten Mietzinsen. Durch den Miet- wertfaktor wird der individuelle Protokollmietwert so an das Miet- zinsniveau der Gemeinde in der betreffenden Periode angepasst.

Der mit dem entsprechenden Mietwertfaktor multiplizierte Proto- kollmietwert (Basismietwert) ergibt den für die Einkommenssteu- er massgeblichen Eigenmietwert. Anders als der amtliche Wert, welcher dem Mechanismus der AN folgt, kann der Eigenmietwert als reiner Gesetzesvollzug theoretisch jedes Jahr neu festgelegt werden.

Zur Berechnung des Eigenmietwertes für die Kantons- und Ge- meindesteuern gelangt ein tieferer Mietwertfaktor zur Anwen- dung, als dies bei der Berechnung des Eigenmietwertes für die direkte Bundessteuer der Fall ist. Das hat zur Folge: Der Kan- tonssteuer-Eigenmietwert liegt 14,5 % tiefer als der Bundessteuer-Eigenmietwert. Damit wird der in Art. 25 Abs. 4 StG geforderten «massvollen» Besteuerung der Eigenmiet- werte genügend Rechnung getragen.

Nichtlandwirtschaftliche Bewertungen

Verkehrswert, Ertragswert und Realwert

Der amtliche Wert von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken wird aufgrund des Verkehrswertes unter Berücksichtigung von Ertrags- und Realwert ermittelt.

Unter Verkehrswert wird der auf dem Markt unter normalen Verhältnissen erzielbare Verkaufspreis verstanden. Der Ertrags- wert entspricht dem kapitalisierten, auf dem Markt erzielbaren Ertrag. Die Summe aus Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen, inklusive Baunebenkosten, und dem relativen Landwert, wird Realwert genannt.

Der Immobilienmarkt – also die tatsächlich realisierten durch- schnittlichen Kauf- bzw. Verkaufspreise – in der massgebenden Bemessungsperiode bildet die statistische Grundlage für die Bemessung der Bewertungsnormen. Dabei wird berücksichtigt, ob sich die durchschnittlichen Verkehrswerte der verschiedenen Objektarten mehr nach dem Ertragswert oder mehr nach dem Realwert richten. Diesen Markteinflüssen wird mit den jeweiligen nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen der kantonalen Schatzungskommission bei der Festsetzung der aktuellen amt- lichen Werte Rechnung getragen.

Die bei der Bewertung angewandten Normen richten sich nach den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen und Mietzinsen sowie den üblichen Kosten im Bauwesen in der Bemessungsperiode. Damit leiten sich die geschätzten Ertrags- und Realwerte – und damit die amtlichen Werte – aus den Verhältnissen auf dem Im- mobilienmarkt in dieser Bemessungsperiode ab.

Somit gilt ab 1.1.1999 bis 31.12.2019 die Bemessungsperiode von 1993 – 1996 (Allgemeine Neubewertung 1999) und ab dem Jahr 2020 die Bemessungsperiode von 2013 – 2016 (Allgemeine Neu- bewertung 2020).

Wohn- und Geschäftshäuser

Zu Beginn jeder Bewertung erstellt der Schätzer oder die Schät- zerin ein Aufnahmeprotokoll vor Ort. Ihm können die Beschrei- bung des Gebäudes sowie die ungefähre Grösse der Räume ent- nommen werden. Sie werden ausgedrückt in Raumeinheiten (RE) für Wohnteile oder in m2 für Garagen, Einstell- und Abstellplätze, Parkplätze, Nebengebäude, Büro, Laden, Gewerbe usw.

Das Objektprotokoll zeigt die Beurteilung des Gebäudes, wie sie der Schätzer oder die Schätzerin festgehalten haben. Dabei gelangt eine Benotung zur Anwendung für die Gebäudeart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Stockwerkeigentumswoh- nung, Wohn- und Geschäftshaus usw.), für die Bauqualität, die Komfortstufe, die Wohn- bzw. Geschäftslage und die Ver- kehrslage. Die schlechteste Note ist 1, die beste Note ist 9. Das Objektprotokoll zeigt ausserdem das geschätzte wirtschaftli- che Alter des Gebäudes.

Ausgehend von Raumaufnahme, Benotung, wirtschaftlichem Alter und der Berücksichtigung der Mietwertkategorie einer Ge- meinde lässt sich der Protokollmietwert (Basismietwert) eines

Nichtlandwirtschaftliche Bewertungen

Bewertung ausgehend vom Ertragswert zum Beispiel bei Wohn- und Geschäftshäusern

Raumaufnahme

Gebäudeart Bauqualität Benotung Komfortstufe Wohn- bzw. Geschäftslage Verkehrslage

Protokollmietwert Mietwertkategorie (Basismietwert) Wirtschaftliches Alter

Kapitalisierungssatz

Ertragswert

Realwertzuschlag in %

Amtlicher Wert

Gebäudes aus den Tabellen der Bewertungsnormen ablesen. Diese wiederum sind das Ergebnis umfangreicher Erhebungen tatsächlich bezahlter Mietzinsen von Wohnungen in Mehrfamilien- häusern in früheren Bemessungsperioden.

Die Mietwertkategorie drückt das Mietzinsniveau einer Ge- meinde im Vergleich zu den übrigen Gemeinden des Kantons aus (Makrolage). Den unterschiedlichen Verhältnissen bezüglich Miet- zinsniveau innerhalb einer Gemeinde werden durch die bereits erwähnten Lagenoten (Wohn- bzw. Geschäfts- und Verkehrslage) Rechnung getragen (Mikrolage).

Mit einem in den Bewertungsnormen fest vorgegebenen Kapita- lisierungssatz wird der Protokollmietwert (Basismietwert) zum Ertragswert kapitalisiert.

Nebst dem Ertragswert beeinflusst der Realwert den Verkehrs- wert und damit auch den amtlichen Wert. Er wird durch den so genannten Realwertzuschlag berücksichtigt, der den Tabellen der Bewertungsnormen entnommen wird. Diese Tabellen sind

das Ergebnis umfangreicher Auswertungen von Preisen von tat- sächlichen Liegenschaftsverkäufen in der Bemessungsperiode.

Die Höhe des Realwertzuschlages ist hauptsächlich abhängig von der Gebäudeart: Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentumswohnungen orientiert sich erfahrungs- gemäss auf dem Markt hauptsächlich am Realwert, was einen hohen Realwertzuschlag zum geschätzten Ertragswert recht- fertigt. Im Gegensatz dazu bestimmt bei Mehrfamilien- und Ge- schäftshäusern derzeit auf dem Markt hauptsächlich der Ertrag den Verkehrswert, so dass der Realwertzuschlag entsprechend gering ausfällt.

Der um den Realwertzuschlag erhöhte Ertragswert ergibt den amtlichen Wert von Wohn- und Geschäftshäusern.

Industrieliegenschaften und Grundstücke mit öffentlichen Bauten

Im Gegensatz zu Wohn- und Geschäftshäusern wird bei die- sen Grundstücken beim Augenschein vor Ort kein Aufnahme- protokoll erstellt. Ausgangspunkt für die Bewertung sind in der Regel die geschätzten Baukosten. Unter Berücksichtigung der Altersentwertung und des relativen Landwertes wird der Realwert des Grundstückes berechnet. Der Einfluss des Er- tragswerts wird durch den so genannten Ertragswertabzug

Bewertung ausgehend vom Realwert zum Beispiel bei Industrieliegenschaften und Grundstücken mit öffentlichen Bauten

Benotung

Nutzungsmöglichkeit Bauqualität Baukosten oder Komfortstufe Gebäudeversicherungswert

Nichtlandwirtschaftliche Bewertungen

berücksichtigt, der sich aufgrund der Benotung durch den Schät- zer oder die Schätzerin rechnerisch ergibt.

Der um den Ertragswertabzug reduzierte Realwert ergibt den amtlichen Wert von Industrieliegenschaften und Grundstücken mit öffentlichen Bauten.

Land in der Bauzone

Mit dem Begriff Land in der Bauzone sind ausschliesslich be- baubare aber unüberbaute Grundstücke oder Grundstücksteile ge- meint. Ausgangspunkt für die Bewertung ist der so genannte Land- richtwert, der in den Tabellen der Bewertungsnormen für jede Gemeinde aufgeführt ist. Die erhobenen tatsächlichen Kaufpreise in der Bemessungsperiode bilden die Grundlage für diese Tabellen.

Der Verkehrswert für Land in der Bauzone wird mit Hilfe der Benotung individuell für jedes Grundstück geschätzt.

Aus der Multiplikation des geschätzten Verkehrswertes mit dem so genannten AW-Faktor errechnet sich der amtliche Landwert pro m2.

Der amtliche Landwert pro m2 multipliziert mit der Grundstücks- fläche ergibt den amtlichen Wert von unüberbautem Land in der Bauzone.

Bewertung ausgehend vom Verkehrswert für Land in der Bauzone

Nutzungsmöglichkeit Erschliessungsgrad Benotung Eignung Wohn- bzw. Geschäftslage Verkehrslage

Landrichtwert

Landwirtschaftliche Bewertungen

Landwirtschaftlicher Ertragswert

Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steu- ern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz StHG) schreibt vor, dass land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Ertragswert bewertet werden. Der Ertragswert und dessen Festsetzung sind im Bundesgesetz über das bäuer- liche Bodenrecht (BGBB) definiert. Die Einzelheiten regelt die eid- genössische «Anleitung zur Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes» vom 31. Januar 2018 (Schätzungsanleitung 2018). Diese stützt sich auf die Bemessungsperiode 2009 – 2024 und berücksichtigt dadurch die sich verändernden Zukunftsaussich- ten für die Landwirtschaft.

Landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB werden mit allen erforderlichen Gebäuden nach der Schätzungsanleitung bewertet. Von der Schätzungsanleitung vorgegebene bewer- tungstechnische Zusammenhänge bedingen bei jeder Neube- wertung den Einbezug aller zum Gewerbe gehörenden Bauten und Anlagen – unabhängig davon, ob sich diese auf einem oder mehreren Grundstücken befinden und ob daran Veränderungen vorgenommen worden sind.

Der amtliche Wert landwirtschaftlicher Grundstücke und Gewer- be dient im Kanton Bern – nebst den auf Seite 3 erwähnten Ver- wendungen – als Grundlage

• zur Berechnung der Belastungsgrenze

• zur Festsetzung des Preises für die Hofübergabe

• zur Berechnung des Pachtzinses

• bei erbrechtlichen Auseinandersetzungen

Abgrenzung landwirtschaftliche zu nichtlandwirtschaftlicher Bewertung

Die landwirtschaftliche Nutzung ist Grundvoraussetzung, damit eine landwirtschaftliche Bewertung in Betracht gezogen wer- den kann. Wesentlichstes Kriterium für den Entscheid, ob eine landwirtschaftliche Bewertung nach Bundesrecht angebracht ist, ist der für die Bewirtschaftung eines Betriebes erforderliche Arbeitsaufwand. Ansonsten wird für die Gebäude eine nichtland- wirtschaftliche Bewertung vorgenommen, bei der in der Regel hauptsächlich aus dem Wohnteil höhere Werte resultieren. In der Abgrenzungsfrage übernimmt die Amtliche Bewertung allfällige bodenrechtlich verbindliche Entscheide des zuständigen Regie- rungsstatthalteramtes.

Landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB werden mit allen erforderlichen Gebäuden nach der Anleitung zur Schät- zung des landwirtschaftlichen Ertragswertes bewertet. Als land- wirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaft- lichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaf- tung, falls sie landesüblich ist, mindestens 0.85 Standardarbeits- kräfte (SAK) nötig sind. Landwirtschaftliche Betriebe im Berg- und Hügelgebiet nach landwirtschaftlichem Produktionskataster sind den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe be- reits unterstellt, falls für ihre Bewirtschaftung mindestens 0.60 Standardarbeitskräfte (SAK) nötig sind. Die Standardarbeitskräfte

Landwirtschaftliche Bewertungen

(SAK) errechnen sich nach den Vorgaben der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) und der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung (LBV).

Bauten auf landwirtschaftlichen Grundstücken, die nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind, werden in Übereinstimmung mit den landwirtschaftlichen Bundesvorschriften nach den nicht- landwirtschaftlichen Bewertungsnormen der kantonalen Schat- zungskommission bewertet.

Die nichtlandwirtschaftlichen Mietwertansätze für landwirtschaft- lich genutzte Ökonomieteile sind dabei so gewählt, dass rechne- risch das gleiche Ergebnis erzielt wird wie bei einer Bewertung nach landwirtschaftlichen Normen.

Für die Festsetzung des amtlichen Wertes der Wohnungen und nichtlandwirtschaftlich genutzter Ökonomieteile dienen die Durchschnitte der in der jeweiligen Bemessungsperiode tatsäch- lich erzielten Verkaufspreise als Grundlage. Damit wird sicher- gestellt, dass kleine landwirtschaftliche Betriebe bei der Ver- mögensbesteuerung gleichbehandelt werden wie vergleichbare nichtlandwirtschaftliche Gewerbebetriebe und deren Wohnteile.

Bei Wohngebäuden erfolgt die Bewertung der Betriebsleiter- wohnung entsprechend der eidgenössischen Schätzungsan- leitung 2018 landwirtschaftlich und von allen weiteren Wohnun- gen nach nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen.

Ökonomiegebäude oder Teile davon werden nach nichtlandwirt- schaftlichen Normen bewertet, sofern sie nicht der Landwirt- schaft dienen (vgl. Seite 7 ff).

Land in der Bauzone

Land in der Bauzone wird zum Verkehrswert bewertet (vgl. Seite 8).

Als Ausnahme davon wird landwirtschaftlich genutztes Land in der Bauzone entsprechend seiner Nutzung zum Ertragswert be- wertet, wenn es

• im Eigentum einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft steht oder

• eigentumsrechtlich zu einem tatsächlich betriebenen land- wirtschaftlichen Gewerbe gehört oder

• eigentumsrechtlich zu einem Landwirtschafts- oder Gärtne- reibetrieb gehört, der eine wirtschaftliche Einheit von Land und Gebäuden bildet und dessen Ertrag namhaft zum Ein- kommen der Eigentümerin, des Eigentümers, der Pächterin oder des Pächters beiträgt, auch wenn der Betrieb nicht als landwirtschaftliches Gewerbe gilt.

Nachbesteuerung Die Voraussetzung für eine derartige Besteuerung zum Ertragswert kann aus unterschiedlichen Gründen wegfallen, beispielsweise

• bei Veräusserung des Baulandes

• bei beachtlicher und dauerhafter Reduktion des landwirt- schaftlichen Einkommens

• bei Aufgabe des Betriebes

• bei Abtretung des Betriebes ohne das Bauland

• bei parzellenweiser Verpachtung

Es erfolgt dann eine Nachbesteuerung rückwirkend auf den Be-

Sachliche Bemessung der Nachbesteuerung

ginn der Besteuerung zum Ertragswert, jedoch höchstens für

Die Nachbesteuerung des Vermögens bzw. des Kapitals bemisst

zehn Jahre.

sich nach der Differenz zwischen dem Ertragswert und dem amt-

lichen Wert aufgrund der für das jeweilige Jahr massgebenden

Bewertungsnormen.

Landwirtschaftlicher Ertragswert –

Amtlicher Wert

Bewertung nach der eidgenössischen

Schätzungsanleitung 2018

Wohngebäude

Ökonomiegebäude

Land

Raumaufnahme,

Raumaufnahme

Flächenaufnahme

anschliessend Aufteilung in

aufgeteilt nach Modulen

des Bodens

Landwirtschaftlich

Nichtlandwirtschaftlich

Modul Rindviehställe

Betriebsleiterwohnung

(weitere Wohnungen)

Modul Futterlager

Modul Hofdüngerlager

Modul Lagerräume,

Beurteilung des Bodens

Remisen und / oder weitere …

Benotung nach

Ertragswertansätze

Schätzungsanleitung

kantonalen Normen

Zuschläge / Abzüge

Mietwert nach

Mietwert nach

Zuschläge / Abzüge

langfristig erzielbarem

Schätzungsanleitung

Mietzins (kantonale Normen)

Schätzungsanleitung

Kapitalisierung nach

Kapitalisierung nach

Obstanlagen, Reben usw.

Schätzungsanleitung

kantonalen Normen

Schätzungsanleitung

Ertragswert

Ertragswert

Ertragswert

Erläuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften, Ausgabe 2020

10/21

Wie prüfe ich meinen amtlichen Wert?

Für den amtlichen Wert sind zwei Formulare entscheidend, das Aufnahmeprotokoll und das Objektprotokoll «E». Nachfolgend wird Ihnen die Bewertung im Überblick und im Detail erläutert.

Überblick

Das Aufnahmeprotokoll (Seiten 13 und 14) gibt den Bestand des Grundstücks in Form von Objekten wieder – also alles was auf dem Grundstück am Stichtag existiert. > Prüfen Sie, ob die Einträge den realen Gegebenheiten vor Ort entsprechen und gemäss Tabelle 3.1 der Nichtlandwirt- schaftlichen Bewertungsnormen (NL-Normen) aufgeführt sind.

Der Bestand aus dem Aufnahmeprotokoll wird auf das Objekt- protokoll «E» übertragen (Seite 15). Pro Objekt wird ein Ob- jektprotokoll erstellt und nummeriert. Auf einem Objektprotokoll können mehrere Teilobjekte berechnet werden. Z. B. wird eine eingebaute Garage in einem Einfamilienhaus auf demselben Ob- jektprotokoll aber mit eigener Berechnung als Teilobjekt bewertet. > Prüfen Sie, ob der Übertrag korrekt vorgenommen wurde.

Auf dem Objektprotokoll wird die eigentliche Bewertung vollzogen (Seite 16). Die Zuordnung zur Mietwertkategorie erfolgt pro Ge- meinde und automatisch. Danach erfolgt von oben nach unten zuerst die Benotung (Details Seite 18), dann die Festlegung des wirtschaftlichen Alters (Details Seite 19). > Prüfen Sie, ob diese Parameter plausibel sind.

Das Notenendtotal multipliziert mit dem «Mietwert pro Punkt und Einheit» ergibt den «Mietwert pro Einheit». Dieser multipliziert mit mit den Raumeinheiten / m2 ergibt den Protokollmietwert. Dieser wird durch den Kapitalisierungssatz dividiert und mit dem Real- wertzuschlag in % multipliziert. Das Resultat ist der amtliche Wert vor Abzug. Der Abzug kommt nur bei Objekten die im Baurecht erstellt wurden zum Tragen und wird separat berechnet. Durch Addition aller Teilobjekte erhält man den amtlichen Wert des Ob- jekts. Die amtlichen Werte aller Objekte ergeben dann den amt- lichen Wert des ganzen Grundstücks.

Die grauen Felder auf dem Objektprotokoll «E» bezeichnen die Eigenschaften der Liegenschaft und werden vom Schätzer oder von der Schätzerin pro Objekt individuell ausgefüllt. Die weissen Felder sind Berechnungsfelder gemäss den NL-Normen. Die Ansätze der NL-Normen (weisse Felder) können nicht be- stritten werden, die Inhalte der grauen Felder hingegen schon. Allerdings ist der Mietwertcode «00» bei Wohnbauten zwingend einzusetzen (Seite 16).

> Auch die Ausscheidung und Berechnung des Eigen- mietwerts können Sie überprüfen (Seiten 17 und 20), aber dann erst im Rahmen Ihrer ordentlichen Veranlagung anfechten. Zur Berechnung des Eigenmietwerts wird der Protokollmietwert

Wie prüfe ich meinen amtlichen Wert?

des Objektteils mit dem Mietwertfaktor der Gemeinde multipli- ziert (Seite 17). Die Ausscheidung erfolgt pro Objekt bzw. Objekt- teil, d. h. die Ausscheidung bezeichnet die Teile die selbst genutzt werden (auch Wohnrecht und Nutzniessung). Manchmal wird zur Ausscheidung und Berechnung des Eigenmietwerts ein Objekt- teil nur deswegen erfasst und mit einem separaten internen Ver- arbeitungscode versehen, ein amtlicher Wert wird dabei nicht be- rechnet (Beispiel: Seite 16, Spalte 2 und 3 des Objektprotokolls).

Hinweis Wertquotenanteile, die dem Grundstück zugeteilt sind, können natürlich auf dieselbe Art geprüft werden. Dabei müssen die Un- terlagen des Grundstücks geprüft werden auf welchem die Be- wertung vorgenommen wird (z. B. Stammgrundstück bei Stock- werkeigentum).

Aufnahmeprotokoll

• Erfassung und Kontrolle der Gegebenheiten vor Ort. Alles wird erfasst. Bewertet wird nur das, was gemäss NL-Normen auch bewertet werden muss.

• Durchgestrichene Zahlen und Objekte = nicht mehr gültige Zustände

• Einfach unterstrichen = Zwischenresultat für die Mietwertausscheidung (ganz rechte Spalte). Beeinflusst den amtlichen Wert nicht direkt.

• Doppelt unterstrichen = Übertrag auf «Objektprotokoll-E» zur Berechnung, pro Objektteil wird dabei ein amtlicher Wert gerechnet.

• Raumeinheiten (RE) bei Wohnnutzung (Mietwertcode 00), Tabelle 3.2 der NL-Normen (ab Seite 50)

• m2 = restliche Objektarten (Gewerbe, Parkplätze usw.), Tabelle 3.2 der NL-Normen (ab Seite 50)

• Zusätzliche Ausbauten, die über den normalen Standard hinausgehen, werden gemäss Vorgaben in Tabelle 3.1 der NL-Normen (ab Seite 49) bewertet und sind meist als «spez. Ausbau» z. B. Sauna, Ofen usw. bezeichnet.

• «–» = nicht bewertet

• Kleine Indexziffern am linken Rand beziehen sich auf das Datum des Augenscheins (zuunterst auf dem Protokoll ersichtlich). So lässt sich nachvollziehen, was wann verändert wurde.

Hinweis

• Die ältere Version des Aufnahmeprotokolls ist grün und doppelseitig (Seite 13).

• Die neuere Version des Aufnahmeprotokolls ist weiss und einseitig (Seite 13).

Das Alter des Formulars hat selbstverständlich keinen Einfluss auf die Raumaufnahme oder den amtlichen Wert.

Aufnahmeprotokoll: Raumaufnahme

Glossar / Abkürzungen

RE

Raumeinheiten

Heizungsart (Note als Richtlinie)

KLA

9

Klimaanlage bzw. Zentralheizung vollautomatisch,

Apparate, Einbauten

mit 2 oder mehr bedarfsgenügenden Energiequellen.

WA

Waschautomat

Zudem ist in diesem Kapitel beschrieben,

wie die Bewertung des zweiten Systems zu erfolgen hat.

TA

Tröckneautomat

GWA

Geschirrwaschautomat

ZHO 8

Zentralheizung Öl

DA

Dampfabzug

ZHG 8

Zentralheizung Gas

BAO

Backofen obenliegend

ZHP

8

Zentralheizung Wärmepumpe

KS

Kühlschrank

ZHE

8

Zentralheizung Elektrisch

TKS

Tiefkühlschrank

ZHF

8

Zentralheizung Fernwärme

EBS

Einbauschränke

ZHS

8

Zentralheizung Solarenergie

FFK

Funktionale Fachkoordination (Wärmerückgewin-

nung)

EHO 7

EHG 7

Etagenheizung Öl

Etagenheizung Gas

Warmwasserversorgung

EET

7

Einzelspeicherheizung elektrisch, Thermostat gesteuert

BO

Boiler

EIT

7

Infrarotpanel elektrisch, Thermostat gesteuert

ZWV

Zentrale Warmwasserversorgung

OHO 6

EE

EI

6

6

Einzelöfen Öl mit Tank und Pumpe

Einzelspeicher elektrisch

Infrarotpanel ohne Thermostat

Zusätzliche Ausbauten Normen AN99

Zusätzliche Ausbauten Normen AN20

gültig für

Bewertungen bis 31.12.2019

gültig für Bewertungen ab 1.1.2020

Cheminée, zusätzliche Küchenausbauten, Sauna usw.

Cheminée, zusätzliche Küchenausbauten, Sauna usw.

Baukosten mit 5 % verzinsen und Mietwert in RE

Baukosten mit 5 % verzinsen und Mietwert in RE

bzw. m² umrechnen

bzw. m² umrechnen

CHF 1’800 = 1,0 RE

CHF 2’100 = 1,0 RE

CHF 120

= 1 m2

CHF 140 = 1 m2

15 m2

= 1,0 RE

15 m2 = 1,0 RE

Runden

Runden

RE auf eine Dezimalstelle runden

RE auf eine Dezimalstelle runden

m² auf ganze Zahlen runden

m² auf ganze Zahlen runden

Objektprotokoll «E»: Benotung

Die Hauptnoten sind für jeden Objektteil obligatorisch.

isoliert. Zum Beispiel ist eine angebaute Scheune für sich

gese-

Gebäudeart

Note 1 – 5

Immer gleiche Gebäudeart pro Objekt

Ausnahme: Garage / Autounterstand / Einstellhalle u.ä. Note 1

> Tabelle 3.3 NL-Normen (ab Seite 155)

Bauqualität

Note 1 – 9

In der Regel besteht zwischen diesen Hauptnoten und dem wirtschaftlichen

Alter ein Zusammenhang. Die Benotung der Bauqualität wird nicht linear

festgesetzt. Noten unter 5 bei Hauptbauten sind in der Regel für Objekte

am Ende ihrer Nutzungsdauer bestimmt.

Komfortstufe

Note 1 – 9

Ausbau, Raumaufteilung, Installationen, Heizungsart

Wohnlage / Geschäftslage

Note 1 – 9

Bewertung der individuellen Situation mittels Augenschein

Verkehrslage

Note 1 – 9

Nach Verkehrslagenoten-Plan der jeweiligen Gemeinde

> Geoportal

Objektprotokoll «E»: Eigenmietwert / Ausscheidung EMW Als steuerlich massgebender Mietwert gilt der Betrag, den die steuerpflichtige Person bei Fremdvermietung erwirtschaften würde bzw. den ein Mieter oder eine Mieterin als Miete bezahlen müsste.

• Der Eigenmietwert hat sämtliche Räume und Einrichtungen zu umfassen, die der Eigentümer oder die Eigentümerin in seiner / ihrer Liegenschaft selbst benützen kann. Ob diese räumlich oder zeitlich nur beschränkt benützt werden, spielt grundsätzlich bei der Kantons- und Gemeindesteuer keine Rolle, ebenso wenig die finanziellen und sozialen Ver- hältnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin. Ein Unternutzungsabzug kann nur bei der direkten Bundessteuer geltend gemacht werden.

• Zur selbstbenutzten Wohnung gehören ebenfalls Einstell- räume, Bastelräume, Garagen, Parkplätze, Gartenhäuser, Sitzplätze, private Hallen- und Gartenbäder, privater Pferde- stall, Carnotzet usw. und auch Mietwerte aus Miteigentum und Zugehör usw., soweit im Normalfall eine Miete dafür bezahlt würde.

• Räume zur Berufsausübung innerhalb der selbstbenutzten Wohnung wie Büros usw. sind ebenfalls steuerlich zu er- fassen. Einen allfälligen Anspruch auf Abzug von der Einkom- mensteuer hat die steuerpflichtige Person beim Ausfüllen der jährlichen Steuererklärung geltend zu machen. Räume zur Berufsausübung ausserhalb der selbstbenutzten Wohnung wie Werkstätten, Läden, Kleintierställe usw., sind dem Eigen- mietwert nicht zuzurechnen.

Wie prüfe ich meinen amtlichen Wert?

Code Mietwertausscheidung / Regelfall Der Code Mietwertausscheidung bewirkt im System der Amt- lichen Bewertung, dass die Information über die Ausscheidung des Eigenmietwertes und dessen Höhe an die Veranlagung weiter gemeldet wird. Je nach Nutzungs- bzw. Eigentumsform ist der entsprechende Code zu setzen.

• Code «01» bewirkt, dass die Eigenmietwert-Berechnung gleichzeitig mit der Berechnung des amtlichen Wertes erfolgt. Dieser Code ist zu verwenden, wenn die gesamten Einheiten des Objektes oder Objektteils als Eigenmietwert zu versteuern sind.

• Code «02» (Landwirtschaft Code «03») bewirkt, dass die Eigenmietwert-Berechnung getrennt von der Berechnung des amtlichen Wertes erfolgt. Dieser Code ist für die Ein- heiten der selbstbenutzten Räume zu verwenden, wenn diese nur einen Teil der gesamten Einheiten des Objektes oder Objektteils ausmachen. Aus der Berechnung mit Code 02 und 03 resultiert der Eigenmietwert ohne Berechnung eines amtlichen Wertes (nur bis zur Rubrik «Mietwert pro Objekt- teil»).

• Code «71» (Landwirtschaft Code «81») ist für Eigenmietwert- ausscheidung bei Nutzniessung, die das ganze Grundstück betrifft, zu verwenden. Die Nutzniessung muss im Grund- buch eingetragen sein.

• Code «72» (Landwirtschaft Code «82») ist für Eigenmiet- wertausscheidung bei Wohnrechten zu verwenden. Das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen sein. Das Wohnrecht muss ausgeübt sein, d. h. der oder die Berechtigte wohnt in einem Objekt auf dem belasteten Grundstück.

• Code «83» Landwirtschaft ist für Eigenmietwertaus- scheidung Pächter oder Pächterin zu verwenden.

• Code «91» wird nur verwendet, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Stockwerkwohnung vermietet werden und dient alleine der Mietwertstatistik der Steuerverwaltung und hat keine Bedeutung für die steuerpflichtige Person.