Merkblatt A
Steuern Impôts Merkblatt A: Grundstückgewinn ab 2021 Gewerbsmässiger Handel mit Grundstücken Art. 129 Abs. 1 Bst. a StG Von der Grundstückgewinnsteuer ausgenommen und der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterworfen sind a Gewinne aus Grundstückshandel nach Artikel 21 Absatz 4 bzw. nach Artikel 85 Absatz 4 StG, (...) Einkommenssteuer: Art. 21 Abs. 4 StG 4 Gewinne und buchmässige Aufwertungen auf Grund- stücken, mit denen eine steuerpflichtige Person in Aus- übung ihres Berufs handelt, gehören vollumfänglich zu den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit, sofern sie daran wertvermehrende Arbeiten im Ausmass von min- destens 25 Prozent des Erwerbspreises ausgeführt hat. Gewinnsteuer: Art. 85 Abs. 4 StG 4 Gewinne und buchmässige Aufwertungen auf Grund- stücken, mit denen eine juristische Person handelt, ge- hören vollumfänglich zum steuerbaren Reingewinn, sofern sie daran wertvermehrende Arbeiten im Ausmass von min- destens 25 Prozent des Erwerbspreises ausgeführt hat. 1 Allgemeines Grundstücksveräusserungen sind unter folgenden kumulativen Voraussetzungen von der Grundstückgewinnsteuer ausge- nommen und werden von der Einkommens- oder Gewinn- steuer erfasst, wenn –– die steuerpflichtige Person gewerbsmässig mit Grundstücken handelt, –– das Grundstück im Rahmen der Handelstätigkeit der steuerpflichtigen Person gekauft und verkauft wurde (sog. Handelsobjekt), –– die steuerpflichtige Person wertvermehrende Arbeiten nach Art. 142 StG am Grundstück ausgeführt hat oder hat ausführen lassen und –– die Kosten der wertvermehrenden Arbeiten (einschliesslich des Werts der gewerbsmässig erbrachten Eigenleistungen) mindestens einen Viertel (25 %) des Erwerbspreises ausmachen. Die einzelnen Voraussetzungen werden nachfolgend näher er- läutert. Merkblatt A / Grundstückgewinn / ab 2021 | 2 Gewerbsmässiger Handel mit Grundstücken Die Umschreibung der Gewerbsmässigkeit nach Art. 18 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG), wonach planmässiges und auf Gewinnerzielung gerichtetes Handeln vor- ausgesetzt wird, deckt sich nicht mit den kantonalen Anforderun- gen. Im kantonalen Recht werden weitergehende Voraussetzun- gen verlangt. Die steuerpflichtige Person muss das Erfordernis des gewerbs- mässigen Grundstückshandels (sog. Händlerqualität) erfüllen. Bei Konsortialverhältnissen (einfache Gesellschaften) hat jedes einzelne Mitglied diese Voraussetzung zu erfüllen. Die Händlertä- tigkeit einer beteiligten Person wirkt sich nicht auf die Qualifikati- on der anderen Personen aus (NStP 49 [1995] S. 24 ff.). Gewerbsmässig im Sinne des kantonalen Steuerrechts handelt insbesondere –– wer im Handelsregister als Grundstückshändlerin oder Grundstückshändler eingetragen ist, oder –– wer sich über den gewerbsmässigen Grundstückshandel buchmässig ausweist. Der Eintrag im Handelsregister allein genügt nicht. Vorausge- setzt wird, dass die steuerpflichtige Person auch tatsäch- lich mit Grundstücken Handel betreibt. Der Handel muss eine gewisse Regelmässigkeit aufweisen. Die Käufe und Verkäufe müssen den Rahmen der normalen Vermögens verwaltung bzw. des Gelegenheitsgeschäftes sprengen. Die gesetzliche Regelung gilt vor allem für natürliche und juristi- sche Personen, die regelmässig Grundstückshandel betreiben, insbesondere auch für Personen aus den Bereichen Architektur und Bauhandwerk, die gewerbsmässig Bauten erstellen und ver- kaufen. Der Grundstückshandel kann haupt- oder nebenberuflich ausgeübt werden. Bei juristischen Personen gelten als Indizien insbesondere der in den Statuten umschriebene Gesellschafts- zweck, wie auch der von der Gesellschaft während ihrer Ge- schäftstätigkeit erzielte betriebliche Erfolg aus Grundstückshandel. 1/2 |
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3 Grundstück als Handelsobjekt In diesem Fall kann ausschliesslich die veräussernde Person die wertvermehrenden Arbeiten für die zu erstellende Baute gel- Die Gewinnrealisation muss auf einem Grundstück erfolgen, das tend machen. Diese Arbeiten sind für die erwerbende Person im nach seiner Zweckbestimmung, ein «Handelsobjekt» darstellt. Erwerbspreis eingeschlossen und können bei der späteren Weiter veräusserung nicht noch zusätzlich in Abzug gebracht werden An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn die gewerbsmässig mit (NStP 45 [1991] S. 176 ff.). Grundstücken handelnde Person ein Grundstück veräussert, das zu ihrem Privatvermögen oder betrieblichen Anlagevermögen ge- hört. In diesen Fällen unterliegt das Veräusserungsobjekt der 5 Veranlagungsverfahren Grundstückgewinnsteuer. Wer trotz Aufforderung die Steuererklärung für Grundstückge- winn nicht einreicht, wird mit einer Busse bestraft (Art. 216 StG), 4 Wertvermehrende Arbeiten und zwar selbst dann, wenn das Rechtsgeschäft in Anwendung von Art. 129 Abs. 1 Bst. a StG nicht der Grundstückgewinnsteuer
4.1 Grundsatz unterliegt.
Die wertvermehrenden Arbeiten (wertvermehrende Aufwendun- gen gemäss Art. 142 StG) müssen vor der Veräusserung und auf Rechnung der steuerpflichtigen Person ausgeführt worden sein. Die Verpflichtung zur Übernahme noch auszuführender, wertvermehrender Arbeiten genügt nicht.
Für die Ausscheidung der wertvermehrenden Aufwendungen von Unterhaltsarbeiten gilt sinngemäss der Ausscheidungskatalog in der Wegleitung Grundstückgewinn.
4.2 Bauprojekte
Die Ausarbeitung eines Bauprojektes gilt erst dann als wertver- mehrende Arbeit, wenn sich die Arbeit körperlich in der Verände- rung des Grundstückes resp. einer Baute äussert (NStP 41 [1987] S. 129 ff.). Vor diesem Zeitpunkt stellen derartige Aufwendungen keine liegenschaftlichen Werte dar. Als Zeitpunkt des Übergangs zum liegenschaftlichen Wert (Grundstücksbestandteil) gilt der Baubeginn.
4.3 Verkauf schlüsselfertiger Bauten
Eine Ausnahme vom Grundsatz, wonach nur ausgeführte, wert- vermehrende Arbeiten steuerlich berücksichtigt werden können, bildet der Verkauf einer schlüsselfertigen Baute. In diesem Falle müssen allerdings folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: –– Der verurkundete Vertrag umfasst eine schlüsselfertige Baute gegen ein einheitliches Entgelt (Pauschalpreis); –– die schlüsselfertige Baute ist vertraglich genau umschrieben (Kauf ab Plan); –– die erwerbende Person hat keine Gestaltungsmöglichkeit mehr, ohne dass Mehrkosten für Sonderwünsche zusätzlich zum verurkundeten Pauschalpreis in Rechnung gestellt werden; –– die veräussernde Person ist verantwortlich für die Koordination der Bauarbeiten und für die Bauabrechnung, mit Ausnahme der separat abzurechnenden Sonderwünsche der erwerbenden Person.
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