Quartierplanreglement «Stockacker»

Aussenraumes Grundsatz 1 Die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes wird wo nötig durch den Siehe Quartierplan (Situation und Schnitte) Quartierplan (Situation und Schnitte) bestimmt. Die Umgebungsgestaltung hat ökolo- Invasive Neophyten sind z. B. Nordamerikanische Goldruten, Somgische Aspekte zu berücksichtigen. Für die Bepflanzung sind hauptsächlich einheimi- merflieder, Robinie und Essigbaum: vgl. "schwarze Liste" des natische und standortgerechte Arten zu berücksichtigen. Anpflanzungen mit Arten die zu onalen Daten- und Informationszentrums der Schweizer Flora (info flora). den invasiven Neophyten gezählt werden, sind nicht zulässig.

Umgebungsplan ? a Für die definitive Anlage fordert der Gemeinderat als zuständige Baubewilligungs- Der Umgebungsplan ist das Instrumentarium für den Nachweis der Bestandteile und Elemente des Aussenraumes in Lage, Dimensiobehörde im Baubewilligungsverfahren einen Umgebungsplan für den ganzen QPnierung und Ausgestaltung auf der Stufe des Baubewilligungsver- Perimeter mindestens im Massstab 1:200. Er wird integrierter Bestandteil der Bau- fahrens. Verbindliche Grundlage bildet dabei der Quartierplan. Das bewilligung. Im Falle einer etappierten Bebauungsrealisation sind jene Bereiche des entsprechende Entsorgungskonzept (Grünabfälle, Abfallcontainer, Umgebungsplanes, die erst in späteren Realisierungsetappen angelegt werden sol- Wertstoffe etc.) ist mit der Gemeinde Reinach abzusprechen. len, konzeptionell darzustellen.

Für die Gestaltung des Aussenraums haben die weiterentwickelten Ergebnisse des Studienauftrags von neff neumann architekten ag b Neben der Lage von Nebenbauten beinhaltet der Umgebungsplan insbesondere die und Studio Vulkan Landschaftsarchitektur GmbH, Zürich, vom genaue Lage und Ausgestaltung von Detailerschliessungen und Plätzen, arealin- 26.08.2014 richtungsweisenden Charakter (siehe Anhang des Platerne Wege, den öffentlichen Fussweg, Parkplätze, Veloabstellplätze, die Art und nungs- und Begleitberichts) genaue Lage der Frei- und Grünflächen, der Bepflanzung, etwaiger Bäume der Baumreihe entlang des Galgenrainwäglis, der Beläge, der Dachbegrünungen, der Terrainveränderungen, der Überdeckung der Autoeinstellhalle, von Oblichtern, der Böschungen und Stützmauern sowie die genaue Lage der Ver- und Entsorgungsanlagen (Grünabfälle, Abfallcontainer, Wertstoffe etc.).

Marginalie Reglementsbestimmung Kommentar / Hinwe Terrainmodellierungen 3 a Die neuen Höhen der Terrainoberfläche werden gestützt auf den Quartierplan im Siehe Schnittplan Rahmen des Baugesuches im Umgebungsplan abschliessend geregelt und nachgewiesen.

b Uber den Untergeschossen / Autoeinstellhallen muss im Bereich der Grün- und Freifläche und im Bereich für Zu- und Wegfahrt, Parkierung eine minimale Überdeckung von 0.5 m, bei Baumstandorten eine minimale bepflanzbare Überdeckung von ca. 1.0 m gewährleistet sein.

Griin- und Freiflachen * Die Grün- und Freiflächen bilden den zu den Hauptbauten gehörenden Grünraum. Befestigte Flächen sind grundsätzlich wasserdurchlässig zu gestalten.

Baume und Bepflanzung Der Bereich für Zu-und Wegfahrt, Parkierung ist mit mindestens vier einheimischen, standortgerechten Bäumen zu gestalten.

Im Rahmen der Umsetzung der Quartierplanung (Quartierplanvertrag, evtl. Umgebungsplan) wird festgelegt, auf welcher Seite des Galgenrainwäglis die Baumreihe ganz oder teilweise zu liegen kommt.

Die Bepflanzung der Grün- und Freifläche kann aus Büschen oder Bäumen bestehen.

Die Lage der Bäume und der Bepflanzung ist im Situationsplan konzeptionell festgelegt. Im Rahmen des Baugesuchs werden die genaue Lage und die Art der Bepflanzung festgelegt.

Quartierinterne Zugangs- Die quartierinterne Zugangs- und Begegnungsfläche dient der Gebäudeerschliessung und Begegnungsflache der Hauptbauten, als halbprivater Aussenraum sowie als quartierinterner Begegnungs- und Spielort. Eine Möblierung mit Bänken, Tischen, Pflanzkübeln, gedeckten Veloständern etc. ist möglich.

Bereich für Zu- und Weg- 7 Der Bereich für Zu- und Wegfahrt, Parkierung dient als Zugang zur quartierinternen fahrt, Parkierung Zugangs- und Begegnungsfläche, der Erschliessung der Einstellhalle und der oberirdischen Parkierung. Die befestigten Flächen sind nach Möglichkeit wasserdurchlässig zu vgl. auch einschlägige Aussagen des GEP Reinach gestalten und zu begrünen, anfallendes Meteorwasser ist nach Möglichkeit versickern zu lassen.

Schutz und Pflegemassnah- ® Sämtliche in den Quartierplan-Vorschriften verbindlich bezeichneten Grünelemente men sind, wie sie im Umgebungsplan auf Stufe Baugesuch nachgewiesen werden, zu erhalten und fachgerecht zu pflegen. Allfällige Ersatzpflanzungen sind rechtzeitig vorzunehmen.

Gewährleistung der ° Der Zweck und die Funktion sämtlicher Freiflächen und Aussenanlagen muss dauernd Funktionalität gewährleistet werden.

Aussenraumbeleuchtung 1° Aussenraumbeleuchtungen sind so zu konzipieren, dass sie die Umgebung nicht über- Lichtemissionen: Zu beachten ist die Dokumentation des Bundesin Leucht- amtes für Umwelt, Wald und Landschaft (ehem. BUWAL, heute mässig beeinträchtigen. Die Beleuchtungsanlagen sind deren Intensität, 2005: zur Vermeidung von Lichtemissionen. BAFU) "Empfehlungen dauer und Beleuchtungsstärke auf das Notwendige zu beschränken. Ausmass, Ursachen und Auswirkungen auf die Umwelt” Vogelschutz: Für grössere Verglasungen in Fenstern und Türen (Glasfassaden sind nicht vorgesehen) sind in der Richtlinie "Tipps zum Vogelschutz. Vogelkiller Glas" der Vogelwarte Sempach (2009) enthaltene Vorgaben und Massnahmen zu beachten.

Grundsatz 1 Für das Erschliessungskonzept (Erschliessungsflächen, Zufahrten, Plätze und Gebäudezugänge etc.) ist der QP (Situation und Schnitte) massgebend. Abweichungen sind möglich, sofern das Gesamtkonzept nicht beeinträchtigt wird. Genaue Lage und Dimensionierung sämtlicher privater Erschliessungsflächen sind im Umgebungsplan im Rahmen des Baugesuchsverfahrens im Detail nachzuweisen.

Quartierplan- ® Es sind folgende Erschliessungsvorgaben zu beachten:

Erschliessung a Die Zu- und Wegfahrt des motorisierten Verkehrs zu oberirdischen Parkplätzen sowie Zu- und Wegfahrt zur Auto-Einstellhalle ist via Colmarerweg erlaubt.

Die Zufahrt zum Untergeschoss ist so auszugestalten, dass mit Velos und Velo-An- Velos gelangen über die Einstellhallenrampe ins UG. Alternativ können auch die Lifte benützt werden. hänger-Gespannen problemlos die unterirdischen Veloabstellplätze erreicht werden können.

Der Fussweg mit öffentlichem Gehrecht verbindet die Stocka- Der Zugang für Fussgänger zur quartierinternen Zugangs- und Begegnungsflache ist ckerstrasse über die Parzelle Nr. 2092 mit dem Galgenrainwagli (vgl. sowohl vom Colmarer- als auch vom Rainenweg so zu gestalten, dass ein Zugang Strassennetzplan). mit Rollstuhl und Kinderwagen problemlos möglich ist.

Der Fussweg mit öffentlichem Gehrecht ist so auszugestalten, dass ein Befahren mit Rollstühlen und Kinderwagen problemlos möglich ist. Es ist eine möglichst direkte Verbindung zwischen der Parzelle Nr. 2092 und dem Galgenrainwägli zu erstellen. Der öffentliche Weg wird durch die Baurechtsnehmerin nach Vorgaben der Gemeinde Reinach erstellt. Unterhalt und Erneuerung des Weges werden im Quartierplan-Vertrag geregelt.

Wo nichts anderes vermerkt ist, sind die Erschliessungsinfrastrukturen durch die Baurechtsnehmerin der Quartierplan-Überbauung zu erstellen und dauernd zu unterhalten.

Parkierung 3 a Die Ermittlung des notwenigen Grundbedarfs für Auto- und Velo-Abstellplätze er- Für Wohnbebauungen sieht die Verordnung zum Raumplanungs- und nach den kantonalen und Richtlinien. Dabei Baugesetz Bl einen Bedarf von 1.0 Stammparkplätzen und 0.3 Besufolgt gesetzlichen Bestimmungen gilt cherplätze pro Wohnung vor. Eine leichte Senkung der Stammparkjedoch der Wert von 1.3 PP / Wohnung als Maximalwert. Der entsprechende Wert ‚plätze bedeutet aus Sicht der Gemeinde eine Reduktion um ca. 0,3 auf kann für die Quartierplanung "Stockacker" leicht gesenkt werden, sofern spätestens 1.0 Parkplätze (Stamm- und Besucherplätze) pro Wohneinheit.

im Baubewilligungsverfahren nach Anhörung des Gemeinderates die Bauherrschaft $ 70 Abs. 2 RBV lautet: "In besonderen Fällen kann die Baubewilliein ausgereiftes und belastbares Mobilitätskonzept (mit Einbezug von Car-Sharing, gungsbehörde nach Anhören des Gemeinderates die Zahl der vorgemietrechtlichen Verpflichtungen, Vermietungskonzepten oder Ähnlichem) mit ei- schriebenen Platze-herabsetzen.” Anhang 11/1 RBV nennt dazu explizit nem eine fallweise Betrachtung bei Wohnbauten im Rahmen von Quartierentsprechenden Antrag vorlegt. planungen.

Die genaue Zahl der Parkplätze und deren Anordnung ist im Rahmen des Bauge- Der Gemeinderat zieht als zuständige Baubewilligungsbehörde Reinach suchverfahrens in Beachtung von § 7 Abs. 3 lit. a QPR zu ermitteln und planlich für die fallweise Beurteilung in Erwägung: festzulegen. - 6V-Erschliessung des Areals ~ bestehende Belastung des Verkehrsnetzes Mit Ausnahme von maximal 7 Besucherparkplätzen im Bereich des Colmarerwegs - Wirtschaftlichkeit von neuem Wohnraum sind alle Autoabstellplätze unterirdisch anzuordnen. Alle Besucherparkplätze müs- - sich ändernde Mobilitätsbedürfnisse und -verhaltensweisen sen öffentlich sein. - für Kurzparkierer, Besucher und Umschlag jederzeit zugänglich Parkplatzbilanz Jeder Baubereich für Hauptbauten verfügt über ausreichende, gut zu erreichende Abstellräumlichkeiten für Velos, Kinderwagen und Ähnliches für die Bewohner. Für Stammparkplätze gemäss RBV 71 die Besucher und für das kurzzeitige Abstellen sind oberirdische Veloabstellplätze Besucherparkplätze gemäss RBV 22 vorzusehen.

Reduktion aufgrund guter ÖV-Er- | -8 schliessung und zentraler Lage Die Überdeckung oberirdischer Autoabstellplätze ist untersagt. Total Parkplätze 85 Davon maximal 7 Besucherplätze oberirdisch Veloabstellplätze (gemäss Weglei- | 164 tung ARP BL)* $8 Ver- und Entsorgung Wasserversorgung und Ab- 1 Betreffend der Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung sind die gesetzlichen Im Sinne der generellen Entwässerungsplanung (GEP) ist neben der und die der Gemeinde Ein Schmutzabwasserbeseitigung, für die Weiterverwendung des anfalwasserbeseitigung Bestimmungen entsprechenden Reglemente massgebend. lenden nicht verschmutzten Abwassers (Meteorwasser auf versiegel- Wasseranschluss- und Kanalisationsgesuch ist bei der Gemeinde Reinach spätestens mit ten Flächen und Dächern, usw.) ein Konzept zu erstellen z. B. für den Baugesuchsakten einzureichen.

Abfallbeseitigung - ? Für die Abfallbeseitigung gilt das Abfallreglement der Gemeinde Reinach. Auf Stufe Brauchwasser, Biotopspeisung, Versickerung, Ableitung etc. Für all- Baugesuch wird ein detailliertes Abfallkonzept erstellt, welches vor Realisierung der falige Versickeningsmassnalimen Ist der Zustandsbericht "Verstcke- . Rn 2 4 P M = rung“ des GEP Reinach zu konsultieren. Quartierplan-Uberbauung der Gemeinde Reinach zur Beurteilung vorzulegen ist. Dabei sind alternative Entsorgungsmöglichkeiten, wie z.B. Unterflurcontainer für Kehricht, zu prüfen.

Energiestandard 3a Mit der Quartierplan-Überbauung wird die Einhaltung der Zielwerte gemäss „SIA- Der SIA-Effizienzpfad Energie umfasst eine gesamtenergetische Be- Effizienzpfad Energie” (SIA 2040) angestrebt. Dessen Zielerreichungsgrad ist mit erg 8 ._ , A nee ee der Gemeinde vor Baugesuchseingabe festzulegen. Im Rahmen des Baugesuchsverfahrens ist die Überprüfung und Einhaltung der vereinbarten Zielwerte mit einem MINERGIE-ECO steht für mehr Lebensqualität und eine geringere Umweltbelastung. Die energetischen Kennzahlen betreffen die Pri- Fachbericht eines externen Büros an die Gemeinde nachzuweisen. der die märanforderung (Dämmstandard Gebäudehülle), Energieb Im Minimum sind die energetischen Kennzahlen gemäss „MINERGIE-ECO“-Standard kennzahl (gewichteter Endenergieverbrauch für Raumwärme, Warmwasser und Lüftung) und der Grauen Energie des Gebäudes (Einhalzu erfüllen. Eine Zertifizierung ist nicht obligatorisch. Die entsprechenden energe- tung des Grenzwertes nach Minergie-EC0). tischen Kennzahlen „MINERGIE-ECO“ werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von der Gesuchstellerin an die Gemeinde nachgewiesen.

c Wird die Überbauung in Etappen ausgeführt, so ist jede Etappe im festgelegten Standard auszuführen.

Erneuerbare Energie / War- * Der Komfortwärmebedarf ist zu mindestens 70 % mit der Nutzung erneuerbarer Enermeversorgung giequellen zu realisieren. Der Wärmebedarf ist vorzugsweise mit Abwärme, alternativ mit Erdwärme zu decken. Solare Stromproduktion ist zu prüfen. Ein entsprechendes Energiekonzept ist Bestandteil der Baugesuchseingabe.

Durchleitungsrechte ° Durchleitungsrechte für öffentliche Werkleitungen sind innerhalb des QP-Perimeters Details sind nötigenfalls im Quartierplan-Vertrag zu regeln und allenfalls im Grundbuch als Grundlast eintragen zu lassen. gewährt

Lärmschutz 1 Für den gesamten QP-Perimeter gilt die Empfindlichkeitsstufe II. vgl. Zonenvorschriften Siedlung, Regierungsratsbeschluss vom 14. April 2015 Archäologische Schutzzone ? Die archäologische Schutzzone bezweckt den Schutz archäologischer Geschichtszeug- In der im QP definierten Schutzzone wird folgendes Objekt vermunisse sowie die zu ihrem Schutz notwendige Umgebung. Vor Bodeneingriffen in der tet: Jungsteinzeitliche, bronzezeitliche und rémische Siedlung und römisches Brandgräberfeld Langrüttiweg / Fleischbachstrasse, vgl. Schutzzone ist die Bewilligung der zuständigen Behörde (Archäologie Basel-Land) ein- Schutzzone A im Zonenplan Siedlung.

zuholen, welche gegebenenfalls eine archäologische Untersuchung anordnet. Archäologisch untersuchte Bereiche oder Bereiche, in denen die archäologischen oder bauhistorischen Befunde durch moderne Baumassnahmen bereits gestört sind, sind nicht Bestandteil der Schutzzone. Entsprechende Abklärungen sind im Einzelfall mit der zuständigen Behörde vorzunehmen.

$ 10 Realisierung / QP-Vertrag Realisierungsvorgehen 1 Die Realisierung der Quartierplan-Überbauung hat grundsätzlich im Einvernehmen zwischen der Gemeinde und der Baurechtsnehmerin des QP-Areals zu erfolgen. Dies betrifft insbesondere den Werkleitungsbau, das Festlegen der Baustellenorganisation bzw. des Baustellenverkehrs und der Bauzeiten.

Quartierplan-Vertrag ? Die Grundeigentümerin, resp. die Baurechtsnehmerin oder Berechtigten haben sich ge- Quartierplan-Vertragspunkte (nicht abschliessend aufgeführt genseitig alle für die Realisierung und für die quartierplanmässige Funktionsfähigkeit bzw. nur nach Bedarf der Vertragspartner zu regeln): Anpassungen an Basisinfrastruktur der Gemeinde der Überbauung erforderlichen Landabtretungen und Dienstbarkeiten bzw. Servitute Stockackerstrasse - öffent- Fusswegverbindung Galgenrainwagli: einzuräumen. Dazu haben sie und die Einwohnergemeinde Reinach einen Quartierplan- liches Gehrecht, Erstellung, Unterhalt, Beleuchtung Vertrag abzuschliessen. Bau-, Grenzbau- und Näherbau- sowie Durchleitungsrechte

u. a. m.

Etappierung 3 Wird die Bebauung etappenweise realisiert, so sind die Nebenanlagen wie Nebenbauten Bauphasen der einzelnen Bauten sind zu koordinieren und mög-

gem. Parkierung, Wege anteilsmässig barschaft zeitlich begrenzt und damit so gering wie möglich bleiso zu erstellen, dass der Bedarf in der jeweiligen Etappe gedeckt ist und eine spätere ben. Realisierung der gesamten Überbauung nicht erschwert oder verhindert wird.

Parzellierung * Eine allfällige spätere Parzellierung des Areals ist zulässig. Bei Parzellenmutationen Dienstbarkeiten gelten als erteilt: Das heisst, zwei oder mehrere am innerhalb des QP-Perimeters gelten daraus entstehende Rechte und Lasten (Dienstbar- Quartierplan beteiligte Grundeigentümerschaften sollen sich die Funktionalität nicht gegenseitig beeinträchtigen oder verunmöglikeiten) zur Realisierung und zur Sicherstellung der Funktionsfähigkeit der Quartierpla- chen. Dabei bleibt die grundbuchrechtliche Sicherung vorbehalten. nung gegenseitig als erteilt.

$ 11 Abweichungen / Ausnahmen Ausnahmen ! In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Ausnahmen bedürfen eines Antrages und einer stichhaltigen Beallgemeiner Art Umstände des Einzelfalls kann die Baubewilligungsbehörde Abweichungen von diesen gründung. Sie werden nach Abwägung von der Baubewilligungsbehérde erteilt. z.B. begründete kleinere Abweichungen von Baube- Quartierplan-Vorschriften zulassen. reichsbegrenzungen, welche das Gesamtkonzept nicht beeinträchtigen.

Voraussetzung für ? a Für die Gewährung von Ausnahmen ist Voraussetzung, dass kein Widerspruch zum Ausnahmen Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss § 1 QPR vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch die Ausnahmen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten.

b Wesentliche Änderungen vom städtebaulichen Konzept, vom architektonischen Er- QP-Mutation erfolgt gemäss $$ 37 ff. RBG (gleiches Verfahren wie scheinungsbild, von der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur bei Ersterstellung der Quartierplanung) aufgrund einer Quartierplan-Mutation erfolgen.

Gesamtkonzept für 3 Abweichungen von den Quartierplan-Vorschriften durch bauliche oder gestalterische Oberstes Ziel ist es, zu jeder Zeit ein einheitliches architektonisches Einzelmassnahmen, die entweder für bzw, städtebauliches Uberbauungs-Konzept mit guter Qualität und Abweichungen qualitätsvollen Aussenräumen zu wahren. a das architektonische Erscheinungsbild oder b das städtebauliche Konzept oder c die Erschliessung oder d die Umgebungsgestaltung Das Gesamtkonzept für Abweichungen muss sich an die Rahmen der von präjudizieller Bedeutung sind, dürfen nur aufgrund eines Gesamtkonzeptes bewil- Quartierplan-Vorschriften halten; weitergehende Abweichungen beligt werden. dürfen einer Mutation der Quartierplanung.

Dieses Gesamtkonzept bedarf, im Einvernehmen mit den zuständigen kantonalen Instanzen, der Genehmigung der zuständigen Baubewilligungsbehörde und ist für alle weiteren gleichartigen Abweichungen richtungsweisend. Es ist integrierter Bestandteil des entsprechenden Baugesuches und ist mit diesem öffentlich aufzulegen.

Spätere Änderungen / * Allfällige spätere Renovationen und Änderungen von Bauten sowie nachträglich ein- § 5 Abs. 11 (Sichere Bauweise für Kleintiere und Vögel) gilt auch Ergänzungen an Bauten bzw. angebaute Gebäudeteile dürfen das Gesamtbild der Quartierplan-Überbauung nicht bei späteren Änderungen / Ergänzungen der Bauten beeinträchtigen. Sie sind in ihren wesentlichen architektonischen Merkmalen und in der Grundstruktur aufeinander abzustimmen. Renovationen, spätere Änderungen und Ergänzungen bedürfen eines Gesamtkonzeptes analog zu § 11 Abs. 3 QPR.

$ 12 Schlussbestimmungen Genehmigungs- ! Die Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat setzt voraus, Nach Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regievoraussetzung dass der gemäss § 10 Abs. 2 QPR erwähnte Quartierplan-Vertrag von den Vertragspar- rungsrat ist der Quartierplan-Vertrag öffentlich zu beurkunden (Anmerkung im Grundbuch). teien allseitig unterzeichnet ist.

Marginalie Reglementsbestimmung Kommentar Hinweise Überwachung des ? Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften. Das Bau- Vollzugs bewilligungsverfahren gemäss § 120 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. § 86 ff. der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehalten.

Aufhebung früherer 3 Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zonenvor- Massgebend für die Aufhebung der früheren Zonenvorschriften ist Beschlüsse schriften für den QP-Perimeter als die Begrenzung des Areals gemäss QP-Perimeter (vgl. Situationsgelten aufgehoben. plan).

Inkrafttreten * Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Beschlüsse Beschlüsse Gemeinde Beschluss des Gemeinderates: 5. April 2016 Beschluss des Einwohnerrates: 27. Juni 2016 Referendumsfrist: 30. Juni bis 1. August 2016 = Urnenabstimmung:

Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. 32 vom 11. August 2016 Planauflage 15. August bis 13. September 2016 Namens des Gemeinderates Der Gemeindepräsident Urs Hintermann Kanton Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt mit Beschluss nr ATIS vom 13. Dez. 2016 Publikation des Regierungsratsbeschlusses im Amtsblatt Nr. S© vom 45. 42.2016 Der Landschreiber Der Landschreiber:

Tuan Viti.