Grundstückgewinnsteuer: Eigentumsdauer
Praxisfestlegung Steuerverwaltung Graubünden
StG 53; ABzStG 21 Grundstückgewinnsteuer: Eigentumsdauer
1. ALLGEMEINES
Für die Berechnung der Eigentumsdauer ist die Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräusserung zu berechnen, wobei das Datum der Eigentumsübertragung im Grund- buch bzw. bei wirtschaftlicher Veräusserung das Datum des Vollzuges massgebend ist. Grundsätzlich entspricht die Eigentumsdauer der Periode, in welcher der zu besteuern- de Wertzuwachs entstanden ist.
2. BERECHNUNG DER EIGENTUMSDAUER
2.1 Beginn der Eigentumsdauer
Als Erwerbszeitpunkt gilt die letzte steuerbegründende Veräusserung. Ein Steuerauf- schubtatbestand (StG 43) wird für die Berechnung der Eigentumsdauer ausser Acht gelassen, weil dieser Zeitpunkt auch nicht für den Anlagewert massgebend ist. In diesen Fällen wird auf die zeitlich davor liegende steuerbegründende Veräusserung abgestellt (StG 53 III).
Beispiel
⇒ Sachverhalt A kauft 1980 ein Haus für Fr. 50'000.–. Er stirbt 2015 und hinterlässt als Erben Ehe- frau B und die Nachkommen C und D. 2021 übernimmt C das Haus erbteilungshalber für Fr. 500'000.– und zahlt B und D aus. 2024 verkauft C das Haus an E für Fr. 600'000.–.
Lösung Für den Beginn der Eigentumsdauer ist weder der Erbgang noch die Erbteilung mass- gebend, da diese Vorgänge Steueraufschubstatbestände darstellen. Massgebender Zeitpunkt für den Beginn der Eigentumsdauer ist deshalb 1980.
2.1.1 Privatentnahme: Bis und mit Steuerperiode 2010 gültige Lösung
Die Überführung vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen stellt grundsätzlich einen Realisierungstatbestand dar (StG 18 II; Einkommenssteuer). Liegenschaften des betriebsnotwendigen Anlagevermögens konnten bis und mit Steuerperiode 2010 unter gewissen Bedingungen zum Anlagewert überführt werden (aStG 18 III); der massge- bende Überführungswert wird in diesen Fällen für die Grundstückgewinnsteuer als Er- werbspreis anerkannt (StG 48 III). Für die Berechnung des Erwerbszeitpunktes ist damit zu unterscheiden, ob die Überführung einen Realisierungstatbestand oder einen Steu- eraufschubtatbestand darstellte:
1.5.2026 Ha/He
053-01.doc P
Steuerverwaltung GR Grundstückgewinnsteuer: Eigentumsdauer
a) Wurde das Grundstück nach aStG 18 III zum Anlagewert überführt, so wird die Über- führung im Sinne von StG 53 III als Steueraufschub behandelt und auf den davor lie- genden steuerbegründenden Erwerb abgestellt (tiefer Anlagewert, lange Eigentums- dauer; vgl. VGU A 21 44-46 E. 5.3).
Beispiel
Eigentumsdauer
1980 Erwerb 1995 Erbteilung 2017 Überführung ins PV 2024 Verkauf Geschäftsliegenschaft zum Anlagewert
b) Wurde das Grundstück zum Verkehrswert nach aStG 18 II überführt, so stellt die Überführung nicht einen Steueraufschub i.S. von StG 53 III dar. Der Überführungs- zeitpunkt gilt in diesem Falle als Erwerbszeitpunkt und der Überführungswert als An- lagewert (hoher Anlagewert, kurze Eigentumsdauer).
Beispiel
Eigentumsdauer
1980 Erwerb 2004 Überführung 2024 Verkauf Geschäftsliegenschaft zum Verkehrswert
2.1.2 Privatentnahme: Ab Steuerperiode 2011 gültige Lösung
Mit der kantonalen Umsetzung der Unternehmenssteuerreform II wurde StG 18 III per
31. Dezember 2010 aufgehoben. Ab der Steuerperiode 2011 gilt für Liegenschaften des
Anlagevermögens der Steueraufschubtatbestand von StG 18b I. Danach kann die steu- erpflichtige Person bei der Überführung einer Liegenschaft des Anlagevermögens aus dem Geschäftsvermögen in das Privatvermögen verlangen, dass im Zeitpunkt der Über- führung nur die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Ein- kommenssteuerwert besteuert wird. In diesem Fall gelten die Anlagekosten als neuer massgebender Einkommenssteuerwert, und die Besteuerung der übrigen stillen Reser- ven als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit wird bis zur Veräusserung der Liegenschaft aufgeschoben. In diesem Zusammenhang kann auf das Kreisschreiben Nr. 26 der ESTV vom 16. Dezember 2009 „Neuerungen bei der selbständigen Erwerbstätig- keit aufgrund der Unternehmenssteuerreform II“ (www.estv.admin.ch) verwiesen wer- den.
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Wenn der Steuerpflichtige keinen Aufschub i.S. von StG 18b I beantragt, muss die Über- führung des Grundstücks zwingend zum Verkehrswert erfolgen. Die Überführung stellt keinen Steueraufschub i.S. von StG 53 III dar. Der Überführungszeitpunkt gilt als Er- werbszeitpunkt und der Überführungswert (=Verkehrswert) als Anlagewert.
2.2 Ermässigung des Steuerbetrages
War das Grundstück während mehr als zehn Jahren im Eigentum des Veräusserers, wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1,5% ermässigt, höchstens jedoch um 51% (StG 53 I).
Bei unvollständigen Jahren (z. B. 20 Jahre, 7 Monate) findet stets eine Abrundung nach unten statt, da nur volle Jahre eine Reduktion bewirken.
Beispiel
⇒ A. hat ein Grundstück am 1. Juli 2000 erworben. Er verkauft es am 15. Juni 2024. Lösung: Die Eigentumsdauer beträgt 23 Jahre.
2.3 Erhöhung des Steuerbetrages
War das Grundstück weniger als zwei Jahre im Eigentum des Veräusserers, wird der Steuerbetrag für jeden Monat, um den die Eigentumsdauer kürzer ist, um 2 Prozent er- höht (StG 53 II). Für die Berechnung der Eigentumsdauer bewirken nur volle Monate un- ter 2 Jahren eine Erhöhung. Der Zuschlag wird auch dann erhoben, wenn der Veräusse- rer die Liegenschaft überbaut und Teilveräusserungen vornimmt.
3. DIE MITTLERE EIGENTUMSDAUER
Für die Berechnung der Eigentumsdauer ist grundsätzlich der Zeitpunkt des Grundstü- ckerwerbs massgebend.
Wird jedoch ein Reinvestitionsobjekt ohne erneute Ersatzbeschaffung veräussert, ist ei- ne mittlere Eigentumsdauer unter Gewichtung der Teilgewinne zu berechnen (vgl. sepa- rate Praxisfestlegung, 044-01-a-01).
4. FALLBEISPIELE
4.1 Aufteilung der Eigentumsdauer bei Verkauf verschiedener Grundstücke zu
einem Gesamtveräusserungspreis
Werden verschiedene, eigenständige Grundstücke zu einem Gesamtveräusserungs- preis verkauft, ist es nicht zulässig, dem Gesamtveräusserungspreis einfach die ver-
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schiedenen Anlagewerte entgegenzustellen und eine mittlere Eigentumsdauer zu ermit- | ||
teln. | ||
Der Gesamtveräusserungspreis ist im Verhältnis zum Verkehrswert der verkauften Ob- | ||
jekte im Verkaufszeitpunkt aufzuschlüsseln. Der Gewinn für die verschiedenen Verkäufe | ||
und die jeweilige Eigentumsdauer ist getrennt zu ermitteln. Ein allfälliger Verlust aus ei-
nem Verkauf ist an den Gewinn aus den anderen Verkäufen anzurechnen. | Ebenso sind | |
Zuschläge und Reduktionen getrennt zu ermitteln (StG 53). Die Besteuerung erfolgt zum | ||
Gesamtsatz der verschiedenen Gewinne (StG 52 II). | ||
Beispiel
⇒ Sachverhalt | ||
A erwirbt 1970 eine Parzelle X. mit 800 m2 für Fr. 10'000.–. 2014 erwirbt er | eine be- | |
nachbarte Parzelle Y mit 400 m2 für Fr. 200'000.–. 2024 | verkauft er die beiden Parzel- | |
len zu einem Gesamtveräusserungspreis von Fr. 900'000.– | (die beiden Parzellen be- | |
finden sich in der gleichen Bauzone und weisen somit den gleichen Wert pro m2 auf).
Lösung
Parzelle X | ||
Anteiliger Veräusserungserlös* | Fr. | 600'000.– |
Kaufpreis 1970 | - Fr. | 10'000.– |
Geldentwertungszuschlag (110 %) | - Fr. | 11‘100.– |
Gewinn | Fr. | 579‘000.– |
Steuer (15 %**) | Fr. | 86‘850.– |
Reduktion Eigentumsdauer (54 Jahre, 51 %) | - Fr. | 44'294.– |
Kantonssteuer | Fr. | 42'556.– |
* Fr. 900'000.–: 1'200 m2 x 800 m2; ** satzbestimmender | Gewinn: Fr. 674'100.– (Parzellen X | |
und Y) | ||
Parzelle Y | ||
Anteiliger Veräusserungserlös* | Fr. | 300'000.– |
Kaufpreis 2014 | - Fr. | 200'000.– |
Geldentwertungszuschlag (0 %) | - Fr. | 0.– |
Gewinn | Fr. | 100'000.– |
Steuer (15 %**) | Fr. | 15'000.– |
Reduktion Eigentumsdauer (10 Jahre, 0 %) | - Fr. | 0.– |
Kantonssteuer | Fr. | 15'000.– |
* Fr. 900'000.–: 1'200 m2 x 400 m2; ** satzbestimmender | Gewinn: Fr. 674'100.– (Parzellen X | |
und Y) | ||
4.2 Grundstück, dessen Anteile zu verschiedenen Zeitpunkten erworben | wurden | |
Wurden Anteile eines Grundstückes zu verschiedenen Zeitpunkten erworben und an- | ||
schliessend in Form eines vereinigten Grundstückes verkauft, hat ebenfalls eine geson- | ||
derte Ermittlung des Gewinnes und der Eigentumsdauer zu erfolgen. Dies gilt nicht nur | ||
für den Verkauf von zu verschiedenen Zeitpunkten erworbenen Miteigentumsanteilen an | ||
einem Grundstück, sondern ebenso bei zu verschiedenen Zeitpunkten erworbenen und | ||
anschliessend vereinigten Bodenparzellen. | ||
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Beispiel
⇒ A kauft 1970 ein Haus für Fr. 20'000.–. Er stirbt 1990. Die Nachkommen B und C | ||||
übernehmen die Liegenschaft zu je ½ Miteigentum (Erbteilung). 2000 werden | ||||
Fr. 30'000.– investiert. 2010 verkauft B seinen Anteil für Fr. 200'000.– an C, | wodurch | |||
letzterer im Grundbuch automatisch zum Alleineigentümer wird. 2020 investiert C
noch einmal Fr. 40'000.–. 2024 verkauft C die Liegenschaft für Fr. 800'000.–.
Lösung (ohne Berücksichtigung Geldentwertung):
Berechnung Verkauf Quote 1970 | Berechnung Verkauf Quote 2010 | |||
Kaufpreis 1970 Fr. | 10'000.–* | Kaufpreis 2010 | Fr. | 200'000.– |
Investition 2000 Fr. | 15'000.–* | |||
Investition 2020 Fr. | 20'000.–** | Investition 2020 | Fr. | 20'000.–** |
Total Anlagewert Fr. | 45'000.– | Total Anlagewert | Fr. | 220'000.– |
Anteiliger Erlös Fr. | 400'000.–*** | Anteiliger Erlös | Fr. | 400'000.–*** |
Gewinn Fr. | 355'000.– | Gewinn | Fr. | 180'000.– |
Steuer (15%****) Fr. | 53'250.– | Steuer (15%****) | Fr. | 27'000.– |
Reduktion (54 J, 51%) Fr. | 27'157.– | Reduktion(14J, 6%) | Fr. | 1'620.– |
Kantonssteuer Fr. | 26'092.– | Kantonssteuer | Fr. | 25'380.– |
* Die andere Hälfte des Kaufpreises 1970 sowie der Investition 2000 konnte B beim Verkauf 2010 an C als Anlagekosten geltend machen. ** jeweils hälftige Anerkennung der Gesamtin- vestition 2020 von Fr. 40'000.– für beide Teilveräusserungen. *** Fr. 800'000.– (Gesamtver- äusserungspreis) : 2 = Fr. 400'000.–. **** satzbestimmender Gewinn: Fr. 535'000.–.
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